以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法
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划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。
行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
划拨地是指由国家给予的土地，它没有作用年限，但使用者不能对它进行转让、抵押、出租。
现在很多企业会以股权转让的形式来获得该划拨地的使用权，那划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定?小编为您整理了相关专业人士的意见，仅供参考。
一、以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。
这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。
这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。
(二)便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。
在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。
深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。
下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。
一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。
一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。
在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。
这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。
按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。
承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。
土地流转六大模式及案例分析--土地入股
土地流转六大模式及案例分析-- 土地入股土地入股：是指在承包期内，承包方将土地资源承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
文：赵财神（转载无需联系管理员，保留词条即可）《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
该条有两个基本含义：第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。
第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。
土地入股模式。
入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。
优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。
此方式以上海奉贤模式较为典型: 上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400 元，每亩土地的最低分红为200 元; 二是规定合作社的利润分配顺序及方式。
统计数据显示，截至2011 年底，奉贤区的农民专业合作社总数已经达到350 家，带动参与农户数额为6.5 万，全区农民专业合作社销售各类农产品总额大约22 亿元，比上年增7.3%，利润1.12 亿元，而由合作社统一购销金额达16.8 亿元，约占总额的76%，同比增长8.4%。
上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29 家，占总数的8%; 二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+ 基地+ 农户”和“合作社+ 农户”、“龙头企业+ 合作社+ 农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%; 三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200 多家，合作社实行民主管理，社务公开。
以土地使用权入股后转让股权案例
以土地使用权入股后转让股权案例案例：以土地使用权入股后转让股权背景：小明是一位土地使用权所有者，拥有一块位于城市郊区的土地。
小明希望将土地使用权入股一家房地产开发公司，以获取更多投资回报。
他与该公司达成了协议，将土地使用权转让给公司，并获得了公司的股权作为补偿。
步骤：1. 协商确定土地使用权的价值：小明和房地产开发公司首先需要协商确定土地使用权的价值。
他们可以请专业估价机构进行评估，确定土地的市场价值。
然后，根据评估结果确定小明能够获得的股权比例。
2. 签订土地使用权转让协议：一旦确定了土地使用权的价值和小明获得的股权比例，小明和房地产开发公司需要签订土地使用权转让协议。
协议应明确规定转让的土地使用权面积、使用期限、转让价款等具体事项。
协议还应明确规定小明获得的股权比例、股东权益和股东权责等内容。
3. 股权转让手续：一旦土地使用权转让协议生效，小明将以土地使用权入股房地产开发公司。
这涉及到股权转让的相关手续，包括在合适的地方进行公示、备案登记等程序。
转让股权的手续费用以及其他可能涉及的税务问题都需要咨询专业律师和会计师。
4. 股权转让后的权益：一旦股权转让完成，小明将成为房地产开发公司的股东，享有相应的股东权益。
他可以按照股权比例获得公司的利润和分红，并参与公司的决策和管理。
