2012年中国房地产市场形势分析及趋势研判房产之策第一部分 2011年市场回顾一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾限贷1月26日：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（国八条）二套房贷款首付不低于60%。
停发三套贷款。
限购1月26日：“国八条”大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。
7月12日：“国五条”二三线房价上涨过快的城市限购。
限价“国八条”合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。
发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。
信贷央行上调存款准备金率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。
央行上调房贷利率。
重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。
税收1月27日：财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，不足五年转让全征营业税。
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，首套90平方米以下，契税1%；首套90—144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。
重庆、上海房产税征收试点。
主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。
房价高于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3--4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。
外地三无人员第二套普通住房0.5%。
保障房2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。
十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。
问责1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。
出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制” ，通过减少需求来控制房价过快上涨。
2011年国务院出台新国八条房地产调控政策2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。
同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。
2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
“限速”中前行博弈将持续——2011年1-12月全国房地产市场分析【摘要】2011年上半年调控措施持续加码，信贷环境不断紧缩，房价涨幅得到控制，全国的供应和需求仍保持高速或持续上涨状态；下半年调控效果显现，多个月份出现量价齐跌现象，且降幅持续扩大，投资和新开工等供应类指标也高位回落，预计这一态势至少延续到2012年上半年，供应仍在加大，需求继续受到抑制，价格仍将调整。
一、2011年全年市场综述2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。
这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。
信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。
这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。
在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。
3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。
房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
受调控政策影响，衡量房地产开发的各项指标均呈现涨幅回落现象，国房景气指数更是跌至2009年8月以来的最低点98.89，这说明中国楼市整体市场比较萧条。
尽管总体投资放缓，但二级市场投资交易及并购活动将持续活跃。
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。
而商品房销售额59119亿元，增长12.1%。
这说明2011年销售出去的商品房均价要高于2010年。
2012年预计中央仍将保持现有的调控政策，特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及货币紧缩政策。
尤其在1800万套开工量和500万套完工量的巨大保障房数量的实施压力下，2012年中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施‘两条腿’走路的发展，全国房地产开发景气指数暂难有回暖迹象。
