浅谈自持物业投资项目财务分析
近年来，地产开发的过热势头逐步冷却，随着土地供给的逐渐减少，以及相应土地出让新政的出台，招拍挂文件中要求开发商自持部分商品住房面积，全部作为租赁住房，不得销售。在20XX年佛山住宅用地拍卖中，万科甚至给出了70年全部自持的报价。以前开发商买地、卖楼的经营模式难以延续，自持物业成了新的出路，越来越多的开发商开始重视自持物业的开发比例并加大投资。自持物业是指开发商将房产建成后作为出租或者自用自行运营。与开发商销售房产预售方式下快速实现资金回笼不同，自持物业不能在短期贡献很好的现金流，这无疑给企业设置了相当高的资金起步门槛。除非企业有相当高的融资能力，或者有资金雄厚的公司背景，否则企业单靠自有资金不足以支撑长期项目。另一方面，自持物业项目有利于公司长期利润的稳定和资金控制。同时，长期运营成功更能够实现公司的价值目标和开发企业品牌价值的提升。
一、科技园项目投资的背景及前期可行性研究
S公司作为主体开发商，有10年的地产开发经验，不仅为该区域贡献经济利润，更扮演着社会责任者的角色。应管委会未来几年区域规划发展要求，S公司对所属科技园片区自主开发建设商业配套，进一步推动招商引资项目及完善基础设施。S公司和管委会双方探讨了启动资金的来源问题。S公司希望较少动用自有资金，管委会同意以承租、运营补贴或招商奖励等财政补贴方式给予支持，并决定根据
最终财务分析结果，确定具体补贴金额和方式。项目投资是一个复杂的系统工程，详尽的可行性分析必不可少，对于项目投资能否成功起着关键作用。可行性分析通常包括项目整体定位及发展战略研究，开发模式及策略建议，区域发展分析，相关市场和商业的前期研究，财务可行性分析等。其中，财务可行性分析是重中之重，S公司也提出了财务先行的要求。
二、财务可行性分析中的关键点
（一）搭建项目测算框架新建一个项目，根据前期项目投资的开发模式搭建项目周期，具体可划分为建设期和运营期两大部分。建设期是指从拟建到全面建成投产或交付使用所需的全部时间，整个建设期要确定工期开发节奏，细化时间节点，确定各年付款比例等，通常情况下涉及3～5年，资产建成达到可使用状态后转成投资性房地产。运营期即为长期稳定的租赁期，根据土地性质要求，商业地块的运营期将长达35年，甚至更高。
（二）设定合理假设可靠的财务分析结果离不开合理的假设。科技园投资项目的假设变量主要包括投资总额、收入和运营成本。投资总额是指从开始筹建到项目建成达到可使用状态所发生的费用的总和，包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程成本以及开发间接费等成本。收入包括租金收入和残值回收，租金收入取决于租金单价和租赁面积；残值收入是指资产使用期满时处置资产预计能收取的价款，保守测算下可假设残值收入为零。运营成本主要包括物业成本、市场招商推广费用，房屋维修成本，提升改造费用，薪资、
行政及其他管理费用等。上述变量的假设应由项目小组的专业人员提供，参考历史项目经验，相同产品业态及市场同期情况等合计估计。另外，考虑到测算项目周期过长，应设定合理的年增长率，结合年限变化、周边经济环境等进行合理预估，不可过于激进或保守。据此，可根据上述假设变量编制年度现金流量表和利润表。
（三）选取财务分析指标投资项目测算通常选用的财务分析指标包括：投资回收期、内部收益率、净现值、投资项目年盈利率、敏感性分析等。项目投资是长期测算，比如商业项目40年，在财务测算中必须考虑货币的时间价值。投资回收期是项目盈利收回全部投资所需的时间，回收期越短，证明项目的流动性越好，方案相对可行。考虑现值的因素，一般选用动态回收期更加准确。内部收益率是评价是否可行的最常用的财务分析工具，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率需符合投资项目的标准操作流程规定，才会最终获得财务与投资委员会以及董事会批准。敏感性是分析关键变量对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。例如，可以以单方建安成本和日租金作为变量，测算对净利润、净利率和内部收益率的敏感程度。值得注意的是，每个经济投资指标都有其内在的缺陷，在评价项目投资时，应综合评估和审慎使用各项指标。
（四）多种备选方案周期长风险大的投资项目都必须提供多种备选方案，以便呈现给管理层用于商业决策，好的案例通常经过反复修改提交才能最终得到满意的结果，这是一个繁杂但不或缺的过程。项
目投资小组成员在编制方案时，要发挥头脑风暴，假设各种可能的组合。例如，按不同的产品类型组合（如办公楼、零售、酒店、公寓等）测算，哪种产品业态的财务结果对公司更有优势？方案选择租售共存还是全部出租，或租售比例是多少的情况下，财务结果最优？当资金不充裕或者市场不确定性较大的情况下，可以分期开发建设，前期的运营可以为后期积累资金和租户，那么分几期开发运营最有利？将方案划分乐观、正常、悲观三种情形，用悲观下的假设去模拟市场不利的情形，测算的财务结果公司是否可以接受？公司不愿长期持有或运营不善需要出售资产，财务结果又如何？总之，考虑的方案越全面越能更好地减少投资风险。
（五）税务筹划在财务分析中先考虑税务筹划，能够更好地控制税务风险。地产公司涉及的主要税种包括增值税、土地增值税、房产税、土地使用税和企业所得税等。在对项目投资进行财务分析时，也要考虑税金的合理筹划。例如，鉴于房产税在项目自持案例的重要性，有必须进行涉税分析。我们可以根据房产税针对企业空置和出租的房屋建筑，按从价和从租两种不同的计算方式征收，在测算中找到租金平衡点，取两种方式下的最优选择。再如，同一个楼宇租售共存的情况下，可以寻找土地增值税的临界点，适当调节售价和成本获得整体税负的下降以及项目利润的上升。
三、后续的运营挑战
经过多轮方案的筛选和财务测算，项目的预计经济指标可以符合股东回报要求，对S公司来说，科技园是个值得投资的项目。S公司
