2015年证券从业资格考试内部资料
2015证券市场基础知识
第五章 金融衍生工具
知识点：美国住房抵押贷款分类
● 定义：
在美国，住房抵押贷款大致可以分为五类
● 详细描述：
1、优级贷款。（信用分数在660分以上），月供占收入比例不高于
40%及首付超过20%以上。
2、Alt – A贷款。对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人，如自
雇以及无法提供收入证明的个人。
3、次级贷款。对象为信用分数较差的个人，尤其信用评分低于620分
，月供占收入比例较高或记录欠佳，首付低于20%。
4、住房权益贷款。对已经抵押过的房产，若房产总价扣减净值后仍有
余额，可以申请再抵押。
5、机构担保贷款。指经由Fannie Mae、Gennie Mae、Freddie Mac等政
府住房按揭贷款支持机构担保的贷款。
例题：
1.在美国,对信用评分较高但信用记录较弱的个人提供的住房抵押贷款是
()。
A.优级贷款
B.Alt-A贷款
C.次级贷款
D.住房权益贷款
正确答案：B
解析：考察美国住房抵押贷款的不同类型。优级贷款对象为消费者信用评分最高的个人；Alt-A贷款对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人；次级贷款对象为信用分数较差的个人；住房权益贷款：对已经抵押过的房产，弱房产总价扣减净值后仍有余额，可以申请再抵押；机构担保贷款：指经由政
府住房按揭贷款支持机构担保的贷款。
2.在美国，住房抵押贷款大致可以分为以下几类（）。
A.优级贷款和Alt-A贷款
B.次级贷款
C.住房权益贷款和机构担保贷款
D.按揭贷款支持证券（MBS）
正确答案：A,B,C
解析：在美国，住房抵押贷款大致可以分为5类：优级贷款、Alt-A贷款、次级贷款、住房权益贷款、机构担保贷款。按揭贷款支持证券是建立在住房抵押贷款基础上的衍生品。
3.在美国，优级贷款的对象为消费者信用评分最高的个人，这类人月供占收入比例不高于40%及首付超过20%以上。
A.正确
B.错误
正确答案：A
解析：在美国，优级贷款的对象为消费者信用评分最高的个人，这类人月供占收入比例不高于40%及首付超过20%以上。
4.在美国，住房抵押贷款中的Alt-A贷款的对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人
A.正确
B.错误
正确答案：A
解析：Alt-A贷款的对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人
中华人民共和国国家职业分类大典中华人民共和国职业分类大典 《中华人民共和国职业分类大典》将我国职业归为8 个大类，66 个中类，413 个小类，1838 个细类(职业)。8 个大类分别是：第一大类：国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，其中包括5 个中类，16 个小类，25 个细类； 第二大类：专业技术人员，其中包括14 个中类，115 个小类，379 个细类； 第三大类：办事人员和有关人员，其中包括4 个中类，12 个小类，45 个细类； 第四大类：商业、服务业人员，其中包括8 个中类，43 个小类，147 个细类； 第五大类：农、林、牧、渔、水利业生产人员，其中包括6 个中类，30 个小类，121 个细类； 第六大类：生产、运输设备操作人员及有关人员，其中包括27 个中类，195 个小类，1119 个细类； 第七大类：军人，其中包括1 个中类，1 个小类，1 个细类；第八大类：不便分类的其他从业人员，其中包括1 个中类，1 个小类，1 个细类。 国家职业分类大典 第 3 页共90 页 分类代码职业名称
1-01-00-00 中国共产党中央委员会和地方各级党组织负责人1-02-01-00 国家权力机关及其工作机构负责人 1-02-02-00 人民政协及其工作机构负责人 1-02-03-00 人民法院负责人 1-02-04-00 人民检察院负责人 1-02-05-00 国家行政机关及其工作机构负责人 1-02-99-00 其他国家机关及其工作机构负责人 1-03-01-00 民主党派负责人 1-03-02-01 工会负责人 1-03-02-02 中国共产主义青年团负责人 1-03-02-03 妇女联合会负责人 1-03-02-99 其他人民团体及其工作机构负责人 1-03-03-00 群众自治组织负责人 1-03-99-00 其他社会团体及其工作机构负责人 1-04-01-01 高等学校校长 1-04-01-02 中等职业教育学校校长 1-04-01-03 中小学校校长 1-04-01-99 其他教育教学单位负责人 1-04-02-00 卫生单位负责人 1-04-03-00 科研单位负责人 国家职业分类大典 第 4 页共90 页 1-04-99-00 其他事业单位负责人
文件编号：RHD-QB-K8883 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 银行房屋按揭贷款合同范本标准版本
银行房屋按揭贷款合同范本标准版 本 操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 贷款人（甲方）___________银行股份有限公司 住所地：_________ 邮编：_____________ 法定代表人/负责人：__________ 职务：：_______________ 电话：__________ 传真：______________ 借款人（乙方） 姓名： 身份证号码：
