房地产开发项目目标成本分解的优化研究

房地产企业成本管理中目标成本的精细化管控

摘要：对于当今社会房地产行业的利润逐渐现象的普遍，如何利用提升自身内部财务对于成本预算的管理能力，以及对于财务考核的现代化管理工作，成为提升当前房地产企业在市场经济发展过程中的核心竞争能力。而利用低碳经济发展理念，来带领房地产企业进行成本管理中的目标成本管理进行改良与完善工作，能够更好的推动房地产企业将自身现存问题进行寻找以及解决工作，并在这一项工作的基础上寻找更加有效的目标成本管理以及企业管理模式。

关键词：房地产企业；成本管理；目标成本；精细化管控

引言

房地产企业的成本管理经历了核算型、控制型、策划型三个阶段，传统粗放的成本管控已经向精细化转变，而目标成本管理的精细化程度直接决定了房地产企业在成本管理上的优劣。随着我国经济持续增长，城镇化速度加快，对房地产建筑工程建设项目的需求也在逐年上升。而进行房地产建筑工程造价的控制以及成本管理是建筑工程造价的重要组成部分，也是房地产企业相关利润实现的重要保证。建设项目需要投入大量的资金，目前房地产行业的竞争也是不容忽视的，因此，建设单位必须加强建设费用的质量，确保自己的市场份额，保持公司运营的稳定，必须加强对建设费用的管理，确保两者之间的相关性，合理地规划资金的流动，以控制建设费用的费用。

一、房地产企业目标成本的内涵

目标成本是房企根据项目定位和客户价值的分析结论，以项目规划和实施方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、招采、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件。目标成本包括土地成本、前期工程费、建筑及安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费、营销设施建造费。根据开发项目所处的阶段，目标成本可分为拿地版、启动版、施工图版、交房版。目标成本的编制是成本精细化管理的重要核心，且贯穿整个开发周期。