实力物业2019年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年实现利润为1,103.22万元，与2018年的958.69万元相比有较大增长，增长15.08%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的情况下，营业利润却没有相应的增长，企业应注意在市场销售业绩喜人的背后所隐藏的风险和危机。 二、成本费用分析 2019年营业成本为8,319.11万元，与2018年的7,339.01万元相比有较大增长，增长13.35%。2019年管理费用为1,104.64万元，与2018年的641.47万元相比有较大增长，增长72.2%。2019年管理费用占营业收入的比例为10.75%，与2018年的7%相比有较大幅度的提高，提高3.75个百分点。管理费用占营业收入的比例大幅度提高，但销售利润却并没有相应提高。管理费用增长过快。2019年财务费用为44.94万元，与2018年的23.21万元相比有较大增长，增长93.63%。 三、资产结构分析 2019年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2018年相比，2019年应收账款出现过快增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。因此与2018年相比，资产结构趋于恶化。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，实力物业2019年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析 实力物业2019年的营业利润率为9.39%，总资产报酬率为12.75%，净资产收益率为26.98%，成本费用利润率为11.59%。企业实际投入到企业自身经营业务的资产为9,715.69万元，经营资产的收益率为9.92%。 内部资料，妥善保管第页共1 页
物业公司财务分析报告 Final approval draft on November 22, 2020
××年度 ： 19××年度，我公司在力度加大，全市经济持续稳步发展的形势下，坚持以提高效益为中心，以搞活经济强化管理为重点，深化企业内部改革，深入挖潜，调整经营结构，扩大经营规模，进一步完善了企业内部，努力开拓，奋力竞争。实现×××万元，比去年增加30％以上，并在取得较好的同时，取得了较好的。 （一）完成情况 本年度XX收入为×××万元，比上年增加×××万元。其中，实现×××万元，比上年增加5．5％，XX销售×××万元，比上年减少10％，其它XX收入实现×××万元，比上年增加43％。全年达到14．82％，比上年提高0．52％。费用水平本年实际为7．7％，比上年升高0．63％。全年实现利润×××万元，比上年增长4．68％。其中，XX利润×××万元，比上年增长12．5％，商办工业利润×××万元，比上年下降28．87％。本年为4．83％，比上年下降0．05％。其中，为4．81％，上升0．3％。全部为128天，比上年的110天慢了18天。（二）主要财务情况分析 1．情况 通过强化竞争意识，调整经营结构，增设经营网点，扩大销售范围，促进了的提高。如南一销售收入比去年增加296．4万元；五交公司比上年增加396．2万元。 2．费用水平情况
XX的总额比上年增加144．8万元，费用水平上升0．82％其其中：①增加13．1万元；②保管费增加4．5万元；③3．1万元；④增加6．7万元；⑤费增加50．2万元；③增加5．2万元。 从变化因素看，主要是由于政策因素影响：①调整了“”、“一金”比例，使费用绝对值增加了12．8万元；②调整了，使费用增加了50．2万元；③企业普调工资，使费用相对增加80．9万元。扣除这三种因素影响，绝对额为905．6万元，比上年相对减少10．2万元。费用水平为6．7％，比上年下降0．4％。 3．资金运用情况 年末，全部为×××万元，比上年增加28．7％。其中：商业×××万元，占全部的55％，比上年下降6．87％。结算为×××万元，占31．8％，比上年上升了8．65％。其中：应收货款和比上年增加548．1万元。从情况分析，各项比例严重不合理，应继续加强“”的清理工作。 4．利润情况 比上年增加×××万元，主要因素是： （1）增加因素：①由于销售收入比上年增加804．3万元，利润增加了41．8万元；②由于比上年增加0．52％，使利润增加80万元；③由于其他各项收入比同期多收43万元，使利润增加42．7万元；④由于支出额比上年少支出6．1万元，使利润增加6．1万元。 （2）减少因素：①由于费用水平比上年提高0．82％，使利润减少105．6万元；②由于税率比上年上浮0．04％，使利润少实现5万元；③由于财产损失比上年多16．8万元，使利润减少16．8万元。以上两种因素相抵，
公司收入、费用简易分析报告 一、xx公司20 月-10月收入情况： 1、***公司20 年1-10月收入实现25.46万元，其中物业管理收入20.13万元；垃圾清运收入1.92万元；车位出租收入（停车费）3.41万元。 20xx年1-10月收入明细表 2、下面通过与去年同期数据相比进行收入简易分析： ⑴物业管理收入比去年同比增长实现16.1124万元，同比增长率达400%；垃圾清运收入比去年同比增长实现1.0173万元，同比增长率达113%，主要原因：①去年因刘强荣个人问题使公司收入流失一部分，造成去年物业管理收入、垃圾清运收入偏低。②今年2栋业主陆续入住、公司管理水平提高，每月物业管理费能及时收取。
⑵车位出租收入是公司今年采取开源创收，增添新的收费（入）项目，20xx年1月-10月车位出租收入有实现3.406万元。 ⑶公司20xx年总收入比去年同期增长实现20.5383万元，同比增长率417%。 二、xx公司20xx年1月-10月费用情况： 1、****公司20xx年1月-10月管理费用58.42万元，其中：物业员工工资19.2349万元；保洁费4.181万元；保安费25.5161万元；办公费2.7916万元；差旅费0.1043万元；低值易耗品摊销1.8114万元；招待费0.4855万元；维修费0.7364万元；电话费0.09万元；培训费0.459万元；物料消耗费0.9282万元；其它2.0825万元。 20xx年1-10月管理费明细表
