债权类项目尽职调查要点与风险防范
债权类项目尽职调查要点与风险防范
本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。
一、项目审查篇
（一）遴选交易对手
遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。
在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。
供融资，一旦出现风险，后果可想而知，连抵押物也可能存在重大瑕疵，无法处置。
优秀的尽调对信托经理要求较高，难度和工作量都很大。目前尽调所要获得的信息集中掌握在司法、工商、税务、住建、土地等公权力部门，如果这些部门不主动公开，难以获取。有的律所和其他中介机构通过自身掌握的资源，已经具备很强的尽调能力。要求信托经理做出他们那样的尽调报告，不太现实。但是通过公开渠道可以查询和验证的信息，还是应当去获取的，而不应单纯依赖融资方自身提供。如果尽调报告中的关键信息与公开查询、验证的结果不符，则委托人要求受托人承担管理失职的责任，法院很可能会支持。以较高的专业标准实施尽调，这将是未来的发展方向，但是在现有体制下，信托经理没有动力去做。或许随着风险的不断爆发，信托公司会对自己的员工提出更高的要求，甚至在部分项目中聘请独立的第三方机构提供尽调服务。
在当下的市场环境下，通过尽调发现融资方的实际经营状况和项目潜在风险将是检验信托经理业务能力和职业操守最重要的指标之一。尽调是所有项目风控的开始，而对于一些中小企业项目，或许尽调才是整个项目风控最核心的一环。毕竟中台部门所看到的已经是经过业务人员筛选、加工过的材料。未来信托公司可以考虑采取明察与暗访相结合的方式实施尽调，尤其是对于行业知名度低或者不熟悉的规模较小的地方性企业。
（三）中台审查制衡
以法律合规审查和风险控制为核心的中台部门是制衡信托业务经理的重要环节。法律合规人员从法律和合规角度对项目进行审查，淘汰不合规或者在法律效力上存在问题的项目，并从法律角度完善项目，风险管理部门从融资方资信、财务状况、抵押物变现等角度甄别项目风险。中台部门的薪酬待遇相对固定，不受业务量的直接激励，所以在管理规范和人员素质较高的情况下，中台可以比较有效地制衡前台业务部门。就中台与前台的关系而言，分工明确是基本前提，监督制约是必要手段，提供优质服务是根本使命。近年来信托公司对中台的重视度有所提升，但总体看，在顺风顺水的年景里，业务量、效益是王道，中台主要是服务的角色，没有把握住分工负责、监督制约的基本前提。优秀的
中台除了具备较强的专业能力之外，对于信托项目也应当有较高的掌控力，否则既不能提供专业服务，也无法进行监督制衡，但由于中台与前台待遇差距较大，中台人员流失比较严重。此外，个别项目中，法律合规部门在各种主动和被动因素的促使下，更是彻底为项目服务，不是剔除违规的项目，而是帮助业务人员粉饰和包装项目。同在一条船，中台对业务部门有所辅助是职责所系，发挥专业所长把项目做好更是理所应当，但绝不应逾越底线。
二、担保措施篇
（四）不动产抵押
足额的不动产抵押是很多项目得以操作的核心保障措施。但不动产抵押未必像很多人想象的那么保险。不动产评估的水分众所周知，毋庸多言，除此之外，还有很多问题。
信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险。但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低也难以处置。抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些频频登上泡沫风险排行榜的城市还是应当慎重触碰。鄂尔多斯是第一个，但恐怕不会是最后一个。或许未来，一些优秀的信托公司会组建自己的行业研究团队，加强行业研究能力。
除了市场价格变化可能造成抵押物价格降低之外，还有多种因素会影响抵押物价值。如果开发商欠付工程款，施工方将根据合同法享有优先于抵押权人的优先受偿权；如果房产抵押后办理预售，那么对于售出房屋，买售人享有优先于抵押权人的权益，甚至在开发商违规预售的情况下，法院也有可能优先保护支付了所谓会员费、排号费的购房人的利益；在建工程抵押中，如果抵押物不能如期竣工，变成烂尾楼，抵押物价值不仅会大大低于评估价值，其变现能力也会受到严重损害；有的开发商以造城式的模式搞开发，他们提供的单体抵押物往往难以处置；一些地方性的小规模开发商，之所以能够拿到好项目，往往是跟政府存在潜在的默契或者私下的协议，如果发生争议，项目的变现难度非常大；一些地方政府给平台公司违规办证，没有足额缴纳出让金，抵押物存在重
大瑕疵；如果抵押物已经出租，并且租期很长，根据买卖不破租赁的原则，法院也难以处置。
未来的兑付危机和司法审判将会以惨痛的教训让信托公司认识到炙手可热的房地产项目随时可能会变成烫手的山芋，不动产的抵押担保不是一张他项权证那么简单，司法拍卖也不像拍卖师的一锤定音那么简洁明了。
（五）动产抵质押
由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。但是随着优质抵押物资源的减少，动产抵质押也成为信托公司操作较多的担保方式。动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。
（六）权利质押
担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。此外，股权、应收账款、收费权成为很常见的质押标的。
