商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。
海外项目的风险防控 中信国际合作公司 总经理田威
风险概论风险是以（部分地）管控的 风险概论－风险是可以（部分地）管控的 No construction project is risk free. Risk can be managed minimized shared transferred or Risk can be managed, minimized, shared, transferred, or accepted. It cannot be ignored. 如果忽视了风险，会怎样？ １）成本增加 ２）利润减少或亏损 ３）信誉受损，或者直至 ４）公司破产 危机（危vs机）？！老子的理论（Risk and uncertainty poses challenges as well as opportunities poses challenges as well as opportunities）
项目风险 质量及安全 成本管控 进度计划 变更管理 合约及采购 人力资源管理 信息管理 外部影响
如何管控风险 辨认风险（Vision） Q tif ll i k 评估量化风险（Quantify all risks） 减少影响 执行 监测 项目风险管控对整个公司至关重要 文字记录／书面往来（FIDIC第2.5款vs 第3.3款） 72 7＋7 天vs 2＋2天 员工普遍知晓 内部监控
成本风险 两个可能导致戏剧性变化的因素 物价上涨（调价公式，CPI，PPI） 汇率（现实：人民币升值的压力） 选择什么货币？专业咨询的重要性 主大项目防范风险 Joint Venture业主大项目上防范风险 William Vickrey Theory
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
毕业设计（论文） 题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系 专业国际金融 班级 姓名 学号 指导老师
系主任 摘要 我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。 关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理
第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)
第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机 不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违 约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的 住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。 个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探
个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运
用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。
论文探析个人住房抵押 贷款风险 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
毕业论文题目：探析个人住房抵押贷款风险 姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师： 金融系 2011年6月 摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用防范 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运
而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。
内容摘要：本文对建立全方位、多层次的海外华人安全风险防范机制提出了几点思考，主要包括：增强我国公民海外安全风险防范意识和防范能力；建立健全安全风险评估机制和预警系统；发挥商业保险的作用；建立我国海外务工人员劳务风险基金等。 关键词：海外华人安全风险防范机制 增强安全风险防范意识和能力 近年来发生的大量海外华人安全事件的一个主要原因在于海外华人缺乏足够的安全风险防范意识以及对各种安全风险如何规避、控制、化解欠缺应有的知识和实务能力。所以应有计划、分步骤地对全民特别是即将出国人员进行形式多样、内容丰富的涉外安全教育，使我国公民树立安全风险防范意识，增强安全风险防范能力，加强向外交部和驻外使领馆寻求领事保护的观念，夯实法律意识，并知道如何借助法律武器保护自身的生命财产安全。 建立健全安全风险评估机制和预警系统 目前我国政府提供的“安全警告”主要惠及个人，而对我国企业等组织的涉外行为，政府很难事前对相关海外国家或地区的安全风险做出较为准确的评估。所以，我国有必要借鉴国外经验，对海外安全状况细化评估，以保证中方人员安全，促进中方机构的对外经济文化交流。建立海外安全风险评估机制是一项长期复杂的系统工程，需要在政府的统领下，由专业机构和社会组织共同参与，借助安全风险模型对各个国家和地区的信息、资料予以收集、整理、分析、判断和评估。在建立安全风险评估机制的基础上应建立安全风险自动预警系统。美国在“9*11”事件后制定并实施的国土安全全国性预警系统把危险程度按绿、蓝、黄、橙、红分为五个等级，具有动态直观的优点，作为评价世界各大地区和各个国家安全程度的标尺可资借鉴。我国应根据自身国情和国际时局，在条件成熟时尽快启动适合海外华人的安全风险自动预警系统。 充分发挥商业保险的作用 据商务部有关统计，截至2006年底，我国累计派出各类劳务人员382万人。目前我国有劳务输出资格的企业约为1200余家，有开展境外就业资格的中介机构共计256家。这些企业和机构应代表境外劳工与境外雇主签订包含医疗保险和意外伤害保险的劳务合同。我国商业保险公司为我国外派劳务人员提供的险种主要包括雇主责任险、出境人员意外伤害险和境外紧急救援意外伤害保险等。然而除雇主责任险的投保量稍大外，后两种意外伤害险的投保量都非常小，不足以充分转嫁风险。 商业保险可以发挥转嫁海外华人安全风险的重大作用。譬如，2005年2月阿联酋迪拜由丁?电线短路导致“国际购物节大火”，110多家我国参展摊位被烧，总损失逾二千万元人民币。中国驻迪拜领事馆总领事在事发后赶到现场着手联系赔偿事宜后发现，商户们与“购物节”组委会签订的合同中遗漏了理赔内容，而商户们又没有给货物买保险，价值数千万元的货物只能“付之一炬”。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 个人住房抵押贷款风险有哪些？ 对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天，为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位及个人造成严重损害，下面房金所小编就告诉大家：个人住房抵押贷款风险有哪些？ （一）信用风险 因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。 (二)流动性风险 由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/2615226810.html, 住房抵押贷款的风险和防范 贷款风险的种类 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险
海外项目的风险防范 2016年
风险概论－风险是可以（部分地）管控的 ?No construction project is risk free. ?Risk can be managed, minimized, shared, transferred, or accepted. It cannot be ignored. ?如果忽视了风险，会怎样？ ?１）成本增加 ?２）利润减少或亏损 ?３）信誉受损，或者直至 ?４）公司破产 ?危机（危vs机）？！老子的理论（Risk and uncertainty poses challenges as well as opportunities）
什么是风险 无知带来风险，遇事要多问个为什么？ 专业咨询的成本与回报 为什么投标保函是2.5%，实际应用 （not less than 的含义，分析竞争对手的标价） 15%预付款 10%的履约保函 5%保留金保函（2.5%+2.5%）的实际操作 例如：质量风险的量化 vs 利润率%？ 保函的转开与转递：风险与成本
