房地产开发经营的程序、主要阶段和过程
根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1.建设工程项目设立和企业组建；
2房地产建设工程项目规划与审批；
3.土地使用权的取得；
4.征地与拆迁；
5.工程建设与管理；
6.房地产的租售管理；
7.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得
一、我国土地公有制的形式
我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让
(一)土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的围，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的围之决定土地的最终归属。
国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。
(二)土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。
(三)土地使用权出让
1.土地使用权出让的概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。
使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
2.土地使用权出让形式
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
(1)协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
(2)招标出让土地使用权，是指在规定期限，由符合条件的单位和个人
以书面投标形式，竞投某地段土地使用权由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
(3)拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持入主持下，竞投者按规定方式应价.竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
3，土地使用权出让年限
(1)居住用地70年；
(2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O年；
(3)商业、旅游、娱乐用地40年。
(四)土地使用权转让
1.土地使用权转让的概念
土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包括出售、交换、赠予。
2.土地使用权转让形式
土地使用前转让形式主要有出售和交换等几种形式。
(1)土地使用权出售。土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购买方，购买方在取得土地使用权同时，向出租方支付地价及有关价款。土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。
(2)土地使用权交换。土地使用权交换.即土地使用者与其他土地使用者相互交换余期的土地使用权时，交换的双方连同原有土地使用权规定的权
利义务关系也同时交换。
土地使用权转让形式还有出租、赠予、抵押、继承等不同形式。
(五)取得建设用地的方式
取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。
1.有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用赞出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定，我国实行国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定.房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式：
(1)以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；
(2)以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；
(3)以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。
2.无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。《中华人民国土地管理法》规定：
国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础没施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。
三、土地征用的管理
(一)征用农地的性质
根据国家土地管理法等有关法律和法规规定，需要征用农业用地的建没项目，必须是已经列入国家固定资产投资汁划、井经主管部门批准的建设项目。
国家在征用农民土地的过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化。首先，通过征地改变了土地的使用性质，即把原来的农业用地改变为城市用地。其次，通过征地变更厂土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地，变为城市国家所有的土地。再次，在征地过程中，由于农民丧失了土地的所有权，所以必须对农村集体土地所有者进行补偿。同时由于土地使用权性质的变化，即把农业用地变成了城市用地，从而也使土地实现了价值增值；
由于在征地过程中发生了一系列土地所有权关系、土地使用性质以及经济关系的变化，所以必须依照国家法规办事。
(二)农地征用的审批权限
《中华人民国土地管理法)规定，只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。农用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为建造建筑物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。在已批准的农用地转用围，具体建设项目用地，可以由市、县级人民政府批准。
《中华人民国土地管理法》规定，国务院和省级人民政府关于征地的审批权限划分如下：征用基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的必须由国务院批准。除了由国务院批准的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批准。省级人民政府批准征
用的土地，必须同时报国务院备案。
(三)农地征用的补偿
国家建设征用农民集体所有的土地，必须给予补偿。《中华人民国土地管理法》对征用土地补偿的步骤、标准和用途都做出了相应的规定。
1.办理征地补偿登记
需要征用的土地，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府，在当地予以公告，并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限，持土地权属证书，到当地人民政府土地管理部门办理土地征用补偿登记，
2.确定土地补偿的标准
根据《中华人民国土地管理法》的规定，确定对征用土非耕地，按照不同的标准给予补偿。
(1)征用耕地的补偿
如果征用的是耕地，补偿必须按照以下的规定进行。第一耕地补偿费的构成。按照国家的规定，耕地补偿费山以下几个部分构成：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费等。