未上市企业股权质押。一方面，未上市股权难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序处置未上市企业股权的案例很少。另一方面，股权质押的办理可能存在问题。去年出现问题的某矿产类信托项目，目标企业股权质押后，其实际控制人竟仍可以对质押股权进行辗转腾挪，从记者事后报道的情况推断，质押环节有可能存在问题。
应收账款质押。担保法设计应收账款质押的初衷在于为享有预期可偿还的优质债权的债权人提供流动性支持。接受应收账款质押的前提应当是，债务人偿债能力较强，只不过是债务附有期限，到期即可偿还。应收账款应当是已经形成、合法有效且债务人对债权人不享有实质性抗辩权的债权。但是很多项目中应收账款的债权债务人之间可能存在争议，或者不属于司法上认同的已经形成的应收账款。极端情况中，融资方伪造的应收账款也是存在的。
各种收费权质押。目前信托业务中运用比较多的是高速公路收费权、物业收费权、景区收费权等。在法律上，这些收费权的质押本身也是按照应收账款来处理的，但与典型的应收账款又存在显着区别。这些收费权最大的问题在于估值和变现困难。毕竟未来的市场充满不确定性，各类收费权的实际价值难以评估。而且这些收费权的处置方式并不明确。比如，景区的收费权可以处置给谁，受让人如何行使收费权，收费权和景区的管理职责如何划分，收费权转让后，地方政府投资、管理景区的动力何在？
高速公路收费权质押是地方政府进行公路建设融资的有效途径，应收账款质押登记办法出台前，由各地公路管理部门办理质押登记，这些部门当然是尽可能为融资提供支持。登记办理不存在障碍，实践中还出现了按照一定比例质押收费权的情况。总体上，信托公司倾向于认为只要能办登记的就是有效的，所以用足了各种传统、非传统甚至另类的担保物和担保方式。但是，抵质押措施作为风控手段的核心不在于能否办理，而在于可否变现。
如果项目出现风险，高速公路收费权变现存在较大不确定性，尤其是按比例质押的情况。各地高速公路几乎都是由特定的经营主体负责建设和运营的，他们就是质押收费权的融资方，如果变现，应该如何拍卖，谁可以受让，应履行何种手续，受让方又该如何行使收费权，都不清楚。在按比例质押的情况下，受让方如何行使一定比例的收费权？此外，有些信托项目中收费权的质押期限与融资期限相同，随着时间推移，收费权本身就是逐渐减少的，到还款期限届满时，质押标的已经不存在了。
不良贷款收购中律师尽职调查操作要点 收购银行不良贷款并进行处置是金融资产管理公司的重要业务，律师事务所作为第三方中介机构，因具备职业优势和专业能力去调查不良贷款中借款人、担保人的资产状况并对相应法律关系和法律风险作出判断和揭示，从而在金融资产管理公司收购商业银行不良贷款业务中发挥着极其重要的作用。 本文作者根据自身的实践经验，归纳了金融资产管理公司在不良资产处置过程中律师尽职调查这一传统法律服务的一些操作要点，希望能够对律师同行起到参考作用。 一、尽调的准备 （一）人员准备 尽职调查工作量繁重，委托方往往要求律师在短时间内完成任务。因此必须组成一个尽调小组或者团队，一般不少于3人。团队成员必须熟悉借贷、担保、时效、债权转让、合同效力等法律法规和对应的司法解释，同时应熟练掌握一定计算机技能，以便提高工作效率。 （二）尽调安排 凡事预则立、不预则废。尽职调查需要有一个科学合理的安排，在尽调正式开展前，应当形成尽调的整体思路，明确尽调的目的和内容，确定有关尽调事项的先后顺序，提前准备好需要查询清单及尽调需要携带的材料。需要委托方和银行协助配合的，一定要提前沟通，以免造成不必要的麻烦和困难。 二、尽调的实施 不良贷款尽职调查一般包括查阅银行贷款档案、实地调查和到相关政府部门查询几个步骤，同时结合网络查询和访谈，进一步完善尽调内容。 （一）阅档 阅档是尽职调查工作的第一步，很重要。对相关法律风险的分析研究以及后续的部门调查及实地考察主要建立阅档基础之上。 对贷款档案（即债权资料）进行核查并提取有价值的信息，应根据事先准备好的《尽职调查信息采集表》对相关资料拍照留存。如果时间充裕，建议携带手提电脑，阅档的同时根据《尽职调查信息采集表》录入信息。此处需要提醒的是，如果选择性的拍摄，这样可能会造成在后期出具法律意见书时漏掉一些信息，但客
XXXX信托股份有限公司 地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部 二○一三年十一月
XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定
浅谈不良贷款尽职调查 （一）不良贷款尽职调查是银行不良资产评估定价的基础，尽职调查工作质量的好坏、技术水平的高低，直接影响到对银行资产信息真实性、完整性的判断和把握，并进而影响到不良资产的定价，因此科学、有效地搞好银行不良资产尽职调查是对银行不良资产进行合理定价的必要前提和根本保证。一、对不良贷款尽职调查的理解 不良贷款尽职调查，又称细节调查、审慎调查，它是资产重组、银行不良资产买卖过程中的一个重要环节。中国银监会、财政部联合颁布的《不良金融资产处置尽职指引》对资产的剥离、转让和收购、管理、处置等制定了一系列尽职要求。如资产的数据核对、债权或担保情况的调查，贷款档案资料整理；不良贷款形成原因的分析，对不良贷款状况的权属关系、市场前景等方面进行的调查。中国资产评估协会发布的《金融不良资产评估指导意见（试行）》中提到使用交易案例比较法应通过尽职调查获得必要的资料信息，对分析对象和参照物之间进行比较因素调整。 对于不良贷款尽职调查的任务和目的，主要是分析借款人、保证人和抵押物的现状对资产价值及风险进行全面、客观的调查，评定过去、现在和可预见的将来相关交易发生后带来的利益和价值。 二、不良贷款尽职调查的程序 不良贷款尽职调查的组织工作通常是由买方或卖方独立开展。