目录
1.总则1
2.适用范围1
2.1.上游流程1
2.2.下游流程1
2.3.适用范围1
3.流程图2
4.流程有关部门及工作职责3
4.1.物业公司（流程主责部门）3
4.2.项目部/项目公司（流程主责部门）3
4.3.集团客户服务部（流程主责部门）4
4.4.集团营销管理部（流程参与部门）4
4.5.集团工程管理部（流程参与部门）4
4.6.集团规划设计部（流程参与部门）4
4.7.集团成本管理部（流程参与部门）4
4.8.集团领导4
5.保修期内维保工作组织及程序5
5.1.报修（投诉）登记5
5.1.现场踏勘及维修责任的判定5
5.2.保修指令的发出5
5.3.保修方案5
5.4.保修的实施6
5.5.保修的验收6
5.6.客户满意度调查6
5.7.物业第三方保修的实施7
5.8.开发商保修的实施8
6.保修期外维保工作组织及程序8
7.客户索赔的办理9
8.有关措施9
8.1.物业维保中心及有关岗位的设置9
8.2.项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置9
8.3.加强对承包方保修阶段的合同管理10
8.4.物业年度维修单位的选择及考核10
8.5.对相关部门的考评10
9.工程维保的资金管理11
9.1.物业维保中心管理费用的预算及划拨11
9.2.物业第三方保修工程费用的划拨及管理11
9.3.开发商承担的维保费用12
10.附则（有关表单尚待完善）12
10.1.附件一：房屋质量问题报修单12
10.2.附件二：保修指令13
10.3.附件三：保修情况及客户意见14
10.4.附件四：保修结算单16
1.总则
为了规范项目交付使用后，在工程维保方面的处理流程，确保高效地开展工程维保工作，及时解决存在问题，化解客户矛盾，维护并提升企业的品牌价值，根据《房屋建筑工程质量保修管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，特制定《**公司工程维保管理办法》。
2.适用范围
2.1.上游流程
《新建物业移交作业指引》
2.2.下游流程
《客户满意度调查管理作业指引》
2.3.适用范围
1)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，所发生的房屋修缮和
管理行为。
2)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，已超出国家规定的保
修期限，但由于存在产品设计缺陷、工程质量瑕疵或销售承诺等其他原
因，所产生的经集团领导批准的产品缺陷修复工程及其他有关工程。
3)按《深圳经济特区物业管理条例》（或项目所在地有关规定）规
定属于本体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用
基金范围内的维修工程不在本流程范围内。
3.流程图
4.流程有关部门及工作职责
4.1.物业公司（流程主责部门）
1)负责新建物业接收过程的检查验收，对于不符合物业移交条件者
有权拒绝接收。
2)负责公共区域或建筑设施的日常维护，发现问题及时报修。
3)负责在售空置房屋的日常维护，发现问题及时报修。
4)负责受理客户报修并及时与客户沟通、反馈信息。
5)负责成立维保中心并设置足够的岗位，认真组织权限内的正常保
修、维修活动。
6)负责保修期内承包方正常维修的组织与管理。
7)负责保修期内因承包方不履行保修责任的第三方维修的组织与
管理。
8)负责保修期内集团委托的开发商保修工程的组织与管理。
9)负责落实年度第三方维修施工单位，并进行规范管理。
10)负责组织保修期外的但按《深圳经济特区物业管理条例》规
定属于本体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用
基金范围内的维修。
11)参与各承包方保修阶段的合同管理工作，建立对应的合同维
修台账，并在每月28日前将该月保修及维修情况（含扣款、赔偿等）
汇总并报告集团工程管理部、财务管理部、客户服务部。
12)负责组织保修期满的工程验收，对于存在遗留问题的承包方
不得验收或签字盖章。
13)负责办理保修金结算工作，对于不符合退还保修金条件者有
权拒绝结算。
4.2.项目部/项目公司（流程主责部门）
1)负责组织物业移交及资料移交，并对不符合移交要求的项目及时
进行整改。
2)负责各承包方保修阶段的合同管理工作，并进行后评价。
3)负责项目入伙后六个月内的保修组织管理工作。
4)负责工程保修、维修的工程技术管理工作，分析原因，判定责任，
提出解决方案。
5)在保修期内配置足够的专业工程师参与维修工程的管理。
6)参与项目保修期满的各项工程验收以及保修金结算工作。
4.3.集团客户服务部（流程主责部门）
1)负责保修期内的第三方保修事件的审批、上报及协调工作。
2)负责保修期外的维保事件的审批、上报及协调工作
3)负责对实施完毕的保修、维修工作进行抽样回访。
4)当客户的维保诉求上升为投诉（见《客户投诉处理作业指引》），
客户服务部负责组织集团有关部门开展保修、维修工作，并跟进保修、维修工作的进度。
5)负责与客户的解释沟通工作。
4.4.集团营销管理部（流程参与部门）
1)组织物业管理公司对在售空置房屋进行维护管理。
2)负责因营销承诺引发的客户投诉事件的处理。
4.5.集团工程管理部（流程参与部门）
1)督促并参与项目部/项目公司进行竣工验收及物业移交。
2)负责对维修工程给出专业意见，并对常规维修给予技术支持；
3)负责组织复杂维修工程招标工作。
4)负责组织复杂维修事项原因调查及典型工程案例的建立。
5)协助物业公司组织年度维修单位招标，并考核其履约情况。
6)负责项目部撤销后原项目部应当承担的职责。
4.6.集团规划设计部（流程参与部门）
1)负责各类维修工程中设计缺陷的处理，负责设计变更，针对维修
事件出具设计图纸（如有必要时）。
2)参与维修工程有关调查（涉及到方案、设计时）。
4.7.集团成本管理部（流程参与部门）
1)负责维修工程的成本管理工作。
2)参与保修阶段的合同管理工作。
4.8.集团领导
根据集团《授权手册》规定，拥有权限的有关领导。
5.保修期内维保工作组织及程序
5.1.报修（投诉）登记
物业公司前台工作人员收到客户或客服转来报修信息后，应认真记录，并按照《房屋质量问题报修单》中有关要求填报“报修内容”，录入CRM系统，（要求维保工作使用CRM中的客户服务管理软件进行跟踪处理）同时须在当班交由物业公司维保中心进行下一步处理。
5.1.现场踏勘及维修责任的判定
1)物业维保中心接到《房屋质量问题报修单》后，当天就应安排工
作人员并通知承包方保修人员进行现场踏勘核对报修事件，同时应尽可
能拍照取证。
2)如物业维保中心工作人员现场踏勘后认为属于简单维修，应告知
客户原因及维修处理方法，并约定维修时间。如无法认定，也应以适当
方式知会客户会尽快答复。
3)如物业维保中心现场踏勘后认为事件比较复杂，难以分清责任或
维修方法，应当及时通知项目部/项目公司，在两日内一起进行现场踏
勘，确定责任及方案。
4)如物业维保中心与项目部/项目公司仍无法确定责任方及维修方
案，则由物业公司向客户服务部及集团工程管理部咨询。集团工程管理
部组织相关部门商讨后向客户服务部、物业公司反馈建议。
5)物业维保中心以及项目部/项目公司应根据现场踏勘情况，进行
原因分析，确定维修方案，及时完成《房屋质量问题报修单》的填报。
以下为承包方保修子流程有关内容
5.2.保修指令的发出
物业维保中心应根据《房屋质量问题报修单》，以及保修期内原承包方责任范围，根据合同的质量保修书，尽快以合法有效的方式向承包人（乙方）发出《保修指令》。
5.3.保修方案
1)小型维修由物业公司维保中心与承包方确定保修方案。
2)当涉及复杂维修时应由项目部、项目公司组织有关部门确定保修方案。
