自持物业经营税务筹划方案
房屋租赁的八大涉税问题----2012-10-12
一、租赁期约定?
? ? 租赁期对税收处理问题的的影响，主要原因是在于是否认定“转让不动产永久使用权”带来其收入是认定为“服务业-租赁”还是“销售不动产”，进而影响所得税的处理。旧的营业税条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为，新营业税条例已取消该条款。?
（国税函[2005]83号）规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”。?
? ? 从规定的变化中我们可以这样理解，只要约定租赁行为，明确租赁期限，就应该按照“服务业-租赁”征收营业税，尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。?
? ?二、宾馆酒店等“长包房”?
? ? 宾馆酒店等“长包房”的税收处理，其关键认定收入为“服务业-旅店业”还是“服务业-租赁”，进而影响房产税的认定，是“从价”还是“从租”，实质是对房产税税负的选择规避。?
? ? “长包房”是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房，享受其相关的服务，并按规定支付房费。按现有房产税的政策规定，对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确，但对“长包房”是否也按房产余值征收存在着不同的理解。一种认为“长包房”是一种出租行为，因宾馆将几套房间出租给别人，并签定了（租赁）合同，同时收取一定的租金，应按租金收入征收房产税，而不应按房产余值征收；另一种认为，虽然签定了（租赁）合同，只要不改变房间结构，并享受宾馆提供的服务，就应视为是入住宾馆的客人，这部分的房间还是应按房产余值征收。?
? ? 那么究竟该怎么理解呢，从经营交易的实质和税收管理的角度，我们应客观的认识“长包房”，根据其经营实质进行税收处理。?
? ? 在这方面各地地方税务机关有益的探索，如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166号规定“问：宾馆酒店等“长包房”如何征收房产税？答：经研究，凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务：（1）合同约定包租半年以上的；（2）挂牌用于办公、经营的。对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。” 《南京市房屋租赁管理办法》南京市人民政府令第230号规定“酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的，应当纳入房屋租赁管理”。?
? ? 三、租赁与仓储?
? ? 国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］149号）规定：仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。?
? ? 租赁与仓储，都涉及了房产，都需要利用一定的场所，当租赁的用途是仓库时，从功效的角度来看，实际很难认定，虽然实际工作中，我们会列举一大堆不同点，如租赁要支付水电费，需要支付仓库保管人员工资，仓储付费的形式一般按时间、按件计，仓储应该承担所储物资的损失等等。?
? ? 租赁和仓储，在一定条件下进行转化，对于房产提供人其营业税的影响相同，仅是税目不同，但房产税从价，从租地选择就会带来实际税负的降低。?
? ? 四、租赁与物流?
? ? 租赁与物流的关系，类似于租赁和仓储，但又涉及运输，其影响包括营业税应税税目，税率的不一致，以及带来房产税缴纳方式的不同，以及运费抵扣增值税。?
? ? 随着物流业自身的发展和国家对其的扶持，未来租赁与物流应该更成为税收筹划的热点。?
? ? 按照《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行[2004]1617号），《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》（国税发[2004]88号）的规定，物流企业目前执行以下税收政策：?
? ? 物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的，以其全部收入减去其他项目支出后的余额，作为营业税计税基数。?
? ? 物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票；提供装卸搬运劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并按规定开具发票；提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。?
? ? 所称物流企业是指具备或租用必要的运输工具和仓储设施，至少具有从事运输（或运输代理）和仓储两种以上经营范围，能够提供运输入代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的信息管理系统，经工商行政管理部门登记注册，实行独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的经济组织。?
? ? 五、租赁与物业?
? ? 《物业管理条例》明确物业管理，是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。?
? ? 作为房产承租方，在享受物业服务的情况下必然涉及到付费的问题，但是这本身与租赁并不发生关系。?
? ? 但是税收实践中却发生了联系，特别是出租方与物业管理公司达到某种利益上的关系：?
? ? 1．代收房租?
? ? 按《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。?
? ? 通过代理手续费的方式，可以将租金分解为租金和手续费。?
? ? 2．平衡租赁和物业收费?
? ? 租赁和物业收费的税负不一致，就可以在这两项收费之间进行平衡，降低房租收费，抬高物业收费。?
? ? 这种关系的产生，其实质上降低租赁的实际税负。?
? ?六、视同出租的税收处理?
? ? 在目前的税法规定中，有几项的特殊规定，视同租赁行为：?
? ? 1．《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函［1997］490号）：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。?
? ? 2．《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）：酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。?
? ? 对于规定1，国税发[2000]118号规定，以非货币性资产投资需要分解为按公允价销售和投资两项业务，所以在目前的实践操作过程中，特别是在不动产，土地使用权价格看涨的前提下，不动产、土地使用权投资入股会导致所得税的大量支出，在经济上不可取，上述规定虽然仍有效，但实践中这种模式基本不用了。?
? ? 对于规定2，按目前市场行情来看一般业主的保底收入为投资的6%到8%，如果上述收入视为租金收入，由于房产用于商业用途，需要按收入额的5%缴纳营业税，12%缴纳房产税，同时按10%缴纳个人所得税，税负较高，对于酒店经营方中来讲“固定支出和分红支出”作为税前扣除才经济，而文件中所述的模式在实践过程税收瑕疵较多，在税务实践过程中需要谨慎看待，需要探索更符合税法，更简单的操作模式。?
? ? 七、租赁涉及费用公摊?
? ? 租赁必将发生一定的费用分摊，如水电费，保安费，保洁费等一些杂费，这些费用属于日常费用，一般不包括在租金收入内。费用分摊符合真是配比原则，之所以提出这个问题，还是一个真实合法凭据的问题，这是由于票据是唯一的无法进行分割。?
? ? 按国税发[1998]217号规定：物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。?
? ? 对于其他企业，特别是出租人为一般纳税人，对于向承租人收取的应分摊水电费，需按转售处理，特别是涉及已抵扣的。但是实践中，如果该企业是营业税纳税人又如何处理呢，一方面其没有增值税发票，而即便有又存在重复征税问题，这又如何处理，各地的税务实践过程中一般要求企业特别是出租人要在分摊费用具有真实的分摊计算表，对于承租人要求出具原始凭证的复印件外加分摊计算表。?
? ? 另外对于承租个人的房产，承租人是否能以开具抬头为出租人的票据入账，从税务实践来看，这
准。?
? ? 八、转租?
? ? 关于转租行为征收营业税的规定早已明确，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］76号）第五条规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。?
? ? 我们需要注意到财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税的规定，但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定，即需要按全额交纳营业税。??
? ? 但是对于转租行为是否征收房产税，从理论到实践一直有个争论的过程，不征的一方认为，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，征得一方认为，租金收入是房产本身带来的收入，符合财产税的征税原则。?