5. 股权转让的后续事宜：在完成股权转让后，小明和房地产开发公司需要确保相关的权益转移和登记手续已经完成。
同时，他们还需要继续保持良好的沟通和合作关系，共同参与公司的运营和发展。
如有需要，他们也可以在未来再次转让股权或进行其他形式的合作。
结论：土地使用权入股后转让股权是一种常见的商业交易形式，适用于土地所有者希望将土地价值转化为股权的情况。
在进行转让时，应当制定相应的协议并按照相关的法律法规进行手续办理，以确保交易的合法性和有效性。
同时，双方应保持良好的合作关系，并根据需要进行后续的合作或转让。
以土地使用权为内容的股权转让行为的去罪化分析
以土地使用权为内容的股权转让行为的去罪化分析李振宇摘要：以土地使用权为内容的股权转让行为不构成犯罪。
首先，股权转让与土地使用权转让是两个完全不同的行为，股权转让和土地使用权转让存在本质区别，国家对股权转让和土地使用权转让设置了不同的转让条件；其次，我国《刑法》第二百二十八条禁止的是直接对土地使用权实施的转让、倒卖行为，而股权转让行为无论如何也不能解释为该条文中的“转让”“倒卖”；最后，以土地使用权为内容的股权转让行为是双方当事人意思自治的结果，是公司法上的合法行为，不具有刑事违法性。
关键词：非法转让；倒卖土地使用权罪；去罪化；刑民交叉中图分类号：Ｄ９２２．３；Ｄ９２２．２９１．９１ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－６９１６（２０２１）０６－００７１－０３一、问题的提出实践中，许多公司为了以较少的成本获得土地，实施通过股权转让方式以达到土地使用权转让目的的行为，这种方式最基本的行为表现为：出资人甲与出资人乙共同组建了丙公司，之后丙公司通过出让方式取得了某块地皮的土地使用权，而出资人甲将自己所享有的丙公司股权转让给了丁。
对于此种行为方式，司法实践产生较大分歧。
“有罪论”从“透过现象看本质”出发，认为该行为表面上是股权的转让，而实质是其包含的土地使用权发生了转让，此时应当要揭开出资人股权转让的外衣，认定其构成了非法转让、倒卖土地使用权罪①。
“无罪论”认为此种方式只是股权转让行为，不构成犯罪，只有股权转让之外的、行政法规上严格禁止的非法转让、倒卖土地使用权的行为才能构成犯罪②。
二、以股权转让与土地使用权转让的差异为基础作去罪化分析（一）股权转让和土地使用权转让存在本质区别土地使用权是实体权利，而股权是虚拟财产。
土地使用权的转让往往会导致附着于其之上的具体利益发生转让；而股权转让并不会导致实体权利的主体发生改变。
如果某公司享有土地使用权，那么即使该公司内部发生股权转让，仍然不影响其作为土地使用权主体的法律地位。
最高法案例名为股权转让、实为土地使用权转让，是否有效？
最高法案例名为股权转让、实为土地使用权转让，是否有效？实践中当事人的目的是收购公司房地产，为了节税、规避房地产转让限制等情况，而选择股权转让方式来实现收购公司房地产的目的的情形较为常见，这是否涉嫌以合法形式掩盖非法目的(即所谓“名为股权转让实为房地产转让”)，该股权转让合同是否违法无效，甚至认定构成犯罪，存在较大争议。
从最高人民法院作出的多个判例来看，其裁判观点一直比较一致，认为当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成“非法目的”，名为“股权转让”实为“房地产转让”，合法有效。
【案例索引1】刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷申诉、申请民事判决书（最高人民法院(2015)民再字第2号）【裁判要点】最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，重点在于规制被掩盖的违法行为，而当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成该项规定中的“非法目的”，对于上述行为的法律后果，应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。
股权受让方为控制和支配公司所有的建设用地使用权和占有的土地，依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制目标公司的房地产，与目标公司在股权转让方的控制下与股权受让方签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定。
人民法院不得以此为由认定股权转让行为因缺乏真实意思表示而无效。
此外，股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收，对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定，人民法院不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。
【案例索引2】付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书（最高人民法院(2016)最高法民终222号）【裁判要点】最高人民法院认为，股权转让合同存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且一方当事人因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定认定构成犯罪，但无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。
房地产项目公司股权转让操作法律实务-丁国峰
房地产项目公司股权转让操作法律实务时间：2014-05-05 | 作者：张华伟| 浏览：9439近几年房地产调控政策变化日新月异。
一方面，有些房地产开发企业的在建项目难免面临与新政策冲突，资金问题面临空前的巨大压力，可能会中止项目的继续实施，退出在建工程项目。
引言近几年房地产调控政策变化日新月异。
一方面，有些房地产开发企业的在建项目难免面临与新政策冲突，资金问题面临空前的巨大压力，可能会中止项目的继续实施，退出在建工程项目。
