浅议房地产企业自持物业房产税筹划的常用方法！
房地产企业自持物业部分，主要收入来自于租金收入，租金收入除了缴纳流转税及其附加税费外，还要承担租金12%的房产税，可以说房产税是自持物业中税负较重的一个税种，如何降低出租环节的房产税，也自然就是税务筹划的一个重要组成部分了。
一、自持物业房产税税收的常见困惑
1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。
2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。
例如，某房产原值500万元（计算余值时当地允许扣除30%），每月租金10万元，免租期三个月，则应纳房产税为500×（1-30%）×1.2%×3/12+10×9×12%=11.85万元。
也就是说，这种情况下本年房产税为“3个月从价计征+9个月从租计征”。
3、空租期是否按照从价计征征收房产税？
4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。
二、常用的税收筹划方法
1、“租两手”
因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。所以，通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。
注意：
（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。
（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。
2、把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”
因为房产税只针对房屋租金征收，所以将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。
注意：
“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为10%，动产租赁增值税税率为16%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。
3、特殊时期考虑税负转嫁
按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。
4、低于1年免租期的解决方法
对低于1年免租期情况，改变租金约定方式，以前面例子为例，把“每月租金10万元，免租期三个月”改为“第一年租金90万元，第二年租金120万元……”，则3个月从价计征的房产税就可以规避掉了，可减少房产税1.05万元。
5、空租期的解决方法
处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。
三、结语
上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案，为您创造更多价值的同时规避税务风险。
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润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 目录 房产税筹划方案例解 房产税的节税技巧 风险成本在纳税筹划中的影响 物流企业合理利用空置仓库的税收筹划 房产税政策焦点问题解读 三个房产税疑难问题探讨 活用新会计准则企业置地节省房产税 运用运用““配比配比” ”可减少房产税负房产税计缴几个关键点 在特殊情况下如何计征房产税？ 寻找房产税的税务筹划空间 企业房产税筹划的政策依据 利用新准则进行房产税筹划应统筹考虑
房产税筹划方案例解 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。 一、降低房产原值的纳税筹划 房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。 方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。 二、降低租金收入的纳税筹划 房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。 案例2：甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。 润博财税---致力于专业税务筹划资讯及服务提供！
税收筹划建议书 ――郁金香花园开发项目 编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司 编制日期：二0C八年八月二十八日 一、总论 (2) （一）建设单位基本情况 (2) （二）开发项目概况： (2) （三）税收筹划建议书的编制依据与原则 (3)
（四）税收筹划建议书的工作目标 (3) 二、经济指标分析 (3) （一）基本经济技术指标 (3) （二）预期财务指标分析 (5) （三）纳税指标分析 (7) 三、本开发项目的纳税筹划 (11) （一）销售收入的筹划 (11) （二）成本费用的筹划 (12) （三）营业税的税收筹划 (14) （四）土地使用税的税收筹划 (19) （五）房产税的税收筹划 (19) （六）土地增值税的税收筹划 (20) （七）企业所得税的税收筹划 (23) 四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 (31) （一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 (31) （二）项目税务筹划实施中应注意的问题 (31) 三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 (32) 一总论 （一）建设单位基本情况 建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。工商注册号：企独苏宜
