【营销3区】【河南一部】郑州市高端案场调研亮点解析20170612

郑州市城市总体规划（2010-2020）：两核六城
两核：中心城区和郑州新区
中心城区：以主城区为核心的东西辐射带 郑州新区：以郑州东站为核心的南北辐射带
六城
巩义新城、新密新城、中牟新城、新郑新城、登封新城、航空城
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J
C B
A
D
FG
A：中原区 B：郑州高新技术开发区 C：惠济区 D：金水区
• 单价地王 • 2012年7月，东方鼎盛地产发展有限公司竞得“康宁路北、康平路西”1宗24.18亩的居住用 地，单价1322万元/亩，成为年度单价地王。
• 首次竞配建 • 2012年12月，保利地产以“限地价、竞配建”方式竞得“滨河路南、桂圆路东”等4宗 214.10亩的居住用地，为年度竞配建出让首例。
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2012年郑州市楼盘TOP25（按面积）
项目名称
套数（套） 面积（㎡） 金额 （万元） 均价 （元/㎡）
升龙又一城 升龙凤凰城 普罗旺世
正商城 蓝海港湾
升龙城 中原新城 郑州二七万达广场 康桥金域上郡
橄榄城 锦艺国际华都
蓝堡湾 绿地新里卢浮公馆
美景鸿城 绿地中心
阳光城 财信圣堤亚纳
通和盛世 正商新蓝钻 青秀佳苑
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经开区产业概述
目前经开区基础设施覆盖面积41平方公里，累计完成固定资产投资430亿元， 其中基础设施投资超过50亿元。全区已聚集各类工业企业近1500多家，其中 外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个；拥有规模以上工业企业 101家，世界500强企业中已有18家入驻经开区。
• 总价地王 • 2012年9月，郑州市高择置业有限公司以总价15.1亿竞得郑东新区龙湖“龙湖中环南路东、龙 翔六街南 ”1宗230.55亩的居住用地，成为年度总价地王。

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区域价值分析
郑东新区为 郑州城市未来 行政中心，新 城核心的聚集 区。
郑东新区开 发力度处于城 市领头羊的地 位。
郑东新区在 房地产板块的 划分中拥有核 心的CBD板块 和高铁商务区 板块。 郑东新区的 城市地位是其 他区域所无法 河南建业商业地产经营管理有限公司
当精英白领在工作闲暇之余，走出写字楼静 享繁忙之外的闲适，一杯茶、一本书就能舒 缓工作带来的压力，让你在静谧的空间里悦 享生活之美。 把传统街区和现代化综合体商业完美融合， 并将商业、酒店、写字楼之间贯通，形成街 区式城市综合体的模式，为人们呈现一个全 新的商务生活新风尚。
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商业鸟瞰图
海汇中心风 情街区约为 2万平方， 地上3层为 商业。地下 停车场；楼 顶设有直升 机停车坪； 商业、酒店、 写字楼之间 修建空中廊 桥；形成地 下、地面、 空中互通。
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招商思路
海汇中心总建筑面积达2万平方米，是集人 文书店、格调餐饮、特色美食、影院、SPA、 儿童乐园等于一体的商业综合体项目，具备 购物、休闲、娱乐、聚会、商务、服务配套 等多种复合功能。 从清晨的一杯臻爱咖啡、中午丰盛的美味佳 肴、闲暇时的一杯清茶，到傍晚商业街区的 休闲生活，海汇中心致力于为每一位商务精 英搭建轻松愉悦的会客交流平台，让社交在 有温度的空间里得以回归本真。
区域内商业情况
郑东新区整体商 业相对稀缺，开 业运营情况良好 的有建业凯德广 场，丹尼斯七天 地以及开业不久 的熙地港。 仅从该项目所处 的高铁片区来看， 除了已经入市的 正大乐城外，还 将有包括郑东绿 地中心、绿地新 都会、汇艺银河 里、升龙站前广 场项目会相继入 市，区域内的竞 争势必将会在随 后几年里变的激 6 河南建业商业地产经营管理有限公司 烈更加.