? ? 各地在执行过程中均有一个认识的过程，如江苏省苏地税发(1999)087号“对转租房产的,由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。” 而苏地税发[2006]135号对该项规定进行了废止。?
? ? 笔者理解这是对《立法法》中立法权限的一个认识的过程，也充分反映当地税务机关客观认识的一个过程。
观点:
[[租赁就是将资产租于他人供他人使用收益的行为,至于服务、仓储、物流其实还包括了其他劳务或服务等事项，区分还是比较简单清晰的]]
自持物业经营税务筹划方案---------2014-11-18
自持物业经营税务筹划方案
3、水利基金：按租金收入的0.08%；
4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，?出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下：
4.1?《房产税暂行条例》第三条：?房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
4.2?《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
4.3?《房产税施行细则》第四条?房产税税额的计算公式如下：????4.3.1??以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×
（1-30％）×1.2％；
????4.3.2??以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。?
5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
???《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：
????5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按
销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
5.3?开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。?(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：?企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。?? ????5.4?从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：
5.4.1?行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。
6、土地使用税：?以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税
按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土地使用面积征收。
6.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。
6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。
6.3望湖星城每平方米土地使用税为?????元。
三、纳税筹划思路：
从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。
1、改出租为转租筹划
1.1、组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。??????????
1.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。?
1.3、第一道租金占总租金比例为在67.49%以下才可节税，越小节税越多。该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，只有当H>1.47M时，该筹划方案才可行（假设直接租赁租金为H，转租第一道租金为M）。
1.3.1??置业公司--（100万）---租户
1.3.2??置业公司--（67.49万）--商业运营公司--（100万）--租户
假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M
即有：100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%
??????17.78<=17.73%*M+5.78
??????17.78%M<=12
??????M<=67.49
通过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金的比例达到67.49%时，两种方式税负相等，也就是说转租赁时第一道租金比例最大不能超过67.49%，否则适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道5.78%的税金。
1.4、税务风险：
1.4.1?本例置业公司将房产出租给商业运营公司应当按照正常交易价格收取租金，如果置业公司为了降低税收负担，向商业运营公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
2、改变租金收取方式筹划
2.1、将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。
2.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税是对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
2.3、经营模式对比。租金与管理费比例应适当，不能一味的扩大管理费用的比例。
2.3.1????置业公司-----100万------租户
??????????????????????租????金60万元
2.3.2????置业公司-----???????????????---租户
??????????????????????管理费用40万元
2.3.3???若管理费用为M，则节约的税金为12%M。
2.4、税务风险：
行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。
3、消除免租期筹划
????3.1、分????析：免租期只会增加公司房产税税负。按年租金120万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金26.40万元。
3.2、政策依据：
3.2.1?房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
3.2.2?若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税
???置业公司---3月免租期9月租金120--租户，房产税为15000*（1-20%）*1.2%*3/12+120*12%=50.00万元；
???置业公司---12月租金120万月租金10万--租户，房产税为120*12%=24.00万元；
3.2.3?合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”，而要多交房产税26.00万元。
3.3、注意事项：只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。
4、租赁房屋交付时间筹划
4.1?若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从房产原值计税缴纳房产税。按原值15000万，月租金10万元计算，税负减少10.80万元。
4.2?政策依据：
4.2.1?自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
4.2.2?出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。
4.3?模式比较：
4.3.1?置业公司--交付日7月1日--租户?1-7月按原值交纳房产税
????????????????????????????????8-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--7月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*7/12=84万元
??????????8-12月房产税=5*10*12%=6万元
??????????全年房产税=84+6=90万元
4.3.2?置业公司--交付日6月30日-租户?1-6月按原值交纳房产税
????????????????????????????????7-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--6月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*6/12=72万元
??????????7-12月房产税=6*10*12%=7.20万元
??????????全年房产税=72+7.20=79.20万元
两种模式税负相差10.80万元
???5、正确划分房屋和非房屋租赁价款筹划
???5.1?相关规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，
如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。
5.2?筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
5.3?税务风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
???6、出租变仓储
6.1?概???念：房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。
6.2?筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的，此筹划方式需要考虑租金与房产计税余值大小来确定选择何种行为方式，当租金收入大于房产计税余值的十分之一时，才可选择此方式。当
然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。
6.3?筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。????7、变出租为提供服务加出租?
7.1?分????析：目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。
7.2?筹划要点：出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。
7.3?筹划风险：合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。
??7.3.1?税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。?
7.3.2?一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。?
7.3.3?如果出租方纯粹从逃避房产税的角度出发，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时可能会吃亏。实务中就有这么一个案例，某出租方没有提供物业管理服务，而和出租方签订了物业管理服务和房屋租赁合同，但到期承租方由于经营不善无法支付房租，出租方将其告到法院，承租方以出租方未提供物业管理服务为由，拒绝支付物业管理服务费。该理由得到了法院认可，出租方只能哑巴吃黄连，有苦说不出。?