二、房地产企业进行目标成本管理的意义

（一）促进成本管理的发展

管　理　荟萃　

房地产开发项目成本控制策略浅析　

黄丽娟　

２Ｏ　黧　

细化、集约化管理转变　在严峻的市场形势面前．房地产开发　

企业能否生存下去、发展起来，与企业的成本控制能力息息　相关．与精细化管理的水平紧密相连。只有全方位加大成本　

控制力度．科学、合理、有效地进行成本管理，建立起一套符　

合企业实际的科学、完善的成本控制体系．才能实现经济效　

益与社会效益的双收益．才能在激烈的房地产市场竞争中占　

得一席之地　

一、房地产开发项目成本控制内涵　

房地产开发项目成本控制不是简单地进行施工成本控　

制．更不仅仅为了节省某个阶段的费用．而是从企业的全员、　

全过程、全方位的角度出发．最大限度地利用企业的有效资　

源．对开发项目全部成本构成进行规划和控制．从而实现企　

业综合效益最大化的长远目标　成本控制的主体是房地产开发项目的全员．即全体员　

工：成本控制对象指的是项目从立项、审批、设计、施工到销　

售的每一个环节．即全过程：成本控制内容是对房地产开发　

费用进行预测、计划、核算、分析、考核等，即全方位。　

二、成本控制的主要策略　

ｆ一　做好项目各阶段设计方案的优化是实现成　

本控制的基础　

１．推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计　因　

设计费按照建筑安装工程造价的比例取费．即建筑安装工程　

造价越高．设计费越高．反之亦然　因此在许多房地产项目设　

计中．均有技术与经济相脱节的现象　针对这种现象，房地产　企业应实施限额设计．即在使用功能及技术指标满足建设标　

准的前提下．按批准的设计任务书和投资估算对各专业进行　

造价分配．再按各专业的造价分配进行设计．融设计与预算　

为一体，实现设计规模、设计标准、工程数量与投资额等各方　

面的有效控制。同时，大力推行标准化设计，按照国家、省、市　

推行的标准技术文件、图纸进行设计．在提高设计效率的同　时．节约了建筑材料，从而实现成本控制。　

２．优选设计单位．综合评定设计方案　实行招投标制度．　

可以在保证设计方案的安全性、技术性、合理性和使用功能　

房地产项目成本控制探析　高　燕　河南城际铁路有限公司４５００１　６　【文章摘要】　随着房地产业市场竞争的激烈化，　加之国家对房地产市场调控的加强，房　地产业正经历着市场调节和政策调控的　磨砺。目前，房地产业已成为我国国民　经济的支柱产业　但其　颐瓣成　本控制　水　平相对较低，就是作为政府宏观调控市　场重要手段的经济适用房也没能摆脱成　本控制问题，　一定程度上限制着房地产　业的持续性发展。房地产项目成本控制　可以提高企业管理水平，增强企业的获　得能力，促进房地产业健康持续发展　但是，如何做到在工程项目建设中，　既　确保工程质量与进度　又注重项静开发　成本的管理，做好开源节流工作，以最　低的项目成本获得最大的社会效益和经　济效益呢２本文现就我国房地产业项辟　成本控制的相关Ｉ　题及强化措施做简单　阐述　…　一　…　【关键词】　。　房地产企业　成本控制　措施　一、房地产项目的成本构成及成本控　制特点　１、房地产项目的成本构成　首先，项目开发阶段的成本。这一阶段　主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产　项目进行分析研究、综合论证和决策，必须　考虑内容如土地、土建、设备、配套及其他　收费支出。其次，项目设计和计划阶段的成　本。具体包括项目设计、计划成本，招标投　标成本和施工前准备成本，如规划勘察设计　费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用　地费等。最后，项目施工阶段的成本。这一　阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一　般从现场开工到竣工后交付使用为止，如人　工费、材料费、机械费、现场管理费等。　２　房地产业项目成本控制的特点　其一，成本控制周期长。房地产项目从　论证到施工以至于竣工需要一一个很长的周　期，因此其成本控制周期也较长。这给目标　成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核　等都带来了不少的困难，还容易因成本信息　面广量大而造成信息处理费用增加、管理困　难、信息泛滥等情况。　其二，影响成本因素及不确定因素多。　房地产项目的主要开发成本包括土地成本、　前期费用、工程成本、管理成本、营销成本、　财务成本和其他费用。目前我国实行土地招　拍挂制度，地价随着市场的供求关系而变　化，也受人对未来的心理预期的影响，与此　同时，建筑安装成本、基础设施成本、配套　设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影　响以及建筑市场供求关系的影响，这些不确　定因素往往成为成本预算被突破的重要原　因，增加了开发项目成本控制的难度。　其三，成本工作对人员的素质要求高。　房地产项目成本控制不同于其它行业，它涉　及专业种类多，对人员的专业技能和管理技　能要求也比较高。　其四，控制过程复杂。房地产开发项目　的基本特点是产品的一次Ｉ生、多变性和不确　定性，要想使开发项目的成本达到最低，造　价管理工作不容忽视。造价管理是一项复杂　的系统工程，要完成这个系统工程必须由信　息工程、专业技术、营销策划、经济分析、　造价控制各方协同配合才能实现。　二、目前房地产企业成本控制的现状　分析　１　成本控制理念落后　一些房地产业管理者对如成本控制的　范围、目的及手段等方面存在认知偏差，缺　乏成本管理战略思想，只顾招揽项目，而忽　略了企业的长远发展。