房地产税收筹划全流程案例
2018-06-15 11:30
目录
一、项目基本情况
二、项目筹划总体思路
三、具体筹划方案
1、开发准备环节的税收筹划
2、开发建设环节的税收筹划
3、房产销售环节的税收筹划
4、售后清算环节的税收筹划
5、后续管理环节的税收筹划
一、项目基本情况
（一）已建项目
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：
（1）总建筑面积：169590平方米；
（2）容积率：1.5
（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；
（4）可售面积：113402.93平方米，其中：
①普通住宅面积91588.8平方米
②非普通住宅面积21814.13平方米
③停车场面积55344.71平方米
（二）拟建项目
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路
嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。
从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。
三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划
在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知
该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。
【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：
方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。
回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元
拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元
全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元
方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元
全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元
2、开发建设环节的税收筹划
（一）融资方式的税务筹划
嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。【分析】
方案一：据实扣除：
扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元
方案二：定率扣除:
扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元
【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。
（二）建房方式的税务筹划
嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：
【分析】
方案一：自建自销
嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。
销售收入（含增值税）：50000万元
销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元
销项税额：47619×5%=2381万元
城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元
印花税：50000×0.0005=25万元
土地增值税：
扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元
增值额=47619-38350=9269万元
增值率=9269/38350=24%
土地增值税：9269×30%=2780万元
净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元
方案二：代建
嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的
建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。
该房地产公司转让该地块的损益如下：
销售收入（含增值税）：10000万元
销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元
销项税额：9524 ×5%=476万元
城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元
印花税：10000×0.0005=5万元
土地增值税：
扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元
增值额=9524-8065=1459万元
增值率=1459/8065=18%
土地增值税=1459×30%=438万元
净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元
（该房地产公司代建服务损益如下：）
代建收入（含增值税）：22500万元
代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元
代建增值税：21429×5%=1071万元
代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元
净收入：21429-129-6500=14800万元
（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）
合计净收入：14800+1744=16544万元
【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。
（三）园林绿化的税务筹划
金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。
【分析】
方案一：合立安装法
与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）
采购成本=774-76.7=697.3（万元）
方案二：分立合同法
与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元
可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案三：分开订立法
先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同
可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案四：合立购买法
与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元
可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）
采购成本=774-89=685（万元）
【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。
3、房产销售环节的税收筹划（一）销售定价的税收筹划
嘉业?海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。
【分析】
除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。
方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。
方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）万，应纳土地增值税为120.48（401.6×30%）万。