8、出租改代销方式：
8.1?该方案与方案6有相似之处，改为代销方式后，房产税是按照房产计税余值的1.2%计征，而不是按租赁收入的12%计征，这就有一个前提条件：此筹划方式需要考虑租金与房产计税余值大小来确定选择何种行为方式，当租金收入大于房产计税余值的十分之一时，才可选择此方式。
8.2?举例说明：东方房地产公司将一处小型商场门面出租给A公司由于其销售自产产品，每年收取租金100万元，该房产的计税余值为500万元。东方公司和A公司均为增值税一般纳税人。东方公司取得的租赁收益应交纳的相关税收情况如下（假设只考虑营业税和房产税）：东方公司每年应当缴纳的营业税为：100*5%=5万元
东方公司每年应当缴纳的房产税为：100*12%=12万元
东方公司可考虑利用门面房为A公司代销产品，代销产品的品种、价格有A公司确定，东方公司只收取代销手续费，假设东方公司每年收取的手续费仍为100万元，东方公司应负担的相关税收为：
东方公司每年应当缴纳的营业税为：100*5%=5万元
东方公司每年应当缴纳的房产税为：500*1.2%=6万元
通过以上计算可知：筹划后东方公司少负担房产税12-6=6万元。
四、我们目前可采纳的筹划方式：为了实现资源优化配置、资产效益最大化，现提出如下运营思路：
1、泰发祥置业公司（聚能物流公司）与泰发祥商业运营公司签订招商运营协议，负责其所有商业的招商运营服务，按租金收入收取1%--5%的佣金，具体比例本着让商业运营公司收支平衡略有盈余为原则。????理由：一是可以壮大置业公司的经营费用，抵扣25%的企业所得税；二是可以让商业运营公司自负盈亏，调动商业运营公司的积极性。
2、泰发祥置业公司（聚能物流公司）所有商业出租时均与商户签订三份协议，一份商业租赁协议、一份招商管理、一份物业服务协议，租金与管理费用的比例为68:32或60:40，物业服务费按物价部门审批的收费标准收取。
2.1?理???由：一是物业服务收入、管理费用不交房产税；二是物业公司一般都属于亏损企业，可以利用物业公司的亏损抵扣部分企业所得税。
2.2税务风险：但是要考虑商业运营公司没有资产可计提折旧、也没有大量的费用抵扣企业所得税，存在产生大量的利润征收25%企业所得谁的问题，如果不能解决费用抵扣利润的问题，这样筹划也会形成得不偿失的结果。
3、在签订所有物业租赁协议时尽量回避“免租期”条款，并注意租
4、在租赁价款中注意区分房产与场地、设备价款，不能将露天场地及设备的租赁价款记入房产租赁价款中。
5、根据不同的商户特点，确定不同的租金收取方案，具体操作由商业运营公司负责和商户谈判签订合同。
肖太寿???制度控税原理及案例分析
良好的涉税制度是控制企业税负的重要因素；企业涉税风险最终归因于制度问题；低税负的涉税制度设计是企业税收筹划的一种技术手段。在此基础上，得出企业必须重视制度设计来控制和降低企业税负的结论。
关键词：?????企业制度?????????控税????????原理
所谓的制度控税是指企业通过设置良好的内部控制制度、相关的涉税管理经营制度来规范企业的经营和管理行为，使企业经营真正规范有序，开源节流，达到控制和节约非税收成本，最终使企业节省税收，减少税收风险的一种财税管控行为。制度控税折射出一种税收与制度间的逻辑关系，即制度与税收之间是辨证统一关系：制度决定了公司的经营和管理行为，公司的经营和管理行为决定企业税收的多少。如果要让企业进行节税，则必须重视公司各项制度的重构和设计，充分选择更有利于公司节税的制度。因此，公司涉税制度的设计是公司进行税收筹划的一种重要技术，公司应该重视降低税负的涉税制度设计，公司在制定制度时必须考虑该制度能否降低企业的税收成本。
一、良好的涉税制度是控制企业税负的重要因素
涉税制度是企业进行税收筹划的重要工具，也是企业控制税负的重要源泉。公司常用的涉税制度主要有：发票管理制度、采购制度、营销制度、税负分析制度、纳税评估制度、、税收预算管理制度、纳税风险预警制度、纳税成本控制制度、企业纳税自查制度、合同管理制度等。这些涉税制度都会影响企业的税负。有不少公司很不重视公司涉税制度的建设，即使重视公司制度的建设，也很少从税收的角度来思考公司制度的设计，从而使公司承担了不必要的税收成本。因为从制度设计实践来看，大部分公司的制度构建和设计工作都是由公司法律部门或公司聘请的法律顾问来完成的，而大部分法
律部门或法律顾问工作者都是学法律出身的，很少是学税收学或会计学出身的，这些法律工作者在对公司进行制度设计时根本不可能考虑给公司设计更节税的制度。因此，当前大部分公司内部的各项制度很难起到节税的作用。为了给公司制定更节税的制度，从事公司制度设计时，必须从节省税收的角度去设计公司的各项制度，使企业获得良好制度带来节税的红利。
实践中，有不少企业通过设计良好的节税制度而实现节税的效果，也有不少企业因制度设计本身存在问题从而多缴税的现象。下面以案例做详细分析。
[案例分析1：某制造企业采购制度设计不合理的涉税成本分析] （1）案情介绍
江南洪峰制造企业制定一项采购制度，制度中明确规定如下：降低企业采购成本是企业控制成本中的重中之重，为此，采购部门在采购时，必须优先选择报价最低的供应商进行交易，在必要时，尽量选择“不要票一个价”的采购价进行交易。2014年6月，该企业采购部门在采购原材料过程中，材料供应商报出两个价格：一个是200万元，供应商不开发票，只开收据；一个是220万元，供应商开发票。结果该采购部负责人选择了第一个价格，为了节约20万元采购成本而选择供应商不开发票。该企业所在地适用25%的企业所得税政策,请分析该企业的涉税成本。
（2）涉税成本分析
采购中为降低采购成本而不开具发票的涉税风险主要体现在企业无法抵扣增值税进项税额和企业所得税前无法扣除成本从而使企业多缴纳企业所得税，甚至会使企业增加的税收高于降低的采购成本。基于此分析，本案例中的制造企业由于没有索取供应商的发票，只索取一张200万元的收据，其增值税进项税额就不可以抵扣34万元，企业所得税税前不可以扣除200万元成本，因为根据国税发[2008]40号和国税发[2009]114号文的规定，企业没有取得合理合法的票据，其成本不可有企业所得税前扣除，所以该企业要多缴纳企业所得税50万元，加上不能抵扣的34万元增值税，总共要多承担84万元税收，扣除节省的采购成本20万元，还多承担64万元，真是得不偿失。
如果公司在采购制度中明确规定：公司在采购过程中必须见票付款或必须向供应商索取发票，则本案例中的公司就不会产生损失64万元。
二、企业涉税风险最终归因于制度问题
企业涉税风险分为多交税和少交税的风险，企业多交税还是少交税，在一定程度上都与其制定的涉税制度有着千丝万缕的关系。制度是企业经营中的行为准则，特别是企业的一些企业涉税制度，是产生或控制企业税收风险的主要因素。纵观企业税收风险的历史，可以发现，公司制度决定企业经营过程，企业经营过程决定企业风险，不仅仅限于税收风险。即企业涉税风险或多或少都缘于公司制度。基于此分析，公司要控制税收风险，将税收风险控制在萌芽状态中，公司决策层、管理层必须从制度设计和制定入手，在公司设计和制定时，应充分考虑制度执行过程中隐藏的潜在税收风险的识别和防范，重点在公司涉税制度的制定和设计环节，控制和防范企业的涉税风险。如果在公司涉税制度的制定和设计环节，没有全面估计和控制未来的企业涉税风险，则企业涉税风险永远存在，迟早会企业产生涉税风险。
[案例分析2：某销售公司年终考核制度的涉税成本分析] （1）案情介绍
某销售公司实行年终绩效考核制度，该制度规定:销售人员月工资为2000元,年底根据销售人员完成的销售业绩进行考核,并根据年终考核总分给予年终奖。假设公司员工张明某一年年底根据其完成的销售业绩获得19500元年终奖金；员工李华获得年终奖金20100元。请分析该制度考核的涉税分析。
（2）年终考核制度的涉税成本分析
根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）的规定，张明19500元年终奖金的个人所得税计算如下：
[19500－（3500－2000）]÷12=1500，查照七级个人所得税税率表，适用的税率为3%，速