开户银行：___________ 结算户（还款帐户）帐号： 结算户/储蓄户（1）帐号： （2）帐号： （3）帐号： 合同签订地： 特别提示 乙方在签订本合同之前，请务必仔细阅读本合同各条款，尤其是“特别提示”和黑体字部分，如有不明之处请及时咨询，甲方一定积极解答。乙方有权同意本合同或选择其他合同，但在签署本合同后即视为同意本合同全部条款。 乙方因购买第一条所述房产（下称“抵押物”），愿意按本合同约定的条件向甲方申请借款，并自愿将该房产作为向甲方借款的抵押担保。甲方经
审查，同意接受乙方将该房屋作为本合同项下借款的抵押物，并同意按本合同约定向乙方提供房屋按揭贷款，作为乙方购置该房屋的部分资金。为明确各方权责，甲、乙双方经充分协商，根据有关法律、法规，在平等、自愿、公平和诚实信用原则下签订本合同，以资共同遵守。 第一条房产情况 房产地址：__________市区的商品房/商铺；建筑面积：_____平方米；购房总价款：_______元；土地使用年限：____年；商品房预售合同号（或房地产证号）____________. 第二条贷款与用款 一、甲方向乙方提供的贷款专项用于购买本合同所列上述之房产；贷款金额：（大写）人民币 ______________元整（小写：__________）；
美国房产抵押贷款流程 美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，下面就来给您介绍一下美国房产抵押贷款流程。 1、签写贷款申请书，无非就是写些住址单位收入等等，写好交资料等审批。(5个工作日) 2、银行审批通过，就签贷款合同，下午或者什么时候银行安排评估公司去估价拍照。 3、等银行的人能知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记。(做完抵押登记有张受理单，到时可以由我们去查) 4、房产局制证要3-7个工作日。 5、确定房产局抵押登记跟他项权证放了，就约银行的人一起去领证。(领证委托书) 6、等两天银行就行款。
银行房产抵押贷款流程 1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品。这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，以节省成本，提高成功贷款的几率。 2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。 3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。 4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。办理完抵押登记手续。产权、国土、抵押合同交银行存档。 5、银行按合同协议发放贷款，借款人按合同协议的还款方式履行还本还息。至此，银行房屋抵押贷款的流程就走完了。
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
金融衍生品市场及其工具 一、金融衍生品的概念与特征 1、金融衍生品又称金融衍生工具，建立在基础产品或基础变量之上，其价格取决于基础金融产品价格（或数值）变动的派生金融产品。其基础产品不仅包括现货金融产品，也包括金融衍生工具。基础变量：利率、汇率、通胀率、价格指数、各类资产价格及信用等级等。金融衍生品在形式上表现为一系列的合约，合约中载明交易品种、价格、数量、交割时间及地点等。 2、目前较为普遍的金融衍生品合约有：金融远期、金融期货、金融期权、金融互换和信用衍生品等。 二、金融衍生品市场的交易机制 根据交易目的的不同，金融衍生品市场上的交易主体划分为四类： 交易目的不同，交易主体可分为 套期保值者：又称风险对冲者，从事衍生品交易是为了减少未来的不确定性，降低甚至消除风险。 投机者：利用不同市场上的定价差异，同时在两个或两个以上的市场中进行交易，以获取利润的投资者 套利者：利用不同市场的价格差异，获取无风险收益。举例：美元利率3%，日元利率1%，投机者获取2%利差 经纪人：交易中介，以促成交易、收取佣金为目的 三、主要的金融衍生品 1、金融远期 （1）金融远期合约是最早出现的一类金融衍生品，合约的双方约定在未来某一确定日期按事先商定的价格，以预先确定的方式买卖一定数量的某种金融资产。 （2）远期合约是一种非标准化的合约类型，没有固定的交易场所。 （3）优点：自由灵活；缺点：降低流动性、加大交易风险。 （4）比较常见的远期合约主要有远期利率协议、远期外汇合约、远期股票合约。 2、金融期货 （1）金融期货是指交易双方在集中性的交易场所，以公开竞价的方式所进行的标准化金融期货合约的交易。 （2）金融期货合约就是协议双方同意在未来某一约定日期，按约定的条件
银行贷款流程 农行住房按揭贷款流程 ⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 ⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 ⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。 ⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。 ⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。 ⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。 (7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。 中国银行住房按揭贷款流程 借款人提供申请资料 中国银行 ↓ 银行审核正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同 ↓ 办理合同的公证 ↓ 办理保险业务 ↓ 办理产权抵押登记 ↓ 银行发放贷款 ↓ 借款人还款 ↓ 贷款还清后，办理抵押 房产注销登记手续
