洋房价值点20180616

TJ别墅市场分析报告从上世纪初租界地区的“五大道”高级洋楼住宅区,到今天遍及开发区、近郊甚至紧邻市区的高档别墅开发项目,TJ的别墅开发始终紧紧跟随着中国别墅市场的发展脉动。

与BJ、SH、GD相比，TJ有这自己特殊的地缘因素，这些因素深刻地影响着TJ别墅市场开发的区域、产品、消费群及规模，本期“报告”为您分析TJ别墅市场的发展动态……回顾：TJ别墅的发展沿革追溯：TJ市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。

由马场道、睦南道、大理道、常德道、CQ道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了19XX年至19XX年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“TJ小洋楼”的集中区域。

如今，这里已被TJ市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。

从市场的角度来说，真正意义上的TJ别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了TJ高档住宅的发展，但由于TJ别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。

上世纪90年代末，TJ别墅市场开始呈现稳步增长趋势。

这表明TJ高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。

自此，TJ的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求……TJ别墅市场进入了稳步增长的时期。

区域：营造多元化的区域市场TJ人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。

早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。

随着近年TJ房地产市场的蓬勃发展，TJ的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。

以下18个户型的建筑面积和赠送面积都是按该户型的最大面积统计的，是否可以？A-1户型四房二厅二卫建筑面积：177.3最大赠送面积：210.7·玄关、10.4米入户长廊，卸下劳顿、家的温馨迎面而来；·主卧套房设计，奢阔尺度空间、独立卫生间，尽显主人的尊者风范；·客厅与5.5米宽景阳台相连，伴着阳光的家庭聚会惬意非凡；·超大前庭后院，三五好友相聚，美酒伴着绿荫繁花泌入心田；·全明空间设计，引景入室的品位人居匹配阁下的尊贵人生。

．四房二厅二卫户型A-4167.6最大赠送面积：建筑面积：23.3·纯板楼设计，南北通透，通风采光效果俱佳·户型方正实用，动静分区，干湿分离，功能布局科学合理·奢尚主卧设置，开阔空间，独立卫生间，彰显私密与尊崇·8.2米横厅设计，超大尺度空间，尽享奢阔人生；西班牙三重院落美景尽收眼底。

无敌景观视野，营造全明空间，米宽景阳台，5.5·．四房三厅三卫A-6复式户型210.0最大赠送面积：87.7建筑面积：·户型方正实用，干湿分离，动静分区，功能布局最大化的体现人性化关怀·上层主卧套房设计，衣帽间，独立卫生间，纯粹静区，尽享私密与尊贵·客厅、餐厅融于一体8.米豪华尺度开间，彰显主人的雍容气度·宽敞多露台设计，全明空间，营造清风阳光入室的极致居家体验；·创新多花池设置，闲暇之余，培育园艺逸趣或只是静享与花鱼为伴的惬意。

B-1户型四房三厅四卫㎡341.02最大赠送面积：约㎡248.27建筑面积：约．·户型方正实用，干湿分离，动静分区，功能布局最大化的体现人性化关怀·主卧套房设计，衣帽间，独立卫生间，纯粹静区，尽享私密与尊贵10.米超大横厅设计，双阳台、客厅、餐厅一线贯通，彰显非凡生活空间；7.米宽景阳台营造全明空间无敌景观视野西班牙三重院落美景尽收眼底。

房地产项⽬价值梳理范本万科东海岸项⽬价值点梳理(⼀)万科东海岸项⽬价值点梳理⼀、区域价值东岸城市、总部海岸2500年前。

古希腊学者忒弥斯托克利就预⾔：谁控制了海洋，谁就控制了⼀切。

1、资源价值n 地块资源因稀缺，⼟地价值的升值空间巨⼤因稀缺，只能被少数⼈拥有ü住宅⽤地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐⽥区5年之内不批地，⼤梅沙⽆地可⽤，⽚区主要⼟地⽤途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景⽤地⽐例⼤。

）ü东部23个沙滩中离市中⼼最近的海滨旅游区ü唯⼀实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域ü 0.34深圳最低容积率的住宅区域（总⽤地⾯积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平⽅⽶）ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域ü顶级⾼端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等）ü建筑与⾃然的完美融合区域（海⽔⾼潮⽔位线退后范围内不宜进⾏建设，滨海⾸排建筑不得超，降低对滨海公共空间的压迫感）n ⽣态资源：国际标准⽣态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海⽔ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋⼭地ＭＯＵＮＴＡＩＮ）ü在天然氧吧⾃由呼吸3⾯环⼭，崎头岭、菠萝⼭和正⾓嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐⼭犹如⼀道天然屏障，为其遮挡了来⾃市区的近90%的灰尘微粒和污染，⽽海拔的菠萝⼭及其郊野公园则像⼀道过滤⽹，将空⽓进⼀步净化过滤，空⽓纯净。

ü 1.8公⾥长共计滨海⽣态休闲岸线在这⾥的海边，可以欣赏到⽇出、⽇落、朝晖、⼣阳，这⾥的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博⼤与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、⾃然造化的礁⽯；这⾥海⼭交融相映2、配套价值n 交通配套18分钟直达城市核⼼圈，⾃由度假⽣活ü 盐坝⾼速开通2⼩时车程范围内可辐射深圳、⾹港、澳门、东莞及珠江三⾓洲各城市，全⾯节省时间成本ü 深盐2通道相继开通，使⼤梅沙真正融⼊城市核⼼圈，车程18分钟使市内上班海边居住成为现实ü 公交系统的⽇趋完善（103B\J1\103及假⽇专线开通）让家庭⽣活更加便利ü 深盐路拓宽⼯程、明珠⽴交⼯程、规划中的地铁⼋号线等交通⼯程逐步到位将令⽚区城市功能⽇趋凸现。

2018年工程造价㎡汇总表01 全现浇结构住宅楼包括建筑、装饰、采暖、给排水(含中水)、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。

含电梯、消防、通风设备，普通灯具;公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。

外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。

每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元;电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；02 全现浇结构板式小高层住宅楼包括建筑、装饰、采暖、给排水(冷水、热水、中水、排水、雨水)、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。

外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。

土方运距5公里以内。

每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元;装饰工程：306.62元;电气工程：238.65元;管道工程：81.16元;通风工程：12.15元;03 全现浇结构板式住宅楼包括建筑、装饰、给排水(含泵房)、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。

公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。

含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。

每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元;装饰工程：174.30元;电气工程：248.45元;管道工程：207.12元;04 全现浇结构塔楼包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。

公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。

含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电(电视、电话、综合布线)只埋管不穿线。