房地产企业目标成本

房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解房地产住宅开发企业的目标成本分为三个版本：土地版、方案版和施工版。

土地版是根据土地出让公告的数据进行测算的，有时需要根据土地预出让公告数据进行测算。

方案版和施工版由于有设计方案和施工图的数据信息相对完整，测算起来相对容易。

而土地版的数据不完整，信息量少，测算起来比较困难，但企业在拿地前期和过程中需要用到土地版目标成本的初步测算成果，以便企业高层制定拿地策略。

本文将介绍建安成本在目标成本中的占比重较大，测算过程，以帮助大家对房地产住宅开发企业拿地前期建安成本的测算有一定了解。

一、测算所需资料1.基础资料测算建安成本所需的基础资料包括土地出让合同、土地证、规划许可证、用地规划、建设工程规划许可证等。

这些资料是测算建安成本的基础，必须准确、完整。

2.项目资料项目资料包括设计方案、施工图、工程量清单、工程进度表、工程规划、招标文件等。

这些资料是测算建安成本的依据，必须全面、细致。

二、基础工程1.土石方工程土石方工程是建筑工程中最基础的工程之一，包括挖土、填方、回填等。

测算土石方工程的成本需要根据土地的地形地貌、土壤类型、地下水位等因素进行测算，同时还需要考虑到土石方工程所需的机械设备、人工、材料等成本。

1.工程量和单价1.1 工程量在工程量方面，我们需要对每个项目进行详细的测量和计算，以确保最终的工程量准确无误。

这可以帮助我们避免浪费资源和时间，并确保工程的顺利进行。

1.2 单价单价是指每个单位工程的成本。

在确定单价时，我们需要考虑材料、人工、设备等方面的成本，并结合市场行情进行合理的定价。

2.桩基工程桩基工程是建筑工程中非常重要的一部分。

在进行桩基工程时，我们需要考虑地质条件、建筑设计和施工方案等因素，以确保桩基的质量和稳定性。

在进行桩基工程时，我们需要严格遵守相关的标准和规范，确保施工过程中的安全和可靠性。

同时，我们还需要对桩基进行定期检测和维护，以确保其长期稳定性。

房地产项目地产目标成本科目分类房地产项目的成本管理是一个非常重要的环节，它可以直接影响到整个项目的盈亏状况。

在成本管理中，将各项开支按照科目进行分类是一个必要的步骤，这样可以更好地对各项费用进行统计和控制。

下面是房地产项目地产目标成本科目分类的主要内容。

（一）土地成本土地成本是影响房地产项目成本的主要因素之一，它包括土地购置费、土地使用权出让金、土地开发等费用。

土地购置费指的是在购买土地时需要支付的金额，包括土地出让金、过渡费、土地登记费用等。

土地使用权出让金是指在获得土地使用权时需要支付的费用，这是一项固定的成本。

土地开发费用是指为了将土地变成可用于建设的地盘所需要的费用，包括勘察、设计、平整地面、绿化、给水、排水、道路、供电等。

（二）项目开发成本项目开发成本是指在实施房地产项目过程中需要付出的费用，包括规划设计费、建筑设计费、施工费、材料费、劳务费、监理费、工程保险费等。

规划设计费是完成整个开发项目所需要的初步规划和设计的费用，建筑设计费是指为了保证房屋质量和美观而需要付出的设计费用，施工费是指在房屋建设过程中，采购物资和聘请劳动力所需要的费用。

此外，在房地产项目的实施过程中可能会出现信用风险等不可预见因素，为了保护利益需要购买工程保险。

（三）销售成本销售成本是指为了促进房屋销售所需要的费用，包括广告费、销售人员工资、销售奖励费、物业管理费等。

广告费是为了提高房屋曝光率、吸引潜在买家而进行的花费，销售人员工资是为了鼓励销售人员积极工作所需要的费用，销售奖励费是为了激励销售人员更好地完成销售任务而进行的奖励。