第二土地补偿费的标准。根据土地管理法的规定，土地补偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。
第三安置补偿费的标准。根据土地管理法的规定，安置补偿费，由需要安置的农业人口数量决定。需要安置的农业人口数量，是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量计算。每一个需要安置的人口的安置补偿费标准，为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。
安置补偿费在一般情况下限额为：每公顷被征用的耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均产值的15倍。如果上述土地补偿费和安置补偿费不能够使需要安置的农民保持原有的生活水平，经省、市、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿费。但是，土地补偿费与安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。
土地管理法规定，国务院根据经济社会发展的水平，在特殊情况下可以提高征用耕地的补偿费和补偿费的标准。
(2)征用其他土地补偿和补偿的标准
根据土地管理法的规定，征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的补偿费和安置费的标准确定。
(3)征用土地的附着物和青苗补偿标准
土地管理法规定，被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、市、自治区和直辖市规定。
四、旧城改造与房屋拆迁管理
城市建设或房地产开发经营管理企业取得建设用地的另一种途径，就是通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地的使用权。
(一)房屋拆迁程序
1.申请规划用地许可证
旧城房屋拆迁的基地，都是市区围的国有土地，这些土地都己列入了城市规划控制区。因此建设单位要取得城市建设用地，就必须按照以下步骤进行工作：(1)建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证；(1)经过主管部门审查，符合条件的，
由城市规划部门核发建设用地规划许可证，井确定拆迁房屋的地域围；(3)由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证围的枝拆迁入，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在地的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年，在拆迁的围停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。
2.申请房屋拆迁许可证
从事拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是进行房屋拆迁的法律凭证。只有具有房屋拆迁许可证，才有资格对房屋进行拆迁。房屋拆迁许可证，只是在一定的时间和一定的围，对特定的项目具有法律效力。建设单位要申请房屋拆迁许可证，必须持有下列文件和资料：(1)建设项目的计划批准文件(国家规划行政主管部门批准的项目设计任务书)；(2)规划管理部门核发的建设用地规划许可证；(3)区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如中华人民国国有土地使用证等(见附件)；
(4)房屋拆迁计划和房屋拆迁方案等。
附：国有土地使用证
(国徽)
中华人民国
国有土地使用证
——国有()宇第号
中华人民国
国有土地使用证
国家土地管理局制
全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发征收，确认使用权。
——摘自《中华人民国土地管理法》第九条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证的制度。
——摘自《中华人民国土地管理法)第五十九条
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。——摘自《中华人民国土地管理法》第十一条
根据《中华人民国土地管理法》和《中华人民国城
市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。
——人民政府(印)
年月
土地使用者
坐落
地号图号
用途土地等级
使用权类型终止日期
使用权面积
其中共用分摊面积
填
证
机
关
(印)
年月日
3，核发房屋拆迁许可证
区、县房屋土地管理局，在接到建设单位房屋拆迁申请书以后，要认真审查申请单位上报的建没项目的计划批准文件、建设用地规划许可证、使用土地的批准文件，审核拆迁计划和拆迁方案，并且要在接到申请20日，以书面形式做出是否同意发给房屋拆迁许可证的决定。如果要拆迁外国组织和外国人，以及外商投资企业的房屋及其附属物或者是拆迁量过大的，还应当报送市房屋土地管理局审核。市房屋土地管理局审核同意后，再由区、县房屋土地管理局向建设单位颁发房屋拆迁许可证。
4.颁发拆迁公告
区、县房屋土地管理局，核发房屋拆迁许可证以后，还必须在房屋拆迁的围.将建设项目的名称、拆迁人(建设单位或个人)、拆迁的围、拆迁的期限等，用公告或其他形式予以公布，区、县房屋土地管理局以及拆迁入，应当向被拆迁人做好宣传解释工作。
5.签订拆迁补偿协议以及拆迁双方的权利和义务
拆迁入与被拆迁入，必须根据有关规定，订立房屋拆迁补偿协议、安置协议。在房屋拆迁协议中，必须明确规定双方的权利和义务。(1)拆迁双
方当事人，都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务，任何一方都不能使用任何借口拖延签订的协议；(2)拆迁入必须根据国家有关规定，对拆除的房屋及其附属物的所有权人和使用权人进行补偿的义务，也有对房屋进行拆迁的权利；(3)被拆迁入享有对拆迁房屋补偿的权利，但也必须履行房屋拆迁的有关规定的义务以及按期搬迁的义务；(4)拆迁双方都有向有关部门申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权利。
6.房屋拆除
拆迁人应当在规定的拆迁时期完成拆迁任务。如果由于客观原因延误了拆迁期限，应当经过区、县房屋土地管理部门同意，井报市房屋土地管理部门备案。
(二)城市房屋拆迁方式
房屋拆迁的方式，大体有三种：城市政府统一拆迁、拆迁人委托拆迁、建设单位自己拆迁。
1.城市政府组织的统一拆迁
这种拆迁方式，也分两种情况：一是由城市政府统一组织的对需要拆迁的房屋进行统一拆除，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人桉照国家的有关规定进行补偿或安置；二是城市政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的房屋进行统一拆迁，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补偿或安置。
2.委托专业拆迁单位拆迁
房屋拆迁人把经批准拆迁房屋的工作，委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。专业拆迁企业或单位根据委托协议，依据国家房屋拆迁的
有关规定和政策，向被拆迁房屋所有权和使用权的单位和个人，说明国家关于拆迁房屋的有关规定、拆迁时间安排、以及其他拆迁工作的有关事项。与拆迁单位和个人签订关于补偿、安置以及其他有关事项的协议并组织实施拆除房屋，以及其他附属设施。
3.拆迁人或建设单位自己组织拆迁工作
