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关于投资性房地产中公允价值若干问题探讨

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公允价 值的 内涵及计价
新 的会计 准则 中 ， 大 的亮 点莫 过 于公 允 价值 的引 最 入 。企业在 坚持 历史 成本 计价 的基 础 上 ， 以将 公允 价 可 值作 为 会计 计量 属 性之 一 ， 在 金 融工 具 、 资性 房 地 并 投
该类资产活跃市场的，以市场价格作为公允价值 ； ） （以 ３ 上两种方法不能确定的，则应当运用估计入账的方法 ， 请专门的资产评估机构 ， 对资产价值进行合理估计 。
相关 性较 差 ， 而公 允 价值 可 靠 性 稍强 ， 关 性 更强 。在 相
地 产 ， 指为 赚 取租 金或 资 本增 值 ， 者 两者 兼有 而 持 是 或 有 的房 地产 。企业 会计 准则 第 ３ 明确规定 下列三项属 号 于投 资 性房 地 产 ： ） 出租 的土地 使用 权 ； ） 有并 准 （已 １ （持 ２ 备增值 后 转让 的土 地使 用权 ； ） （ 已出租 的建筑 物 。该 准 ３ 则在保 留现行 成本模 式 的 同时 还引 入 了公允 价值模 式 ，
业 会计 准则 体系 中新增 的一 项重要 内容 。所 谓投资性房
１ ． 价值 的内涵 公允 国际 会计 准 则 委 员会 ０ Ｓ Ａ Ｏ在 １９ ９ ５年 ６月发 布 的 第 ３ 号 国际会 计 准 则 （ Ｓ２认 为“ 允 价 值 是 指在 公 ２ Ｉ ３） Ａ 公 平 交易 中 ， 悉情 况 的当事 人 自愿 据 以进 行资 产交换 或 熟 负 债结算 的金 额 。” 国财 务会 计 准 则委 员 会 （ Ｓ ） 美 Ｆ Ｂ在 Ａ ２０ ０４年 ６ 月发 布 的《 允价 值计 量》 求意 见稿 中 ， 为 公 征 认 公 允价 值是 “ 产或 负 债 在熟 悉 情 况 、 有关 联 的 意愿 资 没 参与者 的 当前 交易 中进 行交 换 的价 格 。” 国财政 部在 我 ２０ ０６年 ２ １ 月 ５日发布 的新 《 业会 计 准则一 基本 准则 》 企 中， 定义公 允价值 是 “ 在公 允 价值 计量 下 ， 资产 和负 债按 换 或者 债务 清偿 的金额 计量 。” 即公 允价 值就 是按 照一 定 的技 术和方 法 ， 核算 出 企业 持有 资 产在 一定 时点 上 所 具 有的价值 。 相对 于历史 成本 计价 以及可 变现净 值计 价 等方法 ， 公允价 值这种 计量 方法更 具有 一定 的动态性 。 ２ ． 公允价值 的计 价 长期 以来 ，大家 普遍 认 为历 史 成本 计量 更 加可 靠 ，
【 关键 词］ 公 允价值 ； 资性房地产 ； 投 利润
【 中图分 类号】 Ｆ９． ２３ ５ ３
一
