第四章美國反向房屋抵押貸款相關法律規範
在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。
就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第12部§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33之規定。
至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州政府規範反向房屋抵押貸款之態度。
因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。第一節美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定
對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第12部
§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206以下；其餘非屬住宅權益轉換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可見於美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下之相關規範。亦即：
住宅權益轉換抵押貸款→美國法典第12部§1715z-20
美國聯邦法規施行細則第24部§206
其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房屋抵押貸款)→美國法典第15部§1648(信實貸款法)
美國聯邦法規施行細則第12部§226.33
圖十一美國反向房屋抵押貸款相關適用法律
第一項住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定
第一款住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第12部§1715z-2047
美國國會1987年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第12部§1715z-20。全規定分為十小節，總體來說，可以歸類為：
1、發行貸款目的。
2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。
3、保險機構。
4、申請人的適格要件。
5、抵押權人之揭露義務。
6、提供給抵押人之資訊服務。
47見附錄(一)。
7、保險機構的限制。
8、執行機關應行注意事項。
9、防止房屋所有權人違約之保障。
10、關於諮商以及消費者保護的融資。
詳細內容已於第三章第一節之部分說明，在此即不贅述。
第二款美國聯邦法規施行細則(Code of Federal
Regulation)48第24部§20649
美國聯邦法規施行細則第24部§206是關於住宅權益轉換抵押貸款之規定，共有四小節，分述如下：
（一）一般原則：
宣示此條的立法目的，是針對國會所通過、由聯邦住宅管理署所發行的住宅權益轉換抵押貸款而設。
（二）適格性以及保證之規定：
此部分是針對適格之貸款人、借款人以及得為抵押之財產為詳細內容之規定。
（三）契約權利義務面之規定：
住宅權益轉換抵押貸款既由聯邦住宅管理署提供保險，因此關於保險費之給付方式、給付金額、住宅管理署如何提供保險、申請理賠程序等為更詳細之規定。其主要內容如下：
48由行政機關所制定，相當於我國的施行細則，性質上屬於行政命令中之法規命令，其法律位階低於美國法典(USC)。
49See 24 C.F.R. §206. 美國聯邦法規施行細則第24部之部分，收錄美國聯邦房屋暨都市發展部相關之法規命令。見附錄(三)。
1、關於抵押保險費之給付：繳交給聯邦住宅管理署之保險費必須以現金為之。
2、保險費之金額：區分為期初(initial)保險費以及之後每個月繳交之保險費。前者給付金額以最大求償金額之2%為限；至於後者保險費金額之計算，則以相當於以每年0.5%的利率計算在貸款金額之內。
3、關於貸款人將貸款債權移轉給聯邦住宅管理署的規定：當貸款總金額等同或超過最大求償金額98%時，貸款人即可將債權移轉給政府。
（四）貸款機構之責任：
規定貸款機構必須於契約中揭露之事項，包括貸款機構所應提供之訊息、手續費收費標準、還有提前清償的規定。
第二項反向房屋抵押貸款其他相關法律之規定
美國關於消費者貸款之法令，目前以信實貸款法50最為重要。1968年美國國會通過消費者借款成本揭露法(Consumer Credit Cost Disclosure Act)，簡稱信實貸款法(Truth in Lending Act, TILA)。在信實貸款法立法之前，消費者對於貸款契約內容之規定，無法獲知真正之貸款成本率，若以利率計算為例，有以折現利率方式計息、有以加碼方式或簡易利率計息，消費者在選擇商品時，無從比價，只能被動的選擇「要」或「不要」，在定型化契約中，若貸款人不主動揭露充分之資訊，借款人顯然居於不利之地位。因此，TILA規定，貸款人必須充分揭露契約重要事項，使消費者在資訊充分的情況下做出適當的決定。
TILA是一部經濟法規，其目的在於「充分揭露資訊」，命令受規範之金融機構在與消費者交易時，充分揭露資訊，使消費者得以進行比較，選擇對其最適當、最有利之商品。然而，此項立法美意，卻因為契約中所有「重要事項」均必須揭露，因此，包括違約規定、抵押問題或者揭露事項，均必須列入契約當中。然而，實證51結果指出，消費者所能忍受的契約內容僅有八大項，超過者即失去耐心閱
50 Truth in Lending Act, 15 U.S.C. §§1601~1667(f)
51Ndiva Kofele-Kale, ,“The Impact of Truth-in-Lending Disclosures on Consumer Market Behavior: A Critique of the Critics of Truth-in-Lending Law” Oklahoma City University Law Review 117, 1984.
讀，使得TILA在1980年修法之前，成效並不彰52。
居於上述理由，國會於1980年制定信實貸款簡化法(Truth in Lending Simplification and Reform Act, TILASR)，減少了貸款人應揭露之事項，降低其成本；對於消費者而言，因為契約內容簡明許多，使其易於進行了解。而貸款契約是否需受TILA規範，有兩個重要指標：
1、貸款契約53非屬除外契約之情形。
2、若受TILA規範，則再進一步區分為開放式貸款(opened up loan)54或者是
封閉式貸款(closed end loan)55，兩者所適用之規定不同。
因此，若以圖示分析TILA之揭露標準，則如圖下：
52金文悅，定型化消費者貸款契約法律問題之研究，東吳大學法律學研究所碩士論文，1990年。
53受TILA所規範之契約需符合下列五個要件：
1、貸款者：經常從事貸款之人。
2、借款者：個人。
3、借款目的：爲個人、家庭、房屋消費。
4、借款金額：
(1)原則：2,5000美元以下。
(2)例外：若涉及不動產，即不在此限
5、借款期數：
(1)原則：4期以上，但不包含第四期。
(2)例外：借款人有借款成本之約定時，即不在此限
54借款人可以在協定期間內隨時還清部分或全部貸款，而不用支付任何費用為開放式貸款。
55封閉式貸款則是指借款人協議貸款期間內使用固定利率，不能隨時清償部分或全部貸款，否則須賠償貸款人一筆的懲罰性賠償金(penalty)。在一些使用固定利率的契約中，貸款人常允許借款人在每12個月內的任何日期，提前清還按貸款的10%，15%所計算之本金，有助於借款人提前還款。在貸款利率比較低的時期，大部分收入穩定的家庭都會選用封閉式貸款。
圖十二信實貸款法依貸款類型所適用之法律
整部TILA區分為五個部份：揭露標準、貸款契約揭露事項及效力、廣告中揭露事項及效力、帳單之揭露及錯誤之救濟、消費租賃契約揭露事項及效力。以下將僅針對揭露義務之規定為說明56。
(一)貸款契約揭露之原則
在美國聯邦法規施行細則第12部§226.5(a)之下，規定貸款人的揭露原則，無論是封閉式貸款或是開放式貸款，均須遵守以下原則：
1、明白顯著原則57：
貸款人必須以書面明白、且顯著地根據美國聯邦法規施行細則第12部
§226.5(b)之規定所應揭露之訊息向借款人為揭露，並且書面應提供與借款人；若以電子郵件提供書面者，則必須符合電子簽章法。
2、聯邦盒子原則(Federal Box Rule)58：
56前揭註52。
57 12 C.F.R. §226.17(a) (1): “The creditor shall make the disclosures required by this subpart clearly and conspicuously in writing, in a form that the consumer may keep. The disclosures required by this subpart may be provided to the consumer in electronic form, subject to compliance with the consumer consent and other applicable provisions of the Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (E-Sign Act) (15 U.S.C. 7001 et seq.). The disclosures shall be grouped together, shall be segregated from everything else, and shall not contain any information not directly related to the disclosures required under § 226.18. The itemization of the amount financed under §226.18(c)(1) ”
