青岛开发区综合体营销报告
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青岛住宅市场
从2010年各区市住宅成交的数据对比可以发现，伴 随着政府规划的引导，四方区、李沧区、城阳区、开 发区及胶南市后期发力，住宅成交量稳步走高，成为 新一轮市场竞争的主战场；市南、市北区由于土地资 源稀缺，房价高企，渐渐成为富庶阶层的代名词。
2010年岛城住宅成交面积前三甲为城阳区、 开发区及胶南市，郊区市正逐渐发力。成交 均价方面，市南区、市北区及崂山区凭借区 位及资源优势，均价突破万元关卡，其余区 市均价也都出现不同幅度的涨幅。
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全国宏观环境分析
全国 70 个大中城市房价同比增幅下降，环比上涨
2010 年第一季度，同比增幅持续扩大环上 涨也维在0.9%以上。直至5月份，受“新国 十条”的影响房屋价格环比增幅有所放缓6 月份房屋价格指数同比上涨11.4%，环比下 降 0.1%，17个月以来价格环比首次出现下 降，随后同比和环比增幅皆有所放缓，表明 宏观调控政策达到了一定的效果。
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全国政策环境分析
2011年“青十二条”和新“国八条”对应
“青十二条”
2011年1月30日青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平 稳健康发展的意见》，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求。并从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供 应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等 十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署； 青第八条：2011-2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户 中低收入家庭的住房问题 青第七条：落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商 品住房配置比例。 青第二条：严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定、房地产税收政策的有关规定、境外机构和个人购买住 房管理的有关规定。 青第六条：2011年全市住房建设用地供用总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供用总量要达到500公顷以上。 青第一条：2011年12月31日前，在本市七区实行住房限购措施。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市 一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 市户籍居民家庭，暂停向其售房。 青第三条：限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报 表》。 青第四条：房地产开发企业、经济机构与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不 整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。 青第五条：房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符 合本规定的，不予受理登记。 青第十条：房地产开发企业在取得商品房预售许可证的前，不得以认购、预定、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡 或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订、变相预售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、 哄抬房价等违法违规行为。 青第十一条：加快个人住房信息系统建设 青第九条：加强房地产经纪机构管理。 青第十二条：健全完善住房工作责任制。 购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的， 应当与其解除房屋交易合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除房屋交 易合同。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令 限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。
新“国八条”
（一）进一步落实地方政府责任。
（二）加大保障性安居工程建设力度。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。 （四）强化差别化住房信贷政策。 （五）严格住房用地供应管理。
（六）合理引导住房需求。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市， 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套 住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会 保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套 及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍 居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
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青岛地产市场分析
土地市场供应