【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
（二）房屋装修费用的税收筹划
嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。
假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43万
增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67万
增值率为34.47%
应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元
应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万
净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107万
方案二：出售精装房
应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57万
增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67万
增值率=19.46%
（注：增值率未超过20%不交土地增值税）
根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。
应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元
净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元
【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633
万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。
4、售后清算环节的税收筹划（一）土地增值税清算的税收筹划
（1）土地增值税核算方式的税收筹划
嘉业?海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
【方案一】分开核算时：
31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；
32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；
共缴纳土地增值税175万元。
【方案二】合并核算时：
两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；
允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；
应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。
【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划
以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
NO: 山东财经大学期末论文 山东经济学院 税务筹划课程设计(期末论文) 设计(论文)题目:浅谈中小企业的税收筹划 Introduction to small and medium-sized Enterprise Tax Planning 班级： 姓名： 学号： 指导老师： 山东经济学院财政金融学院 完成时间：2011 年06 月15 日
浅谈中小企业的税收筹划 摘要：改革开放以来，中小企业已成为社会经济生活中不可缺少的组成部分。中小 企业在国民经济中的地位和作用越来越举足轻重。它们在促进市场竞争、增加就业机会、方便群众生活、推动技术创新、确保国民经济发展和保持社会稳定等方面发挥着重要作用。但由于历史的原因，目前我国绝大部分中小企业普遍存在融资难，生产技术水平低下，产品缺乏竞争力，财务管理能力不强，负担过重等现象。为充分发挥税收筹划在企业财务管理中的作用。中小企业财务制度的建设与完善需要税收筹划，中小企业有权在不违反国家税法的前提下，通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税收负担，采取措施防范和化解纳税风险，以及运用法律手段充分保护自身的合法权益。以税收筹划在我国中小企业中的必要性及现实意义为出发点，根据当前中小企业的特点以及针对我国中小企业税收筹划中存在的主要问题，对中小企业如何合理运用税收筹划方法进行分析探讨，并提出相应措施。 关键字：中小企业；税收筹划；防范和化解纳税风险；企业财务管理 Abstract：Since the Reform and Opening, small and medium-sized enterprises have become a social economic the indispensable component in the life. Small and medium-sized enterprises in the national economy status and functions are becoming more and more important. They in promoting the market competition and increase employment opportunities, convenient for people life, promote technology innovation, to ensure that the development of national economy and maintain social stability plays an important role. But because the historical reason, at present, China's most common financing difficulties of small and medium-sized enterprises, manufacturing technology level is low, the lack of competitive products, financial management ability is not strong, burden wait for a phenomenon. To give full play to the tax planning in the financial management of an enterprise in the role. Small and medium-sized enterprise financial system the construction and improvement of the need to tax planning, small and medium-sized enterprise in violation of state tax law shall have the right to not under the precondition of schedule their own tax related activities through to avoid or reduce their tax burden and take measures to prevent and dissolve the tax risk, and using legal means fully protect their own legal rights and interests. With tax planning in the medium and small enterprises in China, the necessity and realistic significance as the starting point, according to the current characteristics of small and medium-sized enterprises and small and medium-sized enterprise tax planning for the main problems existing in the small and medium-sized enterprises, how to reasonable use of tax planning method is discussed, and the corresponding measures. Key word：Small and medium-sized enterprise；Tax planning；To guard against and dissolve the tax risk；Enterprise financial management