建设银行住房按揭贷款流程 建行按揭住房贷款流程 (一) 咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。 (二）受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。 (三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。 (四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。 购房贷款步骤 当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续： 第一步借款人（购房人）持有关资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。 第二步借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。 第三步借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。 第四步借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。 第五步借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。 第六步借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。 第七步借款人（购房人）办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅第八步借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。
袄中国职业分类体系表 芄《中华人民共和国职业分类大典》将我国职业归为8个大类，共1838个职业。 衿这部大典是我国第一部具有国家标准性质的职业分类大全，是由劳动和社会保障部、国家质量技术监督局、国家统计局联合颁布的。大典参照国际标准职业,从我国实际出发，按照工作性质同一性的基本原则，对我国社会职业进行了科学划分和归类，全面客观地反映了现阶段我国社会职业结构状况，填补了我国职业分类的一项空白。 罿这部大典将我国职业归为8个大类，66个中类，413个小类。8个大类分别是： 芅第一大类：国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人； 蚂第二大类：专业技术人员； 羂第三大类：办事人员和有关人员； 聿第四大类：商业、服务业人员； 蚆第五大类：农、林、牧、渔、水利业生产人员； 蒄第六大类：生产、运输设备操作人员及有关人员；第七大类：军人；第八大类：不便分类的其他从业人员。 蚁第一大类：国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人 腿1（GBM0）国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人 肇在中国共产党中央委员会和地方各级党组织，各级人民代表大会常务委员会，人民政协，人民法院，人民检察院，国家行政机关，各民主党派，工会、共青团、妇联等人民团体，群众自治组织和其他社团组织及其工作机构，企业、事业单位中担任领导职务并具有决策、管理权的人员。 袂本大类包括下列中类： 蒀 1-01（GBM0-1）中国共产党中央委员会和地方各级党组织负责人 腿 1-02（GBM0-2）国家机关及其工作机构负责人 蒈 1-03（GBM0-3）民主党派和社会团体及其工作机构负责人 薃 1-04（GBM0-4）事业单位负责人 蒃 1-05（GBM0-5）企业负责人
After reaching a consensus through equal consultation, the agreement stipulates the obligations that must be performed and the rights that should be enjoyed by each other.银行住房抵押贷款合同正 式版
银行住房抵押贷款合同正式版 下载提示：此合同资料适用于日常场景中，在经过平等协商而达成一致意思后订立的协议，规定了相互之间的必须履行的义务和应当享有的权利，如若自身权益受到损害，可通过正当手段来维护自己的利益。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 甲方（即贷款人，又称抵押权人） _____银行_____分（支）行 法定地址： 负责人： 电话： 邮政编码： 乙方（即借款人，又称抵押人或购房人） 身份证号码： 地址： 电话： 邮政编码：
丙方（即保证人） 法定地址： 法定代表人： 电话： 邮政编码： 鉴于： 1.乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益（下称“抵押物”）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款； 2.丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任； 3.甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法