2、下面通过与去年同期数据相比对主要费用项目进行简易分析： ⑴低值易耗品摊销比去年同比增长实现1.4448万元，同比增长率达394%；物料消耗比去年同比增长实现0.563万元，同比增长率达154%，主要原因：①小区停电时，需耗用柴油发电；今年水管爆裂几次，物料消耗较多。 ⑵公司员工工资比去年同比负增长实现0.7629万元，同比负增长率
物业公司财务管理 物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象,物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则,使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法,结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。 一、物业管理公司财务管理工作的现状分析 (一)会计基础工作不够完善 会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作,当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展,主要表现在一下方面: 1.物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系 物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,现行会计制度又过于宽泛,是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置上具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大,以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显着的差别,这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。 2.多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度 内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容,是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员,内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。 3.物业管理公司会计从业人员的素质有待提高 客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,公司领导在人事安排上的用人唯亲,不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准,而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理,不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题,致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。 (二)融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈,在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低,物业管理公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。 (三)企业投资水平不高 物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少,受物业管理公司自
物业公司财务分析报告样本 Sample financial analysis report of property company 汇报人：JinTai College
物业公司财务分析报告样本 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 1.小区概况 xx华庭小区位于xxxx路2号，小区占地面积90228.09 平方，总建筑面积151424.93平方，住宅57幢，共1192户; 商铺130卡;架空层汽车位301个;露天汽车位373个;架空层 摩托车位417个;露天摩托车位157个;车房30个;公寓楼1幢80户、办公楼1幢、会所1幢。 现有入住住宅户1186户，商铺114户，可收费面积共28404.04平方,其中住宅22196.06平方,商铺6207.98平方, 预计管理费收费金额为110504.53元/月,其中住宅103241.19元,商铺7263.34元;各类车辆停放费收取随每月车辆停放的增减而有所变动。 2.经营情况 按权责发生制原则计算属报告期内主要经营情况： 主营业务收入（物业管理费、停车费）138371.57元，
其他业务收入6818元，营业外收入100元，合共145289.57元，比预算减少了 2.05%;完成全年预算的39.33%。 费用支出124332.76元，比预算减少11.66%;累计支出占全年预算数的38.09%。 本月盈利20956.81元，本年度累计盈利48917.25元。 3.收入情况 3.1各收入项目构成比例 属本月收入为145289.57元，其中物业管理费收入102931.77元，占总收入的71%，架空停车费5004.80元,占总收入的3%,露天停车位收入21985元,占总收入的15%,临时停 车费收入8450元，占总收入的6%，其他业务收入6818元;占 总收入的5%，较预算数增加了3868元，增长了131.12%，其 中IC卡收费705元，增长了17.5%,场地租赁费4300元，增 长了1333.33%，装修垃圾清运费400元,增长了900%,但有偿 服务费195元，比预算少75.63%，租赁中介费600元，比预 算少33.33%。 3.2收入预算完成情况