58 Id.
在封閉式貸中，揭露的事項必須放在一起(grouped)，並且與契約中其他規定有所區隔，故又稱為聯邦盒子原則。所謂必須揭露之事項，包括：接受契約之承認、消費者的姓名、住址、檔案文件之編號以及交易日期。至於開放式貸款則無此規定。
3、揭露期間：
於某些特定封閉式之貸款種類，需給予消費者一定的審閱期間，而期間長短之規定必須符合美國聯邦法規施行細則第12部§226.32，至少要三個工作天以上。然而，消費者可以放棄此項權利，因此，這項原則並非強制規定。
4、法定義務原則59：
貸款人必須於契約中明白揭露契約雙方當事人的義務，其內容包括有：若貸款人在契約中於揭露時有不確定之事項，貸款人必須正確地告知消費者此項訊息，並且明確地註明此項揭露乃是預估。
由於消費者貸款實務問題變化快速，若要仰賴國會立法規範，勢必無法因應新興問題，因此，國會基本上僅為原則性立法，例如：揭露原則、貸款歧視禁止原則、不公平或詐欺禁止原則，其餘細節性之問題，則由國會授權聯邦行政機關以行政命令規範。而信實貸款法之執行機關有二：
一、聯邦貿易委員會(Federal Trade Commission, FTC)：
為TILA的執行機關，同時亦為國會授權得制定行政命令規範消費者貸款問題之機關。若對於非金融業的貸款機構，則接受消費者申訴以及提供消費者教育之刊物。
59 12 C.F.R. §226.31(d):
(1)The creditor shall furnish the disclosures required by § 226.32 at least three business days prior to consummation of a mortgage transaction covered by§ 226.32.
(2) Estimates. If any information necessary for an accurate disclosure is unknown to the creditor, the creditor shall make the disclosure based on the best information reasonably available at the time the disclosure is provided, and shall state clearly that the disclosure is an estimate.
(3)Per-diem interest.For a transaction in which a portion of the interest is determined on a
per-diem basis and collected at consummation, any disclosure affected by the per-diem interest shall be considered accurate if the disclosure is based on the information known to the creditor at the time that the disclosure documents are prepared.
二、聯邦準備金委員會(Federal Reserve Board, FRB)：
美國法典第15部§1602(b)規定，聯邦準備金委員會為執行機關之一，委員會應公佈揭露的標準及格式，使貸款機構易於遵循法令；並且規定貸款人違反TILA揭露事項時的民事責任。因此，聯邦貿易委員會係負責對外執行，則聯邦準備金委員會可以說負責對於契約實質內容之控管。
1969年，聯邦準備金委員會制定命令Z(Regulation Z)，使其和信實貸款法成為貸款人必須遵守的兩項重要法令。命令Z是針對信實貸款法中，貸款人須揭露反向抵押貸款的總年度貸款成本率(Total Annual Loan Cost, TALC)，總年度貸款成本率必須完全符合反向貸款的真實成本。因此，以下將針對信實貸款法以及命令Z中對於反向房屋抵押貸款的部份為介紹。
第一款信實貸款法之規定：美國法典第15部§1648
在反向房屋抵押貸款契約中，主要當事人為借款人以及開辦反向房屋貸款業務之金融機構，要如何調和彼此之間的權利義務關係一直是各方關注之焦點。美國國會自1987年推出住宅權益轉換抵押貸款以降，對於反向房屋抵押貸款市場監督之關注，始終十分密切；然而，直至1994年之前，反向房屋抵押貸款受銀行借貸法相關規定(Banking and Lending Act)之規範，並沒有專門之法律監督控制反向房屋抵押貸款之運行。
不過，由於聯邦議員擔心消費者不能夠充分了解反向房屋抵押貸款，因此爲使借款人能充分了解與反向房屋抵押貸款相關之風險及相關費用，在1994年，美國國會規定反向房屋抵押貸款契約中，必須揭露全部貸款成本率費用的真實估計(total amount of loan cost, TALC)，所有關於反向房屋抵押貸款相關費用必須以年費率的方式揭露60；而若為按年調整的利率，每年調整的上限為2%；而在貸款期間內所得調整之幅度為5%，以防止貸款人藉此收取高額的利息；在手續費用收取的部份，HECM亦限制貸款人對借款人收取不必要或顯失公平的費用或者是限制得收取之數額，以保護消費者之權利61。
美國法典第15部§1648規定反向房屋抵押貸款必須揭露之內容有兩點：
1、不論是短期反向房屋抵押貸款、亦或是和消費者精算預期生命(the
60 See 15 U.S.C. §1648. 見附錄(六)。
61See 12 C.F.R. §226.33. 見附錄(七)。
actuarial life expectancy)相等之貸款、還是聯邦準備金委員會所認可的貸款期間，均必須揭露說明年利率。而此項年利率不少於3個設計的增值率以及不少於3個交易期間。
2、必須揭露說明即使消費者已經接受契約之揭露或者已經簽署反向房屋抵押貸款之申請書，消費者沒有義務完成這個反向房屋抵押貸款之交易。而貸款人揭露予消費者知悉之設計總成本(projected total cost)並非沒有限制，其成本之設計必須考量到以下四個要素：
(1)依契約約定，貸款人有權取得之任何增值分享或者資金。
(2)所有和消費者有關之成本和費用，包括消費者所選擇相關年金的成本或者是基於反向房屋抵押貸款交易所需支付之費用。
(3)在相關年金購買的情形中，所有給予消費者之給付或利益，包括由消費者所領取之年金給付，或者由貸款金所得到之融資(非將貸款金用以購買年金之情形)。
(4)在反向房屋抵押貸款之下，任何對於消費者債務的限制，例如，貸款人無追索權的限制，或者是資金轉換的協議。
第二款美國聯邦法規施行細則第12部§226.33(Regulation Z)
命令Z中第E部份是針對美國法典第15部§1648再為更詳細的說明，可以說是對於反向房屋抵押貸款之特殊規定，條列於美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下，其內容可歸納出三大面向：
1、對於反向房屋抵押貸款之定義：
所謂反向房屋抵押貸款，係指無追索權的消費者信用貸款。係由消費者提供主要的住宅來為抵押、信託或者是相同效力的物權擔保。在消費者死亡、或者搬離、或者不再以此抵押房屋為主要住所時，債務始到期。
2、揭露內容：
(1)注意事項(Notice)：
必須揭露說明即使消費者已經接受契約之揭露或者已經簽署反向房屋抵押
貸款之申請書，消費者沒有義務完成這個反向房屋抵押貸款之交易。此為美國法典第15部§1648 規定之再重申。
(2)全部年度貸款成本率(Total annual loan cost rate)：
貸款人對於貸款總成本的設計必須出於善意(good-faith)。
(3)詳細條列相關資訊(Itemization of pertinent information)：
契約中必須詳細條列說明貸款事項、費用、最年輕貸款人之年齡以及財產的鑑定價值。
(4)說明表(Explanation of table)：
契約中必須附上全部年度貸款成本率的說明表。其詳細內容規定於美國聯邦法規施行細則第12部§226.33附件K當中，其內容詳盡規定貸款人計算全部年度貸款成本率所需使用的公式，其計算過程及結果均必須於契約中揭露。
3、貸款成本率揭露之規定：
(1)消費者需負擔之成本(Costs to consumer)：
所有和消費者有關之成本和費用，包括消費者所選擇相關年金的成本或者是基於反向房屋抵押貸款交易所需支付之費用。
(2)給予消費者之給付(Payments to consumer)：
所有給予消費者之給付或利益，包括消費者利用貸款金額之一部份所購買的年金，所領取之年金給付。
(3)貸款人額外的補償(Additional creditor compensation)：
依契約約定，貸款人有權取得之任何增值分享或者資金
(4)消費者債務的限制(Limitations on consumer liability)：
任何對於消費者債務的限制，例如，貸款人無追索權的限制，或者是資金轉換的協議。
(5)假設年度增值率(Assumed annual appreciation rates)：
貸款人必須假設在0%、4%、8%三種不同增值比率之下，房屋價值的變動情況，其詳細計算公式及計算過程，可以參閱美國聯邦法規施行細則第12部
§226.33附件K(c)62。
(6)假設貸款期間(Assumed loan period)：
貸款人除了假設上述三種不同的增值率之外，尚必須根據美國聯邦法規施行細則第12部§226.33附件L之規定，假設三種不同之貸款期間：其一為兩年期。其二為依據消費者的精算預期生命，若為多數消費者之情況，則以最年輕消費者之年齡為精算預期生命。其三則是根據消費者精算預期生命乘以1.4，若有小數點，則採四捨五入進位法；另外，貸款人亦可以根據消費者精算預期生命乘以0.5計算，相同地，若有小數點，則採四捨五入進位法。下表即是美國聯邦法規施行細則第12部§226.33附件L所規定各年齡層的貸款期間：
表九12 C.F.R. §226.33 Appendix L 不同年齡貸款期間揭露表
最年輕借款人之年齡(歲) 兩年貸款期間
(年)
精算預期生命
(年)
精算預期生命
×1.4(年)
精算預期
生命
×0.5(年)
62 2 21 29
11
63 2 20 28
10
64 2 19 27
10
65 2 18 25 9
66 2 18 25 9
67 2 17 24 9
68 2 16 22 8
69 2 16 22 8 62Id.