一般尽职调查的程序： （一）分析不良贷款的债权金额和权证，选取样本。债权余额的分析主要是本息结构、债务人行业和地域分布、贷款方式和分类等。 （二）审查信贷档案资料真实合法有效性。 （三）与信贷员或管理人员座谈。 （四）走访债务人、保证人，并委托中介机构现场勘查抵押物、质押物等。（五）综合不良贷款尽职调查内容撰写尽职调查报告。 三、不良贷款尽职调查的内容 不良贷款尽职调查的内容包括不良贷款基本信息、借款人信息、保证人信息、贷款信息、抵押质押物信息以及其他相关信息等调查内容。 （一）贷款基本信息调查。 主要审核借款人本金、债权总额和保证人、抵押物等是否与信贷档案资料相符。 （二）借款人信息调查。 主要是调查借款人的企业背景，企业性质；借款人经营现状及收入来源；调查借款人现有管理层怎样，是否有较强的还款意愿，并愿意配合；调查借款人财务状况怎样，能否获知借款人近三年的财务报表，是否盈利；调查借款人的债务结构怎样，能否获知借款人债权人名单和债务大小、性质，调查借款人是否存在对外担保等或有负债。 借款人是否存在还款计划，借款人的还款思路和优先程度如何，影响借款人还款意愿的因素可能有哪些，调查借款人是否存在着严重的职工问题，如职工安置费和拖欠职工工资、集资款等。是否已有方案解决该类问题，当地政府对此的
不良资产尽职调查的律师实务 一、关于债权资料的审核 详细掌握债权资料是法律服务工作的前提基础，尽管对于执业经历比较丰富的律师，尤其是曾经或正在为银行提供法律服务的专业律师来讲，债权资料的审核（或审查）相对非常简单。众所周知的是，此类相对简单的辅助性工作绝大部分由律师助理、法律秘书来完成，作为律师，对个案基本资料的详尽分析研究主要建立在助理、秘书的辅助工作基础之上。而一方面资产管理公司的不良资产项目较多，存在一定时期内集中处置的特点，工作量较大; 另一方面助理、秘书工作经验相对较少，对某些债权资料的重要性可能认识不够，容易造成遗漏或疏忽，从而带来风险。因此，债权资料的审核也是非常重要的环节。 不良资产债权资料一般主要包括： 第一，合同类及催收类资料 诸如借款、保证、抵/ 质押合同、借款凭证、还款协议、承债协议、催收通知等。主要通过审查借款期限/诉讼时效期间、利率/ 利息计算标准、借款用途、保证期间、保证责任方式、保证担保范围、抵押担保范围、抵押物是否登记等。实践中，由于部分不良贷款为贷新还旧，有的借款合同明确用途为贷新还旧，有的却并未载明（或仅在借款凭证上载明贷新还旧），后者，则应注意保证人是否另行签署保证人声明，表明对贷新还旧的明知，或是否为旧贷的保证人（旧合同）; 有的实际借款期限即借款凭证载明的借款期限和借款合同不一致，影响对诉讼时效期间的分析; 有
的抵押物未办理登记，或抵押物登记证和抵押合同不一致，影响是否享有抵押权。 第二，债务人信息资料及银行内部管理资料诸如营业执照、章程、评估报告、审计报告等。通过审查获取债务人工商登记所在地，便于下一步工商登记调查; 获取借款人和保证人是否具有关联关系，是否母子公司，是否影响担保效力; 获取评估/ 审计报告中债务人财产信息，便于下一步财产登记调查。 诸如贷前审查报告、债务人贷前提供的股东会/ 董事会决议、担保核对函、贷后管理报告等。通过审查获取贷款是否为展期，是否为贷新还旧，担保人是否明知，担保人权力机构是否通过决议提供担保，便于分析担保效力。 第三，诉讼类法律文书资料有些不良资产项目原债权银行已提起诉讼，或未审结，或已审结，或已进入执行阶段，或系通过诉讼中断时效（裁定）。对于拟再次起诉或未审结或未进入执行程序的，应注意审查诉讼时效期间、财产保全期限、上诉期限、申请执行期限等，防止出现疏漏，及时做好衔接工作; 对于已审结进入执行阶段的，则需审查执行中是否查封、冻结财产及期限，是否有财产变现裁定，是否中止或终结执行，以便下一步的财产调查、恢复执行，同时也避免对已变现财产重复调查。 二、关于债务人工商登记资料的调查 应该说，对企业工商登记资料的调查是律师业务最基本的技能之一，但是不同类别的案件所需求的企业工商登记信息也不同，由于资产管理公司在不良资产处置方面有严格的一系列程序，对债务人的工商登记资料也
不良资产尽职调查报告 （详细版） 第一部分 单户法律意见书 一、调查时间： 二、参与调查人员： 三、调查走访过的机构或部门： 四、单户债权概况： （一）XXX 公司 1、主债权情况 借款合同双方当事 人 贷款人 借款人 合同签订时间 借款合 同编号 借款金额（万元） 借款期限 借款利率（包括逾期利率） 放款日期 债权余额 （万元） 本金 利息 合计 主债权是否合法有效 备注 2、主债权担保情况 （1）保证担保 保证合同双方当 事人 债权人 保证人 合同签订时间 合同编号 保证金额（万元） 保证期间 保证方式
保证合同效力保证范围备注 （2）抵押担保 抵押合同双方 当事人债权人抵押人 合同签订时间合同编号抵押金额（万元） 抵押期间办理抵押 登记时间 他项权证 号 抵押物数量/ 面积 评估值抵押范围登记部门 备注 （3）抵押物基本情况 抵押物名称产权证号 坐落 抵押登记情况 查封情况 实地走访情况 市场价值的初 步评估情况 其他情况 阐述抵押物现状（是否租赁、抵押顺位等情况），使用情况，周边配套情况，目前市场价格，评估价等；并附抵押物照片。 3、债务主体情况 （1）债务人（担保人）基本信息 公司名称 公司住所