3)保修方案确定后应尽快通知客户并得到客户的认可。
5.4.保修的实施
1)由物业维保中心负责组织承包方实施维保，并进行规范管理。
2)项目入伙后六个月内为报修高峰期，项目部/项目公司、监理单位负责主导应急维修，包括保修指令的发布、保修施工过程的管理、保修情况及客户意见的整理等具体工作。如报修数量、频率仍未降低到合理水平，则项目部/项目公司、监理单位应继续负责。（建议设立量化指标点如维修完成率，6个月满，达到要求的维修完成率后，移交给物业公司的维保中心。）
3)根据施工承包合同的质量保修书约定，项目的承包方（乙方）在接到物业公司《保修指令》后，在合约定的时间内必须到场抢修，如合同没有约定的，则最迟应在24小时内到达现场抢修。
4)对于涉及结构安全的质量缺陷，物业公司应立即采取安全防范措施；由项目部/项目公司组织原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，项目的承包人（乙方）实施保修。
5)对于大体量保修的，由项目的承包人（乙方）提出时间表并在得到项目部/项目公司、物业公司、监理单位认可后严格按时间表施工。
6)对于重大质量问题的保修，由乙方提出维修方案，经项目部/项目公司、物业公司、监理单位认可后方可进行施工。
7)维修期间，物业公司维保中心应做好客户和承包方维修人员的协调工作，使客户认可服务和管理。
5.5.保修的验收
1)工程维保结束，由物业维保中心和监理公司组织项目部/项目公司及有关单位进行验收。
2)当保修工程涉及结构安全时，由物业维保中心、项目部/项目公司、设计院及其他相关部门进行验收，必要时应请质量鉴定机构进行质量鉴定。
5.6.客户满意度调查
1)在每次工程维修结束后，物业公司维保中心对维修记录进行登记汇总，回访客户，组织填写《保修情况及客户意见》，对客户满意度作调查、统计，并录入CRM系统。
2)客户服务部每月对客户回访情况进行抽样查验。
以下为物业第三方保修子流程有关内容
5.7.物业第三方保修的实施
1)当客户报修或投诉判定属于原承包方（乙方）责任，物业公司以合法有效的方式将《保修指令》送达乙方，而乙方不按工程质量保修书约定保修时，物业公司应立即将事件通报客户服务部及项目部/项目公司。
2)项目部/项目公司接报后，应根据具体情况三日内确定维修方案并核定费用，按照授权立即开展工作。
3)如维修项目属于简单维修，费用少于10万元，由项目部/项目公司委托物业公司年度维修单位立即进行维修。
4)如维修项目属于复杂维修，或费用超过10万元，由项目部/项目公司及客户服务部报请集团授权领导后，项目部/项目公司、物业公司应通过招标确定维保单位（第三方保修单位），由物业签订合同。此类情况因需要较长时间故应获得客户理解并尽快完成。
5)如须维修的费用超过原承包方保修金总额，不足部分费用将只能由集团承担，故应按照开发商保修流程办理。
6)物业公司确定第三方保修单位及费用后，应将处理情况及所需费用以合法有效的方式书面告知乙方，并立即开始保修工作。
7)第三方保修单位完成维修并按5.5条进行验收后，向物业公司申请工程款，物业公司按制定的保修款审批流程进行支付。支付完成后物业公司书面知会原承包方（乙方）（《保修结算单》），并建立保修及费用档案，报客户服务部备案，知会集团成本管理部、工程管理部及财务管理部。
8)对于第三方维保所发生的相关费用由物业公司和项目部/项目公司按扣款流程从原承包方（乙方）保修款中扣除
9)该保修完成后不免除原承包方（乙方）在保修期内的其他保修责任。
10)项目部/项目公司应据此对原承包方（乙方）进行履约评价，完成后评估工作。
以下为开发商保修子流程有关内容
5.8.开发商保修的实施
1)当客户报修或投诉经物业公司、项目部/项目公司进行维修责任
判定，系因（①甲方工程组织、规划设计等原因；②无法认定责任方；
③其他原因）所造成，虽然在保修期内但只能由甲方承担责任时，应尽
快报集团客户服务部启动开发商保修子流程。
2)项目部/项目公司组织有关单位对报修问题进行原因分析，拟定
可行的解决措施，并进行成本分析，形成解决方案报集团客户服务部、
工程管理部进行审核，集团规划设计部、成本部视情况参与审核。
3)鉴于维修费用需开发商承担，维修方案经集团各部门审核后，必
须经集团授权领导批准后方可实施。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成清晰，
为尽快完成并缓解客户压力，可由集团授权领导批准，安排由物业公司
委托其年度维修单位进行维修，费用由物业公司先行垫付，待维修完成，
经结算审批后，由集团将资金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如工程保修技术难度较高，须制定专项技
术方案，且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/项目公司按照集
团招投标管理规定，确定保修单位后，组织实施，费用经审批后由集团
支付。
6)此类维修情况，物业公司应做好向客户解释的工作，争取谅解，
同时相关业务部门应在最短时间内完成业务流程。
6.保修期外维保工作组织及程序
1)当客户报修或投诉经物业公司判断已超过保修期，但因项目存在
产品缺陷（质量问题或设计缺陷），无法使用本体维修基金或公共设施
专用基金（根据建设部的《物业管理条例》应统称为专项维修资金）时，
应尽快报集团客户服务部，经集团客户服务部核实后启动保修期外维保
工作子流程。
2)集团客户服务部对物业公司报事进行审核后，应立即组织项目部
/项目公司、集团工程部、规划设计部有关人员，以及有关设计、施工
单位对报修问题进行深入的原因分析，拟定可行的解决措施，并进行全
面的成本分析，形成综合解决方案，并报集团有关部门审核。
3)鉴于维修费用需由集团承担，维修方案经集团各部门审核后，还
应根据授权文件报集团主管领导、总经理直至董事长审批。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成清晰，
为尽快完成并缓解客户压力，可安排由物业公司委托其年度维修单位进
行维修，费用由物业公司先行垫付，待维修完成，经结算审批后由集团
将资金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度较高，须制定专项技
术方案，且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/项目公司或集团
工程管理部按照集团招投标管理规定确定保修单位组织实施，费用经结
算审批后由集团支付。
6)此类维修情况物业应争取客户谅解，同时相关业务部门应在最短
时间内完成业务流程。
7.客户索赔的办理
1)如客户有索赔要求时，物业维保中心应通知客户服务部按照《客
户投诉处理作业指引》处理。
2)原则上，属保修方责任引发的赔偿，应向该单位追偿并在保修款
中扣除。因房屋建筑工程质量缺陷造成第三方人身、财产损害的，由物
业公司/项目部/项目公司负责向造成质量缺陷的责任方追偿。
8.有关措施
8.1.物业维保中心及有关岗位的设置
1)物业公司应成立工程维保中心，专职负责工程维保的组织、实施
和管理工作。
2)工程维保中心应设置相关专业人员，专职负责工程组织、成本核
算、保修、维修管理等工作。
3)物业维保中心的费用由集团作为专项经费向物业公司支付。
8.2.项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置
1)项目部/项目公司应依据组织管理手册规定的职能负责工程维保
工作。
2)项目入伙高峰期结束后（暂定为六个月），项目部/项目公司应至
少留一名土建工程师、一名水电工程师负责维保工作，直至报修事件降
至平稳状态，物业公司同意后接收后，方可撤离。
3)集团工程部应设置工程维保岗，专门负责深圳区域项目部撤销后