71 2 14 20 7
72 2 13 18 7
73 2 13 18 7
74 2 12 17 6
75 2 12 17 6
76 2 11 15 6
77 2 10 14 5
78 2 10 14 5
79 2 9 13 5
80 2 9 13 5
81 2 8 11 4
82 2 8 11 4
83 2 7 10 4
84 2 7 10 4
85 2 6 8 3
86 2 6 8 3
87 2 6 8 3
88 2 5 7 3
89 2 5 7 3
90 2 5 7 3
91 2 4 6 2
93 2 4 6 2
94 2 4 6 2
95歲以上 2 3 4 2
綜合上述，美國聯邦法規施行細則第12部§226.33除了再度闡述美國法典第
15部§1648所規定貸款人於契約中應行揭露之事項，包括：消費者應負擔之成
本、消費者所可以領得之給付、貸款人依契約所享有之權利、以及對於消費者貸
款債務之限制外，美國聯邦法規施行細則第12部§226.33更復要求貸款人假設不
同的增值率、不同消費者年齡之下，以計算不同年度貸款成本率。
以案例63進一步說明如下，假設：
表十12 C.F.R. §226.33 Appendix L 案例說明(一)
貸款內容(Loan Terms) 初始貸款手續
費用(Initial
Loan Charges)
每月貸款領取
手續費用
(Monthly Loan
Charges)
其他費用
(Other
Charges)
清償貸款限
制
(Repayment
Limits)
1、最年輕貸款人年齡：75歲
2、房屋鑑定價值：10萬美元
3、利率：9%
4、月領取金額：301.8美元
5、第一期領取金額：1000美元
6、貸款專戶金額：4000美元1、開辦成本：
5000美元
2、無抵押貸款
保險費用。
3、無年金成
本。
無手續費。1、無抵押貸款
保險費用。
2、無房屋增值
分享計畫。
房屋預訂售
價淨值的
93%。
63 Id.
基於以上之假設條件，貸款人其全部年度貸款成本率的計算如下，其計算結果必須揭露於契約當中，使消費者知悉。
表十一12 C.F.R. §226.33 Appendix L 案例說明(二)
全部年度貸款成本率(Total annual loan cost rate)
假設年度增值
率(Assumed annual appreciation) 兩年貸款期間
(年)：2年
精算預期生命
(年)：12年
精算預期生命
×1.4(年)：17
年
精算預期生
命
×0.5(年)：6
年
0% 39.00% 9.86% 3.87%
14.94% 4% 39.00% 11.03% 10.14% 14.94% 8% 39.00% 11.03% 10.20% 14.94%
第二節美國加州法律關於反向房屋抵押貸款之規定
本研究以加州州法為研究對象，係因資料蒐集上較為完整，且在五十個州當中，加州於2006年有最新之修法，對於反向房屋抵押貸款之發展有最新之詮釋，故以加州為研究對象，合先敘明。
加州於1998年允許於州境內由私人金融機構發行反向房屋抵押貸款；加州議會於1997年進行相關針對此項提供退休老人之金融商品進行相關立法；1999年，反向房屋抵押貸款發行一周年，但由於規定不周延，因此美國消費者聯盟對加州政府提出修法建言；2006年，加州議會對於反向房屋抵押貸款相關規定進行修法，以下將分別對於加州法律對於反向房屋抵押貸款規範之沿革進行詳細分析。
第一項加州法律規範─1997年加州民法典第八章第1923條
加州對於反向房屋抵押貸款之立法，規範於加州民法典§1923以下，由加州議會於1997年通過，於1998年1月1日正式生效。立法重點在於消費者之保護以及反向房屋抵押貸款之申請與運作，茲將其內容重點歸納如下：
一、提前償還貸款無懲罰金之規定(Penalty-free pre-payment option)：
加州民法典§1923.2(b)64規定，對於貸款部分或全部，於貸款期間屆至提前償還，不能向消費者酌收任何懲罰金65。然而，通常金融機構會變相地將懲罰金以其他名目為之，以規避法律，例如：以手續費或其他費用的名義向消費者酌收。
二、對於違約之貸款人加重處罰(Enhanced penalties for defaulting lenders)：
64 §1923.2(b)：”Prepayment, in whole or in part, shall be permitted without penalty at any time during the term of the reverse mortgage loan. For the purposes of this section, penalty does not include any fees, payments, or other charges that would have otherwise been due upon the reverse mortgage being due and payable.” 見附錄(八)。
65傳統房屋抵押貸款，若消費者提前償還貸款，金融機構會要求提前償還的違約金，以此方式來控制風險。因為借款人若將未償還抵押貸款之一部或全部金額提前清償給貸款人，會造成貸款契約存續期間之提早結束，造成金融機構有資金閒置或利息收益減少之狀況。
加州民法典§1923.2(e)66規定復規定，若貸款人在契約當中若違反揭露義務、或於事後沒有進行任何補救措施，則貸款人必須被處以本金加利息三倍之罰緩。
三、標準揭露條款(Standard disclosure statement)：
在2006年修正前之§1923.2規定，只要是反向房屋抵押貸款之契約，契約當中需說明消費者必須購買哪些種類的年金商品。此項規定係認為，若將反向房屋抵押貸款和年金商品相結合，可以提供消費者更深一層的財務保障。
加州民法典§1923.567規定貸款人必須建議消費者對於此次之交易尋求專業的諮詢建議。並且對於契約的字體形式亦有要求，字體不可以過小，以避免消費者疏於閱讀或閱讀困難。契約當中必須以粗黑體載明以下之敘述字樣：「反向房屋抵押貸款是一種十分複雜的金融交易，它提供您另一額外的收入來源，此金額係基於您的房屋價值。若您決定申辦反向房屋抵押貸款，您必須簽署一份您以及您的不動產相關之法律文件。因此，您必須了解關於反向房屋抵押貸款的相關項目以及它所帶來的影響。在交易之前，您必須詢問獨立的專業顧問。而貸款人將提供您可以諮詢的顧問名單，您也可以和您的家人或其他您所信任之人詢問財務建議。」
然而，美中不足的是，加州法律對於反向房屋抵押貸款之諮詢或反向房屋抵押貸款之項目，並未提供任何實質上的監理。因此，對於消費者保護得否全面落實，實有疑慮68。
66 §1923.2(e)：”A lender who fails to make loan advances as required in the loan documents, and fails to cure an actual default after notice as specified in the loan documents, shall forfeit to the borrower treble the amount wrongfully withheld plus interest at the legal rate.”