同时，为了保证房屋的管理和维护，还需要支付物业管理费。

（四）财务费用财务费用是指房地产项目在运营过程中所涉及的各项财务费用，包括资金占用成本、贷款利息、手续费、咨询费等。

资金占用成本是指为了保证项目的正常运营需要占用的资金所产生的成本，贷款利息同样是一个较大的成本费用，手续费是为了获得融资而进行的费用，咨询费用是指在项目运营过程中，可能会需要支付专业咨询人员来提供咨询服务所需要的费用。

房地产行业目标成本一、土地购置成本土地购置成本是房地产企业购买土地所需支付的费用，包括土地出让金、土地转让费、土地租赁费等。

该成本是房地产企业最大的初始投资，是项目成本的重要组成部分。

二、土地开发成本土地开发成本是指对土地进行物理和化学加工，使其达到项目要求的地块条件所需要支付的费用。

包括拆迁费、土地平整费、基础设施建设费等。

三、建安工程成本建安工程成本是指房地产企业在项目开发过程中，直接进行的房屋建筑安装工程所发生的实际成本。

包括建筑工程费用、设备及工器具购置费、安装工程费用等。

四、社区管网及基础设施建设成本社区管网及基础设施建设成本是指房地产企业在开发过程中，为满足社区居民和企业的正常生活和工作需要，建设和安装各种管网、基础设施所发生的费用。

五、园林环境及配套设施建设成本园林环境及配套设施建设成本是指房地产企业在开发过程中，为提高居住环境质量，改善社区配套设施条件所发生的费用。

包括绿化工程、水景工程、社区活动设施等。

六、开发间接费用开发间接费用是指房地产企业在开发过程中，无法直接计入各个开发项目的费用。

包括工程管理费、前期工作费、设计费、质监费等。

七、财务费用财务费用是指房地产企业在筹集资金过程中所发生的费用。

包括利息支出、汇兑损益、金融机构手续费等。

八、销售费用销售费用是指房地产企业在销售产品过程中所发生的费用。

包括广告费、推广费、代理费等。

九、管理费用管理费用是指房地产企业在日常管理过程中所发生的费用。

包括工资福利费、办公费、差旅费等。

十、税务费用税务费用是指房地产企业按照国家税收法规规定所应缴纳的各种税金和附加费用。

包括所得税、增值税及附加等。

房地产目标成本房地产目标成本是指在一个项目中，为实现规划的目标，所需达到的成本。

在房地产行业中，目标成本是企业进行投资决策、资源配置和经营管理的重要依据，对于企业的盈利能力和市场竞争力具有重要的影响。

下面我们来分析一下房地产目标成本。

第一，策划目标成本。

策划阶段是项目的起点，是一个房地产项目成功与否的关键阶段。

在这个阶段，决策者需要明确项目的目标和定位，为后续的开发和运营提供引导。

在策划目标成本时，需要综合考虑项目所在地的市场情况、资金投入和预期回报等因素。

目标成本的确定应该具体、可行，并以市场反馈和经济效益作为核心指标。

第二，开发目标成本。

开发阶段是房地产项目的核心阶段，直接与项目的盈利能力和持续发展有关。

在开发目标成本方面，需要对项目的设计、建设、装修等方面进行合理的计划和安排。

在设计阶段，需要充分考虑功能布局、建筑造型和装修风格等因素，以满足市场需求和提升项目的附加值。

在建设和装修阶段，需要控制成本，提高施工效率，确保项目按时、按质量竣工。

第三，运营目标成本。

房地产项目的运营阶段是为了保证项目正常运营和持续发展，实现经济效益的最大化。

在运营目标成本方面，需要对项目的管理和维护进行合理的计划和安排。

在管理方面，需要建立完善的运营管理体系，包括物业管理、租赁管理、客户服务等，以提高项目的竞争力和附加值。

在维护方面，需要定期检查和修缮项目，保障项目的品质和形象。

总之，房地产目标成本是房地产项目实现规划目标必须具备的成本，对于房地产企业而言，合理控制目标成本是提高盈利能力和市场竞争力的重要手段。

在确定目标成本时，应该综合考虑市场情况、资金投入和预期回报等因素，同时精细管理和科学管理，提高项目的附加值和持续发展能力。

只有不断努力追求成本的优化和效益的提升，房地产企业才能在市场竞争中取得更大的成功。

万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。

作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。

本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。

一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。

与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。

它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。

目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。

2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。

3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。

二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。

以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。

2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。

3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。

4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。

房地产企业成本管理部目标成本控制责任书一、主要作业目标：1、提供准确合理的项目目标成本测算。

2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。

3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本± %(即目标成本变动率≤± %）。

4、工程合同结算准确率不低于99%；5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。

参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等二、工作时间目标要，还需完成如下成本目标：1.全面负责项目的目标成本：2.作业成本：成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。