的工程维保管理。
8.3.加强对承包方保修阶段的合同管理
1)承包方保修阶段的合同管理工作由项目部/项目公司和物业公司共同负责。
2)为确保保修服务的快速、高效，物业公司参与承包方保修金的结算、支付等管理工作。
3)项目竣工验收合格并完成物业移交后，项目部/项目公司应将各承包方保修金清单随合同等其他资料移交物业公司。
4)集团应将保修金总额的一部分划拨给物业公司管理，用于承包方不履行保修承诺时，物业开展第三方保修服务所发生的工程费用，相关费用由物业公司负责建立台账，并且必须在承包方保修金中扣除。物业公司全权负责保修期内保修款的使用及保修工作，并承担相应的法律责任。（若划拨费用使用完毕，集团应适时补充）
5)保修期满后，由物业公司组织项目部/项目公司、监理公司对承包方进行验收，根据验收结果以及保修阶段的履约情况进行保修金结算。结清后十五日内与集团财务管理部进行财务交接，并提供保修款扣款的明细清单。
8.4.物业年度维修单位的选择及考核
1)物业公司必须自主落实有资质的维修施工单位（包括土建类、装饰类、安装类、门窗类等），在服务客户的同时，在承包方不履行保修承诺时，能够及时开展第三方保修工作，或者集团委托的维修工作。
2)物业公司应每年度组织一次维修单位的评价考核工作，集团客户服务部、工程部应参与考核。
3)物业公司应根据考核结果，每年度组织一次维修单位的招标工作，签订年度维修合同。
4)年度维修合同应采用标准模板，应明确维修类活动的计费方法、计量原则、质量安全要求、验收办法、付款及结算方法等内容。集团工程部、成本部应进行必要的配合。
8.5.对相关部门的考评
1)对项目部/项目公司的考评
项目保修期满，由物业公司与集团相关部门共同评价项目部/项目公司在管理期内的工程质量管理情况（评分比重各占80%及20%），作为对项目部的180°绩效考核内容之一。
2)对物业公司的考评指标
维修完成及时率：为按规定时间实际完成维保工程数除以应完成数；
二次返修率：需返修二次以上的维保工程数除以完成总数；
维修满意度：各项目客户满意度调查中售后维修指标综合得分情况来考核。
3)对集团工程管理部的考评（按照集团年度考核目标）
完工项目维保工程及时完成率：完成率为实际完成维保工程数除以应完成数。
客户满意度：根据各项目客户满意度调查中工程质量指标综合得分情况来考核。
9.工程维保的资金管理
9.1.物业维保中心管理费用的预算及划拨
1)物业维保中心的建立及相关岗位的配置是集团加强客户服务工
作的重要措施，需要相应的费用。
2)该费用由物业公司向开发商服务所产生，不属于向客户收费范
畴。
3)集团成本管理部应对该费用进行测算，鉴于其属于项目保修阶段
的管理行为，建议应列入项目目标成本内容。
4)集团有关部门应将该费用列入年度预算，并及时划拨给物业公
司。
5)财务交接后十五日内，集团按照项目保修金总额的8%给予物业
公司作为人力支出的费用。
9.2.物业第三方保修工程费用的划拨及管理
1)物业公司第三方保修施工单位是加强客户服务工作的重要手段。
物业公司需要资金来有效开展工作。
2)该项资金的来源为承包方的保修金，按照合同约定当承包方不能
有效履约时进行处罚，仅在金额不足时由集团承担。
3)集团有关部门应及时将该费用划拨给物业公司。
4)项目竣工验收合格后，该项目的保修流程开始实施。集团成本管
理部于两个工作内将该项目合同保修款金额的50%分项汇总并签字确
认，集团工程管理部负责填写付款申请单（成本管理部提供的汇总表作
附件），集团财务管理部在收到付款申请单及附件后两个工作日内将款
项拨付给物业公司在项目对应的保修金专项帐户（保修期内如扣除完
毕，集团适时补充）。物业公司全权负责保修期内保修款的使用及维修
工作，并承担相应的法律责任。
9.3.开发商承担的维保费用
1)本体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用
基金的使用有其严格规定。因规划设计、施工管理、承包方违约出现的
维修事项，必须由开发商承担责任。
2)项目尚未撤销时发生的此类费用应计入项目成本，作为项目成本
管理工作内容。
3)集团应将此类费用列入客户服务类年度预算内。当发生此类维保
费用时，由客户服务部申请划拨给维修落实单位。
10.附则
10.1.附件一：房屋质量问题报修单
房屋质量问题报修单
编号：年月日
10.2.附件二：保修指令
保修指令
编号：公司：
由公司开发，贵公司承建的小区幢
室，在保修期内出现以下质量问题：
经我方认定系贵公司保修范围内。
根据公司与贵公司签订的《合同》中《质量保修书》约定，甲方全权委托我司行使甲方的权利、义务、责任。望贵公司于收到此函小时/日内派人予以处理，逾期不处理者，我公司将按保修书办理，自行安排其它单位进行维修，所发生的费用在贵司保修款中扣除，恕不另行通知。
我方联系人：
联系方式：
附：房屋质量问题报修单（编号：）
****物业管理有限公司
年月日
10.3.附件三：保修情况及客户意见
保修情况及客户意见
编号：年月日
10.4.附件四：保修结算单
保修结算单
编号：
公司：
根据公司与贵公司签订的《合同》中《质量保修书》约定，甲方全权委
托我司行使甲方的权利、义务、责任。由于贵公司未能在指定时限内对《保
修指令（编号：）》所提及问题进行及时处理，我方已按合同保修书
双方约定协议条款于年月日委托第三方完成此项保修工作。现产生保修费用
共计人民币：元，将在贵公司保修金中扣除。特此告知。
附件：保修情况及客户意见（编号：）
*****物业管理有限公司
年月日
车辆转让协议
甲方（转让方）：身份证号：
乙方（受让方）：身份证号：
甲乙双方经协商，达成如下协议，共同遵照执行：
1、甲方将自有车辆牌型号车（车号：发动机号：车架号：）一辆（包括其他物件有：）转让给乙方，该转让自年月日起生效。
2、因转让车辆为旧机动车车辆，故双方签定协议时均对车身及发动机工作状况表示认同，乙方对该车外观及内在质量状况已充分了解。
3、双方商定该车暂不办理过户手续，当条件成熟时，需办理过户手续时，甲方应尽配合义务，过户费用由乙方承担。双方是否过户不影响本协议效力。
4、自转让生效之日前因该车引起的一切交通事故、违章罚款、养路费等行政规费等均由甲方承担；自转让生效之日后，该车的所有权及一切权益、风险等均归乙方承受，因该车引起的一切交通事故、交通违章罚款、养路费等行政规费、保险费、人身损害赔偿责任等均由乙方单独承担，与甲方无任何关系。
5、车辆转让后，乙方必须按时交纳养路费、交通违章罚款等费用，如因未按时交纳而致使甲方垫付上述费用及承担罚款和诉讼费等，乙方应立即偿还甲方垫付费用及罚款、诉讼费。
6、如在该车转让后，乙方转卖该车，此后发生的一切纠纷、赔偿等事宜，均与甲方无关。
7、如双方发生争议，可起诉，按就近原则处理。
8、本协议一式贰份，双方各执一份
工程维修管理制度范本3篇 一、维修工程人员岗位责任制: 1、负责检修一层商场的照明、电梯等一切用电设备。 2、负责维护FF公司所属的装饰成品以及其它的维修。 3、对重大设备检修时跟进和协调工作。 4、熟知检修设备的基本结构、工作原理、及照明线路的分布结构。 5、负责一层商场、公共区域及各商铺的所有电度表的计量抄录 上报工作。 二、维修工程人员维修工作票制度 1、一切报修凭报修单来做维修工作。 2、工程人员接到报修单签字后立刻赶到事故现场。 3、对事故作准确判断后，在安全措施做好后，即时处理。 4、处理完毕，清扫现场，并让报修人签字确认后，报修单交工 作负责人保存。 并对处理情况做详细记录。 5、在接到紧急故障时，可不用报修单，处理完毕补办手续。 6、工程人员受理报修单后，需工作间断，转移需工作负责人认可。 三、交接班制度 1、接班人按规定时间提前到岗，并且工作服、工号牌穿戴整齐。 2、交班人整理报表及检修记录，并做好工具钥匙、仪表等备用 器材移交。