另一方面，在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加的情况下，一些资金雄厚的投资集团开始关注那些“被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。
因此，在双方愿意的情况下，房地产市场经常存在着开发项目转让的问题。
在此背景下，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工程，处理得不好会给双方带来很多不必要的损失，同时，也为律师参与房地产项目转让提供广阔的市场。
谈房地产项目公司股权转让，首先要弄明白房地产项目公司的概念。
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。
房地产项目公司一般是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。
项目公司为独立法人，独立承担民事责任，一个项目公司只负责一个项目的开发，项目公司之间互不影响，一个项目出现问题并不会累及其他的项目公司及控股股东，项目结束项目公司的使命也随之终结。
一、房地产企业并购的主要模式(一)房地产整体项目转让(资产并购)。
这是房地产开发项目转让最直接最明确的方式。
受让方与转让方直接签订房地产开发项目转让合同，约定后者将其已拥有的某一房地产开发项目包括相应的各项权利(包括但不限于土地使用权)和义务转让给前者。
《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。
股权转让方式获得土地使用权的研究
相 关 的 规 定 。对 于 股 份 有 限 公 司 ， 特 别 是 上市 公 司 ， 由 于其
公 司业 绩与 经营 行为 已经相 对公 开透 明 ， 对 一般 性 的股 份转 让条 件设置 较为 宽松 ， 按公司法、 公 司章 程 与证 券 交 易所 的 规定进 行转 让 即可 。对 于有 限责任 公 司 ， 公 司股 东之 间 可 以 相互 转让其 部分 股权 或全 部 ； 假 如公 司章 程 没有 特 别 规 定 ， 应 当先开董 事会 决议 ， 当有 一 半 或一 半 以上 的股 东 同意 ， 才 有股 东 向股 东 以外 的其他人 转让 股权 的权利 ； 股 东 出让 股权 时其 他股东 具有 优先 购买权 。而对 于外 资企 业 的股权 转 让 ， 要求 转让行 为必 须符 合 中国法律 、 法 规对投 资者 资格 的规定 和产 业政策 要求 。股 权转 让 的最 终 结 果 都 是新 的股 东 接替
过“ 招、 拍、 挂” 形 式转 让 ， 而对 于公益 事业 、 市 政 建设 、 军事 用 途 等所需 土地 ， 则 由国家划拨 。土地 使用 权转 让是 不 动产 物
交 的税率是 ３ 。通过招 、 拍、 挂拿地， 土 地 成本 动 辄 上亿 甚 至数 亿 ， 其 契税金 额也 高达 数 百 万 、 千 万 甚 至 上亿 元 。而通 过股 权转 让模 式 ， 由于 土 地使 用 权 本 身 不 发生 权 属 转 移 ， 因
可发生 效力 ， 不 需 要 第 三 方 认 可 。而 土 地 使 用 权 的 转 让 一 般
２ ．土地使 用权转 让 我 国的土地 使用 权属 于 国家 和集 体所有 ， 一 般 讨论 的土 地 出让 主要是指 国有 土 地 使 用权 的 出让 。土地 使 用 权 的 转 移包 括交换 、 出售 和赠 与 ， 土 地 使用 权 转 让 主要 是 指 土 地 使 用权 的 出售 （ 出让 ） 。 当前 ， 我 国 土 地 的 主 要 出 让 方 式 有 划
公 司业 绩与 经营 行为 已经相 对公 开透 明 ， 对 一般 性 的股 份转 让条 件设置 较为 宽松 ， 按公司法、 公 司章 程 与证 券 交 易所 的 规定进 行转 让 即可 。对 于有 限责任 公 司 ， 公 司股 东之 间 可 以 相互 转让其 部分 股权 或全 部 ； 假 如公 司章 程 没有 特 别 规 定 ， 应 当先开董 事会 决议 ， 当有 一 半 或一 半 以上 的股 东 同意 ， 才 有股 东 向股 东 以外 的其他人 转让 股权 的权利 ； 股 东 出让 股权 时其 他股东 具有 优先 购买权 。而对 于外 资企 业 的股权 转 让 ， 要求 转让行 为必 须符 合 中国法律 、 法 规对投 资者 资格 的规定 和产 业政策 要求 。股 权转 让 的最 终 结 果 都 是新 的股 东 接替
过“ 招、 拍、 挂” 形 式转 让 ， 而对 于公益 事业 、 市 政 建设 、 军事 用 途 等所需 土地 ， 则 由国家划拨 。土地 使用 权转 让是 不 动产 物
交 的税率是 ３ 。通过招 、 拍、 挂拿地， 土 地 成本 动 辄 上亿 甚 至数 亿 ， 其 契税金 额也 高达 数 百 万 、 千 万 甚 至 上亿 元 。而通 过股 权转 让模 式 ， 由于 土 地使 用 权 本 身 不 发生 权 属 转 移 ， 因
可发生 效力 ， 不 需 要 第 三 方 认 可 。而 土 地 使 用 权 的 转 让 一 般
２ ．土地使 用权转 让 我 国的土地 使用 权属 于 国家 和集 体所有 ， 一 般 讨论 的土 地 出让 主要是指 国有 土 地 使 用权 的 出让 。土地 使 用 权 的 转 移包 括交换 、 出售 和赠 与 ， 土 地 使用 权 转 让 主要 是 指 土 地 使 用权 的 出售 （ 出让 ） 。 当前 ， 我 国 土 地 的 主 要 出 让 方 式 有 划
土地使用权不同转让形式下涉及的税务
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
房地产开发企业转让股权及土地使用权的思考
房地产开发企业转让股权及土地使用权的思考近年来，房地产开发企业股权及土地使用权的转让问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。