项目作业量单位单价总费用备注总计一、造价咨询费用二、作业时间成本从主体施工图完成到定标之日，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本= 单位时间成本* 部门作业时间。

成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。

3.牵头控制成本：成本管理部负责组织设计管理部、工程管理部、项目经理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。

项目作业量单位单价总费用备注总计一、主体建筑工程费1、基础工程费土方工程M2 建筑面积护壁护坡M2 建筑面积桩基础M2 建筑面积桩基检测费M2 建筑面积降水M2 建筑面积2、结构及粗装修费混凝土框架M2 建筑面积砌体M2 建筑面积找平及抹灰M2 建筑面积防水M2 建筑面积其他M2 建筑面积二、主体安装工程费1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。

2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。

房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。

城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。

下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。

项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。

项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。

目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。

2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。

3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。

4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。

5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。

目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。

2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。

3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。

除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。

总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。

通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。

房地产公司项目目标成本管理制度
一、项目目标成本管理制度的作用
项目目标成本管理是指为实现项目经营目标，将投资者的经济利益与企业经营目标相统一，对项目从投资编制、实施到投入运营全过程中的成本进行系统、全面的控
制和分析的管理系统。

项目目标成本管理制度的实施可以有效保障房地产项目投资达
到预期收益，提高项目运营效率与管理水平，避免项目成本控制偏差和经济风险。

二、项目目标成本管理流程
1. 项目投资预算编制
房地产公司按照企业年度经营规划，组织专业人员对各个项目进行投资预算编制，明确项目建设规模、所需用地、投资构成及投资计划等。

2. 项目成本控制
项目成本控制包括各个阶段的成本计划、成本核算、成本分析等，根据实际情况及时对项目控制指标进行调整。

3. 项目目标成本分析
对项目目标成本进行整体分析，了解成本构成、变化趋势，在项目实施过程中适时调整策略和控制手段，确保项目实施达到预期目标。

4. 项目成本总结
对项目建设、运营阶段进行成本核算、总结，及时发现并纠正成本偏离预算的情况，总结各个阶段的经验，形成项目成本管理的规范化流程。

三、项目目标成本管理制度的具体措施
1. 制定项目目标成本管理制度
房地产公司应按照实际情况结合企业规模、项目特点等制定项目目标成本管理制度，确保管理流程的规范性和可操作性。

2. 提高项目成本控制水平
对项目成本控制要求，应从投资预算、投资监控、成本信息统计、成本分析、技术管理等方面进行全面把控，有效地实现项目成本控制。

3. 加强与承包商的合作
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关于房地产项目的目标成本与动态成本编制的注意事项
1.明确项目目标成本的定义和要求：项目目标成本是指在项目计划期间内设计的投资
总额。

这个投资总额必须充分考虑到开发周期、资本成本、利润和其他因素。

同时，目标
成本还需要按照相应的标准确定，以确保项目的高效实施。

2.了解项目的具体情况：在编制目标成本和动态成本之前，需要先了解项目的具体情况，包括项目的类型、规模、地理位置、市场需求和预算等。

只有清楚了解项目的各项数据，才能准确地制定费用预算，并制定有效的控制措施。

3.制定合理的成本预算和财务计划：在编制目标成本时，需要根据项目的各项具体情况，结合市场研究和财务分析，分别确定投资、运营和盈利预算，确定财务目标和投资收
益率等绩效指标。