第004419 号。住所：宜兴环科园百合场路。 所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。法宝代表人：Vahstal Johannes Joseph 。注册资金：2710 万美元。 经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。营业期限：2005 年 4 月30 日至204 5 年4 月29 日。 （二）开发项目概况： 项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。立项批复：中宜环科委字（2005）125 号。 建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231 平方米。 建设内容：建设6幢高层住宅，29 幢景观排屋，122 幢独立住宅和相应的附属设施。 投资总额：暂估75000万元。 贷款金额：18000万元。 建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。 （三）税收筹划建议书的编制依据与原则 我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡
财务人员常用的Excel表格使用技巧 1、分数的输入 如果直接输入“1/5”，系统会将其变为“1月5日”，解决办法是：先输入“0”，然后输入空格，再输入分数“1/5”。 2、序列“001”的输入 如果直接输入“001”，系统会自动判断001为数据1，解决办法是：首先输入“'”（西文单引号），然后输入“001”。 3、日期的输入 如果要输入“4月5日”，直接输入“4/5”，再敲回车就行了。如果要输入当前日期，按一下“Ctrl+；”键。 4、填充条纹 如果想在工作簿中加入漂亮的横条纹，可以利用对齐方式中的填充功能。先在一单元格内填入“*”或“~”等符号，然后单击此单元格，向右拖动鼠标，选中横向若干单元格，单击“格式”菜单，选中“单元格”命令，在弹出的“单元格格式”菜单中，选择“对齐”选项卡，在水平对齐下拉列表中选择“填充”，单击“确定”按钮（如图1）。 5、多张工作表中输入相同的内容 几个工作表中同一位置填入同一数据时，可以选中一张工作表，然后按住Ctrl键，再单击窗口左下角的Sheet1、Sheet2......来直接选择需要输入相同内容的多个工作表，接着在其中的任意一个工作表中输入这些相同的数据，此时这些数据会自动出现在选中的其它工作表之中。输入完毕之后，再次按下键盘上的Ctrl键，然后使用鼠标左键单击所选择的多个工作表，解除这些工作表的联系，否则在一张表单中输入的数据会接着出现在选中的其它工作表内。
6、不连续单元格填充同一数据 选中一个单元格，按住Ctrl键，用鼠标单击其他单元格，就将这些单元格全部都选中了。在编辑区中输入数据，然后按住Ctrl键，同时敲一下回车，在所有选中的单元格中都出现 了这一数据。 7、在单元格中显示公式 如果工作表中的数据多数是由公式生成的，想要快速知道每个单元格中的公式形式，以便编辑修改，可以这样做：用鼠标左键单击“工具”菜单，选取“选项”命令，出现“选项”对话框，单击“视图”选项卡，接着设置“窗口选项”栏下的“公式”项有效，单击“确定”按钮（如图2）。这时每个单元格中的分工就显示出来了。如果想恢复公式计算结果的显示，就再设置“窗口选项”栏下的“公式”项失效即可。 8、利用Ctrl＋*选取文本 如果一个工作表中有很多数据表格时，可以通过选定表格中某个单元格，然后按下Ctrl ＋*键可选定整个表格。Ctrl＋*选定的区域为：根据选定单元格向四周辐射所涉及到的有 数据单元格的最大区域。这样我们可以方便准确地选取数据表格，并能有效避免使用拖动鼠标方法选取较大单元格区域时屏幕的乱滚现象。 9、快速清除单元格的内容 如果要删除内容的单元格中的内容和它的格式和批注，就不能简单地应用选定该单元格，然后按Delete键的方法了。要彻底清除单元格,可用以下方法：选定想要清除的单元格或 单元格范围；单击“编辑”菜单中“清除”项中的“全部”命令，这些单元格就恢复了本来面目。 10、单元格内容的合并 根据需要，有时想把B列与C列的内容进行合并，如果行数较少，可以直接用“剪切” 和“粘贴”来完成操作，但如果有几万行，就不能这样办了。 解决办法是：在C行后插入一个空列（如果D列没有内容，就直接在D列操作），在Ｄ1中输入“=B1&C1”，D1列的内容就是B、C两列的和了。选中D1单元格，用鼠标指
扬州公司筹建商业管理公司税务筹划方案 一、概念： 商业综合体的基本概念是：“商业综合体是以商业购物活动为基本内容或基本内容之一，结合办公、公寓、酒店、交通、文化、娱乐等若干功能组成的、多功能的、内容组织有机的、满足现代城市高度集约化的、高情感要求的城市局部相对完整的建筑实体环境，它是城市整体网络的有机延续部分。” 二、经营期间应交税费种类： 1、(1)提供不动产租赁，税率11%； (2)提供现代服务业服务，税率6%； 2、增值税附加：按应缴纳增值税额的12%； 3、印花税：按租金收入的%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下： 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》，我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下： 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×％； 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。 5、所得税：按公司利润交纳25%的企业所得税。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米2元至
基本筹划技巧：就是将税法中的优惠政策想办法使企业符合，如：到开发区注册企业，招募下岗职工，工资按工效挂钩制度算企业所得税 我国现行的流转税有:如增值税、消费税、营业税、关税等 在纳税对象上有什么区别？ 流转税的主要特点是：第一，以商品生产、交换和提供商业性劳务为征税前提，征税范围较为广泛，既包括第一产业和第二产业的产品销售收入，也包括第三产业的营业收入；既对国内商品征税，也对进出口的商品征税，税源比较充足。第二，以商品、劳务的销售额和营业收入作为计税依据，一般不受生产、经营成本和费用变化的影响，可以保证国家能够及时、稳定、可靠地取得财政收入。第三，一般具有间接税的性质，特别是在从价征税的情况下，税收与价格的密切相关，便于国家通过征税体现产业政策和消费政策。第四，同有些税类相比，流转税在计算征收上较为简便易行，也容易为纳税人所接受。 新中国成立以来，流转税在我国税制结构中一直处于主导地位，是政府税收收入、财政收入的主要来源。现行税制中的增值税、消费税、营业税和关税是我国流转税的主体税种。 