青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告

青岛市黄岛开发区

拟建项目周边商业市场调研

一：调研目的：

本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。

二：黄岛开发区商业市场现状

1 ：商业分布

目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。

长江路区域主要商业：

家世客、家佳源仓储式购物中心

国际贸易中心整体商业

利群商场及各类特色市场型商业

街区辅助商业

香江路区域主要商业：各大银行营业厅

利群商场及各类特色市场型商业

街区辅助商业

2 ：商业类型

通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。

个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千

禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。

商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场

仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心

街区商业：住宅底商及街区小型商业

目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。通过调研得知，家世客充其量只能算是中等档次商业，只是在功能定位方面较为丰富。

目前区域内两个计划高端商业定位的项目主要面对消费群体是有一定区别的。国际贸易中心项目的主要针对客户群体是外来型消费群体。而开发区内本土的消费群并不能满足其需求。开发区内日益增长的外来型商务人士及投资群体，会选择更有针对性的消费场所。因此国贸中心的商业组合形式是适应此类外来消

费群体的商业产品。此类商业是长期投资获利型商业。另外，达利广场真正看中的是区域内有相对较高收入的高端消费群体。该项目的商业集中了目前市场内缺少的高端品牌，形成了一个集中型分类高端商业，此类商业为经营型阶段获利商业。

见附表：黄岛区域内主要商业分析表

黄岛区域内主要商业分析表

3 ：商业经营方式

通过调研得知目前市场中，同类商业产品大多开发面积在2万至6万平米之间。商业均设置在主体建筑的地下一层及地上三到四从层不等。且绝大多数项目均计划引进主力店作为主体商业，依托主力店引进品牌商业，其他辅助商业均已超市类商业形式出现。此类经营方式是目前区域内商业最基本的经营方式，其商业受众范围较宽，满足多种层次人群需求。目前来看区域内计划将商业产品定位高端的项目（国际贸易中心、达利广场）均是聘请国外专业的商业招商管理机构来运作。因此我们选择同类产品作深入的调研，此类项目商业主体部分以整租商业形式面向主力店客户群，而裙房临街商业均是以出售形式出现，几乎很少有出租的销售形式。但在销售过程中有带租服务内容。

4 ：商业业态状况

关于商业业态情况分析我们将现有商业分成两类：

第一类商业：个案项目商业产品部分，此类项目我们选择具有代表性的商业项目进行分析，包括国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。

此类商业大部分没有投入使用，均处于刚刚开始招商阶段，其中国际贸易中心、达利广场计划经营较高档次商业，业态以知名品牌商业形式出现。

海湾新城、紫金广场两项目商业目前没有明确的规划，只是将商业整体出租，留出部分楼层出售，其比例约占总商业面积的20%。

千禧龙花园项目商业可以算作特色商业，该商业满足餐饮业需求，以美食一条街形式出现，业态单一且满足需求范围较小。

通过以上分析可以看出，目前区域内代售商业未来规划定位为高端产品的约

占40%比例左右，而这40%的高端商业就是开发区内全部的高端产品。而绝大多数的商业经营业态及产品定位仍是面对广大的中低层消费群体。

第二类商业：商场类商业包括利群商场、家世客、佳家源仓储式购物中心此类商业是目前开发区内两个商业区的主要商业支撑点，通过调研我们得知此类商业定位较为准确，经营业态相对丰富，而对应的消费群体正是开发区内绝大多数的中低层消费群体。其业态组合与目前区域内消费人群的消费水平、经济收入、消费需求较为吻合。

结论：

目前开发区内商业呈以下几个特点：

A ：商业集中在长江东路中路及香江路区域两个商圈内相对过于集中。

B ：城市商业发展不均衡，且发展速度较慢

C ：消费群体消费水平普遍不高，且有一定差距，多数商业整体定位及经营业态

为中低档次水平。

D ：目前区域内高档次商业几乎为零，且高档次品牌在目前商业中并未出现。

E ：已有商业基本形成垄断趋势

F ：新建项目商业体量多数在2万平米以下，很难形成标志性商业。

G ：目前已有两个在建商业项目计划定位于高端产品，但所占比例较小，并不能

满足整个消费市场对高端产品的需求。