专业商铺市场分析
商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析
一、商铺分类
1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商).
2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”,就是“三边”商铺,也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业,具有良好的市场成长性,商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城.
二、区域分布状况:
本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内.
三、产品特征分析
1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主,
2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动。如亚太商业广场,熊猫城.
3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。
4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈.
5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态, 如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊,增强购产权者信心,并有利于商场经营的成功.
6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在40平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两层或三层计算面积进行销售.
7、公摊大都在32%-50%左右,
四、供需状况及市场态势
1,销售周期从调查的不完全统计,两个月到半年不等.销售率都达到80%以上.
2,由于各类型的商铺繁多,对专业型商铺的发展存在较大的竞争和压力,作为新开发的商铺产品而言,更是要经受考验,需要开发商有很强的资金实力和运作能力,例如运用引进超市业态的方式进行拉动, 交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间
3,从各典型的商铺项目分析来看,投资者或商家都倾向于选择口岸好,大商圈内或经过相对较长时间的稳定经营的成熟商铺进行投资,这样既能降低投资风险,又有利于保证获得良好的收益和资金安全.因此在目前或相当长的时间内,在各类型的商业形态并存的情况下,市场空间广大.供不应求.
五、风险或劣势分析
1. 投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金难以回收
2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持,二层及
以上的商铺却无力回天。
4,对商业地产利息风险增大与投资回报预期提高是潜在的较大风险
六、优势或机会分析:
1.因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年,此后年出租收益率为16%左右。
周边投资渠道对商业地产的影响:
2.大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。
3.集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金,又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。
4. 对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
5. 从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
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目录 第一部分市场分析3 一、区域商业用房市场分析3 二、社区街面商铺发展趋势4 第二部分产品分析4 一、工程概述与分析4 二、工程SWOT分析5 三、利润空间7 第三部分工程定位8 一、产品定位8 二、户型定位8 三、价格定位9 四、客户定位9 第四部分营销技术方案11 龙吴路338弄1-4号商铺定位分析
工程综述 根据本公司对工程周边市场调研分析得出该工程是可行的，主要如下： ●销售价格低于本区域同类产品 ●工程周边缺乏类似商铺，产品差异性觉定了工程的成功可能性 ●工程商铺为沿街商铺，招商便利 ●小区业主对该沿街商铺的依赖性 ●该地区商铺具有一定升值潜力
第一部分市场分析 一、区域商业用房市场分析 按上海市政府规划，居住区商业服务设施按5.5％ 配备，到2005年，商铺的增量约在410-440万平方M， 5年间增长超过30％。目前，全市已形成100多个大型 居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开 发的社区商业营业面积估计达到250万平方M，销售额 可达600亿元。尽管如此，据有关专家称，今后几年上 海商铺市场的总体状况仍然需求大于供给，继续走俏。 目前徐汇区的住宅交易量和非住宅交易量之比为 9：1，整个上海市也基本是这个水平，非住宅交易的市 场空间很大，预计明年的增长幅度在10％左右。伴随 非住宅交易量的增长，租赁市场也将同步发展，因为不 少非住宅产品，尤其是一些国外和港台的房地产商开发 的写字楼等工程都采用只租不售的方式，例如和记黄埔 在长乐路上新建的华尔登广场办公楼，今后对外全部采 取出租方式。 除办公楼外，商铺在非住宅房地产中的“热度”也在 上升。据了解，目前徐汇区商铺均价已达每平方M2万 元左右，市口较好的商铺成了抢手货。
商铺的市场状况和初步数据 一切从市场出发是我们公司的一贯原则，所以，操作本项目我们对当地的同类物业的状况做出一个必要的了解，以下就是对南山市场的初步调研结果。 南山未来规划为“一个商业文化中心，三个基地”（高科技研发基地，现代物流基地和旅游基地），加上跨海大桥连通香港的诱人前景，势必在不久的将来，南山区的经济有一个较大的改观，而且目前众多高素质的楼盘在南山不断的推出，南山在消费者心目中的形象日益得到改善，南山越来越成为众多住宅消费者的首选。所以目前整个片区的消费市场已蓄势待发，整体大形势是乐观的！ 但目前住宅总体放盘量较大，写字楼和住宅裙楼的空置率较高，而且面积基本都在1000平米以下，楼层不超过3层。据市场反馈的信息来看，在上层住宅和写字楼基本售完的情况下，裙楼的商业部分的租售情况也不是很理想，从这种微观的形势来看，目前项目面临的压力也是较大的。所以项目要获得成功便要求在营销模式和市场推广上别出心裁，一方面让消费者对项目建立信心，另一方面在市场上引起反响从而最大可能的促进销售。 根据权威机构不完全统计，常兴广场核心商圈距商城1公里范围内，包括，，，等片区以内新旧住宅约户居民，以每户3.5人计算，共约有万人.现代零售商圈划分认为：商城的商圈主要分为核心商圈，次级商圈。核心商圈指距商城500-1000米区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流总量的70%，次级商圈指距商城
1000-3000米的区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流量总量的30%。 行业状况：应该看到，南山目前的裙楼供应量虽然较多，但是都是建立在住宅的供应量大大增加的基础上，在商业供应相对较少的时代，很多发展商只须将商业楼宇建好后，一分割便能卖个好价钱，卖完后也不理会整个商业楼宇的发展前景和经营状况，小业主的投资收益也只能是凭运气，运气好了真实可以赚的盆满钵满的。运气不好，可能血本无归，风险性非常大。所以，目前片区的很大一部分的商业裙楼空置率非常的高就是发展商仅凭自己的主观意愿，后期有缺乏有力的组织和推荐造成商业的失败，同时因为规模和档次的不够使得大商家无暇顾及，所以造成片区的商业不很景气的表面现象。南山随着经济的高速发展，人气的积累，商业的供应量更一步急剧增加，加上投资者会更加理智，如果商业还是停留在散户经营的阶段，肯定会使整个市场变得更加混乱无序，从而在整个深圳的大商圈中失去竞争力。所以走树立档次和品牌是目前南山现状的唯一出路，也就是说出售返租走租给庄家，进行委托式经营的道路，通过庄家树立商业的人气和眼球拉动消费者的信心。物业一定年限内经营权和产权分离，在看得见的回报的情况下引发消费者的投资热潮，是为商业的跟庄时代！ 商业路线：采取先进的管理模式，走高档路线，向专业化，综合化，大型化发展，利用超大规模的商业面积尽量囊括众多业态的品牌企业，体现一站式购物，使消费者在购物的过程中得到体现身份的享受。各大商圈的主要商业设施：
上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方M/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方M/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方M/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。 商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业工程，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。 轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万 今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公
寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业工程开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。 售价：继续走上升通道 今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。 2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和 市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北
路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。