注册号 法定代表人 注册资本 实收资本 公司类型 成立日期 营业期限 登记机关 联系人 联系电话 经营范围 （2）公司设立及历史沿革 公司设立重点关注以下几个方面： ①公司设立时全体股东的出资是否及时到位，出资方式是否合法，是否存在出资不实、虚假出资、抽逃出资的情况； ②货币出资是否验资； ③非货币财产出资是否经过评估作价爱，是否过户并实际占有使用； ④企业中国资部分是否经过专门的评估机构评估并出具了评估报告？ ⑤外资企业及国有企业的设立应取得相关政府部门的审批，并审阅相关的批准文件。 ⑥其他与公司设立相关的情况。 历史沿革： 公司成立以来的变更情况，如地址、名称、股东、经营范围；公司成立以来股权结构的变化及增资扩股情况；公司成立以来主要发展阶段，及每一阶段变化发展的原因等。 （3）公司目前经营情况（针对存续、尚在经营企业） 如主营业务产品情况，生产经营情况等 （4）股东情况及对外投资情况 说明：了解公司股权结构，控股股东或实际控制人情况，调查公司股东、董事及主要管理者是否有违规情况、公司有无重大违法经营情况、上级部门对公司有重大影响的事宜等；通过公司对外投资情况，多方位了解公司资产状况。 （5）名下固定资产情况 资产简况 土地权益 坐落 土地性质 面积 取得方式 购买/租赁价 格
不良贷款责任追究管理办法规定
海商行发〔2011〕187号 关于印发《江苏XX农村商业银行股份有限公司 不良贷款责任追究管理办法（试行）》的通知 各支行、营业部： 《江苏XX农村商业银行股份有限公司不良贷款责任追究 管理办法(试行)》已经二届十次职工(会员)代表大会讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 二Ｏ一一年十二月八日
附件 江苏XX农村商业银行股份有限公司 不良贷款责任追究管理办法（试行） 第一章总则 第一条为了规范江苏XX农村商业银行股份有限公司（以下简称“XX农商行”）贷款行为，强化贷款责任管理，明确岗位职责，增强责任制约，防范和化解信贷风险，全面提高信贷资产质量和效益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《商业银行授信尽职指引》、《关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》等规定以及XX农商行信贷管理规章、制度等有关规定，结合XX农商行实际，特制订本办法。 第二条本办法所称信贷人员，是指从事信贷业务经营和管理的负责人及工作人员。包括各支行、营业部（包括小额信贷服务中心等区域性经营单位，以下简称“支行”）、及XX农商行从事信贷业务拓展、授信、审批、风险防控等部门从事信贷业务操作和管理的所有相关岗位人员。 第三条本办法所指信贷业务是XX农商行对客户提供的表内、外信用的总称，表内信贷业务包括贷款、项目融资、贸易融资、贴现、透支、保理、拆借和回购等；表外信贷业务包括贷款承诺、保函、信用证、票据承兑等。 第四条本办法所称贷款责任包括工作责任、过失责任、违规责任、违法责任。是指信贷人员因违反国家法律法规、违反XX农商行规章制度或未尽职履职而应承担的贷款责任。 第五条贷款责任追究的范围主要包括风险贷款、不良贷款、违章违规贷款以及XX农商行认为需要追究责任的其他信贷业务。 第六条贷款责任追究的方式包括违规积分、经济处罚、经济赔偿、纪律处分及其他处罚；情节严重、构成犯罪的，移送司法机
债权类项目尽职调查要点与风险防范 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的 投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与 具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着 数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初 步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心 便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控 实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是 致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用 从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所 斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢 得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交 易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一 些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是 过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资 信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无 论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这 类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后 期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。
编号：中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告 业务经办部门： 调查人员： 联系电话：