这种拆迁方式就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。房地产开发经营企业自己组织拆迁工作，也必须具有从事房屋拆迁业务的书。如果建没单位自行组织拆迁工作，就必须向区、县房地产部门申请拆迁房屋许可证，并按照国家有关规定，递交拆迁工作负责人和拆迁人员.以及他们的有关资料，办理批准手续。取得拆迁资格以后，从事拆迁的工作人员，还必须参加房地产主管部门组织的拆迁人员专业培训班。这些工作人员通过培训，掌握城市房屋拆迁法律、法规和方针、政策，熟悉房屋拆迁程序和具体业务工作。
(三)城市房屋拆迁补偿
《市城市房屋拆迁管理办法》(下简称《拆迁办法》)对城市房屋拆迁的补偿问题做出了具体规定：
1.拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人，按照规定的标准给予补偿。
2.拆迁补偿方式
拆迁补偿方式，山拆迁人与被拆迁入协商确定。可以用货币补偿，也可以用房屋进行补偿。
根据{拆迁办法}的规定，住宅房屋分为成套住宅房屋和非成套住宅房
屋。成套住宅房屋是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、简易楼房和筒子楼，两者补偿的标准不同。被拆除房屋的所有权人和使用权人的补偿标准也不同具体的补偿方式、补偿标准及相关规定参见各个城市房屋拆迁管理办法。
商品房购预售管理
商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。也就是先付款，后交货。在也叫买卖楼花或炒楼花。
(一)预售房屋条件及程序
《中华人民国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：
1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2.有建设工程规划许可证。
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。
凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即可以进行房屋须售。
房屋预售的具体程序是：
1.房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。
如果申请办理外销商品房预售，还必须符合以下条件：付清地价款，取得土地使用权；施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证；已经完成建设工程总投资额的25％以上；工程施工进度和施工交付日期已经确定；以及市区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，配套工程交用日期证明材料；在本市银行开立代收房屋预售款的结算账号，与开户银行签订的房屋预售款监管协议；售楼说明书、房屋使用、维修、管理公约；房屋管理受托书或协议书。
2.经房地户主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订《房屋预售合同》。预售合同一般包括以下容：房屋预售双方的、国籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或围；房屋价款；房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性质、权属转移容；房屋产权人必须遵守的{房屋使用、管理、维修公约)；违约责任；双方当事人约定的其他容。
3.办理房屋登记、签证。《房屋预售合同》签订生效后，应在规定时间到市房地产交易所力，理登记、签证。预售后的房产需转让的，由转让双方凭已经登记、签证的房产预售合同，到房地产交易所办理转让手续，原合同规定的权利义务随之转移。
4.房地产开发商在房屋竣工后，应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，购房人凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。
如果出现以下情形，预售房购买者可以要求取消预售房合同：
(1)房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋。
(2)建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。
(3)建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符合。
当然，购房者能否取消买卖合同，还需要由法庭做出最后裁决。如果法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交的定金，而且还必须补偿一定的利息损失。
(二)购买预售房手续、变更和转让
预售房的买卖与房屋即期买卖相比，由于它购买的仅仅是房屋销售部门的承诺，也就是说，只要购买者承诺认购房屋业权，交付一定的定金，签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。所以购买时需要办理的买卖手续比较简单。一旦房屋建成，就可凭预购的买卖契约，签署正式的买房契约，履行经济和产权手续，只有这时房屋买卖的整个过程才算结束。
如果购买者需要申请抵押贷款，在办理完预售购买手续之后，即可以向金融机构提出抵押贷款申请。经过金融机构审查批准，就可以签署抵押贷款合同，并开始还款。当房屋建成并交付购买者之后，购买者还可将预售房抵押贷款合同改为房屋抵押贷款合同。
预购房屋还可以转让。预售房转让，就是购房者将购买的预售房转让
给他方的行为。预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让绐亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。当然，这两种情况可能交叉发生，所以有时也很难分清。由于预售房未来的价格是不确定的，所以在预售房转让时必然伴随房屋价格的变动，从而为炒楼花提供了可能。炒楼花也是一种有偿转让的买卖行为。但是，炒楼花的弊端是显而易见的。所以在一些国家或地区是严禁炒卖楼花的。我国《城市房地产管理法》，也明确规定严禁炒楼花。
转让预售房有以下两种情况：
1.由原来的购买者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取消已签订的临时买卖合同，然后房地产开发公司与新的购买者，另行订立一份新的买卖合同。
2.由转让人及承让人直接达成协议，承让人向转让人购买其与房地产开发公司原先所订立的买卖合同的标的，并取得合同所规定的一切权益，待房屋落成后，转让人才把房屋转让给承让人。这种方法与前者的不同之处在于前者的转让人在与承让人签署协议后，无需负任何法律的责任及义务，而后者的转让人则在达成买卖合同后，依然负有一定责任。原来转让人需取得房屋以后，再以中间人的身份把业权正式转交给承让人。
房地产价格的种类
房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型：
1.地产价格、房产价格、房地产价格房地产在物质形态上是由地产和房产构成的。在物质形态上，城市房产和地产是不可分的。但是，在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。地产价格就是土地价格，简称地价。在一定的情况下，即使在城市，土地也是可以单独存在的。比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价格的。这就是这里所说的地价。
房产价格就是房屋本身的价格。这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。
