房地产估价理论与方法：房地产及其描述(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。

（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。

A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。

（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。

A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定本题答案：6、多项选择题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

(2009年试题)A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产本题答案：7、多项选择题房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。

A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书D.造成损失的，依法承担赔偿责任E.构成犯罪的，依法追究刑事责任本题答案：8、问答题从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些本题答案：9、判断题为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。

房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试题预测模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

（ ） 本题答案： 2、问答题 影响房地产需求的因素 本题答案： 3、判断题 除非共有人之间另有约定，经占份额2/3以上的按份共有人同意可以出让共有房地产。

（ ） 本题答案： 4、问答题 房地产供给的含义 本题答案： 5、多项选择题 下列（ ）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

A.地役权 B.租赁权 C.土地用途姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.建筑高度E.相邻关系本题答案：6、判断题因开发商拖欠建筑工程款，建筑工程承包人申请拍卖该工程时，消费者的自身权益将无法得到保护。

（）本题答案：7、判断题房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。

（）本题答案：8、判断题房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

（）本题答案：9、判断题对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。

（）本题答案：10、判断题“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。

（）本题答案：11、单项选择题下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路本题答案：12、单项选择题在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的（）。

房地产估价基本理论概述(doc 25页)房地产估价基本理论概述一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

1．基本要求。

一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。

估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

（三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。

主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

详见本章第四节。

（四）估价程序一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。

详见本章第五节。

（五）估价方法科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。

因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1．参照类似房地产近期的市场交易价格；2．参照重新建造类似房地产所需要的费用；3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。

除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。

其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。

然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。

本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。

一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。

房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。

在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。

二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。

下面将分别介绍三种方法及其应用。

市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。

简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。

这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。

收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。

简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。

这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。

成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。

简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。

成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。

三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。

首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。

其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。

v1.0可编辑可修改房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行技术部编讲二 OO 七年三月二十三日房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1、房地产 ----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。

也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

2、土地---- 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。

仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

3、建筑物 ---- 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

4、房屋---- 是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

5、构筑物 ---- 是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

6、其他地上定着物 ---- 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。

临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。

）7、地上建筑物----一般不仅指地面± 0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。

如地下室、地下停车场等。

（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。

二、房地产的表现形态（实物）1 、估价对象的主要表现形态房地产通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。

土地建筑物其他地上定着物2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。

房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。

本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。

一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。

机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。

在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。

因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。

2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。

该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。

它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。

3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。

收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。

二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。

该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。

2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。

该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。

3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。

这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。

总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。

在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。

第一篇房地产估价理论与方法第一章：房地产估价概述P2第二章：房地产及其描述P6第三章：房地产价格和价值P10第四章：房地产价格影响因素P14第五章：房地产估价原则P17第六章：市场法及其运用P18第七章：收益法及其运用P22第八章：成本法及其运用P27第九章：假设开发法及其运用P32第十章：长期趋势法及其运用P35第十一章：地价评估和地价分摊P37第十二章：房地产估价程序P411、熟悉房地产估价的含义房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析。

测算和判断并提供相关专业意见的活动。

2、掌握房地产估价的特点（房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（1）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（2）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证；（3）房地产估价有误差，但误差应在合理的范围内；（4）房地产估价既是科学又是艺术。

3、熟悉房地产估价的必要性（1）房地产具有独一无二和价值较大两个特性；并且房地产市场是典型的不完全市场，有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

（2）房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

4、掌握房地产抵押的需要（1）初次抵押估价（2）再次抵押估价（3）转抵押估价（4）续贷抵押估价（5）抵押期间估价（6）外置抵押房地产估价5、掌握房地产征收征用的需要（1）被征收人选择货币补偿，要对被征收房屋的价值进行评估，为货币补偿金额提供依据；（2）被征收人选择产权调换，则要对被征收房屋的价值和进行产权调换房屋的价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据；（3）有时还需要评估因征收房地产造成的家具、家电、机械设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停业停产损失。

房地产估价理论与方法概述引言房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。

它是房地产交易、融资、投资以及税收评估的基础。

房地产估价理论和方法的准确性和科学性对于保障房地产市场的健康发展至关重要。

本文将概述房地产估价的理论基础和常用方法。

房地产估价理论房地产估价理论包括以下几个重要概念：1. 价值房地产的价值是指其在市场上被人们普遍认可的价格。

价值的形成是受到市场供求关系、周边环境、物业状况等多个因素的影响。

价值的估算是房地产估价的核心问题。

2. 成本房地产的成本是指购买或建造该房地产的实际花费。

成本是房地产估价的一个重要依据，但并不等同于房地产的价值，因为价值还要考虑市场因素。

3. 收益房地产的收益是指房地产所能带来的经济效益。

通过分析房地产的租金收入、销售收入等可以评估房地产的收益情况。

收益也是估价的一个重要参考因素。

4. 供求关系房地产市场的供求关系直接影响房地产的价值。

供求关系的变动会导致房地产价格的波动，进而影响房地产估价的准确性。

因此，理解和分析房地产市场的供求关系是房地产估价的重要内容。

房地产估价方法房地产估价方法根据估价目的、估价对象和数据可获得程度的不同，可以分为几种常用方法：1. 成本法成本法是通过估算重建或重新建造一个与所估价的房地产相同的物业所需的成本来确定其价值。