税收筹划思路 摘要：税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。税收筹划的总体思路是：悉心研究税法，精心安排经济活动，并将两者有机结合起来，最终实现税收筹划目标。税收筹划的具体思路是：税种筹划应根据不同税种的特点，采用不同的筹划方法；税收要素筹划应针对不同的税收要素，运用不同的筹划技术；经济活动筹划应全面考虑不同方案的税负差异，并对经济活动进行巧妙安排；地域筹划应充分利用国内不同地域、不同国家（或地区）的税负差别，统筹安排国内或跨国经济活动。 (一)税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。税收筹划人员，企业内部筹划人员，在税收筹划的迷宫中，始终要保持清晰的税收筹划思路，才能进行有效的税收筹划，避免陷入税收筹划误区，实现纳税人的税收筹划目标。 税收筹划的总体思路是：首先，对税法进行悉心研究，包括对现行各税种和税收各要素进行研究；其次，对纳税人的经济活动进行精心安排，国内纳税人要对经济活动在国内范围内进行统筹安排，而跨国纳税人需对经济活动在全球范围内进行全盘安排；最后，纳税人将其经济活动与税法有机结合起来，最终实现纳税人的税收筹划目标。具体来说，税收筹划可以分税种进行，可以分税收要素进行，可以分经济活动进行，还可以分地域进行。 （二）、税种筹划思路 税种筹划思路就是：根据不同税种的特点，采用不同的税收筹划方法。现行税制以商品税和所得税为主体，因此税收筹划的重点是商品税筹划和所得税筹划。税种筹划主要包括增值税筹划，消费税筹划，营业税筹划，关税筹划，法人所得税（包括内资企业所得税和外资企业所得税）筹划，个人所得税筹划，税种综合筹划。 比如，增值税筹划。增值税是我国第一大税种，在税收筹划时应予以高度重视。增值税筹划要从增值税的特点着手。第一，增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，两种纳税人在计算公式、发票权限和税收负担等方面存在差异。因此，在税收筹划上，要选择合适的纳税人类型。第二，增值税内销的税率有两档：17%和13%。因此，在税收筹划上，对兼营不同税率的货物或应税劳务，要选择适当的核算方式，最好能够分别核算。第三，增值税的课税对象是增值额，具体反映在增值税实行购进扣税法。因此，在税收筹划上，可以通过产权重组等手段，实现抵免的最大化。第四，出口货物实行零税率，即实行出口退（免）税制度，具体又有“出口免税并退税”、“出口免税不退税”等政策。来料加工适用“出口免税不退税”政策，但不能抵扣进项税额；进料加工适用“出口免税并退税”政策，可以抵扣进项税额，但退税率往往低
企业房产税怎么计算，如何缴纳房产税 一、企业房产税怎么计算 1、从价计征 房产余值=房产原值×[1-(10%～30%)] 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 2、从租计征 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12% 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。房产税的税率 (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%; (2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 二、如何缴纳房产税 鉴于纳税人以分期付款方式购买房地产开发公司的商品房时，房地产开发公司和购买方均未取得房屋产权证的情况，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》中“产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，应由购买方缴纳房产税。 对于纳税人购入的房屋和土地，应自购入的次月起征收房产税。
关于商业综合体房产税问题的分析及建议 2013-12-18 [内容提要]作为“新业态、新模式”的商业综合体既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，深入分析了苏州工业园区若干商业综合体的经营特点及房产税情况，并和北京、深圳的商业综合体税负情况进行比较，进而提出对商业综合体类型的经营性资产房产税统一按从价方式征房产税的建议。[关键词]商业综合体房产税税负比较 近年来随着城市化进程的不断推进，作为“新业态、新模式”的商业综合体呈现出爆发性增长态势。所谓“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高商业效率、发挥投资效益等。然而新的商业形态、新的运营模式，既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，结合一定区域内较具代表性商业综合体的深入调研，就有关商业综合体房产税存在的问题试作分析和建议。
房屋出租的税收筹划的主要方法及风险 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可
财务人员必备的EXCEL
财务人员必备的EXCEL 我的天地2010-06-17 14:02:16 阅读54 评论0 字号：大中小订阅 也许你已经在Excel中完成过上百张财务报表，也许你已利用Excel函数实现过上千次的复杂运算，也许你认为Excel也不过如此，甚至了无新意。但我们平日里无数次重复的得心应手的使用方法只不过是Excel全部技巧的百分之一。本专题从Excel中的一些鲜为人知的技巧入手，领略一下关于Excel的别样风情。 一、建立分类下拉列表填充项 我们常常要将企业的名称输入到表格中，为了保持名称的一致性，利用“数据有效性”功能建了一个分类下拉列表填充项。 1.在Sheet2中，将企业名称按类别(如“工业企业”、“商业企业”、“个体企业”等)分别输入不同列中，建立一个企业名称数据库。 2.选中A列(“工业企业”名称所在列)，在“名称”栏内，输入“工业企业”字符后，按“回车”键进行确认。 仿照上面的操作，将B、C……列分别命名为“商业企业”、“个体企业”…… 3.切换到Sheet1中，选中需要输入“企业类别”的列(如C列)，执行“数据→有效性”命令，打开“数据有效性”对话框。在“设置”标签中，单击“允许”右侧的下拉按钮，选中“序列”选项，在下面的“来源”方框中，输入“工业企业”，“商业企业”，“个体企业”……序列(各元素之间用英文逗号隔开)，确定退出。 