物业管理服务的基本知识培训

物业管理服务的基本概念内容和要求 一、物业管理是什么

1、什么是物业

“物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用

的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的

一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大

厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大

厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。

2、物业的属性

（1）物业的自然属性

物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）

物业的有限性（由土地的有限性决定）；

物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的

多样性主要是指物业形式的多样性）

物业的固定性（空间位置的不可移动性）

物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不

可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期

性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可

以一次性出售或多次出租）

物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设

施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充

分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发

挥其功能。）

（2）物业的经济属性 物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；

物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺

的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑

资源供应上的相对短缺）；

物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，

虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑

呈螺旋式上升趋势）；

物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社

会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）

(3)物业的法律属性

物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在

法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交

易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的

权益。

购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配

四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各

种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。

3、物业的主要组成要素

已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物;

与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施 ；

与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路

;

附着在上述实体上的各项权益。

4、物业管理的定义

广义的物业管理

既包括政府的行政管理和行业管理。

也包括一切有关房地产的开发、租赁、销售及售租后的服务对物业权属、物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷等的管理。

狭义的物业管理

主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租后的服务。

物业业管理的法律定义

《条例》是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照

物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

5、物业管理定义的内涵

（1） 物业管理是业主和非业主使用人、物业建设单位、物业服务企

业、市政企业（包括供水、供电、电信、有线电视、燃气等）、政府主

管部门等多个责任主体的共同活动不仅仅是物业服务企业与业主的活

动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时，承担相

应的法定义务和责任。

（2）必须依据法律法规的规定以及合同的约定从事专业化的物业管理

活动。

（3） 物业管理视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无

形的商品——服务， 这种服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使

其保值、增值的作用。

（4）物业管理的范围限定在一个物业管理区域内，对无用的共有部分

和共同事务提供的专业化服务。

（5）物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于补充

性、协助性的安全防范性质。

二、物业管理怎么样

1、物业管理的基本特征

（1）物业管理社会化

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，

诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)

环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门或不同的工种，犹

如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找

到了一个“总代理”。

业主只需根据政府有关部门批准的收费标准或合同约定的标准按时

缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统

一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济

效益、环境效益、心理效益的统一。

(2)物业管理专业化

将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管

理企业再通过设置专业的管理职能部门和机构来从事相应的管理和服务

业务 。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将

一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保

安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也

可以承包给专业清洁公司。

这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这

种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城

市管理向现代化的管理方式转换。

（3）物业管理市场化

物业管理企业作为一个独立的法人，按照《中华人民共和国公司

法》的规定运行，自主经营，独立核算，自负盈亏。

物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依

靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓

展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

推行物业管理招投标是物业管理走向市场化的重要标志。物业管理企业的服务性质是有偿的，推行有偿服务，合理收费，并

通过多种经营，使小区的物业管理走上“以业养业、自我发展”的道路，

从而使物业管理有了造血功能，

物业管理的经营目标是经营收益最大化，并形成社会效益、经济效

益、环境效益的同步增长。

2、物业管理的地位和作用

（1）实现物业的保值增值

造成房屋贬值三种主要原因：物质性贬损、功能性贬损及受经济宏

观调控和国家相关政策的影响而使物业贬损。通过物业管理企业的经营

管理能够最大限度地降低或者延缓房屋的贬值速度，保证物业处于良好

的使用状态，从而实现保值。

物业管理的最终目的是实现物业的资产增值。物业管理企业一方

面改造功能性衰竭的物业项目，提高房屋的价值，延长其使用寿命，另

一方面就是通过优秀的管理和服务提高所管物业的知名度和美誉度，实

现增值。

（2）节能减排，促进低碳经济

物业服务企业逐步通过先进的管理体系，对能源的监测分析数据进

行科学、规范地分析，寻找节能规律，并通过对设施设备的及时保养有

效实现节能。

发展特色技术，采用新技术、新工艺改造相对落后设备，达到减少

能耗的目的。

物业服务企业从物业的前期介入到日常管理，正是运用管理节能和

技术节能来参与节能减排，推动低碳经济和循环经济的快速发展。

（3）是构建和谐社会的重要载体和平台

物业服务企业通过引导业主依法有序参与社区公共事务，减少业主

间的矛盾纠纷，努力建设民主自治型社区；

通过提供标准化、规范化的服务，努力建设服务型社区；同时，物业服务企业以社区文化活动为载体，在促进社区居民的社会交流和情

感交融，融洽企业与业主间的关系方面亦起到了积极推动作用。

此外，当前我国物业管理行业创造的关联产业就业岗位接近1000

万个，是社会的稳定器。

（4）拓展了就业渠道

物业管理业的迅猛发展，使得该行业需要大量的多层次、多方面的

专业人才。

物业管理作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就业方面可

以起到十分重要的作用，有效缓解了就业压力。其中一线操作工人

占80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部

队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。

随着我国住宅建设的持续快速发展以及已有住宅区物业服务覆盖面

扩大，物业行业的快速发展，这也意味着，它对增加就业将进一步持续

发挥积极作用。

(5)树立城市形象、完善城市功能，是加速我国城市化进程的助推器

物业管理是城市管理的重要组成部分，对城市服务功能的完善所起

的作用亦越来越显著，在促进城市市容市貌的美化，提高城市文明程度

和现代化水平方面发挥了重要作用。

伴随着我国城市化的进程加快，物业管理成为人民群众生活水平密

切相关的新型服务行业，从单一住宅小区扩展到商务大厦、学校医院、

工业园区、农村安置小区等；从最初的清扫保洁、绿化养护扩展到房屋

和配套设施设备的维修管理、车辆停放、环境秩序、社区活动、特约服

务等，物业服务的区域和内容的发展是城市化进程的延伸和缩影，是加

速我国城市化进程的助推器。

（6）促进房地产及相关产业的的发展

物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需

要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市

场向健康有序的方向发展。

物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理

手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值

的最终实现，进而提高房地产的投资效益。

现代服务业的兴起催生了物业服务的发展，而物业服务则以现代

服务业的发展为支撑平台，不断自我超越，实现跨越式发展，进而推动

现代服务业的结构调整和升级。

3、物业管理的基本制度

（1）业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业

主大会决策、业主委员会执行的民主化决策制度。

（2）管理规约制度。 《条例》设置了两个业主公约，一个是管理规

约，一个是临时管理规约，都属于管理规约制度。临时管理规约由建设

单位制定，管理规约由全体业主通过业主大会来制定和修改。管理规约

是业主共同制定，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，

业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定，是全

体业主的共同意志和行为准则，对全体业主具有约束力。

（3）物业管理招投标制度。提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞

争机制选择物业管理企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相

分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。

（4）物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用

部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业

承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资

料。

（5）物业管理企业资质管理制度。现阶段对物业管理企业实行3级市场

准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业

行为、有效解决业主投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。