律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行贷款及用款。 第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元（大写：仟佰拾万仟佰拾元整）。 第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。 第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。 第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款： （1）乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件；
一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模
第四章美國反向房屋抵押貸款相關法律規範 在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。 就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第12部§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33之規定。 至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州政府規範反向房屋抵押貸款之態度。 因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。第一節美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定 對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第12部 §1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206以下；其餘非屬住宅權益轉換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可見於美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下之相關規範。亦即：
住宅權益轉換抵押貸款→美國法典第12部§1715z-20 美國聯邦法規施行細則第24部§206 其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房屋抵押貸款)→美國法典第15部§1648(信實貸款法) 美國聯邦法規施行細則第12部§226.33 圖十一美國反向房屋抵押貸款相關適用法律 第一項住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定 第一款住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第12部§1715z-2047 美國國會1987年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第12部§1715z-20。全規定分為十小節，總體來說，可以歸類為： 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。 47見附錄(一)。
1 金融工具(英语：Financial instruments)是合约，在金融市场令合约的贷方持有成为资产，而令借方持有成为负债人，例如债券、股票、期权、对冲基金、存款证书等都如是，按照国际财务报告准则第39号的定义。差别只在其合约的具体条款及性质归类，利息的支付期、保本、可换股票、现金流等之不同。 2金融衍生工具，又称“衍生金融资产”，是与基础金融产品相对应的一个概念，指建立在基础产品或基础变量之上，其价格取决于基础金融产品的价格(或数值)变动的派生金融产品。(以基础金融工具为买卖对象，价格也由基础金融工具决定的金融工具) 这里所说的基础产品是一个相对的概念，不仅包括现货金融产品(如债券、股票、银行定期存款单等等)，也包括金融衍生工具。作为金融衍生工具基础的变量则包括资产(商品，股票或债券，银行定期存单)，利率，汇率，或者各种指数(股票指数，消费者物价指数，以及天气指数) 3 比较：衍生工具顾名思意就是由别的金融工具“衍生”出来的。比如说股票期权，这个期权就是基于股票的工具，期权票面上的那张标的股票的涨跌直接影响这个期权的价值。同理还有指数期货，就是这个期货合约的价格随指数的涨跌而变化。衍生工具有：期权，期货，掉期合约，认股证，可转化债券，等等。衍生工具的种类极多，而且不断有新的被发明和交易，甚至还有基于衍生工具的衍生工具。非衍生工具相对来说种类较小也固定，比如股票，指数，债券，存款或外汇等，通常都是各种衍生工具的基石。 4 金融衍生工具的基本特征 A跨期交易。衍生工具是为了规避或防范未来价格、利率、汇率等变化风险而创设的合约，合约标的物的实际交割、交收或清算都是都是约定在未来的时间进行。跨期可以是即期与远期的跨期，也可以是远期与远期的跨期。 B杠杆效应。衍生工具具有以小博大的能量，借助不到合约标的物市场价值5%-10%的保证金，或者支付一定比例的权益费而获得一定数量合约标的物在未来时间交易的权限。无论是保证金还是权益费，与合约标的物价值相比相比都是很小的数目，衍生工具交易相当于以0.5-1折买到商品或金融资产，具有10-20倍的交易放大效应。 C高风险性。衍生工具价格变化具有显著的不确定性，由此给衍生工具的交易者带来的风险也是很高的，无论是买方或者卖方，都要承受未来价格、利率、汇率等波动造成的风险。 D合约存续的短期性。衍生工具的合约都有期限，从签署到失效的这段时间为存续期衍生工具的存续期一般不超过1年。 5 金融衍生工具的功能 A套期保值。是衍生工具为交易者提供的最主要功能，也是衍生工具产生的原动力。最早出现的衍生工具-远期合约，就是为适应农产品的交易双方出于规避未来价格波动风险的需要而创设的。 B价格发现，预测未来往往是件困难的事，但衍生工具具有预测价格功能。 C投机套利。只要商品或资产存在价格波动就有投机与套利的空间。