2010 年青岛市各类土地共计出让 年青岛市各类土 地共计1082幅、3455.7 万㎡，较去年分别环比下 降 3. 1%、35.8%。全年土地供应走势呈震荡型波 动，高峰期集中于 3-5月，6月跌至谷底，自9月起 伴随市场的热销，土地放量加大在经历了 11 月的 波动后 于年末 12 月升至顶峰，土地市场热情再现。
全国宏观环境分析
总结及预判
总体经济形势方面 2010年，在积极的财政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济总体基本保持了平稳 较快增长。 未来几个月内，总体济有较大波动可能性小济将继续保持平稳运行态势。
房地产市场运行方面 2010年经济快速增长，房地产市场一片热火朝天。 2011年在“稳增长、调结构、管理通胀预期”的压力下，宏观调控不断升级，政策收紧 趋势日趋明显，全国大中城市房价增长速度有放缓的趋势。 房地产调控政策具备持续性和稳定，未来一段时间内，房地产市场将继续在政策的调控 下向趋于理性方发展。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
郊区楼市占了2010年青岛楼市的大半个江山， 其中城阳区全年新房销售总量为14501套， 是全市新房销售冠军，胶南2010年新房销售 14602套，仅次于城阳位居第二位，开发区 全年新房销售13942套位居全市第三。这个 排名次序与2009年基本相同。
2010年青岛房价的涨幅走势
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开发区地产市场分析
开发区住宅市场
目前开发区热销的面积区间为60-90㎡和90-120㎡，从目前的存量来看， 这两个面积区间的存量相对需求量而言较小，去化压力较小，存在供不 应求的状况。而120平米以上的大户型存量相对较多后期存在去化压力， 因此此类产品从营销上更需要精准的把握目标客户。
从各区市土地供应看，2010年城阳区和郊区五市再 度成为土地供应的绝对主力，土地资源较为充足， 目前仍以增量土地开发为主。市内四区中，李沧区 表现突出，但工业用地就占了近一半，四方、市南、 市北三区垫底，也再一次凸显了市区土地的稀缺性， 存量土地再开发已经成为市区土地市场的主导。
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青岛地产市场分析
政策收紧，新增贷款余额幅减缓
2009 年，为刺激经济复苏我国采取了宽松的货币政策， 贷款利率优惠幅度加大。2008年底至2009年上半月度 新增贷款额明显加。 2010 年1月份，全年贷款指标释放，月度新增余额达 到13900万，环比增幅266%。 之后新增贷款余额速平 稳放缓，政策收紧初见成效。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
2010年岛城成交主力面积区间为60-90 ㎡及90-120㎡常规型户型.
2010年岛城成交主力价格区间为60008000元/㎡，成交量涨幅最大价格区间为 10000元/㎡以上。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
目前市场各区住宅存量较为均 匀，胶南市略显突出，2011年 市场竞争压力依然较大。
2010年市房价比2009年同比增长了7% 左右。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
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开发区地产市场分析
开发区住宅市场
开发区岁末成交量的大幅度上涨拉动了整个开发 区市场的上扬态势，从成交价格来看，更是上升 显著，“万元房”已并不罕见，8000元已算是性 价比极高，相比起一年前，价格大幅度上扬。
由于岁末开发区楼盘的热销，该区域供需比大幅下降， 呈现出供不应求的势态，本年度热销楼盘的可售房源基 本售罄，从目前的数据显示整体形势较为乐观。 同时与其他各区相比，开发区投资需求的比例明显偏高， 而这部分需求对于政策的敏感度较高，需求的波动性也 较大，因此整体市场在后期仍存在一定的风险。
“限购令 ”地方版纷出 台
六次上调存款准备金率
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全国政策环境分析
为更好地稳定价格总水平 ,更加积极稳妥地处理好保持经济平较快发展、调整结构、管理 通胀预期的关系 ，人民银行2010年14日晚间宣布，从2011年１月 20 日起上调金融机构 人民币存款准备率0.5个百分点。这是继2010年第6次上调以来，2011年第1次上调，也是 近3个月时间内第4次上调。此后，我国大型金融机构存款准备率将达到19 ％的历史高位， 中小金融机构存款准备率也将达15.5％。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银体 系流动3500亿元左右。 日前召开的人民银行工作会议提出， 2011年要有效管理流动性，控制好物价过快上涨的 货币条件。从政策角度更好地实施“积极稳健、审慎灵活”。
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全国政策环境分析
刚步入 2011年，准备金率再次上调；大部分地区的“限购令仍然继续；武汉 、昆明纷步入“限购” 行列 ；济南、青岛等 18 个城市也被列入到 国家的检控范围。房产税“靴 子”即将落地。种种信号表 明，政策继续从紧，房价必须稳定，但市场终究怎样我们还需 拭目以待。
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全国政策环境分析
天玺乐城综合体
项目营销策划方案
2011年2月10日
PRIVATE & CONFIDENTIAL
目 录
1. 项目战略目标 2. 宏观经济及政策解读 3. 青岛开发区房地产市场分析 4. 区域内项目分析 5. 龙达生态家园项目定位 6. 产品优化建议 7. 项目营销策略
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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
（八）坚持和强化舆论引导。
新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可 见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。