《物业管理案例分析》汇编----财务管理篇 [案例一] 房子没住，交不交管理费 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？ [案例分析] 认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。 物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。 [解决方法] 物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。 [相关法规制度] 1．《服务收费标准作业程序》（节选） 一、目的 规服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。 二、适用围 适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。 三、职责 1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。 3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。 4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。 5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。 四、程序要点
××物业公司年度财务分析报告 物业公司： 19××年度，我公司在改革开放力度加大，全市经济持续稳步发展的形势下，坚持以提高效益为中心，以搞活经济强化管理为重点，深化企业内部改革，深入挖潜，调整经营结构，扩大经营规模，进一步完善了企业内部经营机制，努力开拓，奋力竞争。销售收入实现×××万元，比去年增加30％以上，并在取得较好经济效益的同时，取得了较好的社会效益。 （一）主要经济指标完成情况 本年度XX收入为×××万元，比上年增加×××万元。其中，实现×××万元，比上年增加5．5％，XX销售×××万元，比上年减少10％，其它XX收入实现×××万元，比上年增加43％。全年毛利率达到14．82％，比上年提高0．52％。费用水平本年实际为7．7％，比上年升高0．63％。全年实现利润×××万元，比上年增长4．68％。其中，XX利润×××万元，比上年增长12．5％，商办工业利润×××万元，比上年下降28．87％。销售利润率本年为4．83％，比上年下降0．05％。其中，商业企业为4．81％，上升0．3％。全部流动资金周转天数为128天，比上年的110天慢了18天。（二）主要财务情况分析 1．销售收入情况 通过强化竞争意识，调整经营结构，增设经营网点，扩大销售范围，促进了
销售收入的提高。如南一百货商店销售收入比去年增加296．4万元；古都五交公司比上年增加396．2万元。 2．费用水平情况 XX的流通费用总额比上年增加144．8万元，费用水平上升0．82％其其中：①运杂费增加13．1万元；②保管费增加4．5万元；③工资总额3．1万元；④福利费增加6．7万元；⑤房屋租赁费增加50．2万元；③低值易耗品摊销增加5．2万元。 从变化因素看，主要是由于政策因素影响：①调整了“三资”、“一金”比例，使费用绝对值增加了12．8万元；②调整了房屋租赁价格，使费用增加了50．2万元；③企业普调工资，使费用相对增加80．9万元。扣除这三种因素影响，本期费用绝对额为905．6万元，比上年相对减少10．2万元。费用水平为6．7％，比上年下降0．4％。 3．资金运用情况 年末，全部资金占用额为×××万元，比上年增加28．7％。其中：商业资金占用额×××万元，占全部流动资金的55％，比上年下降6．87％。结算资金占用额为×××万元，占31．8％，比上年上升了8．65％。其中：应收货款和其他应收款比上年增加548．1万元。从资金占用情况分析，各项资金占用比例严重不合理，应继续加强“三角债”的清理工作。 4．利润情况
第一章安全管理类案例 案例二如何处理停车场设备设施意外毁损 时间：2004年5月12日 地点：大厦B2层东坡道出口 事由：挡车臂感应器被撞 处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。 评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次
日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。 案例六如何管理空置房间 时间：2004年5月1日 地点：大厦FXX层 事由：关于空置房间节日锁门问题 处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。 评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。 案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件 时间：200X年6月7日11：50分 地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处 事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。 处理经过：200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行