再选中需要输入企业名称的列(如D列)，再打开“数据有效性”对话框，选中“序列”选项后，在“来源”方框中输入公式：=INDIRECT(C1)，确定退出。 4.选中C列任意单元格(如C4)，单击右侧下拉按钮，选择相应的“企业类别”填入单元格中。然后选中该单元格对应的D列单元格(如D4)，单击下拉按钮，即可从相应类别的企业名称列表中选择需要的企业名称填入该单元格中。 提示：在以后打印报表时，如果不需要打印“企业类别”列，可以选中该列，右击鼠标，选“隐藏”选项，将该列隐藏起来即可。 二、建立“常用文档”新菜单 在菜单栏上新建一个“常用文档”菜单，将常用的工作簿文档添加到其中，方便随时调用。 1.在工具栏空白处右击鼠标，选“自定义”选项，打开“自定义”对话框。在“命令”标签中，选中“类别”下的“新菜单”项，再将“命令”下面的“新菜单”拖到菜单栏。 按“更改所选内容”按钮，在弹出菜单的“命名”框中输入一个名称(如“常用文档”)。 2.再在“类别”下面任选一项(如“插入”选项)，在右边“命令”下面任选一项(如“超链接”选项)，将它拖到新菜单(常用文档)中，并仿照上面的操作对它进行命名(如“工资表”等)，建立第一个工作簿文档列表名称。 重复上面的操作，多添加几个文档列表名称。
房屋出租的税收筹划方案 要点提示： 1、正确划分房屋与非房屋的出租价值，非房屋的租金部分不需交纳房产税。 2、单纯为存放货物的房屋租赁，可改为仓储保管收入； 3、利用物业合同规避房产税； 4、低价出租给关联公司，再由关联公司市价出租，可规避所有权12%和出租1.2%的房产 税； 2011-10-26 11:54读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物
房屋出租的纳税筹划
房屋出租的纳税筹划 企业将闲置的房屋对外出租，现已成为一种普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。具体规定为：按租金收入的5％计算 缴纳营业税；按租金收入的12％计算缴纳房产税。可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收入，有一定的重复性。因此，可以对企业房屋出租业务进行综合筹划，以减轻纳税人的税负。 一、合理分解租金收入 企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重：企业应尽量降低租金收入，或者将租金收入以其他收入形式表现，这样就能有效地减轻企业税负。 例1：某企业是增值税一般纳税人。该企业1999年将位于市区的房屋一幢出租给某商贸公司，租金为每年150万元，租期为5年，租金中包含简单家具、空调的使用费以及电话费、水电费。该企业当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租房．预计使用年限为5年。另外，当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。 根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货物的进项税额也不得抵扣。因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购置家具、空调等的购进成本为17．55万元(15+15×17％)；家具、空调等年均使用成
本为3．5l万元(17．55÷5)；水电费为11．54万元(4+4x13％+6+6×17％)。 根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》的规定，该企业房屋租赁行为应纳营业税=150×5％=7．5(万元)，应纳房产税=150×12％=18(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加=7．5×（7％+3％)=0.75(万元)。 假定房屋年使用成本为c，则该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47．3(万元)，房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。 纳税筹划：该企业与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售家具空调合同、电话费水电费代理合同，并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式，以20万元的价格转卖给商贸公司．商贸公司每年付款4万元，分5年全部付清，电话费、水电费由商贸公司自行承担，但由该企业代为缴纳，并按电话费、水电费的50％收取服务费。当年商贸公司承担电话费6万元，该企业向商贸公司收取电话服务费3万元。当年商贸公司承担水费4.52万元(4+4×13％)，该企业向商贸公司收取水费代理服务费2.26万元。当年商贸公司承担电费7．02万元(6+ 6×17％)，该企业向商贸公司收取电费代理服务费3．5l万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述150万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。 房屋租赁价格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)= 119．69(万元)。
会计人必学必会的Excel表格技巧 从Excel中的一些鲜为人知的技巧入手，领略一下关于Excel的别样风情。也许你已经在Excel中完成过上百张财务报表，也许你已利用Excel函数实现过上千次的复杂运算，也许你认为Excel也不过如此，甚至了无新意。但我们平日里无数次重复的得心应手的使用方法只不过是Excel全部技巧的百分之一。 一、建立“常用文档”新菜单 在菜单栏上新建一个“常用文档”菜单，将常用的工作簿文档添加到其中，方便随时调用。 1.在工具栏空白处右击鼠标，选“自定义”选项，打开“自定义”对话框。在“命令”标签中，选中“类别”下的“新菜单”项，再将“命令”下面的“新菜单”拖到菜单栏。按“更改所选内容”按钮，在弹出菜单的“命名”框中输入一个名称(如“常用文档”)。 2.再在“类别”下面任选一项(如“插入”选项)，在右边“命令”下面任选一项(如“超链接”选项)，将它拖到新菜单(常用文档)中，并仿照上面的操作对它进行命名(如“工资表”等)，建立第一个工作簿文档列表名称。重复上面的操作，多添加几个文档列表名称。 