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说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；。
银建房地产业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称资产类成本类1 1121 应收票据12 5001 开发成本—银行承兑汇票—土地征用及拆迁费2 1122 应收账款前期工程费—应收销售账款基础设施建设费应收租赁账款建筑安装工程费应收其他账款公共配套设施费3 1123 预付账款开发间接费用—预付工程款损益类预付备料款13 6001 主营业务收入预付购货款—商品房销售收入4 1405 开发产品配套设施销售收入5 1406 发出商品14 6051 其他业务收入6 1409 库存物资—租金收入—专用材料处置投资性房地产收入专用设备15 6402 其他业务成本工器具16 6403 营业税金及附加7 1521 投资性房地产—营业税城市建8 1522 投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税负债类教育费附加9 2202 应付账款土地增值税—应付购货款防洪保安费应付工程款房产税应付其他账款土地使用税10 2203 预收账款17 6601 销售费用—预收购房定金—职工薪酬预售收入展览费11 2221 应交税费差旅费—应交营业税代销手续费应交城市维护建设税销售服务费应交教育费附加经营性租赁费应交防洪保安费通讯费应交房产税诉讼费应交土地使用税广告费应交个人防洪保安费现金短缺应交个人所得税其他可计入的费用应交土地增值税应交所得税2主要账务处理资产类1121 应收票据1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。
2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目001 收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票本科目—银行承兑汇票（付款人）预收账款—预售收入（购房人）002 背书转让银行承兑汇票预付账款—预付工程款（××单位）预付购货款（××单位）本科目—银行承兑汇票（付款人）003 持未到期的汇票向银行贴现按实际收到的金额银行存款按贴现息财务费用按汇票的票面金额本科目—银行承兑汇票（付款人）004 汇票到期按实际收到的金额银行存款按汇票的票面金额同上3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为
2.5%；。
. 万科深圳建筑研究院资料第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议通用估算情况，请大家辨别使用！估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、填表指引本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
本表填报的主要责任部门为成本管理部。
其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
第二级的八大类成本项目及其下的第三级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
成本汇总表的总价从各表自动取数，分摊公式请根据相应分摊原则确定（详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）；项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的建筑面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。
如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到集团成本审算中心。
并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
1、2、3、4、5、6、7、8、9、
10、
11、
12、
填表指引
本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
本表填报的主要责任部门为成本管理部。
其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设
计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
第二级的八大类成本项目及其下的第三级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
成本汇总表的总价从各表自动取数，分摊公式请根据相应分摊原则确定（详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）；
项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的建筑面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完
工程的成本核算造成影响。
可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。
如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到集团成本审算中心。
并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
表中各成本项目所包括的内容详见《万科集团目标成本管理实施细则》
项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