从2010年各区市住宅成交的数据对比可以发现，伴 随着政府规划的引导，四方区、李沧区、城阳区、开 发区及胶南市后期发力，住宅成交量稳步走高，成为 新一轮市场竞争的主战场；市南、市北区由于土地资 源稀缺，房价高企，渐渐成为富庶阶层的代名词。
2010年岛城住宅成交面积前三甲为城阳区、 开发区及胶南市，郊区市正逐渐发力。成交 均价方面，市南区、市北区及崂山区凭借区 位及资源优势，均价突破万元关卡，其余区 市均价也都出现不同幅度的涨幅。
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全国宏观环境分析
全国 70 个大中城市房价同比增幅下降，环比上涨
2010 年第一季度，同比增幅持续扩大环上 涨也维在0.9%以上。直至5月份，受“新国 十条”的影响房屋价格环比增幅有所放缓6 月份房屋价格指数同比上涨11.4%，环比下 降 0.1%，17个月以来价格环比首次出现下 降，随后同比和环比增幅皆有所放缓，表明 宏观调控政策达到了一定的效果。
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全国政策环境分析
2011年“青十二条”和新“国八条”对应
“青十二条”
2011年1月30日青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平 稳健康发展的意见》，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求。并从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供 应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等 十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署； 青第八条：2011-2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户 中低收入家庭的住房问题 青第七条：落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商 品住房配置比例。 青第二条：严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定、房地产税收政策的有关规定、境外机构和个人购买住 房管理的有关规定。 青第六条：2011年全市住房建设用地供用总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供用总量要达到500公顷以上。 青第一条：2011年12月31日前，在本市七区实行住房限购措施。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市 一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 市户籍居民家庭，暂停向其售房。 青第三条：限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报 表》。 青第四条：房地产开发企业、经济机构与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不 整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。 青第五条：房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符 合本规定的，不予受理登记。 青第十条：房地产开发企业在取得商品房预售许可证的前，不得以认购、预定、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡 或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订、变相预售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、 哄抬房价等违法违规行为。 青第十一条：加快个人住房信息系统建设 青第九条：加强房地产经纪机构管理。 青第十二条：健全完善住房工作责任制。 购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的， 应当与其解除房屋交易合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除房屋交 易合同。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令 限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。
新“国八条”
（一）进一步落实地方政府责任。
（二）加大保障性安居工程建设力度。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。 （四）强化差别化住房信贷政策。 （五）严格住房用地供应管理。
（六）合理引导住房需求。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市， 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套 住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会 保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套 及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍 居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
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青岛地产市场分析
土地市场供应
2010 年青岛市各类土地共计出让 年青岛市各类土 地共计1082幅、3455.7 万㎡，较去年分别环比下 降 3. 1%、35.8%。全年土地供应走势呈震荡型波 动，高峰期集中于 3-5月，6月跌至谷底，自9月起 伴随市场的热销，土地放量加大在经历了 11 月的 波动后 于年末 12 月升至顶峰，土地市场热情再现。