美国国家标准职业分类与O*NET系统职业分析 -------O*NET系统职业分析对我们的启示与借鉴 管平 浙江机电职业技术学院院长、教授，310053 杭州市 摘要介绍了美国职业分类基本情况，详细分析了美国O*NET系统职业信息网的职业分类、职业描述、对职业工作要求的重要性排序分析，通过比较，提出了O*NET职业信息网数据对我国职业教育发展和启示与借鉴的几个方面。 关键词职业标准职业分析职业教育比较教育 中图分类号 基金项目：教育部高职院校领导海外培训项目 在推动美国职业教育的发展进程中，美国国家标准职业分类及其职业分析对引导全美职业教育、职业培训、技能鉴定起着十分重要的作用，其中一个重要信息资源库就是职业信息网站（The Occupational Information Network，简称O*NET)[1]，O*NET是在劳动部支持下的一个专业职业信息网，也是全美最大的职业信息数据库，其成果已得到了国内外的认可[2]，其信息既可用于学生求学、求职者，也适用于社区学院、需要继续教育者、人力资源工作者和研究工作者。 一、美国标准职业分类与O*NET 1、美国国家标准职业分类 在美国劳动部公布的标准职业分类系统[3]（Standard Occupational Classification (SOC) system）中，将美国的职业分为23个大类、97个中类、461个小类、840个细类，对具有相近工作职责、技能训练水平、教育水平的具体职业岗位归属于一个细类中，它包括了从洗碗工、搬运工到经济学家、律师等各个职业。2010年美国劳动部统计局对2000年的标准职业分类做了重新修订，发布了2010年的最新的标准职业分类。 2、O*NET信息特点
中国农业银行个人住房抵押贷款流程【实施时刻】20020401 一、个人住房抵押贷款概念 是指借款人(或第三者)以其所有的房产作抵押而发放的一种贷款 方式。 二、差不多条件 18周岁至60周岁，躯体健康，具有完全民事行为能力，并持有效身份证件的自然人； 有正当的职业和稳固的经济收入或易于变现的财产，能按期偿还 贷款本息，信用良好，无赌博、吸毒等违法行为； 能提供市区评估价值10万元以上的商品房； 同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息托付贷款银行扣收。 三、须提供以下资料 借款人有关身份证件及复印件； 与借款用途相符的合同、协议或其他证明文件； 抵押人、财产共有人有效身份证件与复印件、婚姻状况证明； 抵押物权益证书； 贷款行认为必须提交的其它资料。 四、业务一样规定 贷款金额按照借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情形确定。最高不得超过房产评估值的70%。 贷款期限一样在五年以内，购营业房最长不超过15年，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。 贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
借款人应按合同约定的还款方式、还款打算归还贷款本息。贷款 期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限 在1年以上的，按月等额分期偿还贷款本息 五、个人房产抵押贷款流程 ⑴借款人向我行提出贷款申请。 ⑵经调查、审查和审批同意后，在我行开立存款账户或银行卡， 并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。 ⑶借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、 婚姻证明、有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和借款合同，并 办理抵押合同登记和保险等手续。 ⑷贷款行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在 我行开立的存款账户或银行卡上。 ⑸借款人每月（季）末20日往常在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。 贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