税收筹划的基本思路 企业进行税收筹划并不是盲目的，而必须按着一定思路进行。同时，企业在进行税收筹划之前，还要做好充分准备。 税收筹划应从何处入手 我们知道，税收筹划不同于偷逃税，必须在合法范围内实施，因此，税收筹划就有其客观空间，并不是所有税种具有相同筹划空间，因此，进行税收筹划必须首先找到税收筹划的入手处。 选择节税空间大的税种入手 从原则上说，税收筹划可以针对一切税种，但由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及其收益也不同。因此，只有在精心研究各个税种的性质、法律规定以及了解各种税种在经济活动不同环节中的地位和影响的基础上，才能做到综合衡量、统筹考虑，选择最优的节税方案，取得尽可能大的收益。 节税空间大小有两个因素不能忽略： 一是经济与税收相互影响的因素，也就是某个特定税种在经济活动中的地位和作用。当然，对纳税人决策有重大影响的税种通常就是税收筹划的重点，因此，纳税人再进行税收筹划之前首先要分析哪些税种有税收筹划价值；二是税收自身的因素，这主要看税种的税负弹性，税负弹性越大，税收筹划的潜力也越大。一般说来，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。税收筹划当然要瞄准主要税种。另外税负弹性还取决于税种的要素构成。这主要包括税基、扣除、税率和税收优惠。如果用数学函数来表示税收负担（TB与税基（b）、扣除（d）、税率⑴ 以及税
收优惠(i )之间的关系，可表示为TB=f (b; t ; 1/d ; 1/i )函数公式，即税基越宽，税率越高，税负就越重。或者说，税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。 从税收优惠入手 税收优惠是税制设计的基本要求，国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，纳税人如果充分利用税收优惠条款，就可以享受节税效益，因此，用好、用足税收优惠政策本身就是税收筹划的过程。但选择税收优惠作为税收筹划突破口时，应注意两个问题：一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠，以欺骗手段骗取税收优惠；二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按法定程序进行申请，避免因程序不当而放弃应有权益。 从纳税人构成入手 按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，则无须缴纳该项税收，因此，在做税收筹划前，首先要考虑能否避开某税种纳税人，从而从根本上解决减轻纳税负担问题，当然，在实践中，要做全面综合的考虑，进行利弊分析。例如，《固定资产投资方向调节税》明确 \ / 规定，外商投资企业和外国企业不属于固定资产投资方向调节税的纳税人，无须缴纳固定资产投资方向调节税，因此，在进行固定资产投资项目前就应该首先考虑能否以合资企业名义进行固定资产投资，当然，以合资企业名义进行固定资产投资项目又会带来股权复杂化，因此，在方案评估时要综合加以考虑。再比如，我国税法规定，以无形资
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
浅论企业税收筹划 摘要：税收筹划是企业财务与管理工作的重要事项，要做好税收筹划事宜就要从正确理解税收筹划的内涵切入，了解税收筹划的内容，为此，文章从税收筹划的涵义和内容入手，分析了企业在税收筹划过程中存在的主要问题，并针对存在的上述问题给出了相应的对策建议。 关键词：税收筹划问题；对策 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）09-95 -02 一、税收筹划的含义及内容 （一）税收筹划的含义 企业纳税筹划是遵从现行税收法律法规，并通过在经营、理财、投资等事项上提供的企业财融合税收筹划，在众多的纳税方案中，选择整体税收负担较低，并有利于企业战略的方案，最终使企业获取最大经济利益，以达到企业整体利益最大化目的的经济行为。它保持与充分利用了对不同的纳税方案进行事先安排各种预案和筹划比较选择，进一步进行细化、深化、优化，通过节约税收成本和提升企业整体利益最大化的结合，其实质上也是市场经济条件下迫使企业进行自主调节的行为。
税收筹划只有放在某个时期与时点的税务环境中，才可能分析其优劣，脱离时间和政策环境，单独讨论某种方法的好坏是毫无意义的。因此它具有以下特性：一是合法性。税收筹划是基于国家依法征税和纳税人依法纳税的行为之下，只能在当下法律法规许可的范围内进行，超越法规之外是属于违法行为。二是筹划性。纳税人则可以在其作出筹划决策前，已熟知国家的政策和法规，精心设计并比较各种纳税方案的不同税负，挑选出没有法律风险和并使企业整体效益达到最优的方案。三是方向性。企业须以当前的经济环境和具体条件来分析某种筹划方法。某一种方法要求企业不仅要把税收筹划放在当前和今后经营决策中加以考虑，而且要把它放在一定期限的经济环境中加以考虑。四是整体性。税收筹划是为企业整体利益最大化服务的，它是方法和手段，其最终目的是通过纳税方案的统筹安排，优化企业的资源配置，实现经济效益和社会效益的有效统一，税收筹划要结合考虑纳税人现在的财务收益和纳税人未来的整体利益。 （二）税收筹划的主要内容 1、企业筹资与投资业务阶段的税收筹划 筹资业务税收筹划，是企业利用所有者投入企业形成的资本外、企业自我积累、向金融机构贷款以及向其他社会经济组织拆借、社会集资、内部集资、融资租赁、发行债券等方式，使企业达到最佳获利水平的一种决策活动。企业筹资
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
浅谈中小企业税收筹划的问题和对策
摘要 与大企业相比，中小企业没有完善的财务体制，对于税收筹划没有很好的有限条件。在中国现如今的经济发展大趋势下，中小企业的发挥着越来越重要的地位，对于他的税收筹划也受到更广泛的关注。本文对中小企业及税收筹划进行了具体的界定，企业在各生命周期应如何获得最大利润提出方案。我国中小企业现阶段的税收筹划还不够完善，有许多问题，无论是出自企业自身内部问题，还是外部宏观经济与微观经济对税收筹划发展的影响，我限制着中小企业税收筹划的发展方向。本论文对这些问题作出了相应的解决对策。 【关键词】税收筹划中小企业成本效益生命周期 Abstract