3、交班人交接当班已完成，或和交接班的人来共同完成未完成 的工作。 4、接班人查阅工作记录，并查看工具等备用器材，对方签字后 方可完成交接。 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取 得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同 约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致(如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等)、节点处理不规范(如板材脱落、变形缝开裂等)原因造 成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及 时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所 有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因(如玻璃自爆)造成维修，材料费由 原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承 担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生 的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后 向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收 取维修费。 上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星(维修)工程任务单和零星(维修)工程签证单。 一、目的 为了规范公司维修管理，节省成本，提高设备使用效率并确保其使用安全。
工程维修管理规定公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
陕西金泰恒业房地产有限公司 工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月 目录 附件5
陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 文件名称 编制人审核人批准人 发布单位工程管理部页数共5页发布日期2016年1月生效日期 目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 编制依据 合同 建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法
其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外 门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收合 格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件约谈 记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成 甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。 二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
基建工程项目管理办法1 目的 为加强基建工程项目管理，保障基建工程项目质量，有效控制投资成本，提高资金使用效益。 2 范围 适用于公司基建工程项目的建设及维修管理。 3 定义 项目筹建小组是指公司为特殊工程项目设立的专门管理机构。 4 职责 项目管理部负责基建工程项目建设及维修的计划审核、各类手续的办理、过程监督、预决算、产权证书办理等工作。 物资采购部负责工程项目的供方确定、招投标管理工作。 项目筹建小组负责工程项目日常管理工作，包括办理建设项目的相关手续；协调政府部门、施工单位、监理单位等公共关系；组织工程设计、提交设计方案；提出招标计划、进行供方调查、起草招标文件、组织项目招投标、合同起草与管理；现场工程量签证、工程质量监督；协调工程进度；办理项目竣工的移交手续；提出资金申请，报项目管理部审核；跟踪工程项目合同的履行情况等。
项目使用单位负责基建工程项目建设、维修计划及方案的上报，并参与项目建设、维修及决算审核全过程。 5 内容 需求单位填写《工程报建申请审批表》，具体审核流程见附录A。基建工程项目的采购、招投标及合同的管理，依照公司《采购管理办法》、《招投标管理制度》、《合同管理办法》执行；基建工程土地征用及开工相关手续由项目管理部牵头办理。 基建工程项目应设立工程现场代表，负责工程量记录、审核签证和工程质量监督工作。根据分项工程专业特点，由项目管理部派出、聘请专业人员或指定建设维修项目的分子公司人员担任现场代表。 工程签证的管理 5.3.1工程签证范围 5.3.1.1 由于设计变更等建设方原因引起的工程返工或成品、半成品的报废损失。 5.3.1.2 与计算工程造价有关的隐蔽工程（如沟槽隐蔽）及无法在图纸上标注材料用量的。 5.3.1.3 合同中没有明确约定，且在竣工图上无法表述的施工项目（如零星点工）。 5.3.1.4 与计算工程造价有关的施工方案中规定的施工措施项目。 5.3.1.5 建设方、监理单位认为其它需要签证的项目。 5.3.2 涉及工程签证的项目，特别是沟槽等隐蔽工程在下道工序施工前施工单位必须通知建
公司工程维修管理规定 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致（如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等）、节点处理不规范（如板材脱落、变形缝开裂等）原因造成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因（如玻璃自爆）造成维修，材料费由原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。
上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星（维修）工程任务单和零星（维修）工程签证单。 零星（维修）工程任务单工程名称： 编号（）总包单位负责人施工单位工期要求负责人质量要求主要工作内容及工作要求： 验收意见： 负责人签（章）年月日零星（维修）工程签证单第页共页工程名称分部分项工程名称图号任务单编号签证单编号工程内容：签证意见： 建设单位监理单位总包单位施工单位建设单位（章）： 项目负责人： 年月日监理单位（章）: 项目负责人： 年月日总包单位（章）: 项目负责人： 年月日施工单位（章）: 项目负责人： 年月日
陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月
目录 陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 (1) 附件1 维修人员不当行为处罚标准 (8) 附件2 工程维修时间标准 (10) 附件3 维修联系单 (13) 附件4 质保期内维修任务推进表 (14) 附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 (17) 一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施 (18) 二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施 (22) 三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施 (26) 四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施 (27) 五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施 (28)