张明19500元年终奖金的应纳税额=[19500－（3500－2000）]×3%－0=540元，张明税后所得为19500-540=18960元。
李华年终奖金的个人所得税计算如下：
[20100－（3500－2000）]÷12=1550，查照七级个人所得税税率表，李华年终奖金适用税率为10%，速算扣除数为105。因此，李华年终奖金20100应纳税额=[20100－（3500－2000）]×10%－105=1755，李华的税后所得为20100-1755=18345元。
与张明相比，李华税前奖金收入比张明多600元（20100—19500），而税后奖金收入，李华比张明少615元（18960—18345）。这说明该公司的考核制度得出的考核结果是鼓励和奖励不积极工作的人，而不是鼓励和激励工作积极的人。因此，该公司的考核制度是失败的制度，要使考核制度起到激励工作积极的人，必须考虑到员工应负担的个人所得税负担，应该设计出既能激励工作积极的员工，又能实现员工年终奖税后收入最大化的年终奖考核制度。
三、低税负的涉税制度设计是企业税收筹划的一种技术手段
随着国家税收政策的完善和税收征管制度的规范和严格执行，企业从事税收筹划的空间越来越窄。企业要降低税收成本，必须充分利用好国家的税收政策，真正用好用足国家税收政策，才是最好的税收筹划。而至于怎样利用好国家税收政策，使国家税收政策给企业带来真正的红利，使企业实行节税的好处，笔者认为可以从三方面来用好用足国家税收政策：一是在签订合同时，考虑到国家税收政策；二是公司决策层在做决策时，要充分考虑到国家税收政策；三是公司在设计和制定涉税制度时，要充分考虑到国家税收政策。于是乎，设计和制定低税负的涉税政策是企业税收筹划的一项重要技术手段。企业要真正降低税收成本，关键在于设计和制定低税负的涉税制度。
[案例分析3：某制造企业设计低税负销售业绩考核制度的涉税成本分
析]
（1）案情介绍
2014年初，武汉宏伟制造公司实行报酬与销售额相挂钩的销售业绩考核制度。该销售业绩考核制度规定：公司专职销售人员每月底薪3500元，年终根据销售人员完成销售额的10%的比例兑现销售奖。假设公司的专职销售人员王华2014年经过努力工作，实现销售额310万元。按照公司销售业绩考核制度规定，王华得到31万元的销售奖金。请问应如何设计低税负的销售业绩制度，使销售人员的税收负担最低？
（2）纳税筹划前的分析
由于王华每月可以从公司领取3500元的底薪，因此，根据《劳动合同法》的规定，王华与武汉宏伟制造公司间构成雇佣与被雇佣的关系。根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）的规定，在计算王华全年一次性销售奖的个人所得税时，应先将王华全年一次性奖金310万元除以12个月，按其商数依照七级个人所得税税率表，确定适用税率和速算扣除数，然后再计算应缴纳的个人所得税。即王华的销售业绩奖计算如下：
310000÷12=25833元，查七级个人所得税税率表，25833元所对应的个人所得税税率为25%，速算扣除系数为1005，则张明应负担的个人所得税为：310000×25%-1005=76495（元）。
（3）纳税筹划方案
公司设计和制定降低税负的销售业绩考核制度：公司对销售人员的差旅费、实行实报实销制度，同时规定，按照收入与费用匹配原则，按照销售人员实现的销售额的一定比例给予报销业务招待费（开成抬头是公司名字的餐费发票）和手机通信费用。假设在本制度下，王华实报实销的差旅费在销售奖金中占10%，业务招待费在销售奖金中占15%，通信费在销售奖金中占5%。
（4）纳税筹划后的分析：
通过以上纳税筹划的涉税成本计算分析，王华的年终销售奖金应该为[310000-310000×（10%+15%+5%）]= 217000元。则王华应该缴纳的个人所得税为217000×25%-1005=53245元。
由于业务招待费、差旅费、通讯费可以在武汉宏伟制造公司企业所得前扣除，所以武汉宏伟制造公司可以少缴纳企业所得税[310000×（10%+15%+5%]×25%=23250元。比纳税筹划前少缴纳个人所得税（76495-53245）=23250元，武汉宏伟制造公司可少缴纳企业所得税23250元。
四、结论
制度是规范一个经济主体行为规范的总和，任何公司在经营过程中都有各自的公司管理制度。如果从制度与税收有无关系的角度来划分，公司管理制度分为涉税管理制度和非涉税管理制度。由于公司的各项制度都会影响一个公司的成本和收入，从而影响一个公司的税收成本。制度定江山，制度才是真正的老板，说的就是制度会严重影响一个公司的经营状况和经验成果，特别是涉税制度会严重影响一个公司缴纳多少税收。因此，制度控税的实质是利用国家税收政策，给企业设计和制定低税负的涉税制度，使企业在涉税制度的安排下进行有序的生产经营活动，达到低税负的目的。制度控税的思想也给企业提供了一条税收规划的思路，即为了让企业实现低税负的目的，应该多从制度上下功夫，在“只有制度才能成方圆”的理念下，给企业设计和制定各种低税负的涉税制度。
[[肖老师，这篇文章的中的第三个案例有问题，如果不采用报销招待费等的形式，31万以工资薪金的方式全额在企业所得税税前扣除，但如果采用报销招待费的形式，即21.7万元的工资薪金税前扣除，9.3万元的费用税前扣除，税前扣除总额31万元是不变的，但是其中的业务招待费是需要进行纳税调增，反而增加了企业的税收成本，如果不报销业务招待费，只是个人所得税受益了]]
税务筹划 润博财税顾问工作室 目录 1筹划前沿
筹划理论 关于国外税务筹划理论发展及方法探讨2筹划技术 税务筹划技术之五：弹性平台12 税务律师 律师谈法 已取消及调整管理方式的涉税审批事项后续管理法规分析之二（外资企业）14律师提醒 变换交易性质，实现筹划目标24 筹划实务 为.COM做筹划 27财税研究 税务会计在税务筹划中的作用探析30 经典案例 50亿税收优惠是如何取得的？34 ---看一汽大众的税务筹划 先均衡购销利益再谈筹划37 ---小规模纳税人采购货物的实例筹划 法规速递 关于润博 55筹划理论 关于国外税务筹划理论发展及方法探讨
关于起源 国外税务筹划的起源在众多的筹划文章中都有表述，出于文章体系的完整性要求，本文对其简要叙述如下： 在税务筹划的发展史上，为大家公认的税务筹划产生的标志事件是20世纪30年代英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案的发言，他说“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同，税务筹划第一次得到了法律上的认可，成为奠定税务筹划史的基础判例。之后，英国、美国、澳大利亚等国家在涉及税务判例中，该案例成为经常引用的原则精神。另一重要判判例为1947年美国法官汉德在一税务案件中的判词更是成为美国税务筹划的法律基石，原文如下：“法院一直认为，人们安排自己的活动，以达到降低税负的目的是不可指责的。每个人都可以这样做，不论他是富人还是穷人，而且这样做是完全正当的，因为他无须超过法律的规定来承担国家的税收。税收是强制课征而不是无偿捐献，以道德的名义来要求税收纯粹是奢谈”。 关于概念 税务筹划产生及发展虽然已经有一段时间，但是从概念上看，国际上还没有一个权威的答案，下面是国外不同机构、不同专业人士对税务筹划的定义：荷兰国际文献局《国际税收词汇》中的定义：税务筹划是指纳税人通过对经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。 印度税务专家N.J.雅萨斯威著作《个人投资和税务筹划》中的定义：税务筹划，是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的，包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。 美国W.B.梅格斯博士著作《会计学》中的定义：人们合理有合法的安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为税务筹划。少缴纳和递延缴纳税收是税务筹划的目标所在。在纳税发生之前，有系统的对企业经营或投资行为作出事先安排以达到尽量的少缴所得税，这个过程就是税务筹划。 编者按：税务筹划的英文为Tax planning 或者Tax saving，国内筹划界翻译为税务筹划、税收筹划、纳税筹划等不一而足。而且国内理论界还创造性的将税务筹划发展为纳税筹划和征税筹划，认为纳税人进行的筹划为纳税筹划；税务机关进行的筹划是征税筹划，而税务筹划（抑或税收筹划）是二者的总和。对税务机关的