房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。也就是地产价格和房产价格的综合体。
这三种价格形态存在的基础就是：单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。
2.房地产理论价格、评估价格、市场价格
房地产的理沦价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。房地产价值的货币表现就是房地产的价格。这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。
房地产的评估价格，是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差别。一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。
房地产市场价格。是房地产商品在市场交易中形成的价格。这是房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。房地产市场价格可以分为公平市价和非公平市价。公平市价是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干涉下形成的价格。非公平市价是在外力的干涉和影响下形成的价格。外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。
房地产理论价格、房地产评估价格、是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。
3.房地产总价格、单位价格、楼面地价
房地产总价格，是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。所以房地产总价格是很不相同的。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
房地产单位价格，是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。中国大陆是以平方米为单位的；是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方米为单位。
住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。
4.所有权价格、使用权价格
在房地产买卖过程中.不仅转移了房地产的使用权，而且转移了房地产的所有权，这样形成的价格就是房地产所有权的价格。或者说，购买房地产所有权支出的价格，就是房地产所有权价格。
在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料
一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件); 3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标xx; 4、xx土地出让金凭证; 5、建设用地规划xx; 6、建设工程规划xx;
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
第一章房地产业开发概述 · 第一节房地产业的概念 · 第二节房地产业的地位和作用 · 第三节房地产业的历史沿革 · 第四节房地产项目开发程序概述· 第二章房地产项目开发程序 · 第一节项目立项 · 第一小节土地使用权证的取得 · 第二小节规划许可证的取得 · 第三小节施工许可证的取得 · 第四小节房屋预售许可证的取得· 第五小节房屋权属证书的取得 · 第六小节两书制度 · 第三节与市政设施的接驳 · 第三章房地产开发项目的策划分析· 第一节房地产市场调查的内容 · 第二节调查方法与条件 · 第三节市场调查的程序 · 第四节调查队伍的组建 · 第五节资料收集与运用 · 第六节项目策划简述 · 第七节项目建议书的编制
· 第八节可性行研究报告的编制 · 第四章地使用权的获取 · 第一节概述 · 第二节获取土地使用权的方式 · 第五章房地产经销 · 第一节概述 · 第二节房地产经销过程 · 第三节房地产项目的租售方法 第一节房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是
第三章房地产开发程序与管理 第一节房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念 二、房地产开发的一般程序 第二节投资机会选择与决策分析 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作 第四节建设阶段 一、质量控制 二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理 五、安全管理 六、竣工验收 第五节租售阶段 一、选择物业租售形式 二、制定租售方案 三、制定宣传与广告策略
第三章 房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念P64 二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段） 第二节 投资机会选择与决策分析（最重要阶段） 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节 前期工作 ①提出投资设想 ②细化投资设想 ③可行性研究 ④获取土地使用权 ⑤合同谈判与协议签署 ⑥工程建设 ⑦竣工交用 ⑧物业资产管理 ☆①投资机会选择与决策分析阶段 ②前期工作阶段 ③建设阶段 ④租售阶段 ①投资设想 ②寻找和筛选投资机会 ③细化投资设想 ①市场分析 ②项目财务评价 ③投资决策 （市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平） 项目经营收入、成本费用、盈利能 力 综合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价 前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可P72 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作
隶属国土资源管理部门 一、获取土地（一）土地储备与土地开发 1.土地储备 土地储备工作具体实施由土地储备机构承担。 土地储备实行计划管理： 土地储备的范围包括： 土地储备4个步骤： ③储备 ②开发整理 ①收购 ④供应 2.土地开发 土地开发的项目实施模式 2、授权开发商负责（为主） 1、政府土地储备机构负责实施 3.土地储备资金 ③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出 ④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用 ②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用 ①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。P69 ①依法收回的国有土地 ②收购土地 ③行使优先购买权取得的土地 ④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地 ⑤其他依法取得的土地 ③年度供应规模和年度土地储备临时利用计划 ②年度前期开发规模 ①年初与年末土地储备规模 专项用于： 资金来源 ①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金 ②土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款 ③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金 （二）开发商获取土地的途径 3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让 2.