××物业公司年度财务分析报告?物业公司: ?１9××年度,我公司在改革开放力度加大,全市经济持续稳步发展的形势下,坚持以提高效益为中心,以搞活经济强化管理为重点,深化企业内部改革,深入挖潜,调整经营结构,扩大经营规模,进一步完善了企业内部经营机制,努力开拓,奋力竞争。销售收入实现×××万元,比去年增加30％以上,并在取得较好经济效益的同时,取得了较好的社会效益。 (一)主要经济指标完成情况 本年度XＸ收入为×××万元,比上年增加×××万元。其中,实现×××万元,比上年增加5、5％,XX销售×××万元,比上年减少１0％,其它ＸX收入实现×××万元,比上年增加43%。全年毛利率达到１4、82％,比上年提高０、52％、费用水平本年实际为7、7%,比上年升高0、63％。全年实现利润×××万元,比上年增长4、６8％。其中,XX利润×××万元,比上年增长１2、5％,商办工业利润×××万元,比上年下降28、87%。销售利润率本年为4、８３％,比上年下降0、05%。其中,商业企业为4、８1％,上升０、3%。全部流动资金周转天数为128天,比上年的11０天慢了１８天。(二)主要财务情况分析?1、销售收入情况?通过强化竞争意识,调整经营结构,增设经营网点,扩大销售范围,促进了销售收入的提高。如南一百货商店销售收入比去年增加2９6、4万元;古都五交公司比上年增加３96、2万元、 2、费用水平情况?ＸX的流通费用总额比上年增加144、８万元,费用水平上升０、82％其其中:①运杂费增加１３、1万元;②保管费增
加4、５万元;③工资总额3、1万元;④福利费增加６、７万元;⑤房屋租赁费增加５0、２万元;③低值易耗品摊销增加5、２万元。?从变化因素看,主要是由于政策因素影响:①调整了“三资”、“一金＂比例,使费用绝对值增加了12、8万元;②调整了房屋租赁价格,使费用增加了５0、２万元;③企业普调工资,使费用相对增加８0、９万元、扣除这三种因素影响,本期费用绝对额为9０５、６万元,比上年相对减少10、2万元。费用水平为6、７％,比上年下降０、4%、?3、资金运用情况 年末,全部资金占用额为×××万元,比上年增加2８、7%、其中:商业资金占用额×××万元,占全部流动资金的5５％,比上年下降6、87%。结算资金占用额为×××万元,占31、8％,比上年上升了８、６5%、其中:应收货款与其她应收款比上年增加５4８、1万元、从资金占用情况分析,各项资金占用比例严重不合理,应接着加强“三角债”的清理工作。?４、利润情况?企业利润比上年增加×××万元,主要因素是:?(１)增加因素:①由于销售收入比上年增加８04、３万元,利润增加了 41、8万元;②由于毛利率比上年增加０、52%,使利润增加80万元; ③由于其她各项收入比同期多收４3万元,使利润增加4２、7万元;④由于支出额比上年少支出6、1万元,使利润增加６、１万元、?(2)减少因素:①由于费用水平比上年提高0、82％,使利润减少105、6万元;②由于税率比上年上浮0、04％,使利润少实现５万元;③由于财产损失比上年多１6、8万元,使利润减少１6、8万元、以上两种因素相抵,本年度利润额多实现×××万元、?(三)存在的问题与建议?1、资金
物业公司财务个人述职报告范文 时光飞逝，20xx年的工作已经结束了。作为一名财务出纳，同 时也作为一名服务住户的物业公司人员，我的职责主要是：认真做好 住户物业费和购水电费以及其他相关费用的现金收存，核对前台文员 的各种票据台账，做好现金日记账，保管库存现金、财务印章以及相 关票据，负责支票、发票、收据管理，负责支出公司报账单，按时发 放工资，办理银行结算及相关账务，协助前台做好接待工作，以及即 时修改住户的数据库等事项。 一年以来，我的工作在公司领导层的准确指导下，依靠全体同仁 的共同努力，在平凡的工作岗位上，以细致入微的工作作风，以乐于 奉献的工作态度，以服务无止尽的工作追求，较好的完成了各项工作 任务。为了积累经验，查找差别，提升水平，现就去年工作情况述职 如下： 一、坚持原则，严谨细致，认真做好账务核对。 每天小心翼翼的处理各种来源的现金收款，仔仔细细的核对各种 票据，使之票款相符，并于当日录入财务账单，详细规范做好日记账。做到日清日结。主动与会计核对票据和对账单。本着客观、严谨、细 致的原则，坚持从细微处入手，实事求是、不怕麻烦、细心审核。在 业主购水电的高峰期，有时一天的现金收入达十多万，票据百多张， 都需要我独自反复点验，反复核对，确保不出一点差错。 二、态度端正，依章办事，严格执行财务纪律。 因财务工作是公司的核心部门，《会计法》和各项财务规定对这 个块工作要求细致、规范、严谨。我严格遵守财务纪律，按照财务报 账制度和会计基础工作规范化的要求，实行财务记账与报账工作。无 张冠李戴现象，无现金坐支行为。在审核原始凭证时，对不真实、不 合规、不合法的原始凭证敢于指出，说明原因，果断不予报销；对记 载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。
第二章投资项目财务效益分析 第一节项目财务效益分析概述 一、项目财务效益分析的作用 定义：是在国家现行财税制度、现行价格体系和有关法规的基础上，对投资项目建成投产的获利能力、清偿能力和财务外汇效果等财务状况进行预 算和分析，以评价和判断拟建项目在财务上是否可行。 作用：首先，是企业进行投资决策的重要依据。 其次，是银行发放贷款的重要依据。 再次，也是有关部门审批投资项目的重要依据。 二、项目财务效益分析的工作程序 也可以说是项目财务效益分析的内容。 第一步，分析和估算投资项目的财务数据。（第二节） 第二步，编制财务基本报表。（第三节） 第三步，计算财务分析指标，评价投资项目在财务上是否可行。（第五节） 第四节，资金的时间价值与资金等值计算。 三、资金时间价值与资金等值计算 1、几个基本概念 （1）定义：就是资金随时间的推移而产生的增值部分（一般用利息来表示）。计算资金时间价值的方法与利息的计算方法相同 产生的原因：一是投资收益的存在。 二是通货膨胀因素的存在。 三是风险因素的存在。 （2）计算利息的两种方法：一是单利：F=P(1+i.n) 二是复利：F=P(1+i)t （3）名义利率和实际利率：