“公司＋农户”经营模式的税收筹划策略 发布时间：2010-11-24 “公司＋农户”经营模式是适应市场经济发展、引导农民步入市场、促进社会和谐的一种新型经济模式。采取“公司＋农户”经营模式的企业只有遵从相关的税收制度，并充分利用国家支持农业税收优惠政策，合理进行税收筹划，才能长期健康发展。 一、涉农税收优惠政策？ 1．增值税？ 《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条规定：农业生产者销售自产农业产品免征增值税。“增值税实施细则进一步明确规定，条例所称农业，是指种植业、养殖业、林业，牧业、水产业，农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。 《》（）规定：《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。《农业产品征税范围注释》对自产农业产品做了详细的解释。 2．企业所得税？ 《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条规定：企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：（一）从事农、林、牧、渔业项目的所得。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条规定：企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征，减征企业所得税，是指：（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：l．蔬菜，谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类，糖料、水果、坚果的种植；2．农作物新品种的选育；3．中药材的种植；4．林木的培育和种植；5．牲畜、家禽的饲养；6．林产品的采集；7．灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目；8．远洋捕捞。（二）企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：1．花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；2．海水养殖、内陆养殖。企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。 《》（）规定：农、林、牧、渔业项目中尚需进一步细化规定的农产品初加工等少数项目。《财政部、国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》（）则详细规定了享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围。 3．企业享受税收优惠政策条件分析？ 如果公司被认定为农业生产者，可以免征增值税，也可以免征、减征企业所得税； 如果公司不能被认定为农业生产者，但符合农产品初加工范围，不能免征增值税，可以免征、减征企业所得税； 如果公司不能被认定为农业生产者，也不符合农产品初加工范围，不能免征增值税，也
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
开发公司自持物业运营 一、房地产开发公司自持物业的运营模式 第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式； 第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式； 第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式； 第三类模式分三种情况: 1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式； 2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式； 3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式； 二、不同运营模式的如何纳税 第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税： 房地产开发公司涉税： 1.增值税：不交纳。 2.城市建设维护税：不交纳。
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。 （3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。 （4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。 （5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额 （7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。 （8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司涉税： 商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。 （二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
【节税案例】建筑企业增值税税务筹划 建筑企业经营环境复杂，税制改革初期还面临诸多问题，甚至出现税负增加的情况，阻碍了企业的生存和发展。因此，笔者认为有必要对建筑企业在增值税纳税环境下如何进行纳税筹划进行研讨，有效减少企业税务负担，促进建筑业健康、可持续发展。 一、建筑企业在增值税环境下税务管理的现状 1.公司组织架构和商业模式陈旧 首先，建筑业经营环境复杂，大型建筑集团一般拥很多的子、分公司及项目部，管理上呈现多个层级，导致集团内部存在层层分包的情况。增值税具有链条抵整扣的特点，对建筑企业的组织结构及经营模式提出了挑战，管理链条不能连续，税务风险就越大，甚至造成增值税进销项税额不匹配，从而多交增值税。其次，建筑业普遍存在挂靠、分包、转包、借用他人资质等经营导致企业无法取得进项税。 2.企业税负不减反增 当前很多施工企业粗放经营，财务管理薄弱，税收核算能力不高，如何正确选择纳税模式成为项目管理面临的首要问题。另外，成本费用无法取得进项专票。建筑业是劳动密集型行业，占总成本30%左右的人工成本无法抵扣;部分建筑材料供应商为小规模纳税人甚至无证经营户，取得增值税专用发票困难，作为主要原材料的商混、砂石料等地材可按简易办法纳税且适用3%的征收率，进销税率相差达8%;企业税改前采购设备已无可抵扣的增值税专票。 3.合同管理不完善，资金流趋于紧张化 建筑施工项目周期长、资金量大，工程款拖欠问题严重，导致企业应收应付之间矛盾加剧。企业合同管理水平没有得到有效提升，仍沿袭改制前的老办法，没有对上游单位工程款支付条款加以约束，由于增值税下纳税时间的差异，一旦对方未能按照合同约定支付资金，施工方就要垫付税金。对下游单位签订的合同缺乏合理资金支付筹划，必然加剧建筑企业的资金负担，引发资金链条断裂的危机。 4.管理人员的业务能力有待提高 首先，管理人员缺少对增值税管理的认知。有些管理人员还没有适应新的税收政策，在发票的取得、开具、传递、保管等环节容易出错，从而产生涉税风险。其次，基础工作不规范，财务核算体系不健全。与营业税，增值税的核算科目发生改变，原有核算体系已经过时，会计核算难度增加，对财税人员的业务能力提出了新要求。 二、建筑企业税务筹划分析 1.调整优化现有组织架构 建筑企业要根据自身特点，改变企业内部多级法人、层层分包的组织结构及经营模式，使企业组织结构由高长型向扁平型转变。通过合并规模较小或者没有实际经营业务的单位、撤销不必要的中间管理层级、合并管理职能相关或者相同的单位、资质较低的或者没有资质的子公司变为分公司等手段压缩管理层级，缩短增值税链条，降低税务风险。