土地使用权划拨 1.土地使用权出让 4.与当前土地使用权拥有者合作 （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式 土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。管理费用不高于土地储备开发成本的2% 由开发商负责筹措资金，利润率不高于预计成本的8% 土地储备开发成本： ①征收、拆迁补偿费及有关税费 ③市政基础设施建设有关费用 ②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 ④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 ⑤贷款利息 ⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。 ⑦不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？ 首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起： 1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。 2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。 3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。 4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。 5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。 7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。 除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。 房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项目可利用资源情况而定）。 房地产项目开发过程中几个重要的环节： 1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。 2、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。 万元万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ） A B Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
房地产开发经营的程序 和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建； ２房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得； 4．征地与拆迁； 5．工程建设与管理； 6.房地产的租售管理; ７.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式,属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式,属于全民所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
１.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体,但是国家和集体作为土地所有权的主体,未必亲自去经营和使用土地,这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系,没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关,土地收益就是土地使用的结果。 ４.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能,但国家不能去直接行使这些权力,而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
房地产开发手续流程 一、开发合同。 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得土地使用权证，规划申定后。 提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线 图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。 发放：开发合同，项目手册。 二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。 三、单体工程审查 办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。 时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。 提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。 发放：单体工程审查表。 四、预售许可证 办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。 时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。 提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法 用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同； 8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保 证书》、《使用说明书》。 发放：预售许可证。 五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。 办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。 时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。 提交：1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业管理落实情况报告。 发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。 六、房屋初始登记 时间：综合验收（分期综合验收）后。 提交：1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3、建设工程开工证明；4、建设工程竣工验收证明；5、幢层户平面图；6、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表；8、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明； 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。