2008年青岛中央商务区-CBD调研报告

CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。

图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。

也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。

- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。

¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。

- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。

¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。

丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。

- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。

以城市商业区为主，游览功能 为辅，城市居民的主要游憩场 所和外来游客了解旅游地的窗 口；
名店、老店居多；
商品以名牌和流行品牌为主。
将零售与休闲相结合的 购物中心；
上百家的商店组成，娱 乐设施齐全，吸引物为 人工建造；
商品种类繁多，娱乐设 施齐全。
展示风土人情，体现传统特色 挖掘人文内涵，传承历史文脉 树造主题，营造氛围
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生态 CBD
CBD 基本概念解读报告
又称绿色 CBD，是指立足生态优先，实现现代商务与自然生态的良好融合，以实现可持 续发展并体现人文关怀的中心商务区。
特征： （1） 和谐性 不仅反映在人与自然的关系上，更重要的是反映在人与人的关系上。文化是绿色 CBD 最 重要的功能，文化个性和文化魅力是绿色 CBD 的灵魂。这种和谐性是绿色 CBD 的核心。 （2） 高效性 提高一切资源的利用效率，物尽其用，地尽其利，人尽其才，各展其能，各得其所，物质、 能量得到多层次分级利用，废弃物循环再生，各行业、各部门之间的共生关系协调。 （3） 持续性 以可持续发展思想为指导的，兼顾不同时间、空间，合理配置资源，公平地满足现代与后 代在发展和环境方面的需要，保证发展的健康、持续、协调。 （4） 整体性 不是单单追求环境优美或自身的繁荣，而是兼顾社会、经济和环境三者的整体效益，在整 体协调的新秩序下寻求发展。 （5） 区域性 除要特别注重当地生态环境的保护和建设外，还必须突出以人为本的理念。
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附图：重庆解放碑 CBD
CBD 基本概念解读报告 3、CBD 特征
（1） 地理特征——高集聚度区域：城市功能（经济、科技、文化、商业等）主要集中 地，是城市的核心，也是区域的核心。

Principles of CBD harmonious transportation CBD 和谐交通的建设原则 Efficient to meet the tremendous traffic demand with minimum environment loss 高效，以最小的环境代价满足巨大的交通需求 Convenient to provide better service to motorists for driving and parking in CBD 便捷，为驾驶人提供优质的出行和停车服务 People oriented to make passengers or pedestrians enjoy their trips in CBD 以人为本，为乘客和行人提供全面周到的交通服务，让他们享受在CBD的旅程 Means： 措施： CBD Integrated Transport Information Service Centre CBD综合交通信息服务中心 CBD Integrated Parking Guidance System CBD综合停车诱导系统 Seamless Transport Interchange Node 无缝交通换乘枢纽 Realtime passenger information service system (Bus/subway) 实时乘客信息服务系统（公交与地铁）
Opportunities 项目机会 Opportunities for Wuhan Wangjiadun CBD: 武汉王家墩CBD项目的机遇： Enhance Wuhan’s positive social and economic developing trends 推动武汉积极的社会经济发展趋势 Achieve energy saving design standards and efficiency evaluations 实现节能设计标准和效率评估 Create attractive livable environment 创造迷人宜居的环境 Enhance ecological environment 加强生态环境 Recommendations建议 Apply sustainable urban design principles: 运用可持续城市设计原则： Investigate additional ways for Wuhan CBD to be a leading example of sustainability 研究更多方法，将武汉CBD打造成领先的可持续发展范例 Construct an ecological environment 建造一个生态环境 Investigate integration of infrastructure 研究基础设施一体化 Take up innovation and design 采用创新与设计

北京 天津
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青岛
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全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。 所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、 城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。
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截至2006年末，户籍总人口为7% 42% 52% 第一产业 第二产业 第三产业 牛牛文档分 享城市介绍-总体规划
《青岛市城市总体规划（1995～2010）》 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 • 1．城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历 史文化名城和风景旅游胜地。 2．发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的 对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的 努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、 功能完善的社会主义现代化城市。• • • • 牛牛文档分 享土地市场-城市地图
李
青岛整体的地产走 势可概括为“沿海 扩张，整体北进”。 青岛市下辖7个区： •市南区 •市北区 •四方区 •李沧区 •崂山区 •城阳区 •黄岛区 市政府
沧
区
四
方
区 崂 山 区
市
南
区黄海 牛牛文档分 享城市介绍-经济发展
青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山 东全省。

GDP：年均增长达15%以上。
人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）
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6,000 4,000 2,000 0 人均GDP(美元) 增长率（%） 25 20 15 10 5 2002 2,827 14.4 2003 3,292 16.4 2004 3,947 20 2005 4,851 23 2006 5,709 17.7 0