房地产供给侧改革与农民工市民化

２０１７年２月中州学刊Ｆｅｂ．，２０１７第２期（总第２４２期）ＡｃａｄｅｍｉｃＪｏｕｒｎａｌｏｆＺｈｏｎｇｚｈｏｕＮｏ．２

【经济理论与实践】

房地产供给侧改革与农民工市民化∗

唐晓旺摘　要：房地产供给侧改革与农民工市民化存在着内在的互动关系，房地产供给侧改革有助于推进农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。当前我国房地产市场呈现出加速分化的态势，房地产供给侧改革与农民工市民化关系扭曲，影响着我国房地产去库存和农民工市民化。为此，亟须建立房地产供给侧改革与农民工市民化的协同联动机制，加快住宅建设用地出让制度、城镇住房保障制度、房地产税费制度、农村产权制度等改革，探索房地产去库存与农民工市民化一体化的解决途径。关键词：房地产供给侧改革；农民工市民化；协同联动机制中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３－０７５１（２０１７）０２－００３０－０５

房地产供给侧改革，不仅是要消化房地产库存，更重要的是为广大人民群众提供更好的住宅产品，更好地满足人民群众的居住需求。在当前城镇居民住房需求得到较大满足的情况下，农民工住房成为房地产需求新的增长点。未来一个时期，亟须通过房地产供给侧改革，在房地产去库存的同时，满足农民工家庭的居住需要，形成以农民工住房需求为重要支撑的房地产供需新模式。一、房地产供给侧改革与农民工市民化的互动关系房地产供给侧改革与农民工市民化实质上是供给与需求的关系，房地产供给侧改革有助于推动农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。１．房地产供给侧改革为农民工市民化提供住房供给改革开放以来，受工农业比较效益及城乡收入差距的驱使，农民进城打工成为一种常态，这部分人群被称为“农民工”。由于进城农民文化素质偏低，其从事的工作往往是低端劳动，收入水平长期以来居于较低的水平。相对于农民工较低的收入水平，城镇房价高高在上，在城镇买房安家成为农民工可望而不可即的事情。可以说，高房价已经成为农民工市民化的制约因素，也是我国进一步推进城镇化的重要障碍。针对房价上涨过快的问题，长期以来政府通过限购、限贷等措施抑制房价，但由于住房需求刚性的特征，房价往往陷入“边限边涨”的致命怪圈。房价一轮一轮的上涨，彻底浇灭了农民工城镇买房置业的希望。实践证明，仅仅靠临时性的政策调控已经难以解决高房价问题，问题的关键在于住房供给制度出现偏差，解决住房问题应该从住房供给侧改革入手。通过房地产供给侧改革，一方面可以矫正住房供给制度的偏差，完善住房供给机制；另一方面有利于提供适合农民工居住需求的住宅产品，促进农民工融入城市，加快我国城镇化进程。２．农民工市民化为房地产供给侧改革提供市场

需求农业转移人口市民化，是我国新型城镇化的重要途径，也形成未来房地产的潜在支撑。根据国家统计局对农民工的调查数据，２０１４年我国农民工总

收稿日期：２０１６－１１－２０∗基金项目：河南省哲学社会科学规划项目“河南房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制研究”（２０１６ＢＪＪ０２５）。

作者简介：唐晓旺，男，河南省社会科学院经济研究所副研究员（郑州　４５０００２）。０３

万方数据数为２．７亿人，在城镇自购房住的仅占１％，回农村住的占１３．３％，租房住的占３６．８％，住工棚的占１７．２％，住单位宿舍的占２８．３％。按照未来５年１亿

人城镇化计算，如果７０％的农民工在城镇购房（人均３３．３平方米），未来５年农民工新增购房总共有可能达到２３．１亿平方米。①事实上，支持农民工购房具有“一石多鸟”的效应。首先，农民工是楼市的“救市主”，农民工购房可以化解房地产库存；其次，农民工购房可带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；最后，鼓励农民工购房将可以倒逼改革。②推进农民工在城镇购房，是农民工市民化的内在要求，其内生地包含着对房地产供给侧改革的需求。可以说，农民工市民化的稳步推进，为房地产供给侧改革提供了内在需求和动力。３．房地产供给侧改革与农民工市民化具有内在的耦合性房地产供给侧改革与农民工市民化本质上是供求关系，按照经济学的一般规律，市场供求关系的均衡需要一定的条件，即总供给等于总需求。房地产供给侧改革与农民工市民化的均衡，需要建立一种平衡机制，让农民工既愿意买房又能买得起房。这里的关键是农民工的收入与房价的匹配。如果房价远远高过农民工的收入水平，也就形不成对房地产的有效需求，即房地产的供给曲线与农民工对住房的需求曲线没有交叉，房地产市场也就无法达到均衡。事实上，在房地产供给侧改革与农民工市民化之间存在着一种内在的互促互动关系，房地产供给侧改革有助于推进农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。构建房地产供给侧改革与农民市民化协同联动机制，一方面有利于推动房地产去库存，矫正房地产市场结构性失衡；另一方面也有利于推进农民工市民化，加快我国城镇化进程。二、我国房地产供给侧改革与农民工市民化存在的问题 当前，我国房地产市场总体上供过于求，但在区域上呈现出加速分化的特征，各地区“因城施策”，调控政策上出现“限购、促销并存”。在此背景下，我国房地产供给侧改革与农民工市民化关系扭曲，房地产总体过剩与农民工住宅缺乏并存，影响着我国房地产去库存和农民工市民化。１．一、二线城市房地产供不应求与三线及以下城市相对过剩并存当前，房地产总体供过于求，不同城市房地产市场呈现加速分化的特征。一、二线城市房地产供给不足与三线及以下城市房地产相对过剩并存，成为我国房地产市场的新常态。③２０１５年下半年以来，

