住房抵押贷款市场现状
随着住房制度改革进程的加快，住房供求市场化程度迅速提高，各方面对加快完善住房金融服务体系的要求也越来越为强烈。
从微观层面上而言，住房由国家或企业包办的时代结束之后，个人就需要到市场上购买商品住房，支付市场价格。但是，数倍于家庭收入的住房价格使大多数居民不可能一次性付清所有购房款，需要借助于金融机构的住房抵押贷款来提前实现购房愿望。这就意味着，我国住房金融的重心必须从支持住房供给转向支持住房需求，即业界所谓的从“贴砖头”转向“贴人头”。面向居民个人的住房金融业务在信用资格审查、风险控制与防范、贷款方式设计等方面无疑更为复杂，因而当前的住房金融业务需要在广度与深度两方面同时有所改进。从宏观层面而言，培育与发展住房金融市场能够为我国金融市场的整体发展创造良好的环境。一个有效运作的住房抵押贷款市场能够加强金融市场上的竞争，促使其他资本市场保持高效运作；相反，一个功能缺损的住房抵押贷款市场则很可能同时损害到其他资本市场的运作。例如，当政府通过补贴或赋予特权扶持部分金融机构开展住房金融业务时，就必定同时伴随着向其他资本市场征收隐性税收或施加限制。更进一步而言，健 全的住房金融市场能够通过放宽居民面临的信贷约束，提高住房市场需求，从而带动经济增长，改善居民的住房条件。利用经验数据分析了如果从 20世纪年60 代初 期开始美国改进住房抵押贷款方式对住房存量变化可能产生的影响，结果得出：到1973 年底，模拟的住房存量按1958年可比价格计算比实际值累计增加100亿-120亿美元虽然目前难以就我国住房金融市场发展对住房市场需求的提高作类似的定量分析，但可以肯定的是，扩大金融支持对提高住房需求的作用不容低估，因为我国居民信贷消费观念正在不断强化，而住房消费信贷供给的不足使大多数的居民面临着信贷约束。据上海市的一项调查显示，190.2%的市民将买房作为储蓄的第一目的6.6% 的居民将买房作为储蓄的第二目的，这说明家庭储蓄仍是居民获得购房资金的重要手段②。
然而，当前我国的住房金融尚处于起步阶段，虽然个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款的规模扩张极其迅速，但住房抵押贷款市场体系远未成熟。首先，住房抵押贷款一级市场上贷款方式单一，缺乏灵活性。就贷款利率来看，目前我国的住房贷款都属于可变利率的贷款方式，并且其利率调整周期都是1年，调整幅度上不封顶①，而较受（利率）风险规避者青睐的固定利率抵押贷款方式尚未被采
用。此外，就月付款的确定方式来看，适应不同贷款对象的、具有不同月付款变化规律的贷款方式也没有推出。其次，住房抵押贷款二级市场尚未建立。通过二级市场上的金融创新能够分散与降低投资者风险，创造出投资特色迥异的金融衍生产品，因而住房抵押贷款二级市场对于扩大一级市场上的资金来源，增强抵押贷款债权的流动性有着重要作用，但目前我国住房抵押贷款市场仅具备一级市场的功能。最后，我国目前缺乏有利于住房抵押贷款一级、二级市场发展的制度环境。抵押贷款一级市场发展的缓慢与我国个人信用登记制度滞后、贷款保险制度不发达等因素有关。二级市场的建立除了受制于一级市场的不完善之外，还受到有关抵押贷款证券交易、监督等方面立法不足的限制。
住房抵押贷款市场体系的成熟，要求金融机构通过金融创新丰富金融产品进行相互竞争。导致目前这方面实践落后的一个重要原因是研究工作的不足，最为突出的是实证研究的不足。由于我国住房抵押贷款业务推行不久，一些金融机构对原始资料的搜集整理意识淡薄，因此有关贷款申请人个人信息的标准化资料就比较缺乏，更不用说对提前还款等行为的长期历史数据的积累。而这些数据是金融机构控制与防范风险，以及二级市场建立之后进行抵押贷款证券定价的极其重要的依据。宏观层面的相关实证研究也较为缺乏。例如，对于我国居民购房时在多大程度上面临着信贷约束、居民对抵押贷款中利率风险的承受能力有多大、通货膨胀造成的实际还款额倾斜对居民住房需求的影响如何、居民住房需求的价格与收入弹性多大等问题国内缺少深入研究。而此类研究无疑能够为政府住房金融政策的选择及效果预测、金融机构贷款方式的设计及金融风险的控制提供极具价值的参考。此外，对住房抵押贷款市场的理论研究也不够深入系统，尤其体现为对抵押贷款二级市场的研究极为滞后。住房抵押贷款二级市场的运作涉及到技术性较强的提前还款行为预测（或模拟）、抵押贷款证券定价、证券价格敏感性分析等问题。同时，要构建我国住房抵押贷款的二级市场体系，又需要在研究国外抵押贷款市场运作机制的基础上，根据我国的制度环境特点提出相应的、可操作性强的制度框架与技术规范。
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