67 §1923.5：No reverse mortgage loan application shall be taken by a lender unless the loan applicant has received from the lender the following plain language statement in conspicuous
16-point type or larger, advising the prospective borrower about counseling prior to obtaining the reverse mortgage loan: “A REVERSE MORTGAGE IS A COMPLEX FINANCIAL TRANSACTION THAT PROVIDES A MEANS OF USING THE EQUITY YOU HA VE BUILT UP IN YOUR HOME, OR THE V ALUE OF YOUR HOME, AS A SOURCE OF ADDITIONAL INCOME. IF YOU DECIDE TO OBTAIN A REVERSE MORTGAGE LOAN, YOU WILL SIGN BINDING LEGAL DOCUMENTS THAT WILL HA VE IMPORTANT LEGAL AND FINANCIAL IMPLICATIONS FOR YOU AND YOUR ESTATE. IT IS THEREFORE IMPORTANT TO UNDERSTAND THE TERMS OF THE REVERSE MORTGAGE AND ITS EFFECT. BEFORE ENTERING INTO THIS TRANSACTION, YOU ARE REQUIRED TO CONSULT WITH AN INDEPENDENT LOAN COUNSELOR. A LIST OF APPROVED COUNSELORS WILL BE PROVIDED TO YOU BY THE LENDER. YOU MAY ALSO WANT TO DISCUSS YOUR DECISION WITH FAMILY MEMBERS OR OTHERS ON WHOM YOU RELY FOR FINANCIAL ADVICE.”68Wong, V.and N. P. Garcia, “There’s No Place Like Home: The Implications of Reverse
第二項消費者聯盟1999年之建言69
美國消費者聯盟於1999年對於加州議會提出對於反向房屋抵押貸款共十四項建言，此份報告認為，若加州法律於消費者保護的主要架構沒有建立，則將影響老年人對於反向房屋抵押貸款之需求。本研究將此十四項建言歸納出兩大部分，分別是對於法律監理面的修正、以及消費者保護面的加強，分述於下：
第一款法律監理面
一、增加反向房屋抵押貸款的推廣、教育以及諮詢等活動之資金(Increase Funding for Outreach, Education and Counseling Activities)：
無論是聯邦政府、州政府或者是金融機構，都必須增加反向房屋抵押貸款的推廣、教育以及諮詢等活動之資金。房屋暨城市發展局是反向房屋抵押貸款諮詢最主要的資金提供者，然而此項資金之提供並不穩定。報告中指出，許多諮詢機構每年都會被警告資金的補助將暫停，使得機構必須另尋財源，而現實的情況是，除了政府補助之外，無其他管道提供反向房屋抵押貸款諮詢的資金來源。
因此，另一解決之道，就是由反向房屋抵押貸款之貸款機構來負責大部分的資金來源，畢竟貸款人是既得利益者，經由消費者向諮詢機構諮詢之後，才能訂立貸款契約。不過，由貸款機構提供事前貸款的諮詢根本上即存在利益衝突，能否提供消費者最適之建議甚有疑慮。故實際上，諮詢的資金來源，並非由貸款機構負責，而是由AARP、HUD以及Fannie Mae來處理，其要求貸款人必須繳交一筆資金，再將這筆資金集合起來，全部用以提供諮詢機構的資金來源、推廣工作以及教育。
加州政府必須考量反向房屋抵押貸款諮詢以及教育的資金來源，畢竟僅要求諮詢是不足夠的，因為若無資金的支持，整體仍無法有效運作。
二、增加聯邦以及州政府的監控以及加強現行法或新法的監理(Increase Federal and State Monitoring and Enforcement of Existing and Any New Regulations)：
Mortgages On Seniors in California”, Consumers Union of U.S., Inc., August 1999.
69Id.
若貸款人仍有效遵循法律的規定以及政府的監理，則反向房屋抵押貸款將提供消費者莫大的助益。在實務上，時常發生貸款人規避法律的情形發生，例如，HECM制度規定，貸款人必須在訂立契約之前，提供借款人中立的諮詢機構名單；然而，諮詢者卻指出，實際上的運作是有難度的。因此，政府機關必須加強現行法或新法的監理，使能落實對於消費者之保護。
報告中建議，對於監理諮詢機構的單位，可以由非營利機構的組織來擔任；如果實施上有難度，房屋暨城市發展局以及州政府可以共同擔任此任務，以確保貸款人遵守規定。因此，加州政府若為贏得消費者的信心，則必須審慎處理現行因為監理不足而遭消費者投訴的問題。
三、要求所有貸款人符合Fannie Mae對於反向房屋抵押貸款消費者保護的規定(Require all Lenders to Meet Fannie Mae’s Rules for Protecting Consumers of Reverse Mortgage Loans)：
1997年5月7日，Fannie Mae發表重要聲明，僅有符合其所規定消費者保護措施的貸款，Fannie Mae才願意在次級市場購買。這些規定適用全部反向房屋抵押貸款之類型，詳細內容包括：
(一)手續費的限制：HECM的手續費不得超過2,000美元，或者最大請求金額的2%。
(二)橋樑貸款(Bridge Loans)金額之限制：所謂橋樑貸款，係指為了支付手續費而另行申辦的貸款。橋樑貸款金額不得超過1,800元。
(三)貸款人內稽內控制度的確立：以監控及評估貸款人全部抵押貸款商品的品質，並且確保遵守Fannie Mae的規定和措施。
(四)貸款人必須利用Fannie Mae反向房屋抵押貸款的軟體或其他相類似的軟體，幫助消費者比較不同反向房屋抵押貸款之間之優點。
(五)為了避免詐欺情事的發生，貸款人必須告知消費者，無需為了得到反向房屋抵押貸款，而向第三人購買商品或服務。
(六)貸款人必須詳加調查一年之內五個或者更多借款人的推薦人，以證明僱用情事完全屬實。
(七)貸款人必須向消費者說明反向房屋抵押貸款再融資的成本，並且和現行
的貸款相比較。
(八)貸款人必須保護居住於抵押房屋內少於一年的消費者免於藉由得到消
費者書面聲明自願取得反向房屋抵押貸款的詐欺情事。
四、所有反向房屋抵押貸款申請人必須於貸款前接受獨立之諮詢(Mandate Independent Pre-loan Counseling for All Reverse Mortgage Applicants)：
申請人在開辦貸款之前，必須向獨立之諮詢機關於法律面上或財務面上進行諮詢。所有HECM的借款人一律被要求接受房屋暨城市發展局所認可的諮詢機構進行諮詢，諮詢的方式可以面對面或以電話為之；而Fannie Mae所發行的房屋所有權人抵押貸款亦比照HECM之要求辦理；至於由私人金融機構Financial Freedom所發行的反向房屋抵押貸款則沒有強制要求消費者諮詢。
之所以要求加州政府重視事前諮詢的目的在於，自反向房屋抵押貸款市場發展以來，發生數起爭執案件，多屬消費者事前之諮詢不足而生，因此，要降低爭執之情事產生，事前的防範顯然係必須注重的課題。
五、要求所有貸款人告知消費者提供反向房屋抵押貸款諮詢之機構(Require All Lenders to Inform Borrowers about Reverse Mortgage Counseling Agencies)：
雖然加州民法典§1923.5規定貸款人必須建議消費者尋求相關建議，然而並未強制規定貸款人必須歌之消費者有哪些機構可以進行諮詢，故消費者聯盟建議增加貸款人此項義務，以對於消費者進行更周延的保護。
六、排除貸款人對於反向房屋抵押貸款諮詢機構的給付(Eliminate Direct Lender Payments to Reverse Mortgage Counseling Agencies)：
為了避免諮詢機構和貸款機構之間的利益衝突，使消費者得到最適的建議及諮詢結果，因此必須排除貸款人對於反向房屋抵押貸款諮詢機構的給付。顯而易見的，若消費者缺乏對於反向房屋抵押貸款之資訊，例如，對於此商品有疑惑，或對於此商品之高成本的特性不了解，則易陷入貸款人的說服當中。爲避免利益衝突情事，必須使貸款機構和諮詢機構兩者之間無任何利益牽連。
七、必須揭露全部年度貸款成本率(Disclose Total Annual Loan Cost Rates)：
此部分是針對美國聯邦法規施行細則第12部§226.33規定之再重申。詳細內容參見前述第一節第二款(二)之部分。
八、要求銷售年金的機構必須揭露藉由反向房屋抵押貸款每個月或信用貸款專戶所可以領得之給付(Require Independent Annuity Sales Agents to Disclose the Availability of Monthly and Line of-Credit Advances Through Reverse Mortgages)：
消費者可以透過一次領取反向房屋抵押貸款之金額來購買年金商品。不過，藉由此種方式來購買年金的價格，和僅是每個月就貸款金額單純領取給付之方式相較，是比較昂貴的方式。不過，現行規定僅要求契約中說明何種年金商品得以購買，但未要求銷售年金的機構有為消費者說明之義務。