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字： 年月日 项目经理助理签字： 年月日 调查人团队主管签字： 年月日 2
目录 业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3
5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述 融资方式：权益投资 融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月 信托期限：18个月，12个月可提前结束 公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-21） 经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 调查人部门经理签字： 年月日
目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39
5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50
不良贷款收购中律师尽 职调查操作要点 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
不良贷款收购中律师尽职调查操作要点 收购银行不良贷款并进行处置是金融资产管理公司的重要业务，律师事务所作为第三方中介机构，因具备职业优势和专业能力去调查不良贷款中借款人、担保人的资产状况并对相应法律关系和法律风险作出判断和揭示，从而在金融资产管理公司收购商业银行不良贷款业务中发挥着极其重要的作用。 本文作者根据自身的实践经验，归纳了金融资产管理公司在不良资产处置过程中律师尽职调查这一传统法律服务的一些操作要点，希望能够对律师同行起到参考作用。 一、尽调的准备 （一）人员准备 尽职调查工作量繁重，委托方往往要求律师在短时间内完成任务。因此必须组成一个尽调小组或者团队，一般不少于3人。团队成员必须熟悉借贷、担保、时效、债权转让、合同效力等法律法规和对应的司法解释，同时应熟练掌握一定计算机技能，以便提高工作效率。 （二）尽调安排 凡事预则立、不预则废。尽职调查需要有一个科学合理的安排，在尽调正式开展前，应当形成尽调的整体思路，明确尽调的目的和内容，确定有关尽调事项的先后顺序，提前准备好需要查询清单及尽调需要携带的材料。需要委托方和银行协助配合的，一定要提前沟通，以免造成不必要的麻烦和困难。 二、尽调的实施 不良贷款尽职调查一般包括查阅银行贷款档案、实地调查和到相关政府部门查询几个步骤，同时结合网络查询和访谈，进一步完善尽调内容。 （一）阅档 阅档是尽职调查工作的第一步，很重要。对相关法律风险的分析研究以及后续的部门调查及实地考察主要建立阅档基础之上。 对贷款档案（即债权资料）进行核查并提取有价值的信息，应根据事先准备好的《尽职调查信息采集表》对相关资料拍照留存。如果时间充裕，建议携带手提电脑，阅档的同时根据《尽职调查信息采集表》录入信息。此处需要提醒的是，如果选择性的拍摄，这样可能会造成在后期出具法律意见书时漏掉一些信息，但客观上又难以再去调取。因此，为了保证尽调的完整性和准确性，尽可能地将所有档案都进行拍照。 《尽职调查信息采集表》需要采集的主要内容包括： 1、借款人情况：法定代表人、注册资本、经营期限及范围、经营状态、信用状态等。 2、借款情况：有几笔借款、是否是借新还旧的合同、合同号、债务人地址和联系方式、合同金额、合同借款起止日期等。 3、担保情况：
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部
二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX
对不良资产尽职调查的律师实务 刘瑞峰 一、关于债权资料的审核 详细掌握债权资料是法律服务工作的前提基础，尽管对于执业经历比较丰富的律师，尤其是曾经或正在为银行提供法律服务的专业律师来讲，债权资料的审核（或审查）相对非常简单。众所周知的是，此类相对简单的辅助性工作绝大部分由律师助理、法律秘书来完成，作为律师，对个案基本资料的详尽分析研究主要建立在助理、秘书的辅助工作基础之上。而一方面资产管理公司的不良资产项目较多，存在一定时期内集中处置的特点，工作量较大；另一方面助理、秘书工作经验相对较少，对某些债权资料的重要性可能认识不够，容易造成遗漏或疏忽，从而带来风险。因此，债权资料的审核也是非常重要的环节。 不良资产债权资料一般主要包括： 第一，合同类及催收类资料 诸如借款、保证、抵/质押合同、借款凭证、还款协议、承债协议、催收通知等。主要通过审查借款期限/诉讼时效期间、利率/利息计算标准、借款用途、保证期间、保证责任方式、保证担保范围、抵押担保范围、抵押物是否登记等。实践中，由于部分不良贷款为贷新还旧，有的借款合同明确用途为贷新还旧，有的却并未载明（或仅在借款凭证上载明贷新还旧），后者，则应注意保证人是否另行签署保证人声明，表明对贷新还旧的明知，或是否为旧贷的保证人（旧合同）；有的实际借款期限即借款凭证载明的借款期限和借款合同不一致，影响对诉讼时效期间的分析；有的抵押物未办理登记，或抵押物登记证和抵押合同不一致，影响是否享有抵押权。 第二，债务人信息资料及银行内部管理资料 诸如营业执照、章程、评估报告、审计报告等。通过审查获取债务人工商登记所在地，便于下一步工商登记调查；获取借款人和保证人是否具有关联关系，是否母子公司，是否影响担保效力；获取评估/审计报告中债务人财产信息，便于下一步财产登记调查。 