我国房地产市场出现了冰火两重天的局面：一方面，一、二线城市如北上广深及部分省会城市、发达城市房地产量价齐升，火爆异常；另一方面，三线及以下城市房地产持续低迷，县级城市甚至出现房价普遍下跌的状况。２０１６年新年伊始，在降首付、降契税等利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧，一、二线城市出现房价“上不封顶”的涨势，但亟待去库存的三线及以下城市房价却仍“未见底”。与剧烈分化的房价相对应，房地产业的

“源头”土地市场也加入大分化之中：房企蜂拥至

一、二线城市抢地，三线及以下城市的土地则随着越来越疲软的房价继续下探，这些问题的根源在于房地产去库存与农民工市民化缺乏联动机制。２．房地产限购限贷与刺激促销并存

当前，我国房地产市场呈现加速分化的态势，在此背景下，各地“因城施策”，呈现“限购、促销并存”的现象。一方面，一、二线城市房地产销售火爆，不得不出台收紧政策，如上海、深圳等城市推出了史上最为严厉的房地产限购限贷政策；另一方面，在高库存压力下，三线及以下城市销售起色不大，不得不出台更大力度的利好政策，鼓励农民工买房。例如，河南省南阳市规定，对进城购买普通商品住房的农民，每套房发放１万元的财政补贴。④在农民工市民化主阵地的三线及以下城市，房地产的刺激促销在一定程度上能缓解供需矛盾，但促进房地产去库存的根本途径还在于房地产供给侧改革。３．房地产局部过剩与农民工住宅缺乏并存

当前，我国房地产总体上供过于求。国家统计局数据显示，２０１５年年末，全国商品房待售面积７．１８亿平方米，但这一数据并未包括在建、待建及其他类型的房地产等潜在库存。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，当前我国房地产库存面积可能超过８０亿平方米。⑤从地域分布上看，这些高库存主要集中于三线及以下城市，特别是一些县级城市。同时，也应该看到，这些城市房地１３

房地产供给侧改革与农民工市民化万方数据产的过剩实质上是一种相对过剩，就是相对于人们的购买力而言的过剩。在这些城市，仍然存在着众多的农民工，由于收入水平较低，无力购买住房，他们群居在租来的民房里，居住条件较差。房地产的高库存与农民工住宅缺乏并存，一方面影响着房地产业的健康发展，另一方面也影响着农民工市民化的进程，成为制约我国经济可持续发展的障碍。４．农民工城市住房紧张与农村住宅闲置并存农业转移人口进入城市，尽管得到的收入比在农村多，但是相对于城市的高房价，有限的收入往往是杯水车薪。于是，出现了一种现象，农民工把赚来的钱寄回农村老家，在老家盖房。这就出现了农民工工作与住房两地分离的问题，“老家的住房让老鼠住，自己在城里和老鼠住”。逢年过节，农民工像潮水一样在农村和城市之间迁移。事实上，在城市租房群居的农民工，本质上并不是没有房子，而是房子在农村老家闲置。这种闲置，一方面反映了农民工在城市确实买不起房，不得已在农村老家盖房；另一方面反映了农村产权制度改革的滞后，农村资产没有抵押机制，也没有退出机制，农民工在农村老家的资产被长期闲置。当前，在新型城镇化的背景下，迫切需要推动完善农村产权制度改革，让农民工留在农村的资产能够转让、流通，从而提高其在城镇购房置业的能力。三、构建房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制 房地产去库存与农民工市民化具有内在耦合的特征，房地产供给侧改革与农民工市民化存在着相互促进的关系。在房地产去库存化与农民工市民化的过程中，需要平衡政府、开发商与农民工的利益关系，构建房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制，探索房地产去库存化与农民工市民化一体化的解决方案。１．住宅建设供地与转移就业量联动在三线及以下城市，房地产高库存的根源，除了农民工支付能力较低以外，还有一个重要的原因是政府在土地财政的驱动下过量供给住房建设用地。要推动房地产去库存，就必须纠正政府在住宅用地供应上的非理性行为。具体的思路，就是建立住宅建设供地与转移就业量联动机制。具体来说，政府在确定年度住房建设用地计划时，把用地的总规模和年度转移人口就业数量挂钩，建立二者的联动机制。如果当年转移人口就业数量多，就相应地增加土地供应，反之亦然，具体的比例要视具体情况而定。同时，强化监督和约束机制，保证住宅建设供地与转移就业量联动的有效运转。２．住宅价格与农民工收入联动

高房价是制约农民工在城镇买房置业的最大拦路虎。推动农民工在城镇愿意买房、买得起房，迫切需要抑制房价的过快增长。采取限购、限贷的办法抑制房价过快增长，实质上是一种从需求侧作用的策略。实践证明，这种方法效果并不明显，容易陷入“边限边涨，越限越涨”的怪圈。为此，从供给侧入

手，建立住宅价格与农民工收入联动机制，是一个有效促进农民工在城镇买房的建议。实践上，可以采取两种思路：一是政府基于住房价格的变动幅度，来调整农民工的收入水平。政府可以通过提高农民工最低工资水平、对购房农民工进行补贴、减免农民工购房交易税费等方法，提高农民工的购房支付能力；二是政府基于农民工的收入水平变动情况，确定政府房价控制目标。政府通过减免开发商税费、对房地产企业进行补贴等办法，影响房地产企业的定价行为，引导开发商合理定价。３．商品房供给与保障房需求联动