原因：计算利息的周期不同，不同周期的利率之间要进行换算。 名义利率：是指将计算周期的利率按单利方法换算得到的年利率。（简单如：0.3%*12=3.6%） 实际利率：是指将计算周期的利率按复利方法换算得到的年利率。（如：1.03660=(1+0.3%)12 1.03660－1=3.66% ） （4）资金等值：是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。 *利用等值的概念，可以把在一个时点发生的资金金额换算成另一时间的等值金额，这一过程就叫做资金等值计算。 2、资金等值计算公式 上述公式中计算较繁琐的几种等值换算系数，如(F/A,i,t)、(A/P,i,t)等，可以直接查表得到。 P为现值，F为终值，A为年金，t为计算周期（一般为年），I为利率 I又叫做折现率，其中：一次支付现值公式是一次支付终值的逆运算 偿债基金公式是年金终值公式的逆运算 资金回收公式是年金现值公式的逆运算 例：某公司花300万元购买一片门面，计划15年内以出租的方式收回投资，第15年末房屋的净值为150万元，若资金的利率为12%，问该公司每年年末应收取多少租金？
物业公司财务分析报告范本 目录 1.财务分析报告 2.利润预算分析表(收入) 3.利润预算分析表(费用) 4.收款合并报表 5.费用说明 6.欠费账龄分析表 7.应收账款及欠费回收分析表 8.水费使用情况登记表 9.电费明细表 xx华庭管理处2008年05月财务分析报告 1．小区概况 xx华庭小区位于xxxx路XX号，小区占地面积90228.09平方，总建筑面积151424.93平方，住宅57幢，共1192户；商铺130卡；架空层汽车位301个；露天汽车位373个；架空层摩托车位417个；露天摩托车位157个；车房30个；公寓楼1幢80户、办公楼1幢、会所1幢。现有入住住宅户1186户，商铺114户，可收费面积共28404.04平方,其中住宅22196.06平方,商铺6207.98平方,预计管理费收费金额为110504.53元/月,其中住宅103241.19元,商铺7263.34元；各类车辆停放费收取随每月车辆停放的增减而有所变动。 2．经营情况 按权责发生制原则计算属报告期内主要经营情况： 主营业务收入（物业管理费、停车费）138371.57元， 其他业务收入6818元，营业外收入100元，合共145289.57元，比预算减少了2.05%；完成全年预算的39.33%。 费用支出124332.76元，比预算减少11.66%；累计支出占全年预算数的38.09%。 本月盈利20956.81元，本年度累计盈利48917.25元。 3．收入情况 3．1各收入项目构成比例 属本月收入为145289.57元，其中物业管理费收入102931.77元，占总收入的71%，架空停车费5004.80元,占总收入的3%,露天停车位收入21985元,占总收入的15%,临时停车费收入8450元，占总收入的6%，其他业务收入6818元；占总收入的5%，较预算数增加了3868元，增长了131.12%，其中IC卡收费705元，增长了17.5%,场地租赁费4300元，增长了1333.33%，装修垃圾清运费400元,增长了900%,但有偿服务费195元，比预算少75.63%，租赁中介费600元，比预算少33.33%。
物业财务个人述职报告 更多内容请继续关注. 物业财务个人述职报告【一】 尊敬的领导： 转眼间20_______年上半年就过去了。展望未来我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望为了能够制定更好的工作目标取得更好的工作成绩我把参加工作以来的情况总结如下： 一、前期财务工作总结 对于企业来说能力往往是超越知识的物业管理公司对于人才的要求同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的它包括：组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通|能力等。 第一阶段(2________年—20_______年) 20_______年毕业之初在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下我幸运的加入了“______”管理团队看似简单的帐单制作→日常收费→银行对接→建立收费台帐→与总部财务对接一切都是从零开始。我自觉加强学习虚心求教释惑不断理清工作思路总结工作方法：在各级领导和同事的帮助指导下从不会到会从不熟悉到熟悉我逐渐摸清了工作中的基本情况找到了切入点把握住了工作重点和难点而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与“专业人”之间的距离。客户电话的
接听、客服前台的接待都需要很强的专业知识与沟通能力物业管理中大多是一些细小琐碎的事协调好了大事化孝小事化了协调不好则工作会非常被动。 这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力同时在公司内部的沟通也非常重要除了本部门之间部门与部门之间的沟通也很重要只有沟通好了才能提高工作效率减少不必要的人工成本。一方面干中学、学中干不断掌握方法积累经验;另一方面问书本、问同事不断丰富知识掌握技巧。 “勤能补拙”因为当时住在项目便利用下班后的时间总结完善自己的工作内容建立了各种收费台账的模版同时结合管理处实际情况先后制定了《财务收费流程》、《财务对接流程》、《押金退款流程》以及《特约服务收费流程》并在各级领导的支持和同事们的配合下各项流程得到了迅速的普及为管理处日常财务工作的顺利进行奠定了坚实的基矗 第二阶段(20_______年—20_______年)：发展阶段 这一阶段在继续担任雪梨澳乡财务助理的同时又介入了新接管项目温哥华森林管理处前期的财务助理工作进一步巩固了自己关于从物业前期接管到业主入住期间财务工作经验的积累同时也丰富了自身的物业管理专业知识。项目进入日常管理之后因为新招的财务助理是应届毕业生我由此又接触到了辅导新人的工作内容我将自己的工作经验整理成文字后逐点的与新人一起实践共同发现问题、解决问题经过三个月时间的努力新招的财务助理已经