?目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 ?适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 ?名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 ?编制依据 合同
建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、 外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收 合格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件 约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造 成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
公司管理办法细则 为了加强公司内部管理工作，提高工程项目施工管理水平，促进施工项目管理的规范化，进一步适应市场经济发展的需要，使工程项目取得最佳的经济效益和社会效益，为企业的生存和发展奠定坚实的基础，使公司在激烈的市政工程施工市场竞争中立于不败之地。根据公司的实际情况及国家相关规范要求，经充分研究制定本管理办法（草案）。 一、总则 1、公司在进行项目施工管理时，实行项目经理（或施工负责人）为责任主体和核心的责任制。项目经理（或施工负责人）是公司法人代表在工程项目上的授权代理人。 2、公司的组织结构按项目管理分为两个层次：即公司管理层、项目管理层（项目经理部）。 3、公司在项目管理上建立的组织机构是项目经理部（简称项目部），承担项目实施的管理任务，严格按公司与业主的合同要求、本管理办法及内部建设工程项目施工目标管理责任书内容实现全面责任。项目经理部每月按时参加公司的工程施工协调会及业主监理组织的工程例会。 4、项目经理部是由项目经理（或施工负责人）在公司法人代表授权和职能部门支持下按照公司的相关规定组建的、进行工程项目管理的一次性组织机构，项目经理部的责任期为工程开工至工程保修期结束、工程造价审计结束为止。 5、公司管理层对工程项目施工的全过程进行管理；公司招标部、工程预算部、材料部、财务部、综合办公室等部室按各自职责对工程项目行使管理权利，对工程项目施工过程中的安全、质量、进度、文明施工、成本控制等进行管理，项目经理部必须接受公司管理层的指导、检查、监督、考核、
管理。 6、公司管理层应充分树立服务于工程项目施工的宗旨，加强计划管理，对工程施工全过程进行指导、检查、考核、调控，及时发现、解决工程施工中出现的各种问题和困难。 7、公司各管理部室对项目经理部的各项施工资源进行优化配置，确保各项管理目标的实现。 8、工程项目进场施工前，公司与项目经理部签订“建设工程项目施工目标管理责任书”。 9、项目经理部每月25日向公司工程科上报：①工程进度完成情况和存在问题及下月施工计划；②材料报表、材料计划；③机械使用情况报表和下月机械使用计划；④每月资金使用计划等。 10、项目经理部必须贯彻执行国家、省、市有关市政工程施工管理方面的法律法规，健全内部各项管理制度，以强化管理、注重信誉、保证质量、安全施工、降低成本为主线，对项目施工进行全过程的组织与管理。 二、项目经理（或施工负责人） 1、项目经理（或施工负责人）是工程项目管理的中心和灵魂。必须具备以下素质： ①具有在本公司注册的、符合工程招标文件要求的市政工程专业的“建造师”等证书。 ②具有工程施工管理的能力，具备相应的专业技术、管理知识、经济、法律法规等知识； ③具有多年相应工程项目施工管理的经验、协调能力和相关业绩； ④具有良好的道德品质，服从公司的管理。 2、项目经理（或施工负责人）的确定：公司领导层根据公司的实际情况及每个项目经理（或施工负责人）的实际工作能力，同时综合考虑工程项目情况及其它各方面的因素，在工程项目投标前确定项目经理（或施工负责人）人选。
【最新资料Word版可自由编辑！！】 工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。
2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。 4.1.6．乙方安排在现场维保施工人员必须每天到甲方的保修事务主管部门签到、打卡登记二次（8：30、18:00），每人次迟到早退10分钟以上罚款￥100元。该考勤记录作为乙方履行维保职责的证据之一。 4.1.7．维保人员须在指定区域休息或停留，不得在小区内随意走动、大声喧哗、疯狂嬉戏等，避免影响业主生活和休息。
建设部关于印发《建设工程项目管理试行办法》的通知时效性：现行有效 发文机关：建设部 文号：建市〔2004〕200号 发文日期：2004年11月16日 施行日期：2004年12月01日 各省、自治区建设厅，直辖市建委，国务院有关部门建设司，解放军总后营房部，山东、江苏省建管局，新疆生产建设兵团建设局，中央管理的有关企业： 现将《建设工程项目管理试行办法》印发给你们，请结合本地区、本部门实际情况认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时告我部建筑市场管理司。 中华人民共和国建设部 二00四年十一月十六日 建设工程项目管理试行办法 第一条[目的和依据] 为了促进我国建设工程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行为，不断提高建设工程投资效益和管理水平，依据国家有关法律、行政法规，制定本办法。 第二条[适用范围] 凡在中华人民共和国境内从事工程项目管理活动，应当遵守本办法。 本办法所称建设工程项目管理，是指从事工程项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动。 第三条[企业资质] 项目管理企业应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。 工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等企业可以在本企业资质以外申请其他资质。企业申请资质时，其原有工程业绩、技术人员、管理人员、注册资金和办公场所等资质条件可合并考核。 第四条[执业资格] 从事工程项目管理的专业技术人员，应当具有城市规划师、建筑师、工程师、建造师、监理工程师、造价工程师等一项或者多项执业资格。