【 标识 码】 Ｂ 文献 计 价 的 价值 确 认顺 序 为 ： ） 有 合 同 约定 的 ， 照合 （ 如果 １ 按 同约 定 的价 格 作 为公 允价 值 ； ） 有 合 同约 定 的 ， （没 ２ 存在
地 产 市价 与 账 面价值 的 变动 情 况 ， 会使 上 市公 司利 润 操 纵 更加 容 易 。应 尽 快 建 立 健 全 法 律 法规 ， 范 资 产 评 估机 构 的 操 但 规 作 环境 。 市公 司需 慎 重 选 择 计 量模 式 ， 障 公 允 价 值 的合 理 应 用 。 上 保
在公 允 价值 模 式 下 ， 不对 投 资性 房地 产 计 提折 旧或 进 “
行摊 销 ， 当 以资产 负债 表 日投 资性 房地 产 的公 允价 值 应 为 基础 ， 整其 账 面 价值 ， 允 价 值 与原 账 面价值 之 间 调 公
的差额 计入 当期损 益 。”
关于投资性房地产都是以历史成本计入固定资产， 也 照在公 平交 易中 ， 熟悉 情 况 的交易 双方 自愿进 行 资产 交 只反映其账面价值 ，不对其动态变化过程进行反映，
关 于 投 资性 房 地产 中 公允 价值 若 干 问题 探 讨
李 岩 岩 ，陈 鹏
南京 ２０ ０ ） １０ ０ （ ． 京审计 学 院 ； ２南京 市消 防支队 ， 江 苏 １ 南 ． 【 摘
要】 投 资性房地 产中采用新 准则的公 允价值 计量 ， 能通过 “ 资性房 地产—— 公允价值 变动” 投 反映 出投 资性房
不 列示 其 市值 ， 进 行损 益 调 整 ， 不 无法 从 报 表 中获得 关 于 投资性 房地 产 的决 策有 用信 息 。例 如 ， 一项 投资性 房 地 产的账 面历史 成本 为 １０ 元 ，当其市值 达到 ５０ ０万 ０ 万 时 ， 照 旧的会 计 准则 其会 计报 表 中列报 的依然是 １０ 按 ０ 万元 ， 显然 ， 很 这种 信 息 不 利 于报 表 使用 者 做 出正 确决 策 。采用新 准则 的公 允价值 计量 ， 能通 过“ 资性房地 则 投 产—— 公 允价 值变 动 ” 映 出投 资 性房 地产 市价 与账面 反 价 值 的变动情 况 。近 几年 ， 房地 产 市场持 续 上涨 ， 房价 、 地 价一 路飙 升 ，因此 上市 公 司 采用公 允价 值进 行计量 ， 将 会 大大 提高会 计 信息 的 相关 性 。但 是 ， 也存在一 些 弊
产、 非共同控制下的企业合并、 债务重组和非货币性交
易 等十多个 新 的准则 中加 以运 用 ， 别 是在 投 资性房 地 特 产 中的应用 ， 时期 内 可能 出现利 用 公 允价值 进 行利 润 短
操纵 的问题 。
二、 投资性 房地产 中公 允价值对利润的影 响
《 企业会 计 准 则 第 ３号—— 投 资性房 地 产》是 新企
维普资讯
第 ２０ ０ ７年 第 ８期 （ＨＡＮ Ｅ ＪＮＧ ！ ＧＹ Ｉ Ｊ
Ｎｏ８， ０ ． ２ ０７ Ｔ０ａ ．９ ｔｌ Ｎｏ２ ３
［ 文章编 号】 １０ — ０３ ２０ ）８ ０９ — ２ ０９ ６４ （０７ ０ — ０４ ０