3.选中“常用文档”菜单中某个菜单项(如“工资表”等)，右击鼠标，在弹出的快捷菜单中，选“分配超链接→打开”选项，打开“分配超链接”对话框。通过按“查找范围”右侧的下拉按钮，定位到相应的工作簿(如“工资.xls”等)文件夹，并选中该工作簿文档。重复上面的操作，将菜单项和与它对应的工作簿文档超链接起来。 4.以后需要打开“常用文档”菜单中的某个工作簿文档时，只要展开“常用文档”菜单，单击其中的相应选项即可。提示：尽管我们将“超链接”选项拖到了“常用文档”菜单中，但并不影响“插入”菜单中“超链接”菜单项和“常用”工具栏上的“插入超链接”按钮的功能。 二、建立分类下拉列表填充项 我们常常要将企业的名称输入到表格中，为了保持名称的一致性，利用“数据有效性”功能建了一个分类下拉列表填充项。 1.在Sheet2中，将企业名称按类别(如“工业企业”、“商业企业”、“个体企业”等)分别输入不同列中，建立一个企业名称数据库。 2.选中A列(“工业企业”名称所在列)，在“名称”栏内，输入“工业企业”字符后，按“回车”键进行确认。仿照上面的操作，将B、C……列分别命名为“商业企业”、“个体企业”…… 3.切换到Sheet1中，选中需要输入“企业类别”的列(如C列)，执行“数据→有效性”命令，打开“数据有效性”对话框。在“设置”标签中，单击“允许”右侧的下拉按钮，选中“序列”选项，在下面的“来源”方框中，输入“工业企业”，“商业企业”，“个体企业”……序列(各元素之间用英文逗号隔开)，确定退出。再选中需要输入
篇一：公司税收筹划建议书 税收筹划建议书 ——郁金香花园开发项目 编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司编制日期：二oo八年八月二十八日 目录 （一）建设单位基本情况.............................................................................. ........................2 （二）开发项目概况： ........................................................................... ..............................2 （三）税收筹划建议书的编制依据与原则 ............................................................................. .2 （四）税收筹划建议书的工作目标.............................................................................. ..........3 二、经济指标分析 ............................................................................. .. (3) （一）基本经济技术指标.............................................................................. ........................3 （二）预期财务指标分析.............................................................................. ........................4 （三）纳税指标分析 ............................................................................. .................................6 三、本开发项目的纳税筹划 ............................................................................. (8) （一）销售收入的筹划 ............................................................................. ..............................8 （二）成本费用的筹划 ............................................................................. ..............................9 (三) 营业税的税收筹划 ............................................................................. ........................ 10 （四）土地使用税的税收筹划 ............................................................................. ................. 13 （五）房产税的税收筹划 ............................................................................. ........................ 13 （六）土地增值税的税收筹划 ............................................................................. ................. 13 （七）企业所得税的税收筹划 ............................................................................. ................. 15 四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 ............................................................................. (19) （一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 ................................................. 19 （二）项目税务筹划实施中