取得城市规划师、建筑师、工程师、建造师、监理工程师、造价工程师等执业资格的专业技术人员，可在工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等任何一家企业申请注册并执业。 取得上述多项执业资格的专业技术人员，可以在同一企业分别注册并执业。 第五条[服务范围] 项目管理企业应当改善组织结构，建立项目管理体系，充实项目管理专业人员，按照现行有关企业资质管理规定，在其资质等级许可的范围内开展工程项目管理业务。 第六条[服务内容] 工程项目管理业务范围包括： （一）协助业主方进行项目前期策划，经济分析、专项评估与投资确定； （二）协助业主方办理土地征用、规划许可等有关手续； （三）协助业主方提出工程设计要求、组织评审工程设计方案、组织工程勘察设计招标、签订勘察设计合同并监督实施，组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比选并进行投资控制； （四）协助业主方组织工程监理、施工、设备材料采购招标； （五）协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施； （六）协助业主方提出工程实施用款计划，进行工程竣工结算和工程决算，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料； （七）生产试运行及工程保修期管理，组织项目后评估； （八）项目管理合同约定的其他工作。 第七条[委托方式] 工程项目业主方可以通过招标或委托等方式选择项目管理企业，并与选定的项目管理企业以书面形式签订委托项目管理合同。合同中应当明确履约期限，工作范围，双方的权利、义务和责任，项目管理酬金及支付方式，合同争议的解决办法等。 工程勘察、设计、监理等企业同时承担同一工程项目管理和其资质范围内的工程勘察、设计、监理业务时，依法应当招标投标的应当通过招标投标方式确定。 施工企业不得在同一工程从事项目管理和工程承包业务。 第八条[联合投标] 两个及以上项目管理企业可以组成联合体以一个投标人身份共同投标。联合体中标的，联合体各方应当共同与业主方签定委托项目管理合同，对委托项目管理合同的履行承担连带责任。联合体各方应签订联合体协议，明确各方权利、义务和责任，并确定一方作为联合体的主要责任方，项目经理由主要责任方选派。 第九条[合作管理]
零星维修管理办法 一、为了进一步规范公司零星维修的管理，有效控制维修费用，确保维修质量，特制定本制度。 二、本制度适用公司对外承揽房屋简易维修、公共设施、基础设施等零星维修的管理。 三、职责 1、公司XX部门负责对外零星维修工程的统一管理、结算。 2、负责根据各部门的零星维修需求，合理安排工程人员进行维修。 3、负责对工程承包人员的资质进行审核。 4、负责对各项零星工程的《工程维修预算》进行审核。 5、负责拟定《零星维修协议》，并按相关程序办理各项审批手续。 6、负责办理零星维修工程费用结算审批、报销手续。 7、负责组织对零星维修工程进度、质量、安全进行检查。 8、负责组织对完工后的零星维修工程进行验收。 9、财务管理部门负责对各类零星维修工程费用的支付进行审核。
10、公司ＸＸ部门负责办理零星维修工程的申报，并协助办理相关手续。 11、参与工程人员要听从领导、服从安排。 12、发现贪图小利、中饱私囊者，一经发现将按照公司有关规定给予重罚或开除处理。 四、工作程序 1、各部门有零星维修需求时，据实填写《零星维修申请单》经领导审批后，交XX部门组织办理。 2、XX部门收到《零星维修申请单》后，按实际需要，及时通知工程承包人到现场查看并组织有关人员初步拟定维修方案。 3、维修方案经领导及有关人员共同审定后，由XX 部门填写《零星维修派工单》交维修人员及时开展维修工作。 五、合同签订 1、XX部门根据工程情况拟定《零星维修协议》，审定后并与甲方签订合同。 2、《零星维修协议》签订后，按公司《合同管理制度》及时移交归档。 六、工程验收及费用结算 1、零星维修工程结束后，由XX部门组织相关人员进行工程验收，并作好验收记录。 2、零星维修工程验收完毕后，由XX部门根据验收情况进行预算申报，办理相关费用结算手续。
工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。
公司工程项目管理办法细则 第一章总则 第一条为全面了解、评估员工工作绩效，提高企业对人力资源控制和配备的有效性，通过科学考核发现人才、使用人才，激发员工积极向上的工作氛围，特制定本制度。 第二章适用范围 第二条本办法适用于集团公司项目及各子公司工程项目管理人员。项目管理人员主要为工程项目负责人、土建工程师、技术管理人员。下列人员不得参加工程项目人员考核： 1、入职未满半年者。 2、停薪留职及复职未满半年者。 3、曾受留职察看处分者。 4、中途离职者。 5、受集团公司监察部门通报批评并年度累计达3次及以上者。 6、其他不适合参与项目管理的。 第三章考核原则 第三条坚持公平、公正、公开的“三公”原则。要求考核者对所有考核对象一视同仁、对事不对人。坚持定量与定性相结合、建立科学的考核要素体系与考核标准。第四条坚持全方位考核的原则。采取定期考核、不定期巡查的多层次考核方法。 第五条坚持责、权、利三者相结合的原则。 第六条坚持实行考核定期化、制度化的原则。
第四章考核目的 第七条考核目的： 1、员工转岗、培训、晋升、调薪的重要依据。 2、鞭策后进、激励先进； 3、增强员工沟通、强化团队精神和提升企业竞争能力； 4、确定项目管理人员领取工地补助的重要依据； 第五章考核领导机构 第八条公司成立工程管理人员工地管理考核领导小组（以下简称：考核领导小组），全面负责工程管理人员考核的组织管理工作，公司董事长任考核领导小组组长，总经理、监事长、分管人力资源副总任副组长，集团公司审计部部长任考核办公室主任，市重点项目由集团公司审计部牵头考核。小组成员由集团公司审计部部长、纪检监察室主任、人力资源部部长、财务部部长组成,考核组成员工作经费按6000元/年的标准保障。各子公司的重点项目由子公司于当年年初提交审计部备案，考核由子公司参照本办法出台细则后执行。 第六章考核方法第九条考核为季度考核及年底综合评分相结合的方式。1、对工程管理人员当季度的工作绩效进行考核，考核时间为下一季度第一个月份的1日至5日，遇节假日顺延。2、年度考核得分=季度考核得分平均值3、绩效考核指标详见附表 第十条集团其他业务部门牵头的考核按相关办法执行。第七章考核内容第十一条项目管理人员按“主管领导+现场管理人员”机制实行，人员名单经集团公司研究并正式下文后，原则不予更改。各子公司对工程项目派驻的人员按“项目负责人+现场管理人员”机制实行，须派驻人员的项目必须在年初集团确定推动
工程维修管理实施细则 为完善售后维修管理，确保快速、高效的处理工程维修事务，提高客户的满意度，特制定本管理实施细则。 一、工程维修工作流程 工程维修工作流程 （适用于交房后15天内的工程维修） 完 成 维 修 后
工程维修工作流程
二、工程维修管理规定 1、交房后15天内的工程维修由项目部来完成，交房15天后的工程维修由维修组来完成。在队组质保期内的所有工程维修所产生的费用均从队组的质保金中扣款。质保期满后若仍发现较明显并确认为队组施工期间遗留的质量问题，公司有权继续追究责任队组经济及赔偿等相关责任。 2分公司工程部收到业主（或物业）的质量报修单后分批分栋号进行汇总，给项目部一份（项目部指定资料员对接），项目部资料员收到甲方的报修单汇总表后12小时内须复印一份给栋号长，一份传给管理中心。各级文件的上传下达均需要完善签收记录。 3、资料员未按时传递资料而影响工程维修的，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚。 4、管理中心收到项目部传来的报修单汇总表后，通知后勤财务暂不支付施工队组的质保金。 5、栋号长收到报修单后，须在24小时内口头或电话通知原队组在规定时间内完成维修，并在12小时内补书面通知（注明口头通知的时间），同时双方须完成签收手续。栋号长未按规定时间通知队组进行维修的，一经查实，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚； 6、队组收到项目部的维修通知（包括口头或电话或书面通知）后，须在48小时内安排人员到现场维修，超出此期限到场的，将按200元/天对队组进行经济处罚。 7、队组未在规定的合理时间（详见工程维修完成时限要求）内完成工程维修的，将按200元/天累加对队组进行经济处罚。 8、在质保期间内，属队组施工质量原因的若队组未进行维修，项目部可安排第三方进行维修，按发生的费用双倍从原队组的质保金中扣除。
