4投资性房地产

投资性房地产的会计处理

投资性房地产是指公司或个人投资于出租、增值或进行其他投资目的的房地产。对于投资性房地产，正确的会计处理非常重要，可以帮助投资者了解其投资的盈利能力和风险状况。下面将介绍投资性房地产的会计处理方法及其重要性。

1.房地产购置成本的计量

投资性房地产的购置成本应包括购买价格、购买税费以及与购置相关的直接支出，例如律师费、经纪费等。还需要考虑到任何购买后必要的改善、修复或重置的支出。在购置房地产时，企业需要准确地计量这些成本，以便后续正确计算资产的折旧、增值或减值。

2.投资性房地产的会计分类

投资性房地产应该根据其预期的使用方式进行适当的会计分类：

投资性房地产持有：如果房地产是为了长期持有并获得租金收入或增值收益而购买的，那么它应该被分类为投资性房地产持有。这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。

投机性房地产：如果房地产是为了短期买卖获得利润而购买的，那么它应该被分类为投机性房地产。这类房地产应该按照公允价值模式进行会计处理。

自用房地产：如果房地产是为了自身经营或使用而购买的，那么它应该被分类为自用房地产。这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。 3.投资性房地产的会计确认和计量

投资性房地产持有应该根据其成本模式进行会计确认和计量。初始确认时，投资性房地产持有应按照成本计量，并将相关成本分配到不同的组成部分，如土地、建筑物和装修等。

之后，投资性房地产持有的会计处理主要包括折旧、减值和增值。折旧是根据资产的预期使用寿命和残值进行计算的，反映了资产的价值递减情况。减值是根据资产的公允价值和预期回报率进行计算的，当资产价值低于其账面价值时需要进行减值。增值是根据资产的公允价值和市场变动进行计算的，反映了资产价值的增加情况。

4.投资性房地产的会计披露

投资性房地产的会计披露对于投资者和利益相关者来说至关重要，可以提供关于房地产投资的重要信息。相关披露项目包括：

投资性房地产的净额和毛额

2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料

中级会计实务

第四章 投资性房地产

知识点：房地产的转换（双向转换、重分类

）——房地产的转换形式及转换日

● 详细描述：

1.转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”

租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于

对外出售的日期。

例题：

1.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产

转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧

200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不

考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。

A.3700

B.3800

C.3850

D.4000

正确答案：D

解析：企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当

按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转

入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面

余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目

，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目

，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投

资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值

准备”科目。分录为：借：固定资产4000(原投资性房地产账面余额）投资

性房地产累计折旧（摊销）200投资性房地产减值准备100贷:投资性房地产

4000累计折旧200面定资产减值准备100

2.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项

存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目

投资性房地产的定义及特征

投资性房地产是指为了获得收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。其主要特征是其市场价值较高且短期投资回报较高，同时，投资者在购买投资性房地产时主要考虑的是利润回报而不是房产的实际使用价值。本文将从定义、特征和风险等方面详细介绍投资性房地产。

首先，投资性房地产的定义是指通过购买和销售房地产来获取收益的活动。这种类型的房地产可以是公寓、商业用途的房屋、写字楼或工业用途的建筑物等。投资性房地产属于长期性投资，通常涉及很大的资本投入。

其次，投资性房地产具有以下主要特征：

1. 高市场价值：投资性房地产的市场价值通常比普通住宅房地产更高。这是因为投资性房地产通常位于商业中心、城市发展区域或稀缺的土地区域。这些地区具有很高的价值，因此投资的回报往往更高。

2. 短期投资回报：对于投资性房地产，投资者通常追求更快的回报。这是因为投资性房地产的租金收入通常比住宅房地产更高，而且出售投资性房地产的市场往往更为活跃。

3. 投资者以收益为主要目标：相比于住宅房地产，投资性房地产更关注利润回报而不是实际使用价值。投资者通常购买后会立即出租或出售，尽快实现收益。 4. 风险较高：投资性房地产的市场具有不确定性和波动性，因此投资者要承担相对较高的风险。市场供需变化可能会直接影响租金和房地产价值。

除了以上特征，投资性房地产还存在一些风险。例如：

1. 市场风险：任何市场都存在波动和不确定性，这可能会导致投资性房地产的价格下跌。

2. 供需风险：投资性房地产的租金和价值受供需的影响。如果市场需求不足或出现过度供给，可能会导致租金和房地产价值下跌。

3. 政策风险：政府政策的变化也可能影响投资性房地产的价格和回报。

综上所述，投资性房地产是指为了获取收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。其市场价值较高且短期投资回报较高，但同时存在市场、供需和政策风险。投资者应该对市场进行调研和风险评估，以便在投资过程中合理分散风险并获得较大的回报。

——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————高顿网校AllRightsReserved版权所有复制必究1中级会计职称考试《中级会计实务》第四章强化知识点投资性房地产知识点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【答案】属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【答案】属于。3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————高顿网校AllRightsReserved版权所有复制必究2明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给中国银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？【答案】属于。（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【思考问题】（1）甲公司在贵阳市中心有一个办公楼，共15层，作为为企业管理部门使用。15层能够单独计量和出售。2011年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为办公使用。第1层，2－10层属于投资性房地产？【答案】属于。（2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售的。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。【归纳总结】——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————