是以，為了保護消費者購買過於昂貴或者不符需求的之年金商品，消費者聯盟建議加州保險局要求銷售年金的保險公司或機構必須竭盡說明之義務，並且對於相關針對老年人的保險商品廣告進行監理。
第二款消費者保護面
一、反向房屋抵押貸款諮詢機構素質的標準化：
消費者聯盟建議，反向房屋抵押貸款諮詢機構素質必須標準化，使諮詢機構有最低的遵循標準；對於政府而言，更易於監理。
二、加強地區推廣、教育以及諮詢活動：
目前對於反向房屋抵押貸款之教育是不充足的。加州州民或許了解市場上有此類商品存在，但對於反向房屋抵押貸款之特性和風險之認識，顯然不足。大部分的貸款機構僅讓消費者得知其有利之部分，但對於高額之成本以及利率之計算並沒有詳盡的資訊揭露。因此，除了要求貸款人在訂約前需要求消費者進行諮詢之外，亦必須對於消費者進行認知教育。
三、利用現行其他法防範不法貸款情事的發生：
在加州民法典§1923以下保護不足的部份，可以藉由其他法規來加強：
(一)加州老年人濫用保護法70：此法規定，若是反向房屋抵押貸款貸款人對於其老年客戶進行詐欺行為時，則法院可以對其處以罰金或者是支付所有律師費用、所有訴訟成本。
70 See California Welfare & Institute Code §15600(a).見附錄(九)
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
公司房产抵押贷款流程 房产抵押抵押贷款分为个人房产抵押贷款和公司房产抵押贷款两种。公司房产抵押贷款，是公司提供权属清晰的房产作为贷款抵押担保，在确认其经营状况正常、贷款用途合规的前提下，将按照抵押房产评估价值的一定比例核定额度，并由银行等合作机构发放的贷款。下面房金所小编将为大家介绍一下公司房产抵押贷款的条件、流程。 想办理公司房产抵押贷款，首先企业得满足下面两个硬性要求： 1、可独立核算的中小企业 2、注册时间至少三年（含）以上 只有满足了上面的基本要求，方具备申请资格，同时公司需要出示下述证明材料： 1、公司营业执照，国地税务登记证 2、组织机构代码证 3、公司章程及验资报告 4、企业央行的开户证明
5、央行核发的经过年审的贷款卡（没有可在银行申办） 6、企业近十二个月财务证明和银行对账单 7、最近两年及最近一个月的资产负债表、利润表 8、最近两年及最近三个月的纳税申报表和缴款单 9、抵押房房屋产权证、租赁合同（如有出租） 如果办理公司房产抵押贷款的条件和证明材料，贵公司都能够提供齐全，那么接下来只需等待放款机构审核即可，通常公司房产抵押贷款的办理流程如下： 公司房产抵押贷款流程第一步：公司提出贷款申请（房屋抵押贷款、企业贷款） 公司房产抵押贷款流程第二步： 由银行指定或认可的担保机构考察企业的经营情况、财务情况、房产抵押情况、纳税情况、信用情况、企业主情况，初步确定担保与否。 公司房产抵押贷款流程第三步： 与贷款银行沟通，进一步掌握银行提供的企业信息，明确银行拟贷款的金额和期限。 公司房产抵押贷款流程第四步： 公司与担保公司签订担保及反担保协议，资产抵押及登记等法律手续，并与贷款银行签定保证合同。
一分钟让你了解房产抵押贷款全流程！ 风控团队工作人员岗位简述 1.客户经理：负责处理业务接待、受理的人员 2.风控内勤：负责项目前期评估，后期建档、跟踪 3.运营经理：负责把控整个项目的运营过程
4.风控信审：负责项目受理后期的抵押物资料审核、实地调查等 5.权证人员：在办理抵押物抵押阶段，负责办理相关抵押证明（他项权证）的人员 6.财务部门：负责整个项目运营过程出现的各类费用审核、最终放款 步骤一：客户申请借款 有足额抵押物的客户提出借款需求申请，向客户经理提供抵押物、借款期限、借款金额等信息，客户经理及时将信息反馈给风控内勤。 并由风控内勤对抵押物进行评估，10-60分钟内将评估信息反馈给客户经理。 步骤二：业务受理 风控内勤评估抵押物足值的情况下（抵押物价值不足，业务不予受理），客户经理备齐借款客户身份证、户口本、婚姻证明、房产证等相关证件原件或复印件，填写客户借款申请表。由运营经理签字后一并交由风控部门，风控及时受理该业务。 步骤三：初步审核
风控内勤收到客户经理交来的资料后，审核借款资料及客户借款申请表是否完整，如果信息不完整退回运营部门，信息完整之后20分钟内将相关资料交由风控信审人员作下一步审批工作。 步骤四：信审 1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审核以后确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3.实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解借款人的抵押物状况、个人资质及企业经营情况，并及时将信息综合反馈给信审人员，由信审人员填写风控表上报给风控经理作最终批复。 步骤五：终审批复 如借款人符合抵押借款条件，信审人员即时填写风控考察审核表，由风控经理审核，确定最终放款额度，20分钟内填写理财匹配单传至理财部门匹配理财客户，12小时内予以放款。
美国房产抵押贷款流程 美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，下面就来给您介绍一下美国房产抵押贷款流程。 1、签写贷款申请书，无非就是写些住址单位收入等等，写好交资料等审批。(5个工作日) 2、银行审批通过，就签贷款合同，下午或者什么时候银行安排评估公司去估价拍照。 3、等银行的人能知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记。(做完抵押登记有张受理单，到时可以由我们去查) 4、房产局制证要3-7个工作日。 5、确定房产局抵押登记跟他项权证放了，就约银行的人一起去领证。(领证委托书) 6、等两天银行就行款。
银行房产抵押贷款流程 1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品。这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，以节省成本，提高成功贷款的几率。 2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。 3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。 4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。办理完抵押登记手续。产权、国土、抵押合同交银行存档。 5、银行按合同协议发放贷款，借款人按合同协议的还款方式履行还本还息。至此，银行房屋抵押贷款的流程就走完了。
银行房产抵押贷款与平安普惠宅e贷对比 【优势1】：银行不接受客户办理房产二次抵押，宅E贷可以！ 二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。 如果你是个人，而非企业用户，有向银行寻求帮助的打算，建议就此打消。严谨的银行担心借款人万一欠款还不上，会卷入与其他机构产生房产纠纷的风波，所以对房屋二次抵押贷款“敬而远之”。 【优势2】：银行房产抵押贷款需要提供工作证明、借款用途、第三方帐户，宅E贷不用！ 且来看看银行贷款需要什么申请资料：1．身份证明资料2．婚姻证明资料3．本地居住证明资料4．担保证明资料：抵押物权属证明。有共有权人的，还需提供共有权人同意抵押声明或要求共有权人在抵押合同中签字。提供其他辅助担保方式的，还需提供相应证明资料5．用途证明资料：贷款用途为购车/购车位的：须提交能够证明购房用途真实性的资料，如购车/购车位合同、认购意向书、定金收据、首付款收据等；贷款用途为装修的：须提交能够证明装修真实性的资料，如所装修房产产权证明及装修合同、预付款收据等…… 以上这些，宅E贷除了身份证明、婚姻证明、房产证，其他的，都不需要！ 【优势3】：银行不接受唯一住宅抵押，宅E贷接受； 什么是唯一住宅：家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，名下都没有住房（包括房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等），即为家庭唯一住房。 对于个人持有的家庭唯一住房贷款，为规避金融法规对银行的监管，银行一般持拒绝态度。 【优势4】：银行房产抵押贷款提前还款有违约金，宅E贷没有； 无论银行还是其他金融机构，贷款提前还款都需要支付一定比例的违约金。宅E贷无此限制。 【优势5】：银行房产抵押需要押房产证，我们不需要； 一般银行贷款会让你把房产证押在银行，等还完之后才能给到客户。宅E贷不需押证，办了抵押手续，房产证即还给客户。 【优势6】：银行放款时间较长，手续繁琐，我们放款最快1天； 银行审核资料、提交申请至少需要一个月的时间，且需要的各项证照原件极多。宅E贷采取
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/1418274010.html, 深圳房屋抵押贷款流程 一）准备签约阶段： 1、制作《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》等签约文件。 2、通过银行事先提供的当事人申请贷款的各类材料，预核实房地产权利人即二手房买卖中的出卖人、借款人和抵押人（境内人）的身份真实性，了解上述人等的户籍信息（也即各种亲属或身份关系），抵押房地产之上海市房地产登记册（即登记资料）查阅，同时对经公证之委托书、认证书、《房屋买卖合同》（二手房、一手房、期房）等参看。 （二）签约阶段： 1、核对并复印借款人/抵押人的身份证（或护照、台胞证、回乡证等）、出生证明、户口簿（或户籍证明、户籍藤本、户口名簿）、结/离婚证（或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明）等表示身份、户籍、婚