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对投资性房地产运用公允价值计量模式的探讨

对投资性房地产运用公允价值计量模式的探讨

一
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ห้องสมุดไป่ตู้
杂 着人 为 的因素 。公允 价值 的获 取应 该是在 一个 完全竞 争 的市场 条 件 下进 行 的 ，它要 求参 加交 易 的双方 必须 充分 了解市 场情况 ，信 息 不 对称 的情 况缩 到最小 ，并 以此 确定 一个 交易价 格 。但 由于市场 发 展 的不 完善 ，在 实务操 作 中 ，这 样 的环境 不可 能得到 ，这就 很可 能 发 生 恶 意会 计 职 业判 断 的情 况 ；并 且 ，要 确 定 不 同 因素 的修 正 系 数 、确 定公 允价 值具有 很 大的难 度 ，我 国房地产 评估 机构 目前发 展 还 不 够 成熟 ，技 术 还 不够 专 业 ，难 以使公 允 价 值实 现 真 正 的 “ 公
新准则 中对投 资性房 地产 的有关 规定 随着 我 国房地产 市场 的不 断发展 与 Ｅ益活泼 ，将 房地 产用 于赚 ｌ 取 租金或 资本增 值 的企业 越来越 多 ，甚至 已成 为一部 分企 业的 主营 业 务。成 本计 量模式 已不 能完 全满 足企业 投资性 房地 产价 值的 真实 变 动情况 与投 资者对 企业 这部分 价值 的 了解需求 。新 会计 准则 在我 国首次将公 允 价值 引入房 地产 ，即投 资性 房地 产业务 中， 《 企业 会 计 准则 第３ 》规 定 ：投 资性 房地 产 应按 照 成本 进行 初始 计 量 ，但 号 在 后续计 量时 如有确 凿证 据表 明其公 允价 值能够 持续 可靠 取得 的 ， 可 以对其 采用公 允价 值模 式进 行 ，应 该满 足两 个条件 ：（ 投资性 房 １ ） 地 产所在 地有 活跃 的房地 产交 易市场 ；（） ２企业 能够对 投资 性房 地产 的公 允价值 作 出合理 的估 计 。此外 ，准则 还规 定 ，采 用公 允价值 模 式计 量 的 ，不 对投 资性房 地产计 提折 旧或 进行 摊销 ，因为 公允 价值 与账 面价值之 间 的差 额 已调 整计人 当期损 益 。 企业 在选 择投 资性房 地产 计量模 式 时还存 在一个 单转 换模式 的 问题 ，准则 规定 ：已采用 公允 价值模 式计 量 的投资性 房地 产 ，不得 从公 允价值 模 式转换 为成 本模 式 。这主要 来 自两方 面 的原 因 ，一方 面公 允价值 具 有更 强的相 关性 ，从公 允价 值模 式转换 为成 本模 式不 太 可能导 致更 恰 当的列报 ；另 一方 面 ，是 为 了规避 在房地 产市 场持 续 下跌 的情况 下 ，管理层 利用 计量 模式 的转变 虚增 利润 、进行 盈余 管 理的可能 性 。 二 、公允 价值计量 模式在 投 资性房 地产 的运用情 况 新会 计准 则颁 布之初 ，我 国企 业对 投资性 房地 产采取 公允 价值 计 量运用 谨慎 。根 据财 政部 发布 的 《 于我 国上市 公 司２ ０ 年 执行 关 ０７ 新 会计 准则情 况 的分析 报告 》，２ ０ 年 ，１ ７ 家上 市公 司 中，存在 ０７ ５０ 投 资性 房 地产 的 有６ ０ 上 市公 司 ， 占１ ７ 家 的４ ．３ ３家 ５０ ０１ ％。这 些 公 司 绝 大 多 数对 投 资 性房 地 产 采用 了成 本 计量 模 式 。仅 １家 上 市公 司 ８ （ 占有 此类 业 务公 司数 的２８ ％）采用 公 允价 值对 投 资性 房地 产进 ． ６ 行 后续 计量 。投资 性房 地产公 允价 值计 量产 生 的公 允价值 变 动净损 益为２ ．９ 元 ，占有 此类 业 务 １家 公 司净 利润 的２６ ％，占１ ７ 家 ２７ 亿 ８ ．１ ５０ 上市公 司净利 润 的０ ３ ． ％。但 随着 时 间 的推移 ，这一 情况 在发 生 着 ２ 变 化 ， 截 止 ２ ０ 年 年 底 ， 昆 百 大 Ａ （０ ０ ６ ０９ ０ ５ ０） 、 中 航 地 产 （ ０ ０ ３）等上市 公 司又先 后发 布 了公 告 ，对投 资性 房地产采 取公 ００ ４ 允价值计 量 。 另外 ， 由于 我 国 目前房 地产 市场发 展还 不够 完善 ，公允 价值 的 取得具 有不 确定 性 ，并 且会 计准 则对投 资性 房地 产公 允价值 确定 的
公允价值在投资性房地产中的应用与对策