Compared with large enterprises, small and medium-sized enterprises have no perfect financial system, no good limited conditions for tax planning. Today, under the trend of economic development in China, small and medium-sized enterprises are playing a more and more important position, for he has caught the attention of a wider range of tax planning. In this paper, the small and medium-sized enterprises and gives a detailed definition of tax planning, enterprise should be how to obtain the biggest profit in each life cycle scheme is put forward. Small and medium-sized enterprises in our country at this stage of the tax planning is not perfect enough, there are a lot of problems, from their own internal problems, or external macroeconomic and microeconomic impact on development of tax planning, I limit the development direction of small and medium-sized enterprise tax planning. This paper made a corresponding solutions to these problems. Keywords:accounting regulation tax planning small and medium-sized enterprises cost effective life cycle
税收筹划的主要方法 税收筹划也称税务筹划、纳税筹划，是指企业（自然人、法人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用企业的权利，根据税法中的“允许”和“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。那么税收筹划的主要方法有哪些？安节税https://www.doczj.com/doc/e56286750.html,为您整理提供： 税收筹划的主要方法 税收筹划的主要方法大体包括以下四个方面：利用税收优惠政策、利用税法的制度设计、避免不利的税收负担、利用税法的“漏洞”。 一、利用税收优惠政策进项税收筹划 税收优惠政策是国家给予特定纳税人的税收减免的优惠，实际上表明了国家对于特定行
为的鼓励，因此，利用税收优惠政策不仅能减轻自身的税收负担，而且属于国家鼓励的行为，没有任何法律风险。 利用税收优惠政策进行税收筹划主要包括以下两种方法： （一）符合优惠政策的应当积极申请 很多税收优惠政策都需要纳税人主动申请，税务机关不会主动给予纳税人该优惠政策，即使纳税人已经符合了该优惠政策所规定的条件。 为此，企业应当经常关注国家出台的最新税收优惠政策，可以通过购买相关书籍、到国家税务总局网站查找以及关注主管税务机关的通知和宣传单等方式来获取最新税收优惠政策的信息。 （二）创造条件享受税收优惠政策 所有的税收优惠政策都有适用的条件，企业必须满足该条件才能享受，因此，那些具备部分条件、但尚未具备全部条件的企业可以考虑通过创造条件来享受税收优惠政策。 例如，享受上述小型微利企业的税收优惠政策有三个条件，后来，财政部和国家税务总局还规定了第四个条件，即企业必须是实行查账征收的企业，核定征收企业无法享受。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
浅谈企业税务筹划 摘要：税务筹划在西方发达国家早已是普遍存在的经济现象。随着我国市场经济的发展与成熟，税务筹划将越来越受到关注，并在企业中得到实际运用。在我国当前的纳税政策环境下，税务筹划存在一定的空间，但不是无限区，有时违法与不违法仅有一步之遥。税务筹划作为纳税人的一种理财手段，可以为企业节约纳税，实现经济效益最大化，壮大企业经济实力，但也存在筹划不当违法偷税的风险。因此，纳税人只有正确掌握和熟练运用税务筹划的技术，才能真正取得税务筹划的成功，为企业创造出经济效益。 关键词：税务筹划税务筹划风险税务筹划发展纳税会计 一、从四大要点看税务筹划 1、一大前提—非违法这里的非违法不等于合法。法律规定了的按照法律规定的去做，这称为合法;法律没有规定的，也可以去做，称为非违法，这是由法律本身不完善造成的，并不是纳税人违法。
2、两大目的—降低税负和涉税零风险税务筹划有两个目的，降低税负是显而易见的目的之一，但这绝不是全部目的。涉税零风险是最全面的概括，即不多缴，也避免因少缴税而产生相关的风险。另外，有一点要注意，事后补救绝不是税务筹划的目的，而我们常常对此有误解。 3、三大手段—政策寻租、政策利用、政策规避 4、四大特点—超前性、全局性、成本性、规避性 根据上述税务筹划的四个要点，我们可以得出税务筹划的较为完整的科学涵义：是指纳税人在实际纳税义务发生之前对税收负担的低位选择行为。即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财等事项的事先精心安排和筹划，充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠政策及可选择性条款，从而获得最大节税利益的一种理财行为。 二、税务筹划的意义 1、有利于提高纳税人的纳税意识
房地产行业税收筹划案例分析 目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。 税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。 公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元； 增值率：2500÷3000×100%＝83%； 应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元； 应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。 公司应纳税合计为850＋429＝1279万元 筹划方案一： 在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。 投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下： 1.投资环节 1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。 3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。 4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060万元。2.合并环节 1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。
浅谈白酒企业纳税筹划方案 一、纳税筹划的目的 纳税筹划是指纳税人在不违反国家法律、法规的前提下, 对企业的生产、经营、投资、理财和组织结构等经济业务或行为的涉税事项预先进行设计和运筹, 使企业的税收负担最优, 以实现企业价值的最大化。 二、税务筹划的内容 酒类企业的主要税种 1、增值税 增值税是以销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物取得的增值额为征税对象的一种税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税的征税对象为一般纳税人和小规模纳税人。酒类企业是增值税的一般纳税人，适应税率为17%。 2、消费税 消费税是在对货物普遍征收增值税的基础上，选择少数消费品再征收的一个税种，主要是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。现行消费税的征收范围主要包括：烟，酒及酒精，鞭炮，焰火，化妆品，成品油，贵重首饰及珠宝玉石，高尔夫球及球具，高档手表，游艇，木制一次性筷子，实木地板，汽车轮胎，摩托车，小汽车等税目，有的税目还进一步划分若干子目。消费税的计税方法主要有：从价定率征收、从量定额征收、从价定率和从量定额复合征收。对白酒企业来说实行从价定率和从量定额复合征收的原则：在计税价格或出厂价格基础上加征20%的消费税以及每500毫升征收0.5元。 3、城市维护建设税和教育费附加 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。该税种以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人。