【税会实务】预收房屋租金的处理

增值税会计处理规定(财会[2016]22号)的几个意见连载六【会计实务经验之谈】导读: 财会(2016)22号之营改增衔接规定22号规定:已经计提营业税且未缴纳的,在达到增值税纳税义务时点时,应借记”应交税费——应交营业税”、”应交税费——应交城市维护建设税”、”应交税费——应交教育费附加”等科目,贷记”主营业务收入”科目,并根据调整后的收入计算确定计入”应交税费——待转销项税额”科目的金额,同时冲减收入.例:2016年1-5月签订合同,每月租金11.1万,约定5月份收取租金,则1-4月会计权责发生制,借应收帐款44.4万,贷主营业务收入44.4万,借营业税金及附加2.22万,贷应交税费应交营业税2.22万,无论营业税抑或增值税关于纳税义务发生时间的规定均为书面合同确定的付款日期5月份,该项租金收入是全额交增值税而不需要交营业税,故借应交税费-应交营业税2.22万,贷主营业务收入2.22万,则应纳增值税的收入为44.4万除以1.11*11%=4.4万,借主营业务收入4.4万,贷应交税费-待转销项税额4.4万,5月份收到55.5万时,借银行存款55.5万,借应交税费-待转销项税额4.4万,贷应收帐款44.4万,主营业务收入10万,应交税费应交增值税(销项税额)5.5万,我们来梳理一下各科目的余额,主营业务收入(44.4-4.4+2.22+10)=50+2.22=52.22; 应交税费应交增值税(销项税额)5.5;营业税金及附加科目为2.22;银行存款55.5;我们发现主营业务收入与应交税费是不匹配的,即52.22*11%不等于5.5,但是如果22号文将借应交税费应交营业税冲营业税金及附加而不是主营业务收入呢?我们将会发现主营业务收入为50,销项税额为5.5,实收55.5万.这让我们想起了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第12条的规定:”企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除.”由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件,按照预售收入计算的营业税金及附加不得确认当年的营业税金及附加科目,只能暂时保留在应交税费科目,在纳税调整时是需要纳税调减的.也就是会计有他的规则,不能以税收规则来代替会计规则,因此22号文没冲减营业税金及附加也不能不说没有道理,只不过就会造成利润没变,但主营业务收入变大了,但你说这收入是来自于辛辛苦苦的房租吗?非也,拿人家55.5万,交给国税局5.5万,你实际只拿50万啊!小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。

5个难处理的会计实务问题解决方案，实用收藏！会计实务是指会计进行帐务处理的过程，一般从填制凭证开始到编制报表结束的整个过程。

也称会计做账。

在计划经济的年代里,会计只是被动地执行国家规定完成上述过程就可以.随着市场经济不断完善,经济业务不断创新,如何更准确、更合理地处理每一笔业务成为很多会计必修的一门技术。

至此，会计作账就被赋予特殊的意义，不再局限过程而是解决如何做的更好。

1补贴收入在会计报表如何设置问题对企业收到即征即退、先征后退、先征后返的增值税，现行财会规定，应通过“补贴收入”会计科目来反映。

“补贴收入”科目属“损益表”科目，而该科目反映的经济业务只在“损益表”中反映，期末无余额。

损益表中无“补贴收入”项目，可在“其它业务利润”项目中反映。

2被税局检查需要补交的所得税处理(1)调整应交所得税借：以前年度损益调整贷：应交税金--应交所得税(2)将“以前年度损益调整”科目余额转入利润分配借：利润分配--未分配利润贷：以前年度损益调整(3)补交税款时借：应交税金--应交所得税贷：银行存款对查补的前年度的企业所得税，在编制损益表时，通过“以前年度损益调整”项目来反映。