公允价值在投资性房地产中的应用与对策

公允价值在投资性房地产中的应用与对策公允价值是指在合理意愿的交易双方之间进行交易时，基于市场参与者之间的交易行为，能够在准确、可靠和全面的基础上进行确定的价格。

在投资性房地产中，公允价值具有重要的应用价值和意义。

本文将从应用和对策两个方面来探讨公允价值在投资性房地产中的作用。

一、公允价值的应用1. 投资决策：公允价值是投资性房地产的重要指标之一，可以用来评估投资性房地产的收益性和价值潜力。

通过比较投资性房地产的公允价值和购买成本，可以判断其是否具有投资价值，从而为投资决策提供参考依据。

2. 财务报告：公允价值是投资性房地产的重要评估准则，在财务报告中需要按照公允价值进行资产估值和披露。

公允价值的准确反映了投资性房地产的市场价值，可以帮助投资者更好地了解和评估企业的财务状况和经营绩效。

3. 资产管理：公允价值可以帮助企业合理配置资产，优化资产组合。

通过定期评估投资性房地产的公允价值变动情况，可以及时调整资产配置策略，降低风险，提高收益。

4. 融资和并购：公允价值可以作为评估投资性房地产的基准，为融资和并购提供依据。

在融资过程中，公允价值能够提供给银行、股东等利益相关方对投资性房地产的评估，决定融资额度和条件。

在并购过程中，公允价值可以作为交易定价的依据，保证交易公平公正。

1. 建立公允价值评估机制：企业应建立完善的公允价值评估机制，明确公允价值评估的方法和程序，确保公允价值的准确性和可靠性。

要建立相应的内部控制和审计机制，对公允价值评估进行监督和验证。

2. 加强市场调研和信息收集：企业应通过加强市场调研和信息收集的方式，了解市场需求、供应情况和竞争态势，及时获取有关投资性房地产的市场价格和交易信息，以便更准确地评估投资性房地产的公允价值。

3. 提高公允价值评估的透明度和公正性：企业应公开披露公允价值评估的依据和方法，提高评估的透明度，并确保评估结果的公正性。

公允价值评估的过程中，要确保评估人员的独立性和专业性，避免利益冲突，保证评估结果的客观性和可靠性。

对投资性房地产运用公允价值的思考

对投资性房地产运用公允价值的思考

因此， 为了适应经济的发展 。 更真实地 反映企业现状 。 给财务报
表使 用者提供有价值的信息 ， 会计还应当坚持采用公允价值。 前研 目
究的方向不在于是否应用公允价值， 而在于如何运用公允价值。 二、 当前投资性房地产运 用公 允价值 中存在的问囊
的信息与实际情况可能相差甚远。在这样 的质疑声 中， 产生了其他
会计准则制定的方 向。为此 ， 国的准则 制定机构应该密切跟踪公 我 允价值会计的国际发展方 向，与 国际上 的准则制定机构保持 沟通
协作 ， 争取在准则制定 中有更 多的话语权。
公允价值本身。然而 ， 危机孕育 着变革 。如果公允价值计量 因为这
次金融危机而有所完善和推进 ， 未尝不是一种进步 。●
的计量属性。随着经济的迅速发展 ，公允价值 开始走进人们 的视
野， 逐渐被 大家认可 并广泛应用。
但正在公允价值 日趋成熟的时候 ，由美国次贷危机所 引发的金
根据《 企业会计准则》 的规定 ， 投资性房地产应 当按照成本进行初 始确认和计量。在后续计量时， 通常应当采用成本模式 ， 在满足特定条 件的 隋 况下也可 以采用公允价值模式。 但是 ， —企业只能采用一种模 同 式对所有的投资性房地产进行后续计量 ， 不得同时采用两种计量模式。
融危机使得人们要求停止使用公 允价值的呼声增高 ， 似乎公允价值
是这场危机的根源。那么， 是否公允价值不再适应时代的需要了呢？ 笔者认为 ， 从表面上看 ， 因为公允 价值的大幅下跌 导致 了次 是
址 ． ． ． — ． — ． — ． ． ． ． ． ． — 址 址 址 址 Ｓ 址 址 址 址 址 址 址
是非常值得思考的问题 。本文 以投资性房地产 为例 ， 探讨公允价值
公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策

公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策

公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策作者：刘俊杰来源：《经营者》 2017年第8期作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不理想，社会对公允价值的计量充满怀疑，多数企业处于观望。

因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出了相应的对策。

一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题第一，在我国，公允价值的运用条件不够完善。

张甜（2011）认为，目前我国房地产市场还不够完善，难以获得可靠的公允价值。

池昱萍（2017）认为，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都比较活跃，房价也一直居高不下。

尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。

第二，利润波动较大，风险较大。

魏玄（2017）认为，在我国当前的房地产市场中，规范性和稳定性较为不足，对于很多利益关系人，可能会产生误导，从而给企业的市场形象造成了不良影响。

因此，对于投资性房地产这种模式的计量方法的选择，不得不有所顾虑。

龙露（2010）认为，企业若采用公允价值，毫无疑问会加大企业经营活动中的风险。

二、公允价值计量模式的应用现状《会计准则》规定，投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采用两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。

通过对上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模计量属性，而且这一现象在金融行业中表现更明显。

截至2013年4月30日的数据显示，深市482家上市公司中，有239家公司拥有投资性房地产，占比49.59%。

239家拥有投资性房地产的公司中，有225家上市公司采用了成本计量模式计量投资性房地产，占比94.14%，仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%，这说明《新会计准则》在实行阶段困难重重。