房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。

下列属于限制物权的是( )。

A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权 本题答案： 2、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )。

A 、使用磨损 B 、现行政策重大改变 C 、城市规划重大改变 D 、建筑技术进步 本题答案： 3、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。

( ) 本题答案： 4、单项选择题 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------A、可比实例房地产B、估价对象房地产C、标准房地产D、类似房地产本题答案：5、单项选择题有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

A、9B、13.5C、15D、18本题答案：6、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。

A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：7、判断题在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。

估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：同地段的期房价格有可能比现房价格高。

()正确答案：对2. 单选题：收益法的雏形是()。

A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C3. 判断题：房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。

（）正确答案：错4. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC5. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD6. 单选题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。

A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D7. 判断题：间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。

()正确答案：对8. 单选题：中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金正确答案：A9. 单选题：某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为()。

A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元正确答案：A10. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 ( )是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料 B.次级资料 C.重要期刊 D.专业学术资料 本题答案：B 本题解析：暂无解析 2、多项选择题 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括( )。

A.建筑成新度 B.楼层及层高 C.租户定位 D.硬件设施和设备 E.物业管理水平 本题答案：A, B, D, E 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------等因素，以房地产( )确定。

A.重置价格B.市场评估价格C.重建价格D.政府定价本题答案：A, C本题解析：暂无解析4、单项选择题收益法是以( )原理为理论依据的。

决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理本题答案：C本题解析：暂无解析5、单项选择题如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用本题答案：D本题解析：暂无解析6、单项选择题( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。

因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。

A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。

A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。

A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。

A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。

A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。

E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。

选项E不属于技术规范和职业道德规范。

参见教材P11。

3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。

A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。

使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

参见教材P53。

4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。

假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。

则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。

A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。

注意汇率的选取。

参见教材P196。

5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。

A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()。

A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。

A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。

A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。

A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。

A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 本题答案： 2、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。

( ) 本题答案： 3、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。

A.基础设施完备程度 B.城市规划限制条件 C.地面形状、面积大小 D.环境景观 本题答案： 4、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------前的收益价格估计为5200万元。

( )本题答案：5、判断题建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。

( ) 本题答案：6、多项选择题下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）A.房地产制度B.城市化C.城市规划D.城市发展战略E.政治安定状况本题答案：7、单项选择题现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于本题答案：8、单项选择题路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法本题答案：9、判断题房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B2. 判断题：土地的自然供给是完全无弹性的。

()正确答案：对3. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。

A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC4. 单选题：投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值正确答案：A5. 多选题：标准临街宗地的特征有()。

A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m正确答案：ABD6. 多选题：砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。

（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC7. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。

A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A8. 单选题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。

A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C9. 单选题：【2011年真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A10. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分)接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。

（）正确答案：B,2.(判断题)(每题 1.00 分)广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

( )正确答案：B,3.(多项选择题)(每题 1.00 分)影响房地产价值的权益因素包括（）。

A. 房地产权利设立和行使的限制B. 房地产区位的限制C. 房地产使用管制D. 房地产通风采光的限制E. 房地产相邻关系的限制正确答案：A,C,D,E,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为5%）。

A. 成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B. 成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C. 在成交日期的一年后一次性付清D. 成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付正确答案：C,5.(单项选择题)(每题 1.00 分)价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。

A. 余地价B. 减少地价C. 补地价D. 增加地价正确答案：C,6.(多项选择题)(每题 1.00 分)决定房地产供给量的因素有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 相关物品的价格水平正确答案：A,B,C,D,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A. 建筑密度大小B. 房型设计C. 临路状况D. 公共配套设施情况正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分) 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

( )【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。

2、[试题]从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

( )【答案】×【解析】本题考查的是合法原则。

从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

参见教材P156。

3、[试题]开征房产税对房地产市场产生的影响包括( )。

A.抑制房地产投机B.减少房地产净收益，导致房地产价格下降C.增加房地产持有成本D.卖方市场下，房产税可以向买方转嫁。

E,开征房产税，导致房地产价格上升【答案】ABC【解析】本题考查的是制度政策因素。

保有税是无法转嫁的;开征保有环节税，会增加持有成本，抑制投资和投机，导致房地产价格下降。

参见教材P139。

4、[试题]运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。

A.较高B.较低C.平均D.居中【答案】B【解析】本题考查的是谨慎原则。

谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

参见教材P171。

5、[试题]可以设置抵押的房地产是( )。

A.城镇国有土地所有权B.教学楼C.依法被查封的商品房D.共有产权的商铺【答案】D【解析】本题考查的是合法原则。

选项D只要共有产权人同意，就可以设置抵押。

参见教材P159。

6、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。

A.房地产市场价值评估B.房地产投资价值评估C.现状价值评估D.高层建筑地价分摊【答案】D【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。

(2)房地产价值减损评估业务。

(3)房地产价值提升评估业务。

(4)相关经济损失评估业务。

(5)房地产咨询业务。

2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。

A.估价师掌握的信息不同B.估价师从业时间长短不同C.估价机构资质等级不同D.委托人不同【答案】A【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。

A.委托人决定其先后顺序B.房地产估价师决定其先后顺序C.先得出评估价值，然后再定价值时点D.价值时点在先，得出评估价值在后【答案】D【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。

价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。

另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。

4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。

A.土地总量有限B.独一无二性C.不可移动性D.价值量大【答案】C【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。