维修改造工程管理办法 第一章总则 第一条为加强本单位维修改造工程的管理，确保工程质量，提高资金使用效益，依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》及教育部相关规定，结合本单位实际，制定本办法。 第二条本办法所指的维修改造工程项目是指除新建建筑物以外的，包括房屋、道路、绿化、水、电、暖的维修改造等（实验室除外）。 第三条后勤管理处是负责组织实施本单位维修改造工程管理的职能部门，负责维修改造工程的规划设计、立项申报、施工管理、竣工验收、工程结算资料收集、编制、报审及归档等工作。 第四条未经批准，任何单位和个人不得擅自对校内各类公共房屋、基础设施及其他设施进行维修改造。 第二章工程资金支出范围 第五条维修改造工程项目资金主要用于公用房屋的维修改造、水电暖等基础设施的改造与扩建、节能设施改造与建设、道路大修与改造、环境绿化改造与建设、学生宿舍维修与改造、各类生活服务设施、体育场馆的维修与改造等经费支出。按财务支出分类主要包括工程款、设备款、设计费等相关费用。 第三章工程项目立项申报 第六条各单位需严格按流程按时间申报相关项目，未申报擅自施工的工程项目不予签署合同。 （一）专项资金维修项目，各单位须在每年10月份前完成申报工作，并填写《本单位改善基本办学条件专项资金项目申报书》（附件1）经党政负责人签字后报送至后勤管理处。后勤管理处组织相关部门及专业技术人员对申报内容进行必要性、可行性、技术性、经济
合理性论证，提出实施方案及概算，在充分征求有关单位意见的基础上，按照先急后缓、先重后轻的原则，科学编制中央级普通本单位改善基本办学条件专项资金项目的立项计划并报资产与实验室管理处审批。 （二）本单位零星修缮费支付的维修改造项目，由后勤管理处负责进行必要性、可行性、合理性论证，提出实施方案及概算，预算超出10万元的项目报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 （三）各单位自筹资金支付的维修改造项目，预算10万元以内，由相关单位填写《本单位自筹资金维修改造工程项目立项审批表》（附件2），并附工程概预算、施工方案等，报送后勤管理处，审核同意后，方可实施。预算超出10万元的项目，由各单位报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 第四章工程前期管理 第七条招标管理办公室按本单位有关工作流程确定施工单位，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 （一）概预算在50万元以上（含50万元），200万元（含200万元）以内的维修改造工程项目，由后勤管理处准备相关招标资料，报送至招标管理办公室，根据招标相应程序确定施工单位。 （二）概预算在10万元（含10万元）以上，50万元以内的维修改造项目，由后勤管理处从协议入围备选施工单位中抽取不少于5家施工单位，由招标管理办公室组织评标，确定施工单位。 （三）概预算在1万元以上，10万元以内的维修改造项目，由后勤管理处集体讨论确定施工单位。 （四）临时性紧急工程及校内突发的抢修工程（如水管爆裂、马路塌陷、电缆抢修等），经后勤管理处核实后，可立即安排后勤集团
物业工程维修管理规定 1.1目的: 维修管理人员服务于物业内全体业主,快速优质完成业主的每一起报修任务,圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责,让业主满意是我们工作的目标。 1.2服务承诺 1.2.1维修员工一定要努力学习,不断提高自身的业务素质,以达到维修时能准确判断,处理快速。 1.2.2讲究文明礼貌,注重言行举止,尊重业主,急业主所急。 1.2.3工作认真细致,注意讲究卫生,节约材料,损坏东西负责赔偿。 1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完,实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到99%以上,维修合格率达到95%以上。 1.2.5确保业主用水用电安全正常,按时抄表,维护业主利益,做到有错必纠。 1.2.6所有员工必须定期参加培训,持证上岗,确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。 1.2.7经常回访,征求业主意见,倾听业主声音。 2.工程部日常工作管理规定 2.1目的 规范工程部内部管理工作,确保内部管理高效有序,为客户提
供高效优质的服务。 2.2适用范围 物业公司各管理处工程部全体员工 2.3内容: 2.3.1按时上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭,中午上班不能迟到。 2.3.2上班时间内无具体工作时,原则上在办公室等候,需外出巡查设备情况时须告知主任,不得办私事。 2.3.3上班时须配戴工作证,穿着整齐,不得穿拖鞋。 2.3.4及时处理维修申请单,不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单,必须及时处理完毕,有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的,不管加班与否,都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因,每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。 2.3.5上门维修时须带工具袋(箱),必备工具都放在里面,以节省时间,增加工作效率,少跑路,多干活。 2.3.6服从主任安排,每天上班后先在办公室报到,等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作,如无特殊情况处理,各人分头工作。 2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场,等候分配工作或作应急处理,直到事故处理完毕才能离开。 2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份,每个工作人员必须提高自身素质,工作时认真负责,树立良好的敬业精神,不断提高业务水平。
建设工程项目管理办法 第一章总则 第一条为加强对*集团有限公司（以下简称集团公司）建设工程项目的管理，规范投资建设程序，加强过程控制，依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规和集团公司的相关规定，制定本办法。 第二条本规定中的建设工程项目包括集团公司总部或集团公司二级及以下企业投资建设的*研、办公、厂房、住宅及配套用房等各类用途的开发建设项目，以下简称项目。*工类项目，按照**工局有关规定办理。 第二章管理机构及职责 第三条集团公司生产运营部门是建设工程项目的主要管理部门。集团公司其他部门，根据职能分工分别负责项目各方面的监督管理工作。 生产运营部门主要负责房地产类项目年度开发建设方案（包括项目的总体开发建设计划、营运销售计划、资金使用计划、发