姻关系的各类证明文件的原件，对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。 2、解释并要求借款人/抵押人签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》，其他签约文件包括《上海市房地产登记申请书》（抵押）、《单身承诺函》、《配偶同意书》、《自住承诺函》、租赁《通知》、《授权委托书》等，这一环节较为重要，通过参阅客户资料，对于发现可能影响今后办理房地产抵押登记的法律或其他实质性问题，需要及时提示客户及银行。在介绍银行合同的同时，可就客户感兴趣的法律话题进行交谈，不仅包括合同某具体条款的立意分析，还可涉及到关于房地产市场、抵押登记、债权债务等其他法律问题，以维护律师的专业形象和职业操守。 3、对于受委托签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒；同时需委托本所或第三人办理抵押登记的，须提前预约公证机构办理公证手续或告知事后自行去公证处办理。 4、境外个人（持有外国护照）、中国香港、澳门、台湾同胞、无国
济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司房产一次抵押贷款业务 操作手册 编制： 审核： 生效日期：年月日 济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司 二○一○年
目录 修改记录 (2) 一、业务要点： (3) 二、所需要材料明细 (3) 三、业务办理流程 (4) 四．附件 (5) 1-1项目流程表 (5) 1-2企业贷款材料明细 (5) 1-3个人贷款材料明细 (5) 2-1企业贷款申请表 (5) 2-2个人贷款申请表 (5) 3-1企业贷款调查报告............................................................................错误！未定义书签。 3-2个人贷款调查报告............................................................................错误！未定义书签。 4-1贷款审批表 (5) 4-2额度授信审批表 (5) 5-1-1-1企业借款股东会决议 (5) 5-1-1-2借款合同 (5) 5-1-1-3借条 (5) 5-1-2额度授信合同 (5) 5-1-3额度支用申请书 (5) 5-1-3-1额度支用审批表 (5) 5-1-4额度提款协议 (5) 5-1-4-5借条 (6) 5-2-1抵押合同 (6) 5-2-2额度借款最高额抵押合同 (6) 5-3房产共有权人同意抵押声明 (6) 5-4配偶共同还款承诺 (6) 5-5金融咨询服务合同 (6) 5-6保证金补充协议 (6) 6-1房产价值确认书 (6) 6-2金融办批文（1）（2） (6) 6-3省政府跨区文件（1）（2）（3）（4） (6) 6-4授权书 (6) 6-5鲁商营业执照 (6) 6-6法定代表人身份证复印件 (6) 7入库单 (6) 8-1贷后回访记录 (6)
第四章美國反向房屋抵押貸款相關法律規範 在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。 就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第12部§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33之規定。 至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州政府規範反向房屋抵押貸款之態度。 因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。第一節美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定 對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第12部 §1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206以下；其餘非屬住宅權益轉換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可見於美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下之相關規範。亦即：
住宅權益轉換抵押貸款→美國法典第12部§1715z-20 美國聯邦法規施行細則第24部§206 其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房屋抵押貸款)→美國法典第15部§1648(信實貸款法) 美國聯邦法規施行細則第12部§226.33 圖十一美國反向房屋抵押貸款相關適用法律 第一項住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定 第一款住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第12部§1715z-2047 美國國會1987年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第12部§1715z-20。全規定分為十小節，總體來說，可以歸類為： 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。 47見附錄(一)。
平安普惠是中国平安旗下成员，它是中国最具影响力的互联网金融平台，平安普惠为众多的个人与小微企业提供个性化的贷款服务，据统计，平安普惠已经累计为超过1000万客户提供了超过1000亿元的贷款。现在越来越多的贷款用户选择平安普惠作为短期资金使用的助手，而那些希望尝试在平安普惠进行贷款的人群最希望了解的就是该如何在平安普惠进行贷款申请，其具体流程是什么样的。 平安普惠是普惠金融的践行者，它的特点就是门槛低、申请流程简便、放款速度快，因为平安普惠线上贷款产品非常丰富，每一款产品的具体申请流程不尽相同，我们可以具体来了解。比如平安普惠最新推出的i贷，客户在申请时只需要下载APP并进行注册，就可以在线上发起贷款申请。按照平台的要求用手机拍摄照片并上传，平安普惠后台会通过人脸识别系统对客户信息进行查询，并且核算相应的贷款额度，然后最快在6分钟以内就能放款到账。 如果你选择的是平安普惠的优房贷，申请流程主要有四个步骤，首先是按照平台要求发起贷款申请，贷款专员会根据你的贷款需求进行一对一的服务，提交个人身份证明和居住证明，如果是小微企业进行贷款还需要提交营业执照，第三步是平安普惠进行后台审核，核实客户信息，核算贷款额度，最后就是放款到账。如果申请的是宅e贷产品，则需要五个步骤，第一是通过手机APP发起贷款申请，提交身份证明和房产证明等，第二步系统会在后台自动进行审核，第三步是在门店签署房屋抵押合同，第四步是放款到账，第五步，如果在五年内再贷款的话可以在线上直接申请，无需门店面签。 无论选择哪款产品，平安普惠贷款流程都是极其简便的，极大的方便了客户办理贷款业务，也让更多的群体有机会享受到互联网小额贷款带来的便捷。
美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义 (2008-08-02 23:09:53) 转载https://www.doczj.com/doc/1418274010.html,/s/blog_591a68ad0100a6oy.html 美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义 前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。 美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系－－住房抵押贷款体系。与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。 美国住房抵押贷款的一级市场
根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：①融资活动的供给方，即贷款人；②融资活动的需求方，即借款人；③融资活动的中介方，主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。 1、美国住房抵押贷款的贷款人 在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种： ·储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls） S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。 ·商业银行（Commercial Bank） 商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占15％－20％的比重。 ·互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）