全国宏观环境分析
总结及预判
总体经济形势方面 2010年，在积极的财政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济总体基本保持了平稳 较快增长。 未来几个月内，总体济有较大波动可能性小济将继续保持平稳运行态势。
房地产市场运行方面 2010年经济快速增长，房地产市场一片热火朝天。 2011年在“稳增长、调结构、管理通胀预期”的压力下，宏观调控不断升级，政策收紧 趋势日趋明显，全国大中城市房价增长速度有放缓的趋势。 房地产调控政策具备持续性和稳定，未来一段时间内，房地产市场将继续在政策的调控 下向趋于理性方发展。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
郊区楼市占了2010年青岛楼市的大半个江山， 其中城阳区全年新房销售总量为14501套， 是全市新房销售冠军，胶南2010年新房销售 14602套，仅次于城阳位居第二位，开发区 全年新房销售13942套位居全市第三。这个 排名次序与2009年基本相同。
2010年青岛房价的涨幅走势
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开发区地产市场分析
开发区住宅市场
目前开发区热销的面积区间为60-90㎡和90-120㎡，从目前的存量来看， 这两个面积区间的存量相对需求量而言较小，去化压力较小，存在供不 应求的状况。而120平米以上的大户型存量相对较多后期存在去化压力， 因此此类产品从营销上更需要精准的把握目标客户。
从各区市土地供应看，2010年城阳区和郊区五市再 度成为土地供应的绝对主力，土地资源较为充足， 目前仍以增量土地开发为主。市内四区中，李沧区 表现突出，但工业用地就占了近一半，四方、市南、 市北三区垫底，也再一次凸显了市区土地的稀缺性， 存量土地再开发已经成为市区土地市场的主导。
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青岛地产市场分析
政策收紧，新增贷款余额幅减缓
2009 年，为刺激经济复苏我国采取了宽松的货币政策， 贷款利率优惠幅度加大。2008年底至2009年上半月度 新增贷款额明显加。 2010 年1月份，全年贷款指标释放，月度新增余额达 到13900万，环比增幅266%。 之后新增贷款余额速平 稳放缓，政策收紧初见成效。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
2010年岛城成交主力面积区间为60-90 ㎡及90-120㎡常规型户型.
2010年岛城成交主力价格区间为60008000元/㎡，成交量涨幅最大价格区间为 10000元/㎡以上。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
目前市场各区住宅存量较为均 匀，胶南市略显突出，2011年 市场竞争压力依然较大。
2010年市房价比2009年同比增长了7% 左右。
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青岛地产市场分析
青岛住宅市场
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开发区地产市场分析
开发区住宅市场
开发区岁末成交量的大幅度上涨拉动了整个开发 区市场的上扬态势，从成交价格来看，更是上升 显著，“万元房”已并不罕见，8000元已算是性 价比极高，相比起一年前，价格大幅度上扬。
由于岁末开发区楼盘的热销，该区域供需比大幅下降， 呈现出供不应求的势态，本年度热销楼盘的可售房源基 本售罄，从目前的数据显示整体形势较为乐观。 同时与其他各区相比，开发区投资需求的比例明显偏高， 而这部分需求对于政策的敏感度较高，需求的波动性也 较大，因此整体市场在后期仍存在一定的风险。
“限购令 ”地方版纷出 台
六次上调存款准备金率
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全国政策环境分析
为更好地稳定价格总水平 ,更加积极稳妥地处理好保持经济平较快发展、调整结构、管理 通胀预期的关系 ，人民银行2010年14日晚间宣布，从2011年１月 20 日起上调金融机构 人民币存款准备率0.5个百分点。这是继2010年第6次上调以来，2011年第1次上调，也是 近3个月时间内第4次上调。此后，我国大型金融机构存款准备率将达到19 ％的历史高位， 中小金融机构存款准备率也将达15.5％。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银体 系流动3500亿元左右。 日前召开的人民银行工作会议提出， 2011年要有效管理流动性，控制好物价过快上涨的 货币条件。从政策角度更好地实施“积极稳健、审慎灵活”。
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全国政策环境分析
刚步入 2011年，准备金率再次上调；大部分地区的“限购令仍然继续；武汉 、昆明纷步入“限购” 行列 ；济南、青岛等 18 个城市也被列入到 国家的检控范围。房产税“靴 子”即将落地。种种信号表 明，政策继续从紧，房价必须稳定，但市场终究怎样我们还需 拭目以待。
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全国政策环境分析
天玺乐城综合体
项目营销策划方案
2011年2月10日
PRIVATE & CONFIDENTIAL
目 录
1. 项目战略目标 2. 宏观经济及政策解读 3. 青岛开发区房地产市场分析 4. 区域内项目分析 5. 龙达生态家园项目定位 6. 产品优化建议 7. 项目营销策略
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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
（八）坚持和强化舆论引导。
新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可 见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。
