房地产估价理论与方法的——1(专升本) 期末考试试题及参考答案

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（ ）。

A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 本题答案： 2、多项选择题 搜集交易实例的途径有（ ）。

A.出国考察 B.向房地产交易当事人了解交易情况 C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料 D.同行之间相互提供 E.Internet 上搜索 本题答案： 3、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。

( ) 本题答案： 4、多项选择题 商业保险包括( )。

A.保证保险姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.存款保险C.财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险本题答案：5、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。

A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：6、单项选择题豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年A、40B、50C、66D、70本题答案：7、判断题单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

( )本题答案：8、问答题计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。

该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

( )【答案】√【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。

参见教材P90。

2、[试题]某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2，报酬率为8,5%，该宗房地产30年的价格为( )元/m2。

A.4915,38B.4646,04C.4567,41D.4021,92【答案】B3、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是( )。

A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

参见教材P9～10。

4、[试题]关于明确估价基本事项的说法，错误的是( )。

A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定B.价值时点由估价目的决定C.估价对象由委托人指定的基础上，根据估价目的依法具体确定D.价值类型由估价师决定【答案】D【解析】本题考查的是确定估价基本事项。

估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。

价值类型与价值时点一样，在本质上既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定的。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是( )。

A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。

时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。

注意题干中给的提示信息。

参见教材P384。

2、[试题]某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。

下列选项中，正确的有( )。

A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日C.开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日D.建设期为2015年10月18日至2017年10月17日。

E,销售期为2017年4月18日至2018年4月17日【答案】ADE【解析】本题考查的是后续开发经营期。

测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日;销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。

参见教材P347。

3、[试题]某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以( )为前提进行估价。

A.维持现状B.装饰装修改造C.改变用途D.重新利用【答案】C【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。

经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。

现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。

房地产估价师《理论与方法》习题及答案2017年房地产估价师《理论与方法》习题及答案引导语：2017年房地产估价师考试将于于2017年10月14、15日举行，考生们在备考的过程中不要忽略习题的练习。

以下是2017年房地产估价师《理论与方法》习题，希望能帮助到你!1.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )。

A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整2.从事房地产估价，首先要有房地产( )。

A.估价业务B.估价目的C.估价对象D.估价程序3.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.222.76B.224.67C.268.67D.298.334.资本化率构成中，流动性补偿的`流动性是指( )。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度5.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。

A.18%B.20%C.15%D.25%答案：6.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产7.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是( )和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析8.开发经营期的起点是假设的( )。

A.开工日期B.取得估价对象的日期C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期9.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。