诸如贷前审查报告、债务人贷前提供的股东会/董事会决议、担保核对函、贷后管理报告等。通过审查获取贷款是否为展期，是否为贷新还旧，担保人是否明知，担保人权力机构是否通过决议提供担保，便于分析担保效力。 第三，诉讼类法律文书资料 有些不良资产项目原债权银行已提起诉讼，或未审结，或已审结，或已进入执行阶段，或系通过诉讼中断时效（裁定）。对于拟再次起诉或未审结或未进入执行程序的，应注意审查诉讼时效期间、财产保全期限、上诉期限、申请执行期限等，防止出现疏漏，及时做好衔接工作；对于已审结进入执行阶段的，则需审查执行中是否查封、冻结财产及期限，是否有财产变现裁定，是否中止或终结执行，以便下一步的财产调查、恢复执行，同时也避免对已变现财产重复调查。 二、关于债务人工商登记资料的调查 应该说，对企业工商登记资料的调查是律师业务最基本的技能之一，但是不同类别的案件所需求的企业工商登记信息也不同，由于资产管理公司在不良资产处置方面有严格的一系列程序，对债务人的工商登记资料也要求尽量完善，以便选择处置方案。而对于律师，充分详尽的企业工商资料可能在案件中有着至关重要的作用。因此，对于企业工商资料中所可能存在法律责任的若干项目应当予以重视。
X行XX分行关于对XX矿山设备公司 客户不良贷款责任认定的报告 20XX年3月，XX行XXX分行城区机械扁平化改革成立本部，专司城区XX个机构划转不良贷款的管理和清收工作。截止20XX年4月末，该户4笔，余额382万元，分别由X 行XX分行XX大支行划转297万元，X行XX分行XXX支行划转85万元。止20XX年4月末，该户欠贷4笔，余额382万元，损失类形态。通过对移交企业信贷档案的尽职调查，现将调查情况说明如下： 一、贷款客户基本情况： XX市矿山设备公司隶属于XXX市经贸委下属国有经济，成立于19XX年XX月，法人代表：XXX平，主营：矿山开采及矿产品、矿山机械设备和配件、化工建材、五金工具、百货等。执照注册号：XXXXXXXXXX。20XX年XX月关停。 二、贷款发放过程： 该公司19XX年以前主要经营矿山开采，但因产品品位较低，加之由于政企不分，领导能力有限，致使管理混乱，矿区多次出现塌方事故，被有关部门强令关停。后以调整产业结构为由，在未履行矿山设备公司债权债务清算的情况下，于19XX年底租赁汉中市光明电子公司大厦一幢，先后在分行XXX办贷款485万元，XXX区支行贷款85万元，组建经营玛XXX特大酒店。
三、贷款形成不良原因分析： XXX市矿山设备公司在调整产业结构后经营酒店初期，经营正常，后由于外欠款过大及自身债务负担较重，导致无法按时偿付房租及水、电费。20XXX年私下达成该店转让，转让费用用于抵扣房租及电费，剩余部分拟归还其他债务。XXX支行及时采取诉讼保全措施，于20XX年XX月XX日向中级人民法院提起诉讼，判令借款人、保证人清偿我行贷款全部本息，先后收回本息XX3.5万元，剩余XXX支行XX7万元、XX支行85万元，因借款人已无任何资产偿还贷款，担保单位XXXXXX机械总厂因属市政府重点扶持企业无法进行执行，中级人民法院于20XX年XX月XX日下达（20XX）X中法执字第XX号民事裁定书。至此，我行贷款无法再追索，形成不良。 四、信贷调查、审查、审批、贷后管理等环节机关责任人按规定履职情况： 通过对XXX支行、XXX支行移交档案资料的尽职调查，贷款原发放行以信贷调查、审查、审批、贷后管理等环节基本能按规定履职各环节，手续完备，程序合规，未发现存在违会见违纪问题。 五、对相关责任人进行责任追究的意见： 经20XX年5月25日不良贷款认定和责任追究专项工作小组联系会议审议，认定该户贷款虽然在办理过程中，各环节手续完备，程序合规，未发现存在违规违纪问题，但在未
信托项目尽职调查 要点 1
信托项目尽职调查要点 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺能够施展。真正的问题在于，每一种武艺都有她的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充分的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在当前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。可是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设
计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但能够经过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。可是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。当前有些地方政府经过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期她们提供的材料在多大程度上是可信的。她们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等她们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合她们彼时的利益。
西部信托?伦达集团应收债权集合资金信托计划 尽职调查报告