选址调研报告选址调研是指在开设新业务或进行业务扩展时，为了确定最佳营业地点而进行的系统性调查。

该调研主要依据市场综合评估，为企业选取最具潜力和市场竞争力的商业区，优化企业运营效率和利润目标。

下面，来看看三个不同的选址调研案例。

1、餐饮业选址调研案例一家中式餐馆要在某城市开设分店，经过对该城市市场的分析和评估，决定选择某一高消费商业区的一家中高档购物中心作为新的营业地点。

调研报告结论如下：优点：（1）地理位置优越，周边消费者密集，有较强的消费能力；（2）商业中心内的其他高端品牌店与消费者群体匹配，促进互动式消费；（3）购物中心设施完善，有停车场和便捷的交通工具，消费者购物愿意停留时间长，形成多点消费的场景。

缺点：（1）租金较高，可能会增加店面运营成本。

（2）竞争较激烈，需要考虑如何突出本餐馆的特色和优势，加强品牌宣传和口碑传播。

2、零售业选址调研案例一家眼镜店计划在某城市开设分店，目标客户群体为中高档消费人群。

对市场进行了分析和评估之后，决定选择某一大型购物中心的一楼作为新的营业地点。

调研报告结论如下：优点：（1）购物中心位于市中心，交通便利，周边的人流量和流通速度大，有较高的顾客数量和流量；（2）购物中心内有其他品牌的中高端商店，与目标消费者相匹配，容易形成消费氛围，增加顾客粘度;（3）购物中心设施完善，有停车场和便捷的交通工具，为顾客提供了良好的消费服务环境。

缺点：（1）租金较高，需要加强店面产品陈列和促销活动，增加销量，提高店面的运营成本。

（2）店面的装修要符合中高端消费者的期望，需要一定的内部装修费用。

3、服务业选址调研案例一家美容院要在某城市开设新店面，为了找到高消费人士较为集中的区域，决定选择某一高档住宅区的商业街作为新的营业地点。

调研报告结论如下：优点：（1）地理位置优越，商业街位于高档住宅区的中心，周边的消费者都是高消费人群，有较强的消费能力；（2）周边的消费者主要是中年女性和上班族，对美容养生品牌敏感，选择的意愿较强，较为容易建立口碑和拓展顾客。

凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析郑州作为中国中部地区的重要城市，近年来经济发展迅速，人口流动性也较大。

随着城市建设规划的持续推进，房地产市场在郑州呈现出蓬勃发展的态势。

然而，由于市场竞争激烈，项目的成功运营需要制定有效的营销策划方案。

二、目标受众分析根据房地产项目的定位，主要目标受众包括首次购房人群、投资投机客群、改善型购房人群等。

对于不同级别的目标受众，需采取不同的营销策略。

三、目标设定1. 销售目标：根据市场需求和项目规模，制定合理的销售目标。

2. 品牌建设目标：提升项目品牌知名度和美誉度，塑造高品质、高信誉的形象。

四、市场调研1. 调查竞争对手：收集竞争对手的项目信息、销售策略、价格优势等，并进行分析和比较。

2. 调查目标受众需求：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的购房需求和偏好，为后续营销策略的制定提供依据。

五、营销策略1. 制定差异化定位策略：根据市场调研结果，确定项目的差异化定位，并明确项目的核心竞争优势。

2. 核心信息传播：通过多种媒体渠道，宣传项目的核心信息，包括地理位置、交通便利性、配套设施等。

3. 精准市场推广：根据目标受众的特征和需求，选择合适的市场推广渠道，如线下推广活动、社交媒体广告等，确保信息精准传达。

4. 引入明星资源：与知名明星合作，进行代言或合作推广，借助明星影响力提升项目知名度。

5. 优惠政策和营销活动：结合项目特点，制定一系列优惠政策和营销活动，如折扣优惠、赠品活动等，吸引潜在购房者。

六、品牌建设1. 设计专业的品牌VI系统：包括项目标识、标志色彩、字体等，确保品牌形象一致性和专业性。

2. 打造高品质售楼部：售楼部是项目的形象窗口，要注重装修、陈设及服务水平，传递出高品质的形象。

3. 提供优质客户服务：项目开发商要设立专门的客户服务部门，及时处理客户问题，提供高质量的售后服务，增强品牌形象。

七、实施方案1. 制定详细的营销计划：根据以上策略，制定详细的营销计划，包括时间节点、责任人、执行方式等。