株洲株董路安置小区项目可行性研究报告

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株洲株董路安置小区项目

第一章 总论

1.1基本情况

（1）项目暂定名称：株洲株董路安臵小区

（2）项目建设单位：株洲市诚建房地产开发有限公司

（3）项目所在地：芦淞区快速环道东环线段。

（4）项目主要内容：该项目由株洲市诚建房地产开发有限公司

开发建设。容积率1.49,总占地面积13999.77平方米，其中4378.06平方米为代征道路。该项目计划建成株洲市安臵房房社区，解决本市部分中低收入人群及拆迁户住房困难。本次报告主要对项目建设可行性进行研究，以供决策者参考。

（5）项目估算总投资额为5887万元。

（6）项目建设进度安排：项目建设期计划18个月。2012年8月底前完成项目前期工作，2012年年底动工兴建，2014年中以前全面竣工交付。

1．2 项目建设的必要性

（1）住房市场三者并存适合国情 ，具有社会保障性。我国住房市场走的是商品房、经济适用房及廉租房三者并存的模式。幅面最宽的是广大中低收入家庭。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，如此的高比例显见其社会保障功能。2004

2 年5月13日，建设部、发改委、国土资源部和中国人民银行联合下发文件《经济适用住房管理办法》并正式施行。明确经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。2005年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条强化规划调控，改善住房供应结构中强调“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。第六条为加强经济适用“住房建设，完善廉租住房制度，可见国家坚定执行并提高百姓住房保障的决心。可见经济适用房的特殊性、必要性及重要性。依我们现有国情，中低收入家庭阶层庞大，是无法以纯福利分房、完全依赖政府的补帖完成，故中央政府提出经济适用房，才能从根本上解决百姓住房问题。而实际上经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，目前只有4.61%。供给市场的严重失衡。自1998年，为解决广大中低收入家庭住房困难，中央政府提出“建设经济适用住房”，明确其是具有社会保障性质的政策性(政策优惠)商品房，开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房以“微利”原则激活市场，同时保障社会住房体系，这正是我国关于《城镇住房制度改革，加快住宅建设》的思想体现，以期最终完成居者有其屋的目标。经济适用房的出发点和目的，就是让广大百姓居者有其屋。

（2）建好株董路安臵小区小区利于本市房价调控。2011年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已两年多了，从统计数据看，

3 房价攀升的局面依然在我市不同程度地存在。

为什么？其实问题就出在“稳定”上。从2005年3月26日的国务院出台的调控房价的八点措施和5月11日的关于抑制房价过快上涨的文件看，“稳定”是政府政策的出发点，政府不希望房价上涨或是下跌。但从各国经验来看，房地产市场的“软着陆”是一场充满悬念的棋局。

我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是住居、办公、商业等，但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容，一个是消费需求，一个是投资需求。

正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期

4 价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的。那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。

因此，我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。反之亦然。

正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现抛售局面，房价会跌，市场信心丧失，需要很长时间才能修复。

时下，面对钢铁等行业的产能过剩，对房价的调控似乎已经陷入了两难境地：如果对房地产市场下狠手，则部分行业的产能过剩会更加突出；如若不然，普通民众的住房问题则难以解决。有个一箭双雕之

5 计，那就是大幅度增加经济适用房和廉租房建设。

（3）建好株董路安臵小区小区，是进一步改善株洲市中低收入人群居住环境的一步要棋。株洲市房地产市场活跃，房价连年看涨，各类楼盘的开发、销售、物业管理均呈现良性发展的势头，广大市民的住房条件得到了大幅的改善与提升。2010年、2012年两年内株洲市累计完成经济适用房建设面积达20万余平方米，安排低收入家庭1500余户，投入廉租住房建设资金1113万元，享受廉租住房政策的有857户，这一系列举措深入人心，市场反应良好。但是还有部分中低收入人群住房条件需要改善，建好株董路安臵小区小区的目的就是进一步改善中低收入人群的住房条件。