目录 第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 二、信托计划设计方案 三、信托计划操作实施方案 四、关联交易的说明 第二章浙江西力科及伦达集团的概述 一、浙江西力科的概述 二、伦达集团的概述 第三章伦达集团产业分布概述 一、伦达集团产业介绍 二、伦达集团实业公司的主要企业简介 三、伦达集团地产公司的主要企业简介 第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析 一、我国电动工具行业现状 二、电动工具行业发展的对策及建议 三、西力科公司发展策略及未来三年规划 四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析 一、流动资金贷款需求量分析 二、第一还款来源分析 三、第二还款来源分析 四、第一、第二还款来源综合分析 五、其他还款来源分析 六、抵押物及保证人情况分析 第六章项目存在风险分析和防措施 一、风险分析 二、风险防措施 三、风险承担 第七章部门意见 一、项目可行性分析 二、项目经理意见 三、部门结论 第八章声明
第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 浙江西力科机电（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。该公司注册资金6000万元，其中：玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。该公司主要经营围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。 浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造，技改后年生产能力达到250万台，产能利用率达到86%。截止2011年底，公司销售达到45664万元。为进一步拓展市场，使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面，浙江西力科新增一套自动化装配线，并将原有生产线部分设备升级换代，进一步提高产品质量，减少产品残次率，降低生产成本，加快新产品开发。在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。同时，加快企业技术改造力度，形成大批量生产能力，保证产品质量的稳步提高。 2012年，公司根据市场需求的变化，将继续扩大产能和新增项目，计划增长销售 30%左右。为确保该企业的正常运营的资金需求，拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。
山东省农村信用社 不良贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加强全省农村信用社、农村商业银行、农村合作银行（以下统称农村信用社）不良贷款管理，提高不良贷款管理和清收处臵水平，根据有关法律法规及山东省农村信用社制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称不良贷款是指按照山东省农村信用社信贷资产风险分类的有关规定划分为次级类、可疑类、损失类的贷款及表外不良贷款。 第三条不良贷款管理是指根据不良贷款的内在特点，通过科学的管理方法与流程，对不良贷款移交、日常管理、清收处臵和监测、检查与奖惩等各个环节进行的全过程管理。 第四条本办法所称贷款管理单位是指承担贷款发放、贷后管理等职责的农村信用社经营机构，包括县级联社公司业务部、个贷中心、营业部及基层信用社等。 本办法所称不良贷款管理单位是指承担不良贷款管理、清收处臵等职责的农村信用社经营机构，包括县级联社资产管理部及承担不良贷款管理处臵职责的贷款管理单位。 本办法所称还款义务人是指借款人、保证人以及依法承
继其还款义务的个人或单位，如财产继承人、虚假出资或抽逃资金的企业股东、改制后具有债务承继关系的企业、企业开办单位等。 第五条不良贷款管理遵循的原则： （一）真实反映。真实、准确、客观地反映不良贷款的形态状况及不良贷款管理、清收处臵各环节的工作情况。 （二）依法合规。不良贷款管理、清收处臵工作必须严格遵守国家法律、法规、政策及有关规定。 （三）尽职履责。不良贷款管理人员根据尽职管理要求，忠实履行工作职责，维护信用社权益。 （四）科学管理。科学合理设臵不良贷款的管理体系和业务流程，创新工作模式，提高处臵技术水平。 （五）优化处臵。合理把握处臵效率和效益的关系，通过处臵时机的选择、处臵方式的比较和定价机制的运用等，实现不良贷款处臵效益的最大化。 （六）信息保密。严格保密不良贷款管理、处臵相关信息，避免造成不良影响和贷款损失。 第二章组织机构及职责 第六条资产管理部门。省联社、办事处（市联社）和县级联社要设立资产管理部门，根据实际需要，配备相应数量的工作人员。辖内经营单位或不良贷款较少的办事处也可设臵不良资产管理岗。
