2019年12月份青岛市房地产市场研究报告-土地篇

荣成市房地产市场调研报告一、荣成市概况及经济状况1.荣成市概况荣成市位于山东半岛最东端，城区仅临黄海桑沟湾区域，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。

陆地面积1526平方公里。

辖三区、12镇、10个街道、826个行政村、118个居委会，67万人。

荣成拥有石岛、龙眼两个一类开放港口，荣成陆路交通网络发达，荣成站高铁始发站，通往北京，济南，上海，西安，等等大城市高铁线路，到青岛港口、机场约需2.5小时，到烟台港口、机场约需1小时，到威海机场约需15分钟。

全球十佳宜居城市（亚洲唯一）国际改善人居最佳范例城市国家级生态园林国际卫生城市欧洲游客最爱十大中国旅游城市之一中国魅力城市优秀旅游城市2.荣成市经济状况简述2018年全市生产总值1211亿元，增长6.3%。

一般公共预算收入74.8亿元，增长4.1%，剔除不可比因素，增长9%；税收占比达到81.1%，提高1.1个百分点。

在山东大学发布的全省县域科学发展综合排名中，蝉联第一。

全市工业企业主营业务收入过亿元企业88家，税收过千万元企业59家，高新技术企业由34家增加到50家，成为首批国家创新型县（市）。

城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7.4%和7.6%，城镇登记失业率保持全省较低水平，环境空气质量全省领先。

2019年10月，入选2019年度全国绿色发展百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、2019全国营商环境百强县。

2019年11月13日，入选2019年工业百强县（市）、第二批节水型社会建设达标县（区）。

2019年11月21日，入选“2019中国县级市全面小康指数前100名”。

二、荣成市城区房地产市场情况■整体市场情况1.荣成市房地产市场情况荣成市在2017年初就开始发力，目前已经形成规模，地产上升格局形成后，现趋于稳定，且荣成的客群两级分化将会更加严重，一类客群是外地的购买海景房客群；一类是本地的高端购房客群，荣成居民年收入本身就是威海市最高的地区，多年来一直没有很好的投资和消费出口，华发、中车等国企和恒大、碧桂园等知名开发公司的进入，产品品质将会有大的提升，从而刺激价格的快速上升。

2019年青岛房地产投资开发、商品房销售情况统计[图]
2019年青岛市生产总值11741.31亿元，按可比价格计算，增长6.5%; 其中，第一产业增加值409.98亿元，增长1.6%;第二产业增加值4182.76亿元，增长4.7%;第三产业增加值7148.57亿元，增长8.0%。

2014-2019年青岛市地区生产总值走势图
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2018年青岛房地产开发完成投资1485.21亿元,增长11.6%。

其中,住宅投资1034.84亿元,增长11.8%。

2019年青岛房地产开发完成投资1803.8亿元，增长21.5%。

其中，住宅投资1239.1亿元，增长19.7%。

2014-2019年青岛房地产行业开发投资额情况
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2014-2019年青岛房地产行业开发住宅投资额情况
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理
2018年青岛商品房屋施工面积10390.4万平方米，比上年增长9%。

2019年青岛商品房屋施工面积11579.6万平方米，增长11.4%。

2014-2019年青岛房地产行业施工面积统计
资料来源：青岛统计局、智研咨询整理。

青岛2019年，青岛写字楼市场共有近22万平方米新增供应入市。

随着宏观经济环境不确定因素的增加，多数企业搬迁且扩张意愿较为谨慎。

全年净吸纳量同比下降17%，但仍超历史平均，体现市场需求的韧性，主要是多个甲级写字楼租金下调，市北商务区亦日趋成熟并提供充裕而高性价比的可租空间，使得租户在升级办公条件的同时仍可节省租金成本，搬迁租赁需求因而得到释放。