本文首先对相关内容做了概述，分析了收购股权间接控制土地使用权的税收问题，并结合相关实践经验，分别从多个角度与方面就转让、受让双方的会计处理核算问题展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
标签：房地产开发企业；股权；土地使用权；转让1、前言作为房地产开发企业经营管理中的一项重要方面，股权及土地使用权的转让有着其自身的特殊性。
该项课题的研究，将会更好地提升对股权及土地使用权转让问题的分析与掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化该项工作的最终整体效果。
2、收购股权间接控制土地使用权的税收问题2.1营业税根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》﹙财税「2002」191号﹚规定：对股权转让不征收营业税。
2.2城市维护建设税：按营业税7%计算缴纳。
2.3教育附加费：按营业税3%计算缴纳。
2.4印花税。
2.5土地增值税。
《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物﹝以下简称转让房地产﹞并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照条例缴纳土地增值税。
2.6企业所得税：税率为25%根据国税发〔2000〕118号：二、企业股权投资转让所得和损失的所得税处理1）企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。
企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得、依法缴纳企业所得税。
2）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资和投资转让所得，超过部分可无限期向以后年度结转扣除。
3、转让、受让双方的会计处理核算问题3.1转让的内容：这种转让股权的方式，是以土地使用权投资的股东将自己所持有的股权转让给新股东，实现新股东对土地使用权的间接控制。
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以股权转让实现土地使用权转让的实务操作手法2011年5月6日，安某三人将自己拥有某实业公司的100%的股权转让给了钱某等人，因为该公司没有债权债务，也没有任何纠纷，公司资产仅有50亩土地，所以股权转让的相关手续办理的较为顺利。
然，在完成股权变更后，公司向当地的主管部门申办开发手续时，并告知该块土地涉嫌非法转让，故暂停办理该地块的相关手续。
委托人十分不解，明明是通过股权转让的方式收购的公司，怎么会涉嫌非法转让土地呢？况且该块土地使用权并没有发生转移，当地相关部门似乎在以行政手段干预经济交往。
经笔者了解，类似于该公司的遭遇的远不止一家。
江苏省常州市陆生因转让房地产公司股权被依“非法倒卖土地使用权罪”审查起诉，安徽蚌埠市也对“非法倒卖土地使用权”案进行了判决。
海南省国土部门更是开全国之先河，出台了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》以下简称《通知》。
其中第五条明确表示要“完善土地二级市场管理防范恶意炒卖土地行为。
”而该条中最引人注目的是“严禁以股权转让为名变相违规转让土地使用权。
”为什么普通的股权交易会和土地使用权转让联系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事责任。
那么，股权转让和土地使用权转让之间有什么区别和联系？为什么近年来通过股权转让来实现土地使用权转让的事件越来越多？通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定？带着这些问题，笔者进行了一些研究。
一、股权转让和土地使用权转让的区别（一）概念不同股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。
股权内容包括自益权和共益权两种性质的权利。
自益权是指股东为自身利益而可单独主张的权利，主要包括公司盈余分配请求权、剩余财产分配请求权、股份转让过户请求权等财产权利；共益权是指股东为公司利益兼为自己的利益而行使的权利，主要包括股东会议出席权和表决权、知情权、查阅权、诉讼权等参与性权利。
土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。
根据《城市房地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
（二）构成要件不同在土地使用权转让中，转让的标的是土地使用权，转让的主体是土地使用权人，因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，是在原来合法使用基础上的再次转移；二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体----土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。
在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定土地使用权买断性转移的权利和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。
在股权转让中，转让标的是股东登记依法所享有的公司股份，股东权利和股东责任，而不仅仅是公司出资人的出资额，更不是他曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实财产。
股权转让主体之间的关系表现为公司股东之间和股东与其他第三人之间的关系。
因此，构成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权发生了转移，在股权转移中股东构成发生变动二是股权转移行为发生在一个民事主体即公司法人内部。
就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，土地使用权作为法人财产时已表现为货币化或股份化的形式，是公司法人财产的一部分。