包模式等内容），以及项目在规划设计、招标、施工、验收移交等阶段的投资、进度、质量、安全等方面的监督管理。 规划部门主要负责产业类建设项目（项目用于*研生产，含产业园区）的项目建议书、可行性研究报告、固定资产投资计划、项目验收和后评价的监督管理。 法律部门主要负责项目重大风险管控和法律事务监督管理。 纪检监察部门主要负责项目在廉政建设、效能监察、信访等方面的监督管理。 审计部门主要负责对项目进行全过程、全方位的审计监督与评价。 第四条企业应依据土地权属、资金来源等确定项目建设单位，并承担监管责任。建设单位是建设工程项目的投资主体,是建设项目管理的主体，通称业主方或甲方。 第五条建设单位应设立项目建设管理机构，实行规范化管理。项目建设管理机构应制定招投标管理、预决算管理、变更洽商管理、合同管理、质量管理、安全管理等相关管理制度，明确岗位职责和工作流程。 第六条企业内部有建筑、结构、水暖、电气、造价等专业技术人员，具有建筑工程类执业资格或中级以上技术职称，且不少于6人的，可自行组建项目管理机构，对工程建设项目实行自主管理。 第七条企业专业技术人员不足的，应委托项目管理企业进
工程维修管理制度 随着高迪装饰设计工程有限公司的日益壮大，施工队伍逐步吐故纳新、优胜劣汰，因此产生的维修工程已成为工程管理控制中的一项重点工作，工程部应加强此项工作的监管力度，认真对待，务必执行，从而将接替维修管理工作纳入到良好正常的轨道当中。 一、工程维修工作流程 1.接到客户要求维修的电话后，客户服务部须先行审查是否符合维修条件，根据公司的有关规定安排维修； 2.对正常维修或质量问题判断不清时，应交工程部派员核实，分清责任后处理； 3.项目经理在接到通知后半小时内与客户联系，约定维修时间和确定具体维修方案； 4.如属于水电等紧急维修应立即指派专人上面维修； 5.项目经理应于24小时内或按照与客户约定时间安排人员到场维修； 6.维修人员维修期间应做好成品保护，维修完毕后应提请客户签字确认； 7.维修完成后，工程部应将工程维修单及维修情况反馈至客服部； 8.客服部按照公司规定时间定期对维修客户进行回访； 9.项目经理接到公司维修通知后，没能在1小时内与客户联系，导致客户二次电话联系到公司要求维修，将对项目经理处罚100元；10.项目经理接到维修通知后，三天内填好工程维修单并反馈给工程
部文员，否则将对项目经理处罚100元； 11.工日必须工装整齐，服装干净整洁； 12.工人必须佩戴有效胸卡； 13.在维修前项目经理应详细询问相关情况，并做好准备工作，不得到现场后向客户借用工具； 14.维修时应该携带垃圾袋、专用鞋套和维修专用地垫； 15.维修服务过程中，不得拿或要客户的物品，不许接受客户的赠品； 16.项目经理安排维修人员，必须执行首席责任制，不得随意轮换人员； 17.每维修完一个工地，必须由客户签字认可，整个维修工作由客户评价，这也是一种监督，从而加强项目的责任心和服务意识； 18.工程部应对维修情况认真加以总结，定期组织项目经理针对施工中易产生维修问题的施工部位，工艺作法进行培训，并通知质检员采取施工旁站等措施加强对该项目的事先控制； 二、工程维修项目确认单。(另见附表)
公司内部工程项目管理办法 第一章总则 第一条为加强工程的成本管理和安全管理，保证工程建设质量和进度，明确工程管理的关键事项，合理控制工程建设中的各类风险，制定本办法。 第二条本办法适用于房屋、建筑物、加气站等工程建设的全过程管控，基建维修按一般工程维修申请进行管控。 第三条总经办工程科是公司工程项目管理的主责部门，子公司的基建维修自行负责，在工程科备案。工程项目申请部门要参与工程建设全过程。 第二章工程项目立项 第四条对于房屋、建筑物、加气站工程项目由工程项目申请部门编写《工程项目立项建议书》，明确项目背景、必要性、市场预测、项目规模、项目进度计划、投资估算、效益预测等内容，报工程投资小组进行可行性评审和论证，评审通过后走正式的审批程序。 工程投资小组成员如下： 组长：XX 副组长：XX 成员：XX XX XX XX XX。 第五条工程项目申请部门将批准通过后的《工程项目立项建议书》提交工程科，工程科依此提出项目实施申请，经总经理
批准后实施。 第六条工程科组织编制工程项目总体进度计划，明确各项任务的责任部门和关键时间节点要求。 第三章工程前期设计和报建 第七条工程项目申请部门负责对设计单位提交的规划方 案和建筑方案设计进行审核，经分管领导批准后提交工程科。 第八条各子公司工程建设涉及到的用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等各种必备的工程项目证件和手续办理由工程项目申请部门自行办理，总经办项目科协助。公司层面的房屋、建筑物工程建设涉及到的证件和手续办理由总经办项目科负责。 第九条建筑方案得到政府部门审批认可后，由设计单位进行施工图设计。如施工图设计与规划设计由不同的设计单位完成，工程科应组织两家单位召开技术沟通会，确保完全理解设计要求。施工图须经工程科、工程项目申请部门、设计单位会审，并经工程项目申请部门分管领导批准。工程科要监督施工图设计单位进行技术交底的完整性，交底记录须施工单位和施工图设计单位和工程科三方签字。 第四章工程招议标范围 第十条工程科负责对施工单位、监理单位、工程审计单位（一次审计）、景观设计单位、装饰装修单位，工程项目申请部门负责对设计单位，财务部负责对工程审计单位（二次审计），进行招标（针对5万元以上的工程项目）、定向议标、询比价等
二十三冶集团第二工程有限公司第二项目经理部 工程维修管理办法 第一条为理顺第二项目部工程维修管理工作，明确在工程质保期内第二项目部本部、承建项目部、分包责任人之间的保修责任和保修实施要求，使第二项目部所承建工程的各种维修投诉都能得到及时妥善的处理，切实履行好相应的施工合同要求，维护企业和项目部的声誉，根据国家、行业、地方、企业的相关的法律、法规、规章、技术标准、制度等，并结合建设单位相关的维保管理办法而制定本办法。 第二条本办法所称工程维修是指工程按照总承包合同规定的内容全部施工完毕，竣工验收合格后，对在总承包合同所规定的保修期限及保修范围内出现的质量缺陷进行修复。 第三条根据目前第二项目部分包任务的划分方法，按照国家《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）及其他有关规章、技术标准对工程保修方面的规定，任何单位和个人在承接第二项目部所发包的相应分包工程时，都必须保证在如下表所示（第二项目部各分包队伍保修范围和最低保修期限表）的最低保修期限（从整个工程项目竣工备案之日开始计算）和保修范围内（当分包人的分包范围与该表有所出入时，分包人只对所分包的分部分项工程承担保修责任，但该分部分项工程的最低保修时限应满足该表的要求）承担相应的保修责任。
第二项目部各分包队伍保修范围和最低保修期限表
备注：当分包人的分包范围与该表有所出入时，分包人只对所分包的分部分项工程承担保修责任，但该分部分项工程的最低保修时限应满足该表的要求。 第四条当分包工程采用包工包料的方式进行分包时，分包责任任人应毫无理由的承担涉及该分包工程的全部保修责任（维修时包工包料）及由该责任引起的其他连带责任（这里的连带责任是指因履行质量保修责任所必须间接承担的责任，主要指在质保期内，分包责任人必须保证该分包工程发包人的形象、声誉以及该工程标的物的所有人、使用人或者第三方的人身、财产等不因该分包工程的质量问题而受到损害）。 第五条当分包工程采用包工不包料（或只包零星辅材）的方式进行分包时，分包责任人在通常情况下也应完全承担涉及该分包工程的全部保修责任（维修时包工包料）及由该责任引起的其他连带责任（意思同本办法第四条相应内容）。但当经分析和鉴定确属材料质量或材料与施工工艺质量两者一起引起的工程质量问题时，在进行工程维修时，因先前该分包工程施工时分包责任人已认可该材料的质量，因此开展维修工作的人员应由分包责任人负责组织，并承担由此产生的费用；而所需更换的合格材料就应由原供应商负责提供，并承担由此产生的费用；如维修时还需使用非该供应商所供材料时，此笔材料费用应由两家均摊；造成连带责任（意思同本办法第四条相应内容）时，如果纯属材料质量引起的，则由原问题材料供应商完全承担，但如果是材料与施工工艺质量两者一起引起的，则由两者协商分摊，协商不成时由第二项目部进行强制均摊。 第六条当承建项目部在施工管理过程中的某些指令可能不符合