企业筹资活动税务筹划研究 企业筹资活动税务筹划研究 摘要：筹资活动关系到企业的资金成本和经营风险等重要问题，合理的筹资安排有助于实现税负最小化的目的，降低企业资金成本，从而达到企业价值最大化的财务管理目标。文章通过对筹资活动中的最优资本结构的确定，负债筹资来源，权益筹资来源等问题的分析，得出具体筹划方案。 关键词：筹资活动税务筹划财务管理 一、筹资活动和税务筹划概述 筹资活动是指企业作为筹资活动的主体根据生产经营、对外投资和调整资本结构等需要，经济有效地筹措和集中资本的活动。文章是从财务管理的角度研究筹资活动，由于短期筹资易变且和经营活动紧密相连，在财务管理中被纳入营业活动的范畴，因此本文涉及的筹资活动仅包含的长期负债和权益筹资。 税务筹划是指纳税人或扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列谋划活动。 二、企业筹资活动中的税务筹划 （一）最优资本结构的确定。 企业筹资的最核心问题是最优资本结构的确定，即使筹措资本的加权平均资本成本最低，实现企业的价值最大化。最优资本结构关系到各类长期资本的来源以及比例，而由于短期筹资的需求经常变动，在财务管理学科中纳入营业活动的范畴，因而不作为企业的最优资本结构的要素。 通常，企业的长期资本来源来自于权益资本和长期负债资本。企业的资金成本由债务成本和股权成本加权得到，如有企业所得税下的MM理论所述，债务产生的利息可以在计算所得税前作为费用扣除，因此负债筹资能产生利息抵税的效果，随企业负债比例提高，企业价
值随之提高，在理论上全部融资来源于负债时，企业价值达到最大。随负债比例增多，财务杠杆系数过大，固定的利息会增加财务风险，导致权益投资人要求的报酬率会上升。一方面为了寻求利息抵税的最大效果，提高负债筹资的比例，另一方面又要考虑负债筹资带来的财务风险使得权益资本成本上升的影响，因而需要在这种矛盾中寻求平衡，找到加权资本成本最低的筹资结构，达到企业价值最大化的目标。 （二）债务筹资税务筹划。 确定了最优资本结构后，就要选择权益筹资和债务筹资的来源。债务筹资的主要来源有银行借款，发行债券等。银行借款利息率低，筹资费用低，但由于利息抵税的效果，银行借款和债券筹资利息率的差异被缩小；手续比发行债券简单，筹资速度快；可协商，可变更性比债券好，但筹资对象局限性大，范围较小。发行债券的价格等于未来支付的利息现值和到期本金的现值之和。当票面利率大于市场利率时，债券溢价发行，当票面利率小于市场利率时，债券折价发行，当票面利率等于市场利率时，债券平价发行。在理想的资本市场里，无论采取哪种发行方式，投资人获得的回报都是一样的，都等于市场利率，换句话说企业付出的资本成本是一样的。溢价发行相当于提前把相对于市场利率多支付的利息从投资者手里收回，折价发行相当于提前把相对于市场利率少支付的利息补给投资者。三种发行方式在资本成本上虽然是一样的，但是从企业所得税来看，却有差异。债券摊余成本乘以实际利率后即为当期的财务费用，溢价发行的债券的摊余成本在期初高于票面价格，折价发行的债券的摊余成本在期初低于票面价格，随着到期日接近，溢价发行的债券和折价发行的债券的摊余成本都将回归面值，而在这个过程中，溢价发行的债券每期的财务费用会递减，折价发行的债券每期财务费用会递增。举例来说，企业通过发行债券筹资100万，一种是面值为120万的债券折价发行，一种是面值为80万的债券溢价发行，到期后两者财务费用每期加和是一样的，但是若采取溢价发行的办法，前期的财务费用多，后期少，故税前会计利润后移，相当于递延缴纳所得税；采取折价发行的办法，前期的财务费用少，后期多，企业提前负担税收，对企业发展不利。 （三）权益筹资税务筹划。
我国企业跨国经营的税收筹划分析 【10/17/2002信息】一、我国企业跨国经营存在的主要问题 (一)投资区域过于集中，且区域特色不够明显 80年代中期以来，我国的对外投资主要集中在港澳地区，最近几年，主要集中于港澳地区和美国、欧盟、日本等20余个发达国家和地区。这种过于集中的地区分布、不但不利于分散风险，而且往往造成我国境外企业之间的相互竞争，竞相压价，不但损害了自身利益，也影响了国际市场的开拓与发展，而且损害我国企业的国际形象。同时，我国企业没有较好地把自己的技术优势与所投资国家和地区的产业政策、资源优势、市场条件和消费水平结合起来，没能形成独具特色的投资优势。 (二)投资规模有限，投资方式单一，融资渠道较少 众所周知，我国跨国企业投资规模小，销售收入不高。而且投资方式也较单一，目前在境外投资企业中，对外投资方式仍有78％属于新建，兼并收购仅占22％，且经营方式以合资为主，所有权的安排以少数股权居多。此外，从融资渠道上看，我国企业海外经营活动的规模亦受到很大限制。一般来说，大型跨国公司不是有自己的财务公司之类的非银行金融机构，就是在境内外有密切联系的金融伙伴，而我国从事海外投资经营活动的企业很少有自己的财务公司，又没有对外担保权与对外融资权，因此，很难在国内外通过直接或间接融资渠道筹集资金，难以与国际市场中堪称“航母”级
大企业进行市场份额的争夺。 (三)没有明确的跨国战略投资目标 跨国公司是一个全球化的经济组织，战略投资是其海外投资的一大特点。跨国公司境外投资是战略投资，从长期利益出发，先立足，后发展，再扎根，目的是占领市场。这与个别中小企业寻求短期利益甚至欺诈行为形成鲜明的对比。跨国公司把母子公司看作一个整体，各子公司之间联成一体，在全球范围内协调行动，在全球范围内进行资源的配置和产品的生产与销售。而我国企业在海外投资大多数是中小企业，缺乏真正的跨国经营意识，一般只求“投资少、见效快”，缺乏打开国际市场的战略目标。总公司没有统一的全球战略，子公司之间是孤立的、分割式的经营，各地的子公司不能联成一体，各子公司仅与母公司进行双向联系，整个公司没有形成统一的全球网络，子公司不能在全球范围内协调行动，在全球范围内进行资源配置和产品的生产与销售。 (四)管理水平有限，服务较差 我国许多企业跨国经营管理不善，如母子公司关系没有理顺，行政性管理色彩很浓，基本上是粗放型管理，使海外子公司缺乏足够的积极性及独立灵活的市场应变能力，从而使得成本中的管理费用过高；一些企业的母公司尚不具备条件去有效地监督海外企业的资金动作状况，子公司的财务状况混乱。 二、跨国经营进行税收筹划的可行性分析 从以上分析可看出，我国企业跨国经营目前还存在许多问题，这也表明我国企业的跨国经营确实面临不少的困难，而要解决这些问题，需要从多方面着手进行。从财务的角度出发，进行税收筹划则显得十分必要和迫切。 税收筹划是指纳税人在税法规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动事
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
商业管理公司自持物业经营税务筹划方案 一、概况： 泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米： 二、自营物业应交税费种类： 1、营业税及附加：按租金收入的5.60%； 2、印花税：按租金收入的0.1%； 3、水利基金：按租金收入的0.08%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下： 4.1 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 4.3 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下： 4.3.1 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％； 4.3.2 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。 5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定： 5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 5.2.3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形： 5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。 5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土
