20130125_龙华光浩国际中心市场调研报告(终稿)

本案位于宝华花园站与万城总部园站之间， 距离经天路站仅4站，10分钟车程，轻松换 乘地铁。
仙林大道
沪宁高速路
连接仙林与南京主城，项目至此驱车前 往新街口时间在40分钟之内
南京地铁二号线在未来五年中有望与轻轨相对接， 地铁2号东延线将继续东进至镇江段（具体为句容 市区），经过宝华(高铁站)。
沪宁城 际高铁
凤凰城2011年5月开盘，至今去化 5608套，霸占句容房产市场绝对首位。 恒大雅苑及仙林悦城在句容宝华镇掀 起了第二波针对南京刚需、投资、养 老三大客群的热潮，以更优势的地段、 区位取得市场成功。
凤凰城2011年5月开盘，至今仍霸占 句容市商品房销售榜首位 仙林悦城2011年7月开盘当天即销售 350套，成为仙林销售新冠军。 恒大雅苑2012年1月开盘，全年去化 1631套，去化率达80%。
2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00% -3.00% -4.00% 涨跌 城中 -0.56 城东 -0.78 城南 0.67% 城北 -2.77 河西 0.94% 仙林 3.03% 江宁 1.74% 江北 1.98%
楼市分析：
整体市场：大量刚需存在、以及国内投资渠道狭窄的客观事实，导致了2012年政策仍未取消的 前提下，市场开始大幅度回暖。 楼市价格：2012年市场价格微涨0.38%，其中仙林板块为市场绝对焦点，涨幅达3.03%，居于涨 幅第一位。 楼市供求：2012年供求比为0.97，供求比例平衡，库存量创近3年新低；市场成交上升明显，总 成交仅次于最为火爆的09年市场——市场发展态势看好

宝华山风景区
宝华山是宁镇山脉之名峰，海拔437.2米，仅 次于紫金山（448米），为周围群山之冠。“东 凌铁瓮，西控金陵，南负句曲，北俯长江”， 1996年4月被批准为国家级森林公寓，2003年被 批准为国家AAAA级景区。本案距宝华山国家森林 公园仅3公里。

出租的单位几百个，也只能满足部分需求。
本报告是严格保密的。
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华为访谈结论4
华为99年的白领成长到现在已经有换房需求
据调查推测，华为99年前后的白领现在基本上成长为 三级或二级部门主管。他们之间有部分人购买的物业 在四季花城，目前有能力支付万科城的物业价格。大 部分被访谈者估计其中有30%的人考虑或者已经购买 了万科城物业，有的是因为信赖万科品牌，有的是习 惯了坂田的生活
由于被访问的8人 中均是普通员工， 只有一人是经理， 因此考虑关外置业 的主要原因的代表 性较弱，但从被调 查者的介绍来看， 所列的原因是有代 表性的
华为访谈结论8：华为员工不考虑关外置业的
主要原因是配套不完善，考虑的话则是因为价 图格一：不会考虑的因子排序
配套不完善 交通 治安差
关外环境 形象不好
3、富士康内的层级差别不多，但是区别明显，主要 是技术类蓝领和高学历（海龟）的白领。他们中很多人 考虑关内置业，但是对物业档次的要求存在差别；
4、相对于大部分关内白领来说，富士康员工多选择 一次性付款的方式购买物业
本报告是严格保密的。
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四季花城客户访谈结论1：业主再次置业的目 的地选择分化明显
被访问的几位业 主大部分是业内 人士，因此他们 的观点带有片面 性，根据优品建 筑的客户资料分 析，有很多原四 季花城的业主， 从华为的访谈中 也发现存在关外、 关内置业两种倾 向的原四季花城 客户。因此，本 片的结论1具有 参考价值
华为总基地现已集中在坂田，拥有员工25000人，其中 3/5的员工月收入在6000元以上
富士康现有员工约3万，其中月收入在1万以上的约占 20%
从优品建筑的客户统计资料看：
富士康员工有68人，约占15%：总价在 25-65万间，30%选择一次性付款

北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘

Part 1 西乡塘简介
北
西乡塘区是南宁市面积最大、人口最多的区。地处南宁市西北部 ，东连兴宁区，西北接隆安县，南靠江南区，东北与武鸣县接壤， 西南接扶绥县，处在大西南出海大通道上，有发达的交通路网，南宁市新建的快速环道、高速外环连接城区东南两端。凭借优越的 地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道的重要一环。 全区总面积面积1298平方千米，区内有动物园、相思湖、金沙湖风景区、众多公园、城区内拥有长达三十多公里邕江河线，环境资源丰富。 西乡塘区在商贸物流方面，汽车、物流、房地产、家电、机电、餐饮业等领域异军突起，凸显出独特的群聚效应。
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
增长速度(%)Leabharlann 城镇居民可支配收入（万元）
农民人均纯收入(万元）
增长速度(%)
近年，西乡塘区人均GDP发展平稳，年均增速17.98%，至2014年达到63101.28元。 西乡塘区近年社会消费品零售总额平稳增长，年均增速14%，至2014年达到299.79亿元。 近年，西乡塘城镇居民可支配收入平稳发展，年均增速11%，至2014年达到24529元。 今年，西乡塘农民人均纯收入逐年增长，增幅收窄，年均增速14.8%，至2014年达到9228元。
数据来源：西乡塘区统计局
（注：2012、2013年与2011、2010年的值差别比较大的原因是统计口径改变。）
西乡塘区2014年人均GDP为10147美元，从人均GDP与房地产发 展关系可以看出，西乡塘区房地产市场目前正处于平稳发展 期，居民以改善需求为主，房地产缓慢发展并朝综合方向发 展。
Part 2 宏观环境数据
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