项目信托尽职调查操作要点 1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业的要求，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过书面审验和实地考察等方法，对已经或即将获准立项的信托项目进行全面调查，并据此形成关于信托项目的尽调报告的过程。 标准及要求：如实反映信托项目状况；能有效识别、防范和控制风险 论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目的可行性及操作模式 风险：充分揭示信托项目的风险、瑕疵、特点和对策 利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托公司间的利益冲突，并充分重视时点偿付问题 记录：建立尽职调查的工作底稿制度，制定信托项目尽职调查的台帐 报告：根据事实制作专业的信托项目可行性研究报告或尽职调查报告 报告要求 A、符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全 B、独立 C、格式规范 D、文字表述书面化、专业化、客观化 E、信息充分性——充分调研、充分分析、充分揭示 F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他方法 G、责任性——声明与保证 金融监管要求： A、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第九条：信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告 B、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于以下内容：1、目标企业的投资立项；2、目标企业的实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目标企业的投资实施；5、目标企业管理；6、目标企业股权退出机制 C、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第九条：应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等展开尽职调查 D、《关于加强信托哦公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》：尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性； 尽职调查关键点：信托资金拟投项目的可行性
XX公司应收账款集合信托计划 尽职调查报告 (说明：本文为word格式，下载后可直接编辑) 1.概要 1.1 报批项目 XX市**科教产业投资发展有限公司（以下简称：“XX**科教”）为提高其资产的流动性，拟将其对XX山水城管委会（以下简称“XX山水城”）享有的经审计的约【6】亿元应收款（详见专项审计报告）进行转让以获得融资，我司发行信托计划募集资金受让该应收账款进行投资，XX**将所得的信托资金用于对清源河以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太高速以北区的基础设施整理工程。信托发行后，XX**科教按期向**信托支付回购款，XX**科教以其依法持有的【土地】提供抵押（抵押价值详见评估报告）作为对其履行回购义务的担保；同时，XX市城开投资发展公司（以下简称“XX城开”）为XX**科教回购上述应收账款提供连带责任担保。 1.2 信托项目概述
**信托通过发行信托计划“**信托?XX**科教应收账款集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”或“本信托”）募集资金，拟募集资金规模【3亿-3.5】亿元，信托资金用于受让XX**科教享有的对XX山水城的约【6】亿元应收账款（信托本益覆盖率约【0.95】倍-【1.33】倍），信托资金用于基础设施整理工程。信托计划期限届满时，XX**科教应按照约定履行回购义务；XX**科教以其依法持有的【住宅用地】为其履行回购义务提供抵押担保。信托计划期限【24】个月，融资总成本拟定为【12.5%】/年。 1.3 项目亮点 （1）区域发展优势显著 XX滨湖区处于长三角一体化发展地带，位于中国经济实力最强的经济圈，区位优势明显。同时，京沪高铁的建设为其发展提供带来了历史性的机遇，该铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海湾和长江三角洲两个经济区域。铁路通车后，XX融入上海半小时经济圈，挺进环渤海湾经济圈。滨湖区具有显著的区位优势、政策优势和发展机遇，发展前景良好，财政实力将明显增强，这一方面为本项目推进以及收益的实现提供良好的外部环境；同时政府财力的夯实也有利于进一步增强融资主体的财力支持，增强后者的信用质量和偿债能力。 （2）项目综合效益良好 本项应收款对应项目已基本完工，应收款的回购收益可有效覆盖本项目信托计划投资收益及本金。 （3）偿债保障措施充分 除享有本项目回购款带来的项目净收益现金流作为还款来源的直接保障外，本项目就本信托计划的投资收益及本金偿付还有以下保障措施： 为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，XX市滨湖区相关部门将出具财政资金安排文件，并通过人大审批，承诺将还款计划纳入专项财政预算，在信托到期前，优先以该XX市滨湖区人民政府财政收入和土地收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向**信托支付到期债务。 如XX山水城管委会未按约履行偿付上述应收账款的义务，**信托有权要求XX**科教回购上述应收账款。 在信托计划期限内，XX**科教以XX南泉古镇建设发展有限公司拥有住宅土地提供抵押担保。抵押率为4.5-5.3折。 XX市城开投资发展公司为XX山水城管委会偿付上述应收账款的义务及/或XX**科教的上述回购义务提供连带责任保证担保。 （4）风险缓释措施 本方案针对本项目信托计划所面临的主要风险采取了相应的风险缓释措施：