而有些管理者虽然认　识到了成本管理的重要性，却没有对其形成　制度化、规范化和程序化，只是单纯地认为　成本管理就是不断降低成本，以成本高低作　为衡量成本控制效果的依据，并以此进行绩　效考核。　２、忽略了成本控制的全员性和过程　性。很多房地产业把成本控制作为财务人　员、少数管理人员的专利，认为成本、效益　都应由企业领导和财务部门负责，而把项目　从可行ｌ生研究到最终施工的各环节的相关部　门排除在外，不能明确地确立成本控制的主　体，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施　者。此外，有些把成本管理局限于施工阶段，　没有顾及到全过程，没有认识到需要用战略　的眼光把项目各个阶段的成本控制联系起　来，对每个环节都做成本节约，才能达到整　个项目成本的最优。　３、项目设计阶段缺乏严格成本控制。　项目设计阶段是工程进行成本控制的源头，　是把经济和技术有机结合的一个过程。有效　的成本控制应该从图纸设计就开始，但是在　我国，很多工程设计单位在经济和设计方面　的分析不够深人，在对图纸设计阶段表现出　轻经济重技术、对工程经济造价不够关心的　问题。此外，项目的图纸设计质量并不是很　高，经常会出现工程量的漏算和错算，造成　Ｔ程项目造价增多，成本控制受到影响。　４、成本控制方法和技术落后。很多房　地产业在进行成本管理时电算化程度低，不　能对项目的进度与成本同时进行实时的控　制，不能及时收集、传递、处理、储存开发　过程中出现的大量数据信息，也不能正确的　选择与使用成本信息，先进的成本管理方｛去　没有得到广泛的运用，很大程度上降低了成　本管理的效果。　三　房地产项目成本控制的措施　１、决策阶段的成本控制　房地产开发决策工作是成本控制的关　键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，　因此，正确的投资决策是成本控制的前提。　在项目决策投资过程中，策划人员要先进行　认真的市场调研，提出既符合消费者需求又　利润水平较高的投资方案；分析人员再依据　现有的资料和特定方法，对建设项目的投资　数额进行投资估算；决策者依据科学严谨的　策划报告书，对拟建项目的建设标准、市场　需求、设计方案、财务评价、风险分析及最　重要的成本目标等进行科学地分析和研究，　最终决定决策是否可行；最后是项目决定实　施后，相关人员全面准确地估算建设项目的　工程造价。　２、设计阶段的成本控制　对于经济适用房来说，规划设计是其　前期进行成本控制的关键内容，经济适用房　的规划设计应当坚持标准适度、’功能齐全、　经济适用、便利节能的原则，通过合理设计　体现经济适用房的特点。首先，实现设计方　案的最优化。房地产业在委托设计时应大力　引进竞争机制，加强管理工作，通过设计招　投标来选择优秀的设计单位，而设计方案不　仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上　的合理Ｉ生。其次，实行限额设计。设计一旦　获得批准，就应严格控制变更程序，不轻易　变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投　资额。再次，科学进行图纸设计。在设计图　纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和　期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的　重人影响，及时组织图纸会审，从设计、造　价等多角度对设计方案进行可行｝生分析。最　后，加强设计出图前的审核工作。尽量把工　程变更控制在施工之前，实践证明，要克服　设计方案的不足或缺陷，　丁程施工之前进　行所花费的代价最小，取得的效果最好。　ＭｏＤＥＲＮＢｕｓｌＮＥｓｓ　

浅谈房地产开发企业成本控制

【摘 要】随着经济发展和社会进步，人们对住房的安全、质量、适用性、功能、节能环保以及服务的要求也越来越高 ，迫切需要采取多种有效的技术和管理措施，着力提高建筑功能质量，符合社会日益提高的各类要求。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

【关键词】房地产；项目开发；成本控制

正确的投资决策是成本控制的前提，房地产开发企业决策阶段的基本特征是智力化和知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣直接影响整个成本控制。正确的决策来源于高水平的项目可行性研究，在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少投资费取得最佳经济效益的科学手段。投资决策成本的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高。因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键，投资估算是开发项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

成本控制指企业进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本。对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的目标成本的一种控制方法。并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到效益（利润、品牌）最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是以市场为导向，在达到消费者满意效果的基础上，对开发项目实行全过程成本管理策划和谋略。

我认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。