股东依法转让股权时，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变，不属于土地使用权转让的范畴。
（三）转让条件不同土地使用权转让应严格根据《城市房地产管理法》第三十八条规定执行，第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
”因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：⑴已支付全部土地出让金；⑵取得土地使用权证；⑶开发已完成一定的工作量。
公司股权转让除股份有限公司、上市公司对特定股权转让有特殊限制外，有限责任公司股权转让则都应遵循一般性规定，即《公司法》第七十二条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
（四）调整的法律不同土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。
这些法律法规明确规定了土地使用权转让的概念、转让方式及转让条件。
股权转让则适用《公司法》、《合同法》、《证券法》等一系列有关法规所调整。
（五）登记部门不同土地使用权发生转让的，双方当事人应依法申请办理变更土地登记，土地变更登记的管理部门为各地的国土资源管理部门。
有限责任公司股权发生转让的，也需办理变更登记，变更登记的管理部门为公司登记的工商行政管理部门。
二、近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因经笔者了解，近年来，以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因，大概有以下几个方面：（一）政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。
这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。
这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。
（二）便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
按照该程序完成一块土地使用权的转让，将需要很长的时间周期，而且一旦在某一环节出现问题，就会直接影响土地使用权的交易。
同时，政府主管部门对于双方申报的价格还要组织相应的专业机构进行评估。
作为交易双方来说，交易的成本越低对双方就越有利。
所以一旦评估，交易双方将没有任何空子可钻。
这也是交易双方不愿直接交易的原因。
（三）股权转让方式可以避免缴纳繁重的税务负担。
按照我国税收征管方面的法律规定，土地使用权转让需要交纳契税、土地增值税、营业税等十余种税收。
一宗土地交易按正常的缴纳标准少则几百万，多则几千万。
对交易双方来说这种成本是看得见、摸得着的。
交易双方如果有别的方法，交易双方毫不犹豫的会选择更有利于自己的方式。
（四）股权转让方式手续简便，办理快捷，而且成本较低。
一个正常公司的股权转让，如果转让双方没有特殊的要求（比如公告），股权转让的变更手续，三天就能办理完毕。
而且股权转让的登记机关在审查股权转让时，只进行形式审查，并不进行实质性审查，这就给转让双方更多的空间。
三、通过股权转让实现土地使用权转让的效力如何认定由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件，而且由于直接进行土地使用权转让，必须缴纳契税、营业税和土地增值税，税负较重，这使得在实践中房地产开发商们经常不直接转让土地使用权，而是转让拥有土地使用权的公司的股权，从而使受让股东获得对土地的间接控制权和利用权。
对此种行为的法律效力，司法实践中主要有两种意见。
一种意见认为，该行为系以合法形式掩盖非法目的，即当事人的真实意思为转让土地使用权，但因法律的强制性规定而无法以土地使用权直接转让的方式实现，因此以另一个法律行为（转让股权）掩盖真意，以实现同一效果。
此外，此种行为恶意规避国家关于房地产法（主要是《城市房地产管理法》第三十八条的规定）和税法的相关规定，属于规避法律的行为，因此应当认定无效。
另一种意见认为，该行为合法有效，理由在于，公司股权转让是公司法所保护的法律行为，股权转让并不导致土地使用权权属的转移，土地仍是原公司的财产，股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。
任何股权变动都会导致资产控制状态的变化，不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力。
同时，税法制度允许当事人在不违反法律的强制规定的情况下合理避税。
如果认定此类行为无效，将会削弱股权的流通性，违反公司制度的基本特征，影响交易安全和效率。
笔者认为，当事人以股权转让形式获得被转让股权公司的资产，主要是房地产项目及土地使用权，规避了在房地产项目及土地使用权中转让应当符合的法定条件，表面上看，似乎是以合法形式掩盖了非法目的。
但是，不能简单地得出这样的结论。
因为，当事人要想取得一个房地产项目可以有两种可供选择的方式，其一是直接转让该房地产项目，其二是间接收购该房地产项目所在的公司，这两种方式本身都是合法的。
目前，法律、法规对直接转让房地产项目规定了严格的限制条件，但是对收购房地产公司的股权并没有施以同样严格的限制，所以实践中以收购房地产公司股权方式达到受让房地产项目的做法屡见不鲜。
这的确存在规避法律的问题，但至少目前这种规避还是合法的，仍是当事人在法律允许范围内的合法选择，至多说是“钻了法律的空子”。
如果国家认为，确实需要对此类行为严加调整，完全可以通过完善立法加以解决。
所以，不应当仅因为当事人规避了直接转让房地产项目的法律限制，就认定股权转让合同无效，两者是不同的法律关系，须分别判断。
另外，当事人在股权转让合同中故意约定低价，规避以正常价格转让股权时应当缴纳的税收，属于恶意串通，损害国家利益的行为，此种行为无效。