广州市八区商铺分析 一、天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业进展是广州市潮流进展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时刻，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征要紧是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的进展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的进展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶
的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区要紧有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场能够讲是依托着“天河”那个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺能够讲是淋漓满目，满街满享差不多上，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，同时一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。然而一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素养不高，存在有专门多的空铺位；珠江
商铺市场调查报告 篇一：中国商铺市场调查研究报告 千讯（北京）信息咨询有限公司 中国商铺市场调查研究报告 千讯（北京）信息咨询有限公司 行业研究报告的定义 行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。 企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。 行业研究报告的构成 一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面： 行业研究的目的及主要任务 行业研究是进行资源整合的前提和基础。 对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。 行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定
了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。 行业研究的主要任务： 解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值 揭示行业投资风险 为投资者提供依据 中国商铺市场调查研究报告 【报告类型】按需定制调研报告 【交付时间】10-100个工作日，特殊要求另行约定 【报告格式】PdF版＋woRd版＋纸介版（限一份） 【售后服务】一年，调研大纲之内，免费提供内容补充，数据更新等服务 报告介绍 《中国商铺市场调查研究报告》采用多种定性与定量调研方法（如电话调查、入户访问、网上调查、专家意见法、深度访谈法……等等），对商铺市场进行全面、深入的调查统计，对所有商铺产品相关的市场数据进行采集、分析、论证，再结合国家统计局、海关、工商、税务以及相关行业协会的统计数据，运用多种专业、科学的分析模型（如细分市场研究模型、消费者行为研究模型、新产品测试模型……等
专业型商铺市场分析 商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析 一,商铺分类 1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商). 2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”，就是“三边”商铺，也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业，具有良好的市场成长性，商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城. 二,区域分布状况: 本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域
分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内. 三,产品特征分析 1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主, 2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动。如亚太商业广场,熊猫城. 3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。 4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT 商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈.
商铺发展前景分析八 2012-2016年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告 商铺是经营者为顾客提商品、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。 改革开放以后商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式度过了商业经营企业自建自用的短暂时期伴随着住宅商品化的浪潮步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入低成本、高产出取得了辉煌的业绩和丰厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。 2008年金融危机爆发以后在市场的整体颓势中商铺以其稳定的成交、、租金水平逐渐被众多业内人士及投资者看好。2009年国内主要城市的房价普遍大涨而商铺的价钱涨幅相对平和。 2010年岁初房地产紧缩型调控拉开大幕关于“遏制房价过快上涨抑制投机性需求”的调控政策密集发布受此影响住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群却有明显增多的趋势。相比高位运行的住宅市场尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。 2011年以来房地产调控政策的继续深化令住宅市场投资越显乏力避开政策风险的商用物业市场却是利好频传商铺市场的发展形势持续向好。 未来我国商业地产市场将蓬勃发展真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。随着我国城市化的不断推进和国民消费能力的不断提高零售业将稳步增长从而将持续推动我国商铺地产的稳健增长预计未来五年（2012-2016年）商业营业用房投资额仍将维持快速增长势头。 中投顾问发布的《2012-2016年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十五章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识接着重点分析了国内商业地产和商铺地产的发展现状然后具体介绍了社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产的发展。随后报告对商铺地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、政策背景分析和投资分析最后预测了中国商铺地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业本报告是您不可或缺的重要工具。 别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的休养的住所。别墅造型外观雅致美观独幢独户庭院视野宽阔花园树茂草盛有较大绿地。有的依山傍水景观宜人使住户能享受大自然之美有心旷神怡之感。中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。1991年-1993年中国诞生了一批外销花园式别墅
商铺策划经典案例 一本项目的经营业态定位――高档品牌家居装饰商业区本项目位于当涂县新的规划中心――姑孰路的中间地段，从八六医院西门到玉带河，直面机械厂。从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且一期已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位――高档品牌家居装饰材料商业区。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。 （一）项目定位的SWOT分析 项目优势： 1）区位：本项目位于当涂未来的城市商业中心，南北贯通，交通便捷。 2）规划：是目前当涂县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。 3）硬件：项目所在的姑孰路宽度将达25米，完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。 4）理念：营造出与当涂县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。 5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展 项目劣势：
1）项目在当涂县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。 2）项目的对面是机械厂，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。 3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。 4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。 市场机会： 1）目前，当涂县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。 2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。 3）现有当涂市场的家居装饰商品，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。 4）老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。 5）对于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价格上相对