房产贷款抵押业务流程和步骤 如何办理贷款 如果购房贷款由开发商办理，消费者只需要提供相关的证件、接到通知后去银行办理各项手续即可。如果消费者自己办理，不了解程序则特别麻烦。 各银行办理购房贷款的手续和过程基本相同，个别不同的方面要根据不同银行而定。现以招商银行为例，简单介绍一下办理个人购房贷款的过程，供有此需求的消费者参考。 借款人基本条件 1、年满18周岁具有完全民事行为； 2、具有稳定的职业和收入； 3、已与开发商签订《商品房销（预）售合同》； 4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款； 5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。 借款人需提供材料 1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）； 2、借款人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保； 4、借款人及配偶收入和财产证明； 5、购房合同和首付款收据； 6、财产共有人抵押承诺书； 7、银行住房按揭贷款申请审批表。 贷款额度和期限 1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%，商业网点最高不超过60%； 2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。 贷款 1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款； 2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料； 3、银行受理，调查、审查、审批； 4、银行与借款人签订借款合同； 5、办理公证、保险手续； 6、银行发放贷款
贷款的种类 住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。 住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。 个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨再列表进行一下比较。 比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()2781.45-1200)1581.45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款
美国房地产开发程序 美国房地产开发历史较长，法制较健全，开发程序环环相扣，其经验值得借鉴。下面从选址、开发建设和租赁与销售三大环节来介绍美国房地产开发程序。 一、选址 选址就是寻求有开发价值的土地。一般是找生地，也可以是熟地。所谓熟地是指已经开发的地块。建设用生地、熟地的概念与农业用地不同。农业用熟地对建设来讲是生地。 （一）土地规划 美国对全国土地都已做出用途规划。城市及其郊区的土地都有详细的规划图，规定了每一地块的用途、建筑物的类型和规模。各州规定不尽相同，但大同小异。 土地规划在开发前已划定，一般不能更改。申请改变规划要有充分理由，经有关当局批准。但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避税。 因为每块地都有详细规划，开发商在选址时就应选择合乎自己开发用途的土地。 （二）购地 1．位置。美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是“位置，位置，位置”。位置在很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣受多种因素制约，但其中主要一条是距城市中心的距离。因此，距市中心愈近的则地价愈高。例如在纽约市中心的一块地，每平方公尺可以卖到2900多美元，而距纽约70英里的中城一块高密住宅用地只合20美元。开发商在选址时要多方比较，以使其开发获益最大。如果是兴建住宅，还应注意景观（View）。美国人选住宅时非常注重这一点：水边（Waterfront）最佳，其次是树林边等。 地块初选后，接下来就应对其做出估价。 2．估计。美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。估价只有估价协会成员（M. A. I.）有资格承担。由他（们）提出估价报告。估价报告应包括如下一些内容：①地产 （有时包括其上的房产）的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目的—一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期； ⑤土地已开发情况的详细叙述；⑥地产的历史情况和周围环境；⑦该地产的最佳用途；⑧可比价值；⑨估价方法；⑩估价员资格证明。
所谓企业房产抵押贷款，是指企业提供符合贷款机构要求的房产作抵押申请贷款。那么，办理企业房产抵押贷款需要哪些手续呢？据悉，企业申请房产抵押贷款需要提供以下手续： （1）企业营业执照、税务登记证； （2）组织机构代码证； （3）公司章程、验资报告； （4）银行开户许可证； （5）经过年审的贷款卡； （6）近半年的财务报表、银行对账单； （7）近两年及近一个月的资产负债表、利润表； （8）近两年及近三个月的纳税申报表、缴款单； （9）房产产权证； （10）经营场所租赁合同； （11）贷款机构要求提供的其他手续。 企业房产抵押贷款申请流程 企业申请贷款时，若能提供符合要求的房产作担保，不但可快速获贷，而且贷款额度高，能有效破解资金难题。但是，企业直接向银行申请贷款难度较大，所以更多的借款企业选择了担保公司介入，这种贷款方式的流程如下：第一步：企业提出贷款担保申请； 第二步：担保公司考察企业的经营、财务、抵押房产、纳税、信用等情况，初步确定是否给予担保； 第三步：担保公司与贷款行沟通，掌握银行提供的企业信息，明确银行拟给予的贷款额度、期限； 第四步：担保公司与企业签订担保及反担保协议，办理抵押登记等手续，并与银行签订保证合同，正式与银行、企业确立担保关系； 第五步：银行向企业发放贷款，担保公司向企业收取担保费； 第六步：担保公司跟踪企业的贷款使用情况、运营情况，通过企业季度纳税情况、现金流情况等考察企业的经营状况； 第七步：在企业还贷的前一个月，给予提示以便企业提前做好准备，保证企
业资金流正常运作； 第八步：企业还清贷款后，凭贷款结清单据，办理解除抵押手续，解除与银行、担保公司的担保关系。 第九步：担保公司对本次担保的信用情况作记录，为后续担保提供佐证； 第十步：对各种协议、凭证进行归档，以备今后查档。
美国房地产开发模式及流程 目录 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2) 二、美国房地产企业的经营模式特点 (3) 三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4) （一）土地利用的控制法规 (4) （二）土地制度 (5) （三）房地产税收 (5) （四）中美商品房价格构成比例比较 (5) 四、美国房地产开发程序 (5) （一）土地获取的方式 (6) （二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6) （三）土地的获取程序 (6) （四）开发建设 (8) （五）租赁与销售 (11) 五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)
一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是： 1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。 2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。
房产抵押贷款合同模板 Real estate mortgage loan contract template (latest edition) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房产抵押贷款合同模板 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 立约人_________（以下简称承押人）及_________（以下简称抵押人）（抵押人资料详见附表一）于________年____月____日签订本房产抵押贷款合约（以下简称合约），承押人于即日向抵押人贷予港币（以下简称该笔贷款），并已签署欠单_________份。抵押人愿意将附表二所列之房产（以下简称该房产），抵押给承押人，赋予承押人以第一优先抵押权，并愿意履行合约全部条款。 经双方协议，订立下列各条款，应予遵守履行。 （一）付款 （1）抵押人须依照该欠单及附表 （三）规定之方式，照规定期数及付款日期，按期依时缴交应还款项予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清缴债务，且履行合约全部条款者，可依照下列第
（七）条之规定，向承押人赎回本合约抵押给承押人之 房产。 （2）抵押人应按贷款金额缴付手续费_________‰，并 必须绝对真实地提供本合约内涉及借款之一切资料，若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，承押人有权立即收回该笔贷款及应付利息，并对依约所收之手续费，不予退还。 （3）依照附表（三）分期付款依期清缴，系本合约首要 条件，抵押人如逾期未清付全部或部分应付款项，则须补交逾期利息，逾期利息率按月息计收，利率由承押人决定，最低按月息_________％计收，由到期之日计至该款收到之日止，无 论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。抵押人若不依期缴交本金及利息或其中部分时，则全部所欠款项及利息不论届期与否必须立刻一次偿还给承押人。 （4）该笔贷款未清还前，抵押人必须按本合约规定利率 付利息，惟承押人可随时依市场情况调整利率，利率经调整后，立即生效。该笔贷款之本金及利息，由贷出款项后_________ 个月开始，照规定期数，每期付款金额及付款日期按月摊还。利率如有改变时，将由承押人以书面通知抵押人该较高或较抵利率，承押人认为有必要时，有绝对权调整及更改每期应付金额或还款之期数。