4.合理分配项目费用：在编制动态成本时，需要考虑各项成本的分配情况。

动态成本
是指项目计划期间内实际发生的费用。

这些费用包括人工、原材料、设备、运输和管理等
方面的费用。

需要制定合理的费用分配计划，确保各项费用均匀分配，避免过度浪费和不
必要的支出。

5.保持成本控制：在项目实施过程中，需要不断监督和控制成本，以确保项目可持续
发展。

需要对项目进行定期跟踪和监测，及时发现并解决可能存在的成本问题。

与此同时，还要制定一系列的成本控制措施，如费用管理制度、成本预算和决策等，以保持成本控
制。

总之，在关于房地产项目的目标成本和动态成本编制时，需要结合实际情况采取合理
的措施，制定有效的成本预算和管理计划，为项目实施提供支持，提高经济效益。

房地产成本管理目标成本解析【摘要】随着激烈的市场竞争，房地产成本管理成为房企发展的重中之重，而目标成本能否贯彻落实并发挥作用成为成本管理的主线。

【关键词】目标成本；产品定位；限额设计；总体可控；动态管理随着房地产竞争日趋加剧，应对复杂的地产形势和将来发展趋势，要向管理要效益，保证成本的支出获得最大效益，以经济合理性提升产品的竞争力，房地产成本管理控制成为重中之重。

而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成行业成本优势来迎接更严峻的竞争和挑战。

本文从房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究，为房地产成本管理人员提供借鉴、参考。

1 房地产目标成本概念及现状存在问题目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。

房地产的目标成本是房地产项目开发周期内的全过程成本，遵循成本的“总值可控、动态管理”。

房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

在房地产目标成本科目中，土地费用为市场招拍挂形式确定，公共配套费用为各地市缴费标准，开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行，基础设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主，在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题：1.1 房地产用地规划时对业态规划模糊，未形成真正意义上的目标成本，导致效益降低。

例如：像城市综合体等多业态项目，业态规划时未分析市场的销售及业态成本情况，导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。

1.2 方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低，设计满足不了施工及销售要求，产生了大量成本浪费情况，影响了目标成本的准确性。

房地产项目目标成本摘要：本文对房地产项目目标成本现状、形成原则、不同阶段编制要点、目标成本调整原则进行了简要论述，结合标杆房地成本管理经验，对成长型房企成本管理给出建议，以达到实现成本精细化管理，最大限度提高项目投资效益。

1.引言随着新冠疫情的持续，国内国际形势不确定加剧，房地产迎来了行业的困难期，这要求房地产企业各项管理走向精细化，成本管理也从被动的事后成本核算转变为主动的成本策划管控。

项目目标成本编制工作就是地产项目成本管理的最重要一个环节。

房地产企业目标成本是地产公司基于项目和市场现状，根据公司经营计划、预计收入和计划利润进行测算，在项目建设可研、设计管理、工程管理、销售管理、物业交房、项目结算等各阶段通过系统管理所期望达成的成本指标。

那么目标成本究竟该如何形成？在项目实施各阶段该如何渐进明细？如何从收益视角来看待目标成本的合理性？目标成本是如何调整和审批的，本文将逐一进行简述。

2.目标成本编制存在问题因为目标成本是一个动态的指标，在项目的不同阶段形成的目标成本来做为不同阶段项目成本管控的上限。

所以，项目的目标成本并非一蹴而就，而是同粗到细，由大到小，循序渐进逐步形成的。

对影响目标成本编制的因素进行分析，主要问题有以下几个。

2.1编制依据不充分在不同阶段，不同版本的项目目标成本测算的主要依据为设计方案、市场价格、各种收费依据。

在项目建设开发实践中，一般都为三边工程，在项目可研及各阶段无法形成经论证的报告，致使项目设计发生变动，直接导致项目目标成本测算的变动。

由于项目前端报告的变动或其他原因，使得设计图纸等相关资料无法及时提供，目标成本编制工作迟迟无法确定，无法形成作为控制标准的目标成本。

这就要求在项目可研及项目策划阶段，地产企业需对项目进行充分论证，尽可能形成确定的可研报告及策划定位报告，指导项目设计；同时，应选择有合作经验、服务好、设计经验丰富的优秀的设计单位以确保设计质量以及出图的进度管理。