3促销品的账务处理问题在促销时把一些商品按进价赠送给消费者使用小规模纳税人借:营业外支出贷:库存商品应交税金--应交增值税4购进货物发生收料在前、付款在后或发票未到的帐务处理问题借：原材料贷：应付帐款--暂估应付款下月初用红字冲销;收到票时：借：原材料应交税金--应交增值税(进项税额)贷：应付帐款5代理出口的会计处理1、收到代出口商品时借：受托代销商品贷：代销商品款2、出口销售时，按实际售价借：银行存款(应收帐款等)贷：应付帐款同时结转商品销售成本借：代销商品款贷：受托代销商品3、归还出口商品货款并计算代销手续费收入借：应付帐款贷：代购代销收入(手续费收入)银行存款4、代理进口(1)、收到委托单位的收购资金时,借：银行存款贷：应付帐款(2)、支付代购进口商品货款及运杂费时借：商品采购(进价成本)应收帐款??鬃单位(代垫运杂费)贷：银行存款(3)、将购进商品移交委托方并结算手续费收入时借：应付帐款贷：商品采购(进价成本)应收帐款(代垫运杂费)代购代销收入(代理手续费)退回委托单位多给的收购资金时借：应付帐款贷：银行存款6销售房产收取预收房款的帐务处理问题销售房产预收房款，由于通过“预收帐款”科目反映，尚未结转经营收入，因此，收据与发票的金额不会重复。

贷：预收账款 120 万元 应交税费——简易计税 6 万元
2.收到租金 120 万元，应计房产税=120 万元*12%=14.4 万元；同时，2018 年 9 月至 12 月属于免租期，应按财税 [2010]121 号还要计算按原值计算的房产税=300 万元*（130%）*1.2%*4/12=0.84 万元。合计应交房产税=14.4 万元 +0.84 万元=15.24 万元。
免租期内账务处理及所得税纳税调整
甲公司执行《企业会计准则》，对出租的房屋作为投 资性房地产进行核算，采用成本法进行后续计量，属于 增值税一般纳税人，对出租营改增前取得的房屋按简易 计税方法计算增值税。
2018 年 9 月 1 日，甲公司将一排临街门面房出租给乙 公司，双方签订了经营租赁合同。合同约定：租赁期限 为 2018 年 9 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，月租金 10 万 元（不含税），其中 2018 年 9 月至 12 月为免租期；租 金每年支付一次，乙公司应分别于 2018 年 9 月 1 日、 2019 年 9 月 1 日、2020 年 9 月 1 日支付租金 120 万元及 增值税税额 6 万元。双方如约履行了合同，甲公司在如 期收到租金时开具了增值税专用发票。
借：税金及附加 15.24 万元 贷：应交税费——应交房产税 15.24 万元 3.免租期内收入的确认：2018 年 9 月至 12 月为免租 期，按会计准则规定应将租金总额在包含免租期在内的 整个租赁期内分摊，假定采用直线法，则 2018 年 9 月至 12 月应确认的收入金额=120*3/（12*3+4）*4=36 万元。 借：预收账款 36 万元 贷：其他业务收入 36 万元 4.免租期内应计提折旧=1*4=4 万元。 借：其他业务成本 4 万元 贷：投资性房地产累计折旧 4 万元 5.所得税会计处理：2018 年底，“预收账款”的账面 价值=120-36=84 万元，计税基础为 0，根据《企业会计 准则第 18 号——所得税》的规定，两者之间的差额会减 少未来期间的应纳税所得额和应交所得税，属于可抵扣

我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】公允价值变动损益的账务处理
一、本科目核算企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，也在本科目核算。

企业开展套期保值业务的，有效套期关系中套期工具或被套期项目的公允价值变动，也可以单独设置“6102 套期损益”科目核算。

二、本科目可按交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算。

三、公允价值变动损益的主要账务处理。

（一）资产负债表日，企业应按交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”科目，贷记本科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”、“存放中央银行款项”等科目，按该金融资产的账面余额，贷记“交易性金融资产”科目，按其差额，借记或贷记”投资收益”科目。

同时，将原计入该金融资产的公允价值变动转出，借记或贷记本科目，贷记或借记“投资收益”科目。

（二）资产负债表日，交易性金融负债的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目，贷记“交易性金融负债”等科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

处置交易性金融负债，应按该金融负债的账面余额，借记“交易性金。