该方法适用于新建房产或可供开发的土地。

成本法的估价结果会受到建筑材料、人工成本、地价等多个因素的影响。

2. 市场比较法市场比较法是通过比较相似物业的市场交易价格来确定估价物业的价值。

该方法适用于估价物业与市场上已有交易物业具有较高的相似性。

市场比较法需要确定合适的比较物业，并进行相应的调整来准确反映估价物业的价值。

3. 收益法收益法是通过估算房地产所能产生的经济效益来确定其价值。

该方法适用于出租房产或投资物业。

收益法需要对租金、利润、折现率等进行估算和调整，以得出最终的估价结果。

4. 统计回归法统计回归法是通过建立经验模型，通过房地产的特征变量和市场价格之间的关系来进行估价。

1、问题：老师你好，您在23讲中教材190页例6-8中2006年9月1日到2007年2月1日应该是5个月吧，而不是你讲课中的4个月对吗？请老师回复，谢谢！老师：您好！让我们计算一下：2006.9.1-2006.10.1 一个月；2006.10.1-2006.11.1 一个月；2006.11.1-2006.12.1 一个月；2006.12.1-2007.1.1 一个月；2007.1.1-2007.2.1 一个月。

对应该时5个月，看来还是我没有掰手一个一个月的数。

谢谢.2、问题：李老师：您好！辛苦了！您在第２３讲（交易情况修正）中，例题６-４与６-５中的买卖中涉及的税费均由谁负担时，与书中的＂买方＂和＂卖方＂正好相反！您说过这样的题很容易考，那么请您纠正一下，再讲给我们，好么？老师：您好！如果遇到这类题请按下列总结的计算：此类题的关键是公式的应用。

公式的应用的关键是:(1)明确谁付给谁；(2)税率的选取。

如果买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率；如果是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。

确定了税纳税，就等于公式也确定了。

如果税率应取买方的税率，则要用其相应的公式；反之亦然。

此外，如果明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率；如果明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。

遗憾的是考试时一定不会如此，这样就太简单了。

谢谢.3、问题：李老师您好:就是23讲例题6-4买方中设计税费由买方负担，怎么用:正常成交价格=卖方实际得到的价格\1---应由卖方缴纳的税费比率.跟课堂讲的有些矛盾.不知道书上的正确还是讲课中正确. 还有6--5的情况也是一样的. 如书上的正确请说明理由.希望给予讲解谢谢.老师：您好！我认为此部分教材没有讲清楚，特别是实例，看起来与教材的讲述有矛盾。

教材上的公式没有问题，因为是一步一步推导出来的。

房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题1、对房地产估价来说，土地是（）。

A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间2、下列属于建筑物的是（）。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅3、房地产实物不包括（）。

A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。

A、单独所有B、共有C、建筑物区分所有权D、其他5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。

A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A、用益物权B、担保物权C、抵押权D、租赁权9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性11、以下不属于房地产存在形态的是（）。

A、土地B、建筑物C、房地D、权益12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。

房地产估价理论与方法：房地产估价概论考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。

A.一 B.两 C.三 D.多 本题答案： 2、单项选择题 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。

A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值 B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值 C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本 D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值 lB.57647 C.65548 D.65920 本题答案： 5、单项选择题 下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（ ）。

A.初次抵押贷款 B.再次抵押估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.续贷抵押估价D.处置抵押房地产本题答案：6、多项选择题一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果本题答案：7、多项选择题估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险本题答案：8、判断题房地产估价机构的资质分为”一级、二级、三级、四级”这四个等级。

（）本题答案：9、单项选择题采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。

房地产估价理论与方法：房地产及其描述学习资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 （ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 本题答案：A 本题解析：暂无解析 2、多项选择题 下列不属于土地使用管制的事项有（ ）。

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 D.某宗土地只能用于商业房地产开发 E.某宗土地使用权中，要求容积率l 本题答案：错 本题解析：暂无解析 8、问答题 影响房地产供给的因素 本题答案：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产 本题解析：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、开发商对未来的预期。

9、判断题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析10、单项选择题房地产中的无形资产属于将房地产按（）进行分类中的一类。

A.权益状况B.用途C.立法用语D.实物形态本题答案：A本题解析：参见教材P71。

将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。

11、单项选择题公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过（）层的为高层。