开发公司自持物业运营
一、房地产开发公司自持物业的运营模式
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；
第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；
第三类模式分三种情况:
1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；
2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
二、不同运营模式的如何纳税
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：
房地产开发公司涉税：
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司涉税：
商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。
（二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）土地使用税：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。
（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。
（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。
2.商业运营公司涉税：
（1）接受投入环节
①商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。