从行业需求看，金融行业整体需求下降和细分领域分化，以保险行业为代表的传统金融需求上升和非传统金融需求下降并行；传统主力需求贸易和物流保持平稳；TMT和以律师会计师事务所为代表的专业服务需求表现积极；联合办公的扩张意愿亦有提升。

空置率推升至28.2%，全市平均租金同样本比同比下降2.5%，特别是高租金报价的甲级写字楼和散售型写字楼租金下调最为明显。

2020年，全市预计有近18万平方米的新增供应入市。

随着核心商务区供应放缓，业主对于未来租金预期趋于理性，更加关注租户对硬件设施、绿色健康和可持续性需求，租户将获得更多对升级、搬迁和整合的机会，优质写字楼租赁需求保持韧性。

优质写字楼市场写字楼新增供应与净吸纳量表现22.011.120192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量2019年青岛优质零售物业市场共录得两个新增项目，新增零售面积合计25.2万平方米，均位于城阳区、西海岸新区等非集中商圈。

另有一个存量项目改造重新入市。

最近几年青岛市区传统核心商圈新增供应有限，加之以小体量的裙楼商业为主，制约了零售商租户的选择。

另一方面，便捷的地铁接驳推动了青岛城市外延扩大，人口和产业的导入加速郊区成熟，更多的地铁上盖零售物业涌现，并以接近满租状态开业运营。

需求方面，以MUJI INFILL为代表的家居品牌、以小米、华为为代表的3C体验馆、以喜茶为代表的茶饮类积极扩张；以GAP、优衣库为代表的快时尚品牌亦有扩张但速度放缓；传统超市受到消费升级及线上线下融合等多因素的冲击，而具有便利性和时效性的精品超市和新零售加速布局；以儿童教育为代表的教育类品牌受到众多购物中心的欢迎，扩张意愿明显。

第1篇一、报告概述本报告旨在全面总结XX年度我国房地产市场的整体情况，分析市场发展趋势，梳理存在的问题，并提出相应的政策建议。

报告内容分为以下几个部分：市场概述、市场分析、问题与挑战、政策建议。

二、市场概述1. 市场总量XX年度，我国房地产市场总体呈现出稳中向好的态势。

全国商品房销售面积约为XX万平方米，同比增长XX%；销售额约为XX万亿元，同比增长XX%。

其中，住宅销售面积约为XX万平方米，销售额约为XX万亿元，分别同比增长XX%和XX%。

2. 区域分布从区域分布来看，东部地区房地产市场依然保持领先地位，销售额占比超过50%。

中部地区和西部地区房地产市场增速较快，销售额占比逐年上升。

3. 城市分类一线城市房地产市场整体保持稳定，部分城市出现结构性调整。

二线城市房地产市场活跃度较高，成为销售主力。

三线城市房地产市场逐渐崛起，销售面积和销售额增速明显。

三、市场分析1. 政策环境XX年度，我国房地产市场调控政策持续加码，以“稳房价、控预期”为目标，调控力度进一步加大。

政府采取了一系列措施，包括限购、限贷、限售、限价等，有效遏制了房价过快上涨。

2. 供需关系从供需关系来看，我国房地产市场总体上供不应求。

一方面，人口红利和城镇化进程推动住房需求持续增长；另一方面，房地产市场供给结构有待优化，部分城市库存较高。

3. 房价走势XX年度，我国房地产市场房价总体保持稳定。

一线城市房价略有上涨，二线城市房价稳中有升，三线城市房价保持稳定。

四、问题与挑战1. 房价过高部分城市房价过高，超出居民承受能力，导致房地产市场泡沫风险加大。

2. 库存过高部分城市房地产市场库存过高，消化周期较长，影响市场健康发展。

3. 土地市场过热部分城市土地市场过热，导致地价上涨，进一步推高房价。

4. 金融风险房地产市场与金融体系紧密相连，一旦房地产市场出现问题，将引发金融风险。

五、政策建议1. 加强房地产市场调控继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加大调控力度，稳定房价。