建筑施工企业税务筹划思路及方法 一、纳税实务筹划的四项原则 纳税实务筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，在税收政策法规的导向下，采用使纳税人的税收利益最大化的纳税方案处理生产经营和投资理财等活动的一种企业筹划行为。 1、合法性原则。尽量少缴纳税款是每个企业都有的想法，但是一定要保证是在合法的前提下进行的种种方式，只有在法律的框架下企业才能充分地享有各种权利。 2、稳健性原则。任何纳税人要想在财务安全的前提下取得最大的经济收益，都必须权衡节税利益和节税风险之间的关系，节税的利益越大风险就越大，各种节税的预期方案都有一定的风险，所以权衡好二者之间的关系对企业的创效有着非常重要的意义。 3、财务利益最大化原则。税务筹划的目的就是要使纳税人的财务利益最大化，也就是可支配财务利润最大化，企业应该认真做好预期的节税方案，同时还要考虑纳税人综合经济效益的最大化。 4、节约性原则。税务筹划可以节约税务支出，如可以选择低税负，可以延迟纳税时间等方法，方法越简单越好，越容易操作越好。 二、施工企业纳税实务管理的思路
施工企业是指从事房屋、公路、铁路、桥梁等土木工程生产的企业。根据税法规定，企业应就其取得的营业收入缴纳营业税等流转税，就其拥有的财产缴纳房产税等财产税，就其实现的收益缴纳企业所得税等。对施工企业来说，其税负主要是营业税与所得税。 （一）营业税 1、合理利用对不同税目的选择。工程承包公司与施工单位签订承包合同时，可将营业税划归为两个不同的税目，即建筑业和服务业。工程承包公司对工程的承包有两种形式：第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司只负责各环节的协调与组织。第二种形式是工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担质量保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税。对于第二种形式，工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量一律按服务业税目征收营业税。建筑业的适用税率为3%，而服务业的适用税率为5%，税
摘要：税务筹划活动是企业在进行涉税业务处理过程中必经的环节。因为通过税务筹划可以进行合理地避税和节税，从而降低企业的税负，提高企业的经济效益。因此，众多企业纷纷从日常的经营活动、投资活动、融资活动、股利分配等环节入手进行税务筹划，实现降低成本的目标，增强企业的竞争实力。本文侧重从投资活动这一环节入手，通过案例的形式探讨在这一过程的筹划技术。 关键词：税务筹划;投资决策;投资方式;投资方向 Abstract: tax planning activities are tax-related business enterprises in the process must go through the link. Because through tax planning can be a reasonable tax avoidance and tax savings, thus reducing the tax burden, improve the economic efficiency of enterprises. Therefore, many companies are from everyday business activities, investment activities and financing activities, dividend distribution tax planning and other aspects of starting, achieve cost reduction goals and enhance their competitiveness. This article focuses on the aspects of starting from investment activities, through the form of case planning techniques discussed in this process. Key words: tax planning; investment decisions; investment; investment direction 一、企业进行税务筹划的必要性分析 税务筹划时纳税人(法人、自然人)依据所涉及的税收环境，在遵守税法、尊重税法的前提下，规避涉税风险，控制或减轻税收负担，有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。税务筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或者不违反税法的前提下，有从事经营活动、获取收益的权利，有选择生存与发展、兼并与破产的权利，税务筹划的收益应属合法收益[1]。由于企业从成立、经营到破产重组等行为都涉及到各种税收的核算与缴纳，在一定程度上，税务筹划有利于税负的减轻，优化企业的资源从而取得经营的效益，提高在市场中的竞争地位，有利于企业的长远发展。 从短期来看，进行税务筹划可以降低经营成本，提高利润，有助于实现短期的经营目标。充分利用节税和避税带来的资金，通过企业的经营活动、投资活动获得收益。从长远的角度出发，进行税务筹划有利于企业树立纳税意识，通过多个角度的合理筹划控制和降低企业的税收成本，包括显性成本和隐性成本。透过税务筹划让企业的决策人员树立成本意识，开源节流，进一步提高经营管理和决策的水平，提高企业的竞争地位。 二、企业投资决策的税务筹划 投资活动是企业生产经营过程中重要的活动之一，在市场经济条件下，企业能否把筹集到的资金投放到收益高、回收快、风险小的项目上去，对企业的生存与发展意义重大。投资活动是企业实现财务管理目标的基本前提，是发展生存的必要手段，同时也是降低风险的重要方法。因此，一个高收益、低成本的投资项目成为企业投资的首选，那么，从税务的角度出发，可以从投资组织形式的筹划、投资方式的筹划、投资方向的筹划及投资领域的筹划等方向来实现低成本的目标。 (一)投资组织形式的筹划 投资的组织形式可以分成公司形式与非公司形式，两种不同的组织形式在涉及的税种、税率和税负都有所不同，公司制企业又可以选择设立子公司、分公司和办事处的形式，三种不同的形式在交纳企业所得税和流转税及税收优惠方面都有所不同。具体的体现：
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