如何看待风险 ?风险产生“危机”，但“危”“机”里面有机会／机遇，也就是风险与机遇并存，香港金融危机的实例（大笨象的P/E值） ?老子曰：“祸兮福所依，福兮祸所伏” ?艺高人胆大，不熟悉的不做／隔行如隔山 ?房地产是承包工程的“前伸后延” ?以积极的态度面对风险：山不转水转，办法总比困难多！但一定要杜绝“情况不明决心大，心中没数点子多” ?向明白人请教，尤其是有实践经验的专家和专业人士，以小搏大。成交后地产价格又降下来时对方毁约的实例 ?动态管理与风险防范，仲裁赢在自己的“软弱”上的实例（小赢在智，大赢在德）
关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》 的文献综述 作者:胡伟红
关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红 摘要：近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障; 其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。 关键词：商业银行；住房抵押；风险；对策 Abstract：In recent years, our country's commercial Banks personal housing mortgage loan business developed very rapidly, greatly promoted the development of the real estate industry, especially for the development of the housing has played a positive role. Personal housing mortgage loans have become an important part of commercial bank credit business.The rapid expansion of personal housing mortgage loan market, thanks to the real estate loan is built on the basis of real estate mortgage, real estate mortgage provides a full housing mortgage loan guarantee; Second profit of real estate credit and quality relative to other loans.However, with the growing of personal housing loan balance, the credit risk of commercial Banks has been accumulated.How to control the risk of mortgage, and what measures are taken, is a priority. Keywords：Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis; Measures to prevent 住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。 一、个人住房抵押贷款的概述
财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。
毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。 关键词：商业银行个人住房贷款风险分析防范对策。 Abstract：Specifically for our country commercial bank individual housing loans
fact that ceaselessness reforming the housing system going deep into ，the individual house loan becoming gradually housing finance priority。At the same time，individual housing loans business fleetness develops necessity current situation that can bring gigantic lurking risk to gigantic lurking risk commercial bank。The main body of a book start with individual housing loans risk characteristic and the hidden trouble analysis，various approach such as the macroscopic view environment , individual housing collateral loan that the then perfect real estate finance job develops being gone bail for and being being sure that system，personal credit system reinforce commercial bank self-development capability as well as，has discussed the measure that the effect being in progress to the lurking risk that the individual there exists in housing loans having keeps watch。 Key words：Commercial Banks；Individual housing loans；Risk Analysis；Guard countermeasure 。 目录
引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。 随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。 二、个人住房抵押贷款风险分析 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式： （1）被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究 发表时间：2019-08-23T15:59:38.187Z 来源：《知识-力量》2019年10月38期作者：袁蔚瑜1 李苏娴2 [导读] 针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效 （1.紫金信托有限责任公司苏州分部；2.中国人民大学） 摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。 关键词：商业银行；个人住房贷款；风险分析；防范对策 一、我国商业银行个人住房贷款特点 个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。 相比传统的企业贷款，个人住房贷款具有以下特点： （一）贷款对象特殊 根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。 （二）贷款用途专一 个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。 （三）贷款数量较大 对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。 （四）贷款期限较长 人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。 二、个人住房贷款的风险隐患分析 （一）借款人还款能力带来的风险 这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，但商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。 对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。如借款人残疾、年老体弱等等。暂时性丧失偿还能力，是指借款人在某个时段里丧失金钱创收能力。对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。对于暂时性丧失偿还能力的防范，主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款；或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。 当然，担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。 （二）非真实交易造成的风险 这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发