工程项目投资成本预算与财务分析一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。 投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用 途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土 地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市 基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使 用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿
费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标 准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可 参照国家和地方有关标准进行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建 设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业 性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等 的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估 算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设 单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所 需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋 的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。 2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设 计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平” 等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和
深物业A2020年上半年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年上半年利润总额为26,725.75万元，与2019年上半年的12,749.59万元相比成倍增长，增长1.1倍。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2020年上半年营业成本为61,169.49万元，与2019年上半年的38,196.91万元相比有较大增长，增长60.14%。2020年上半年销售费用为1,154.41万元，与2019年上半年的1,829.27万元相比有较大幅度下降，下降36.89%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年上半年在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2020年上半年管理费用为8,843.3万元，与2019年上半年的5,595.73万元相比有较大增长，增长58.04%。2020年上半年管理费用占营业收入的比例为6.22%，与2019年上半年的7.41%相比有所降低，降低1.18个百分点。营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。2020年上半年财务费用为5,344.63万元，与2019年上半年的5,018.57万元相比有较大增长，增长6.5%。 三、资产结构分析 2020年上半年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。预付货款占收入的比例下降。其他应收款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。与2019年上半年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，深物业A2020年上半年是有现金支付能力的，其现金支付能力为307,894.17万元。企业负债经营为正效应，增加负债有可能 内部资料，妥善保管第1 页共3 页
物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析技巧 (一)财务分析 财务分析是企业财务核算的工具，它通过一定的技术方法，对企业财务活动进行分析和研究；依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是企业或企业所属单位的生产、经营活动中的资金运动过程和结果；财务分析的目的在于总结经验，揭露矛盾，挖掘潜力，提高效益。 物业管理公司的财务分析主要是分析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况，也就是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较，运用分析对比的方法，找出存在的问题及其原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高经营管理水平的有效办法。 (二)经济活动分析 经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动，其范围局限于独立经济核算单位内部。经济活动分析涉及物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。从共性方面讲，物业管理公司的经济活动分析有以下一些主要内容。 (1)对任何一项任务或项目都应作出预测，确定计划成本。在实施过程中，随时注意发现新情况，进行内部机构之间、各项任务或项目之间、成本项目之间、前后期之间的分析比较，以观察影响成本主要因素的变化及其发展趋势。 (2)分析人力占用是否符合各项任务的定员标准，有无人力占用的浪费现象。一般可以工资构成的变化、平均工资和技术等级的升降、工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的低等方面入手进行主客观因素的分析，查明在人力使用和定员、定额管理方面的节约或收费。 (3)从物资经营的主要环节方面进行分析。一般应从物资的采购、运输、仓储、使用等环节入手，分析主要物资的质量是否符合要求，以及量差和价差的影响，尤其要对节约代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所带来的损失等进行认真的分析和研究。 (4)分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施，修建施工机械设备使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等方面分析台班定额工效、台班费用成本，着重分析提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的损失和浪费。 (5)对各项管理费用的支出，要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员
物业财务分析报告写作格式 物业物业财务分析报告该怎么写?怎么才能写出优秀的物业物业财务分析报告呢?有什么格式吗?一起来看看小编为大家收集整理关于怎么写出优秀的物业物业财务分析报告的范文吧! 物业财务分析报告该怎么写: 第一部分提要部分,既概括物业的综合经营情况,让财务分析报告的使用者对财务分析报告有一个总括的认识. 第二部分说明部分,是对物业的经营管理及财务现状的介绍,要求文字表述恰当,数据引用准确.对经济指标进行说明时可适当运用绝对数, 比较数及复合指标数.特别要关注物业当前经营运作上重点,对重要事项要单独反映.物业在不同阶段,不同月份的工作重点有所不同,所需要的财务分析重点也有所不同. 第三部分分析部分,是对物业的经营情况进行分析研究.在说明问题的同时还要分析问题,寻找问题的原因和症结,以达到解决问题的目
的. 财务分析一定要有理有据,要细化分解各项指标,因为有些报表的数据是比较含糊和笼统地,要善于运用表格,图示,突出表达分析的内容.分析问题一定要善于抓住重点,要点,多反映物业经营过程中的焦点和易于忽视的问题. 第四部分评价部分,做出财务分析后,对于物业的经营状况,财务状况,盈利业绩,应该从财务角度给与公正,客观的评价和预测. 财务评价不能运用不负责任的语言,评价要从正面,负面两方面进行,评价既可以单独分段进行,也可以将评价的内容穿插在说明部分和分析部分. 第五部分建议部分,是财务人员在对物业的经营运作,投资决策等进行分析后形成的意见和看法,特别是对物业经营运作过程中存在的问题所提出的改进化建议, 值得注意的是财务分析报告中提出的建议不能太抽象,要具体化,最好有一套切实可行的实施方案. 物业物业财务分析报告范文
工作行为规范系列物业管理财务报告（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-32290 物业管理财务报告 Prop erty man ageme nt finan cial report tempi ate 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业管理公司财务报告 各种财务报告是财务部与公司领导进行沟通的重要工 具，也是财务工作的重要成果。财务部应定期向公司领导递交相关报 告及报表，具体时间与报表内容可能有差异，但总体应包含以下报 表： 1.资金周报表。向公司领导提供公司最新的资金收支余 情况，以便更好地使用或调度资金。 2.应收款明细表。应收款管理是物业管理企业财务管理 的一个行业性的难点，财务部应按金额大小及拖欠时间长短等指标将 各主要拖欠款客户进行列表，将本期应收款管理，严况及时报告公司 领导。 3.各部门收支情况表。各部门的收支状况及盈亏状况反 映了公司整体财务计划的执行情况，公司领导应对这些予以 关注，这些报表内容是公司领导对业务部门加强财务管理所必要的信息。 4.行政部门费用明细表。因行政部门不创造利润，控制
行政费用是实现收支控制的重点之一。公司为控制行政费用，管理层必须对行政费用的明细有所了解，才能有的放矢。 5.公司基本财务报表。包括资产负债表、利润表、现金 流量表及其他附表。 6.财务分析。财务分析应定期将以上财务报表以文字形 式形成报告，对详细的财务收支状况，收支结构，收支的变化的原因、与预算差异的分析、资金的管理状况、应收款的管理状况进行分析，提出应予以关注的因素与改善建议，并对下一期的财务状况进行预计。最后使报告的阅读者对公司整体财务状况形成清晰的理解，明确财务管理的重点及方向。 财务分析是财务工作重要的阶段性总结报告，财务部门 应定期向公司领导提交财务分析，分析公司的财务状况及应进行改善的措施。 财务分析的一般性原则： a）分析要全面。主、客观因素分析，成功及不足的分析，经济因素与技术因素的分析，内外部因素的分析。 b）事物的联系。要注意局部与全局联系，报酬与风险的 联系、过去现在将来的联系。 C）实事求是，不能结论先行。 d）深入浅出，分析问题深入核心，表述问题浅显易懂。 多用图表，如柱状图，饼式图等。 e）多种分析方法综合运用。如比较分析、因素分析等。