住房抵押贷款办理须知及流程 导读:本文介绍在房屋卖房，商业贷款的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 住房抵押贷款办理时需要提前了解清楚对抵押房屋的要求以及对贷款人的要求，还需要了解清楚贷款流程。下面小编为大家一一讲解。 办理须知： 一、房屋要求 （一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押； （二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年； （三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证； 二、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合款。 1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； 2、没有违法行为和不良信用记录；
3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证； 4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息； 5、银行规定的其他条件。 贷款流程： 1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。 2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。 5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。 6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。
近年来我国房地产业发展迅猛，但是在投融资渠道十分有限的情况下却面临新的问题。一方面，房地产开发企业对银行资金和预售款依赖程度过高，迫切需要引入新的投融资方式以缓解风险，解决资金不足的难题。另一方面，个人住房贷款余额不断增长，也使商业银行巨大的信贷风险。这就迫切需要借鉴发达国家的成功经验，探索房地产投融资新渠道，以保持我国房地产业持续稳定发展。入世后随着国外一些先进的房地产经营理念的传入，一种新型的房地产金融工具——房地产抵押贷款证券化已逐步受到国内金融界和房地产行业的密切关注。美国房地产抵押贷款证券化不仅领世界各国风气之先，更重要的是，其运作模式渐趋规范，值得研究。笔者粗略谈谈对美国发展房地产抵押贷款证券化的几点认识。 1、美国房地产抵押贷款证券化的发展历程 房地产抵押贷款证券化（rems）即抵押债权证券化，就是将房地产抵押贷款债权转化为房地产抵押证券的过程，具体而言，首先，金融机构将其持有的若干房地产抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列房地产抵押贷款资产组合，再将该组合出售给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构，然后，又经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，由信用评级机构评级，最后由证券承销商将信用级别较高的抵押贷款支持证券出售给投资者的一种证券化模式。由此而形成的资金流通市场称抵押贷款二级市场。 美国房地产抵押二级市场的发展可以分为3个阶段：第1阶段为萌芽阶段，主要是在20世纪50年代中期以前。这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量的储蓄机构。当时美联邦政府为了推动抵押二级市场的发展，成立2个保险和担保机构，即联邦住宅管理局（fha）和联邦退伍军人管理局（va），由它们一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。同时，权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。1938年联邦政府又成立联邦国民抵押协会（fnma），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。第2阶段为发展阶段，指1954-1968年期间，1954年美国国会通过一项法案，授权联邦国民抵押协会从事3个方面的活动，一是加强fha和va担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作。二是从事特殊支付项目的管理。三是管理发放的抵押贷款，必要时可发行抵押债券筹措资金。第3阶段为成熟阶段，以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志，它使抵押二级市场法制化并趋于成熟。该法规定将联邦
平安普惠：个人经营类贷款流程 1.贷款的受理和调查 (l）贷款的受理 贷款受理人应要求商用房贷款申请人填写借款申请书，并按照银行要求提交相关申请材料。申请材料如下: ①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口簿或其他有效身份证件; ②还款能力证明材料，包括收人证明材料和有关资产证明等;③营业执照及相关行业的经首许可证; ④购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件;⑤借款人或开发商向贷款银行提供的证明商用房手续齐全、项目合法的资料； ⑥涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权力的权属证明文件和有处分权人同意抵押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明; ⑦涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺;⑧已支付所购或所租商用房价款等比例收付款的证明;⑨贷款银行要求提供的其他文件、证明和资料。 (2)贷前调查 ①调查方式。贷前调查可以采取审查借软申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。 ②调查内容。贷前调查人应重点调查以下内容:材料一致性;借款人身份、资信和经济状况;贷款用途及相关合同、协议;担保情况。 (3)有担保流动资金贷款的受理和调查 ①贷款的受理。贷款受理人应要求有担保流动资金贷款申请人填写借欲申请书，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下: 合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口薄或其他有效身份证件;偿还贷款证明材料，包括收人证明材料和有关资产证明等; 借款人开办企业的工商营业执照、税务登记证明、验资报告、公司章程、生产经营场地等证明材料，经背特种行业的的批准文件还应取得有关管理部门的批准文
明确的用款计划以及与之相关的资料，包括购销合同、租赁协议和合作协议等; 涉及抵押或质押担保的，有处分权人同意抵(质)抵押物估价证明;需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺在银行开立的个人账户资料.包括存折、存单、信用卡等银行要求提供的其他文件、证明和资料。 ②贷前调查。调查方式:货前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调青等多种方式进行。 调查内容:贷前调查除了商用房贷款的相关内容外，还应重点调查贷款用途及借款人所经营企业的经济状况。 2.贷款的审查和审批 (l)商用房贷欲的审查和审批 ①贷款的审查。贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前的内容是否完整进行审查。 审查完毕后，提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批 ②贷款的审批。贷款审批人应对以下内容进行审查:借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力;贷款用途是否合规;借款人提供材料的完整性、有效性和合法性;申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法的规定;贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理;其他需要审查的事项。 业务部门应根据贷款审批人的审批惫见做好以下工作: 对未获批准的贷款申请，应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档; 对需要补充材料的.应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序; 对经审批同寒或有条件同念的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人。 3.贷掀的签约和发放