房产税的纳税筹划案例分析 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。 一、降低房产原值的纳税筹划 房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不 计入房产原值，不缴纳房产税。 案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝100000×（1－30%） ×1.2%＝840（万元）。 方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。 二、降低租金收入的纳税筹划 房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从 而降低从租计征的计税依据。 案例2：甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。 方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税＝3000×12% ＝360（万元）。 方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。 三、利用税收优惠政策进行纳税筹划 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。 案例3：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪 里都不影响企业生产经营。 方案一：建在市区。应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。 方案二：建在农村。免缴房产税。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。 四、计征方式选择的纳税筹划 房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以
小税种税收筹划-房产税纳税筹划 在众多小税种的纳税筹划中，房产税可谓占据着举足轻重的位置，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，房屋产权所有人是房产税的纳税义务人。 自用的情况：仅对于自然人&自用&住宅性质的房屋，可以减免房产税，其他形式的自用均按照1.2%的税率征收（个人购买商铺自己经营用需缴税，个人购买商铺闲置不属于经营性用途不交税，个人购买商铺出租按照12%税率从租计征缴纳房产税）。
出租的情况：一般按照不含税租金的12%计征；自然人出租住宅和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。 另：根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 税收筹划小心思 （一）租金拆分 企业自有房产出租，按照12%税率从租计征房产税，可在签订合同时把总的房租分割为：房租、物业费、垃圾清运、综合管理、水电费等，这样房租的计税依据就会降低，从而降低应纳的房产税，但各种费用均要在控制在合理范围内。 更好的方法是单独成立一个物业公司，物业费等部分使用物业公司的公司主体对外签订合同，可以起到分散收入的作用：小规模纳税人，如果季度销售额小于30万，可以减免增值税和附加税，2019年1月1日至2021年12月31日期间，小规模纳税人房产税可享受减半征收的优惠；一般纳税人，根据2019年第39号公告的规定，物业服务属于现代服务中的企业管理服务，增值税可以享受10%的加计抵减政策，另出租不动产的增值税率为9%，转化为物业服务增值税率6%，适用增值税也对企业有利。 加计抵减的会计分录 借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费-未交增值税 借：应交税费-未交增值税 贷：银行存款
01、纳税人筹划法 纳税人筹划法是进行纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承担的税负尽量降低到最小程度，或直接避免成为某类纳税人。 1.纳税人不同类型的选择 个体工商户独资企业 合伙企业法人企业 个体工商户、独资企业和合伙企业的经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税而不需要缴纳企业所得税。 法人企业按照税法要求需要就其经营利润缴纳企业所得税，若法人企业对自然人股东实施利润分配，还需要缴纳20%的个人所得税。 2.不同纳税人之间的转化 一般纳税人?小规模纳税人 增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两种类型纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求不同。一般纳税人实行进项抵扣制，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法计算缴纳增值税且不实行进项抵扣制。 3.避免成为法定纳税人 税法规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而对于房产界定为房屋，即有屋面和围护结构，能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、停车场、室外游泳池、喷泉等，不属于房产，若企业拥有以上建筑物，则不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税。 企业在进行税收筹划时可将停车场、游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳池等的法定纳税人。 02、税基筹划法 1.控制或安排税基的实现时间 （1）税基推迟实现 （2）税基均衡实现 （3）税基提前实现 2.分解税基 通过分解税基，使税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式 3.税基最小化
房屋出租的税收筹划 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储 房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人