商业银行个人住房抵押贷款操作流程及其改进 石玉瑕指导老师：尚文秀 内容摘要：个人住房抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，其最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋等等。我国商业银行个人住房抵押贷款业务近年来迅速发展，此项业务在开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。然而从目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际操作流程来看，此项业务还存在许多的不足之处，尤以贷款办理时间长，效率低而给客户带来的不满和流程重复审查较多为主。本文就从个人住房抵押贷款的实际操作流程出发，分析此项贷款业务操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改进操作以提高流程处理能力、提高个人住房抵押贷款的效率，从而提高客户满意度。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款操作流程对策 个人住房抵押贷款是借款申请人用自己或他人的房产(包括住宅与公建)进行押，办理贷款手续，从事生产经营活动或综合消费的业务。目前，我国国内商业银行个人住房抵押贷款业务的组织框架主要采取层级管理模式。一般而言，总行的个人贷款部门不直接经营个人贷款业务，只是负责产品的研发、制度的制定、业务的规划与指导等工作。个人贷款业务主要依靠省分行(一级分行)、市分行(二级分行)及支行的个人贷款中心(或个人贷款人员)进行经营，各级个人住房抵押贷款中心针对不同的区域开展个人贷款业务。按照城市个人住房抵押贷款中心设置数量情况划分，个人住房抵押贷款中心设置可分为单一中心模式、多个人住房抵押贷款中心模式。单一中心型是指在一个城市仅设置一个个人住房抵押贷款中心，进行统一的商业银行个人贷款业务统一经营；多个人住房抵押贷款中心模式指在一个城市设置多个个人住房抵押贷款中心，同时进行商业银行
（一）研究意义 自上世纪90年代我国商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，到本世纪初进入快速发展的阶段，住房抵押贷款在商业银行业务中的比重迅速提高，该项业务对国民经济和社会生活的影响也越来越大。如美国的次贷危机所引发的严重经济问题。 我国发展个人住房抵押贷款业务的时间不长，风险管理基本上处于起步阶段，虽然目前住房抵押贷款业务在商业银行贷款组合中属于质量很好的一块，但已呈现出信用风险不断暴露的趋势，因此防范、控制信贷风险逐渐显得重要和紧迫。 众多学者的研究总结表明，目前我国个人住房抵押贷款的有关理论研究还不深入，业务开展情况也不尽如人意。在银行的实际操作层面上，经验判断占了主流。而从国际先进的信用风险管理经验来看，信用风险的管理正从传统的经验法、指标法等向以风险量化管理和计算机模型等定量分析的方法演进。由于市场环境的不同，国内外对信用风险的研究存在差异。在市场发达国家，基于健全的数据，对借款人的违约特征较为容易进行判别，如信用评分超过一定分数的即可提供贷款，而国内则大多出于信息不对称，很难对借款人有全面的了解，因此，研究个人住房抵押贷款的理论和目前我国个人住房抵押贷款存在的问题，并在汲取国外先进经验的基础上提出我国个人住房抵押贷款的模式以及具体的对策和措施，将有利于我国住房金融理论体系的进一步完善和深化，有利于我国住宅产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。 （二）国内外研究现状、水平及发展趋势 1、国外研究现状 王福林、田传浩在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)中指出个人住房抵押贷款最初起源于19世 纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。英国的Fordetal (1995年) 对其国内有关个人住房抵押贷款资料进行研究后，发现个人住房抵押贷款存在的问题均有四个主要因素构成。美国学者Burrows（1998年）更将导致个人住房抵押贷款出现问题的原由归结为个人信用为主要因素。澳大利亚的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对个人抵押贷款存在的问题进行研究并形成一套较完整的防范个人住房抵押贷款风险的对策体系。 范亮亮、刘洪玉在《国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴》（《金融与经济》2006（02），17-19）中阐明建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。
美国住房金融体系研究 住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用的资金的交易活动，是以踌躇，融通住房资金为核心的住房金融市场，住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。它不同于一般金融的基本特征是住房资金融通具有长期稳定性和政策性。各国的住房金融政策均呈现出政策性和经营性的二重特点，在住房金融体系中，住房金融结构也扮演着十分重要的角色根据世界各国不同的社会，经济环境。住房金融制度不同的特征，概括起来，可以将住房金融制度分为三个种类：市场主导型，合同储蓄型与强制储蓄型。 （一）美国住房金融制度构成： 目前，美国已经形成了完善成熟的住房金融制度。美国住房金融一级市场的行为主体，包括贷款购房人、抵押贷款发放机构和一级市场保险机构。