关于集团CBD项目土增税的思考 一、集团CBD项目战略定位。 集团CBD项目战略定位：少量销售黄金旺铺，迅速收回部分投资资金；自持大量商业物业长效收益，确保商业地产可持续发展，商业地产价值最大化。 二、战略定位涉及的土增税事项。 少量销售黄金旺铺，单价高，单位成本低，项目增值额及增值率居高不下，从而导致项目应缴巨额的土增税。 按集团财务部门前期对都江堰项目拟销售部分土增税测算，详见《都江堰百伦项目休闲区土地增值税筹划方案》：“ 1、按市场价格直接销售现房应缴土地增值税11,604万元，土地增值税负担率37.33%； 2、增加销售环节方式应缴土地增值税5,011万元，在二次销售过程中增加的税费（契税、印花税）469万元，合计5480万元，土地增值税负担率16.42%； 增加销售环节方式比直接销售现房方式节约土地增值税6124万元，节税率18.35%；” 三、项目土增税筹划方案优化。 通过对项目实际情况以及原有税收筹划方案详细研究，个人认为上述税收筹划方案可进一步优化。 ？1：方案中收入成本对应关系失衡。 高区间定价收入对应的是总体平均扣除成本，对扣除成本严重低估，导致项目增值额居高不下，应缴巨额土增税。 ？2：方案立足局部，缺乏整体观念。 缺乏对“项目总体收入、项目平均利润率、项目平均增值额”的测算，从而难以倒推实现销售部分平均增值额，以达到控制土增税目的。
？3、土增税税负分析。 行业标准？（如万科2011年度土增税税负为5.16%）。 税负控制标准？个人认为成都市商业地产土增税税负的合理区间为4%－5%。 四、对土增税政策研究 （一）、清算单位的确认。 1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，（土地增值税实施细则）。 2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，（国税发【2006】187号）。 3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，（国税发【2009】91号）。 （二）、成本费用分摊方法 1、可售建筑面积百分比法。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，将可扣除的成本费用在清算单位之间进行分配，合理确定各清算单位的扣除金额。 2、占地面积百分比法。按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 3、税务机关确认的其他合理的方法（暂无统一规定）。 此条规定非常关键，既是税务部门自由裁量权体现，又是企业沟通协调渠道，认真分析并掌握对企业最有利的办法是核心。
施工企业税务筹划 一、税收筹划的一般特点 税收筹划，就其目的和结果而言，又称节税，是指纳税人在税法规定许可的范围内，充分利用税法规定的优惠政策，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，采取合法的手段，最大限度地采用优惠条款，以达到延缓税负或减轻税收负担的合法经济行为。它充分利用税法中提供的一切优惠，在诸多可选的纳税方案中择其最优，以期达到整体税后利润最大化。税收筹划具有合法性、积极性、选择性、和收益性等特点。 二、施工企业税收筹划的思路 施工企业是指从事房屋、公路、铁路、桥梁等土木工程生产的企业。根据税法规定，企业应就其取得的营业收入缴纳营业税等流转税，就其拥有的财产缴纳房产税等财产税，就其实现的收益缴纳企业所得税等。对施工企业来说，其税负主要是营业税与所得税。 （一）施工企业营业税的税收筹划思路 1、合理利用对不同税目的选择。工程承包公司与施工单位签订承包合同时，可将营业税划归为两个不同的税目，即建筑业和服务业。工程承包公司对工程的承包有两种形式：第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司只负责各环节的协调与组织。第二种形式是工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担质量保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税。对于第二种形式，工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量一律按服务业税目征收营业税。建筑业的适用税率为3％，而服务业的适用税率为5％，税率的差异带来税负的差异是显而易见的，因此工程承包公司可通过与建设单位签订承包合同的方式达到节税的目的。 2、纳税时间的合理选择。同一笔税款，尽量延迟交付可以取得资金的时间价值。这些资金暂时留在企业里，可以减轻企业流动资金短缺的压力或者可以减少企业在银行等机构的贷款，减少财务费用。所以，利用税法关于纳税义务发生时间的规定，合理选择对本企业有利的结算方式，将纳税义务发生时间尽量往后推迟，也是一种重要的税收筹划方法。另外，
企业在经营活动中的税收筹划 企业在经营活动中的税收筹划 摘要：当前，税收筹划在发达国家已十分普遍，我国税收筹划事业由于起步较晚，有着巨大的发展潜力和空间。我国税收筹划的兴起和发展，是纳税人观念更新的产物，是适应市场经济的需要、同国际接轨的产物。企业如何依托税收法规，巧妙地运用税收杠杆，达到既减轻自身税负又符合国家政策导向的目的，使企业享有更大权益，已成为现代企业经营管理的一项重要内容。税收筹划正由过去的“暗箱操作”逐渐变为“阳光作业”，正式走上经济的前台，成为企业自身发展的内在需求。为了加快税收筹划的发展，必须根据国家税收政策，结合企业实际情况，增强筹划意识，提高筹划质量，因人制宜、因地制宜、因时制宜、因事制宜，着力开展税收筹划。 税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对企业的财务活动和经营活动作出事先筹划和安排，合法地减轻甚至免除自身承担的或额外的税收负担，从而实现税后利益的最大化。 一、税收筹划具有以下特征 1.合法性。税收筹划是在税法允许的范围内，是纳税人对税法进行精心研究和比较后进行纳税最优方案选择，既是企业的合法权利，也是税收政策加以引导和鼓励的。 2.前瞻性。纳税人在经营、投资、筹资等各种经营活动发生之前，事先对各种方案的税负进行预测和筹划，根据测算结果确定经营行为的选择、决策。 3.时效性。税收筹划必须立足现实，准确把握当前税收法律、法规和政策所发生的变化，及时调整和更新税收筹划方案，以获取有利的筹划时机和更大的经济利益。 4.目的性。纳税人纳税筹划行为的目的包括：直接减轻税收负担、延缓纳税、无偿使用财政资金以获取资金时间价值、涉税零风险等。 5.综合性。税收筹划应把握全局，综合衡量，以求整体税负最轻、长期税负最轻，防止顾此失彼，前轻后重的现象。
企业经营中的纳税筹划问题研究 企业实际经营过程中往往要面临多个纳税方案的选择，不同的税务处理方式导致的最终缴纳的税负有所差异，而税负的轻重关系到企业的实际利益。为使企业的纳税选择在符合税法规定的前提下，有效降低税收负担，实现企业利润最大化，就要进行相关的纳税筹划。企业在经营管理中进行纳税筹划，已经成为一种普遍的国际现象，是企业理财的重要手段。 近年来，作为国民经济支柱的房地产业竞争日益加剧，同时我国政府也出台了一系列税收政策来控制房价，这对房地产开发企业的利润产生了一定影响。众所周知，税费是房地产企业的一项重大支出，因此合理地进行纳税筹划，降低企业税费，增加企业竞争优势就显得至关重要。本篇文章采用理论分析与案例分析相结合的研究方法，以企业龙头万科公司为分析对象，对房地产企业经营过程中的纳税筹划问题进行探究。 1 绪论 随着经济的发展和法律法规的不断健全，越来越多的企业决定通过专业的税收筹划，对自身的经营、管理、投资等行为进行统筹安排，尽可能地减轻企业税负，实现企业利润最大化。我国政府在2008年1月颁布了《中华人民共和国企业所得税法》，该法案在推动我国企业税收规范化与合理化的同时，也对企业进行税收筹划提出了挑战。 1.1 研究背景与选题意义 1.1.1 研究背景 市场经济条件下，国家以税收的方式对资源进行合理分配。税收政策与法规限制着企业的经营与投资活动，有利于资源的有效配置和企业间的公平竞争。《中华人民共和国企业所得税法》的颁布实现了“四个统一”①，有效促进了不同形式间企业的税收平等，改革了税收优惠体系，规范了所得税计算和扣税的标准，为公司间竞争创造了平等的外部条件。 市场竞争日益加剧，企业都在想方设法提高自身的竞争力。随着税法体系的完善，国内企业也越来越重视税收筹划工作，以求在不违背政府税收政策和法规的前提下，尽可能地减轻自身税收负担，实现利润最大化以增加竞争优势。 ①国家税务总局网站，2009年3月