2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
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1/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com第二部分历年真题及详解2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式成为（）模式。A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业维护商
2/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com【答案】C【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。②物业资源开发商，又称多种经营模式。其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业维护是传统物业管理的主要内容。3．物业服务企业最为重要的无形资产是（）。A．管理制度B．发展历史C．节能技术D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。其中，有形资源包括：物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源；无形资源包括：技术、信息、品
3/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com牌、商标、专利等无形资产等。这些资源均可通过经营直接创造出价值。其中，品牌资源是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要一个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。一些小的物业服务企业愿意与大的物业服务企业合作或情愿被其收购，主要就是看中了大企业的品牌。4．物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。A．产品组合B．产品质量C．突发事件D．项目选择【答案】B【解析】经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中应特别关注的风险有：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险。指产品定位后产品组合不当导致的风险。这是常见的一种风险。以餐饮服务为例，不同档次菜品如何搭配，中餐西餐的选择，各地风味如何兼顾等都是要慎重考量的。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。由于忽视食品安全而导致群体中毒事件就是餐饮经营中的巨大风险。④突发事件的风险。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。
4/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com5．写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。A．物业资源B．物业服务企业资源C．品牌资源D．业主资源【答案】A【解析】物业资源有两重含义：①物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；②由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。题中，写字楼中的共用部位及共用设施设备，属于物业资源中的由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源。6．从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应得到的补偿。A．未来消费B．即期消费C．现实消费D．预期消费【答案】B【解析】资金的时间价值是投资分析的基本概念。因为资金的价值会随时间发生变化，资金经过一段时间的投资后其价值会增加。资金的时间价值可以从两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其
5/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com具有时间价值。②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。7．年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（）。A．0.5%B．6%C．17%D．101%【答案】A【解析】投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。实际利率=名义利率／每年的计息周期数。有题意可知，年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为6%/12=0.5%。8．我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。A．单利B．复利C．年度D．季度【答案】B【解析】一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。两个最基本的复利为：①一次支付的复利；②等额序列支付的复利。其中，等额序列支付的复利，是指银行借出一笔住房抵
6/49十万种考研考证电子书、题库视频学习平台圣才电子书www.100xuexi.com押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。要计算这种借贷模式下的每年还款金额，就要用到等额序列支付的复利计算公式当现值P（相当于银行借出的本金）、利率i、计息周期n（相当于还款总年限）已知，求得年值A（相当于每年还款额）的等额序列的计算公式为：11111niinniiPAPPii。9．某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为（）。A．13%B．20%C．30%D．45%【答案】B【解析】现金回报率，是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。税前现金回报率=（净运营收益－还本付息费用）/投资者的初始现金投资。由题意，该投资者的初始现金投资为200万，运营收益为90万，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万，则净现金流量为40万。由公式可得该项目投资的税前现金回报率为40÷200=20%.10．偿债备付率的计算公式是（）。A．偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额
