2020年度转让未开发的土地使用权土地增值税相关税款测算模板(Excel公式版)
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1、转让土地使用权——不享受税收优惠来自一线税审数据资料，标颜色部分土地证号\宗土号土地面积（m2） 预估单价/亩（万元）预估售价（含税）增值税章国用2013第0012号 50,000.00 400.00 29,999.85 903.56章国用2013第0013号 40,000.00 400.00 23,999.88 686.40合计 90,000.00 53,999.73 1,589.96 OK OK OK2、分立土地使用权——享受税收优惠土地证号\宗土号土地面积（m2） 预估单价/亩（万元）预估售价（含税）增值税章国用2013第0012号 50,000.00 400.00 29,999.85 -章国用2013第0013号 40,000.00 400.00 23,999.88 -合计 90,000.00 53,999.73 - OK OK OK增值税规定：营改增后转让土地使用权，区分营改增取得和1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权—
2、转让2016年5月1日后取得的土地使用权—（1）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税；（2）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（3）纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。——《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
（1）现行政策对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定；（2）非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当按照以取得的全部款），按照9%计算增值税销项税额；（3）非房地产企业的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增
（1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售在2016年5月1日后取得的土地使用权上进行自行开发外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。【自行开发是指在依法取得土地使用权的土地即：房地产公司销售“自行开发”的房地产项目，在适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税的土地价款可以抵减销售额。（2）房地产开发企业中的一般纳税人，销售其2016年5月1日后取得的土地使用权未进行基础设施和房屋建设，即将受让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。（3）房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，——《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家3、转让2016年5月1日后取得的土地使用权——房地产企业已开发项目，一般纳税人差额扣减土地价款9%计征，小规模 ——房地产企业未开发项目，一般纳税人全额9%计征，小规模纳税人全额3%#根据的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称财税〔2016城建税附加税印花税土地增值税企业所得税 63.25 49.70 14.29 48.05 37.75 11.43 111.30 87.45 25.71 12,292.68 4,621.80 OK OK OKOKOK
城建税附加税印花税土地增值税企业所得税 - - - - - - - - - 12,438.58 - OK OK OK OK OK
；，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售率计算缴纳增值税。务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）
造房屋后销售，应当按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》
行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设】考虑到受让土地价款不能取得增值税抵扣凭证，采取了一种变通的作法，即支付未进行基础设施和房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）人差额扣减土地价款9%计征，小规模纳税人全额3%计征；人全额9%计征，小规模纳税人全额3%计征 12,292.68 4,621.80
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增值税，一般纳税人税率为9%，小规模纳税人征收率为3%。〔2016〕36号，以下简称财税〔2016〕36号）