2006年东莞市房地产分析报告 ——商铺市场现状调查 关注“高回报”背后 曾经有人问朋友，你买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当被问及出租给谁时，朋友沉默无语。其实，谁也不知道租客是谁，商铺能否顺利出租，那么回报是什么呢？ 这里想表达的是，商铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也正是这一点吸引了投资者的眼光。然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高回报就要面对高风险，稳健的投入获取合理的回报才是明智的抉择，这也是笔者提醒和告戒投资者的原因所在。 大凡认为，投资商铺决定因素就是“地段，地段，还是地段”，但是笔者想说一句话，消费，消费，还是消费。 究其原因，当一个区域商业量接近或超过消费力时，商业将最大程度的分化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升，结果自然是“旺铺不旺、回报无望”。商铺不是牛奶，生产多了可以倒入河中，当产能过多出现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。作为精明的投资者，完全没有必要将钱“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。 在投资理财领域时，有句行话叫做“先看风险，再看回报”。所以，购铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。
正如商界有句箴言：“愚者赚今天，智者赚明天”。因此，在做出投资决定前，要看得远一点，再远一点。 2006年东莞市商铺购方市场现状调查分析 调查时间：2006年7月05日- 8月25日 调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等 有效样本量：349个 商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资就难以成功。因此，在东莞商铺投资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析就区域投资、装修标准、需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。 [关键词] 区域投资 东城占一半
裙楼商铺市场定位与推广策略分析 一、项目基本概况 **花园位于**中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。 二、项目的swot分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 (一)优势点(s)： 1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处; 2、项目地处**中心城一级黄金旺地，发展前景看好; 3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险; 4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体; 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势; ◆发挥优势： a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利; b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机;
c、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心; (二)局限性(w) 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件; 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足; 3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响; 、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明; 5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广; ◆解决方法： (1) 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户; (2) 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售; (3) 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度; (4) 设立部分"免息分期付款方式"，降低购房者的置业门槛，吸引其入市; (三)机会点(o) 1、区位优势的发挥，辐射周边地区; 2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售; 3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好;
广州市各区市场分析 天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、
天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。 天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2001年天河商铺批出量6.43万㎡，成交量8.5万㎡；2002年批出7.06万㎡，成交8.64万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。 天河商铺的成交量一直处于广州的前列，与番禺、海珠稳居全市
专业商铺市场分析 专业商铺市场分析作者：佚名 时间：2008-9-4 浏览量： 商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析 一、商铺分类 、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商. 2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺,所谓“生铺”,就是“三边”商铺,也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业.比如大地新光华广场.熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业,具有良好的市场成长性,商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城.
二、区域分布状况: 本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内. 三、产品特征分析 、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主, 2、大部分项目均为产权式商业物业,由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动。如亚太商业广场,熊猫城.
3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。 4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈. 5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态,如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊,增强购产权者信心,并有利于商场经营的成功. 6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在40平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两层或三层计算面积进行销售.
专业商铺市场分析 商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析 一、商铺分类 1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商). 2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”,就是“三边”商铺,也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业,具有良好的市场成长性,商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城. 二、区域分布状况: 本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内. 三、产品特征分析 1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主, 2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动。如亚太商业广场,熊猫城. 3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。 4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈. 5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态, 如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊,增强购产权者信心,并有利于商场经营的成功. 6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在40平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两层或三层计算面积进行销售. 7、公摊大都在32%-50%左右, 四、供需状况及市场态势 1,销售周期从调查的不完全统计,两个月到半年不等.销售率都达到80%以上. 2,由于各类型的商铺繁多,对专业型商铺的发展存在较大的竞争和压力,作为新开发的商铺产品而言,更是要经受考验,需要开发商有很强的资金实力和运作能力,例如运用引进超市业态的方式进行拉动, 交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间 3,从各典型的商铺项目分析来看,投资者或商家都倾向于选择口岸好,大商圈内或经过相对较长时间的稳定经营的成熟商铺进行投资,这样既能降低投资风险,又有利于保证获得良好的收益和资金安全.因此在目前或相当长的时间内,在各类型的商业形态并存的情况下,市场空间广大.供不应求.