（4）建设好株董路安臵小区小区，能促进拆迁安臵工作，落实“株洲市10件实事”。经济适用住房和廉租住房建设连续两年列入省8件实事和株洲市10件实事。随着株洲市房地产发展，拆迁安臵工作也随之成为社会问题之一，建好南华小区，作为株洲拆迁安臵点之一，能够完善拆迁安臵工作。据不完全统计，株洲市近五年内拆迁户尚未安臵的住户有近1600户，其中南区有近600户，东区400余户，河西300余户，北区200余户，未来两年还将新增大量的拆迁户。而这些待安臵拆迁户，目前还没有一个妥善的安臵地点。建好株董路安臵小区小区，能够促进拆迁安臵工作的完善、落实“株洲市10件实事”。

总之，建设南华经济房小区，是可行的，也是十分必要的。

1.3 项目目前工作进展

项目从2007年年初开始筹备到现在已进行了以下前期准备工作：

6 一是组织市场调研人员先后多次赴长沙、广州等地考察，从他们那里取得了兴建经济适用房以及廉租房的规划、规模、销售、管理工作方面的经验。二是对本市房地产市场进行了深入的调查，就如何建设和开发好株董路安臵小区小区作了深入细致的分析和研究。三是成立了株董路安臵小区小区开发建设筹建班子、策划推广班子。四是完成了株董路安臵小区小区早期走向及建成后物业管理的构思，在多次向有关专业咨询机构和专业技术人员咨询后，对项目的规划构想和定位，有了统一的认识。五是调配、招聘专业人才投入到本项目的规划中。

1.4本报告的研究依据与范围

（1）研究依据

1、各级政府对建设经济适用房的指示精神和有关会议的决定、文件、批示。

2、工业与民用建筑可行性研究深度要求。

3、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目评价方法与参数》。

4、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》。

5、其它有关专业设计规范。

6、项目承办单位提供的有关市场分析、设计方案 、调研数据等其它相关资料。

（2）研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、土地利用及拟建规模、工程技术方案、消防工程与人防工程、环保及

7 节能、项目管理与建设进度、投资估算与资金筹措、投资效益分析等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案 ，供投资主体和有关部门作投资决策参考。

1.5项目主要功能及目标定位

1.5.1项目的功能定位

株洲株董路安臵小区小区在目标定位上，就是从提升城市品位、进一步改善中低收入群住房条件的实际问题、调控房价等目的出发，利用项目自身的开发优势，以优良的物业管理模式，即大型住宅小区规模与配套开发，作为本项目的市场目标定位，从而形成辐射株洲南区南华片区及株洲市，并利用开发组合优势，使该项目一开始就处于优势地位，为更多的中低收入人群提供良好的居住条件，为整个株洲房地产稳步发展起到调控作用。具体设想如下：

（1）中小户型为主

主要以建设60至90平方米的中小户型为主。

（2）规划安臵房建设规模为21亩。

（3）进入市场化运作程序

引进专业销售团队，严格把控购买程序，真正让有实际需要的人群才能入住小区，使本项目进入市场化运作。

（4）引进公交线路，保障入驻人群出行便利。

（5）景观环境达到中档楼盘标准。

（6）以多层建筑为主，适当配比车位、社区商铺，引进专业物业管理公司，配套运动场地、会所、老年人活动中心、医疗机构等，形

8 成社区文化。

（7）规划为总户数150户的人文社区。

1.5主要技术经济指标（详见下表）

序号 名称 单位 指标值 备注

1 总用地面积 ㎡ 13448.5

2 总建筑面积 ㎡ 19880

3 建筑结构 砖混

4 建筑层 层 多层

5 总投资额 万元

6 建设期 月 18

7 开发营销收入 万元

8 税前利润 万元

9 自留物业 ㎡

10 提供就业岗位 位 300

11 停车场 ㎡

第二章 市场分析与预测

本项目拟建成株洲经济适用房，从理论上来看，起点要求是较高的，开始必定有一个市场推广的过程，在市场化运作上必定有一个成长、成熟的过程，在实行未来物业管理工作方面也有一个探索过程。所以，本项目的建设将成为一个带有株洲房地产市场特色的住宅性开