商业银行、储贷协会、互助储蓄银行等金融机构与购房人签订抵押贷款借款合同，金融机构发放住房抵押贷款，购房人按约定逐期还本付息，住房金融二级市场的行为主体，包括抵押贷款发放机构、政府支持企业、二级市场担保机构和投资者，其运作机制实际上就是住房抵押贷款证券化的过程，并通过住房抵押贷款证券化分散了贷款发放机构的信用风险和市场风险，提高了住房金融一级市场的流动性，为促进住房金融市场的平稳运行和公共住房政策目标的实现，美国政府专门设立了联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室，分别负责一级市场和二级市场的监管，由于一级市场上的抵押贷款发放机构众多，难以实施直接监管，因此美国政府将全国分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行(作为联邦贷款银行系统的成员机构，12家联邦住房贷款银行共吸收了8104家抵押贷款发放机构作为会员，使联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行，间接实现了对一级市场的监管。二级市场上则由联邦住房企业监管办公室负责监管联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。 （二）运作方式： 按参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式不同可分为：一类：参与住金融的机构和住房金融工具结合的开放式的住房金融结构。这类住房金融结构的资金全部直接来自金融市场，其典型国家如英国、美国。国家的政策性体现在减免税收形式的货币补贴、政策性保险方面。二类：政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式、开放式混合的住房金融结构。
《中华人民共和国职业分类大典》职业划分原则 2008-9-6 12:19:35来源: 中国劳动和社会保障部网友评论0 条点击查看 《中华人民共和国职业分类大典》（以下简称《大典》）于1999年5月，由劳动和社会保障部、国家质量技术监督局和国家统计局共同颁布。这部《大典》对我国社会职业进行科学规范的划分和归类，全面反映了我国社会职业结构，为我国推行职业资格证书制度提供了重要依据。这部《大典》，是中国第一部由国家制定的职业分类大典，凝集着中国上千名专家、学者及有关工作人员的辛勤劳动和智慧，它的颁布，标志着中国职业分类工作进入一个新的历史发展阶段。 《大典》参照国际标准职业分类，从中国实际出发，在充分考虑经济发展、科技进步和产业结构变化的基础上，按照工作性质同一性的基本原则，对我国社会职业进行了科学划分和归类，较为准确地描述了每个职业的工作内容及活动范围，全面客观地反映了现阶段我国社会职业结构状况。《大典》具有广泛的应用领域，不仅为开展劳动力需求预测和规划，进行就业人口结构，及其发展趋势的统计分析提供了重要依据，而且对开展职业教育和职业培训，实行职业资格证书制度，促进劳动力市场，完善企业劳动组织管理也同样具有十分重要的作用。 我国的职业分类结构包括四个层次，即大类、中类、小类和细类，依次体现由粗到细的职业类别。细类作为我国职业分类结构中最基本的类别，即职业。《大典》将我国社会职业划分为8个大类、6 6个中类、413个小类、1838个职业。8个大类分别是：（1）国家机关、党群组织、企业、事业、单位负责人；（2）专业技术人员；（3）办事人员和有关人员；（4）商业、服务人员；（5）农、林、牧、渔、水利业生产人员；（6）生产、运输设备操作人员及有关人员；（7）军人（8）不便分类的其他人员。 《大典》确定大、中、小类和细类（职业）的划分原则： 1、大类划分的原则。大类是职业分类结构中的最高层次，大类的划分是以工作性质的同一性为主要依据，并考虑我国政治制度、管理体制、科技水平和产业结构的现状与发展等因素，将我国全部社会职业大致划分为管理型、技术型、事务型和技能型等职业类别。第七和第八大类不再进行下一层次的划分。 （2）中类的划分原则。中类是大类的子类，是对大类职业系统的分解。中类的划分是根据职业涉及的知识领域、使用的工具和设备、加工和运用的技术以及提供的产品和服务种类的同一性进行的。
美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义 (2008-08-02 23:09:53) 转载https://www.doczj.com/doc/9e18521582.html,/s/blog_591a68ad0100a6oy.html 美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义 前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。 美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系－－住房抵押贷款体系。与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。 美国住房抵押贷款的一级市场
根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：①融资活动的供给方，即贷款人；②融资活动的需求方，即借款人；③融资活动的中介方，主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。 1、美国住房抵押贷款的贷款人 在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种： ·储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls） S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。 ·商业银行（Commercial Bank） 商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占15％－20％的比重。 ·互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）