【精品】(最新)中2017年花园营销报告
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中一花园营销报告（拟）客户问题本案开发商属于外资地产公司-凯恩斯国际置业，中一花园作为武汉市第一次土地拍卖的第一块土地，因此倍受关注。
项目目前运作已达3年之久，现一期已即将完工，几成现楼。
由于采用“现房销售”模式，开发商资金压力较大，对项目预期值较高。
公司希望通过成功的销售实现项目的优良运作及提升项目品牌及企业品牌。
关键策划提示定位——抓住后湖片中心区位的价值和项目的优势，以“首席都市精英社区”的定位为首阶段宣传方向，并在产品、展示和营销上多个细节加以配合，提升项目的品质。
为项目全面公开销售作铺垫。
在地段上的宣传上，应淡化地段差异（不提后湖），而冠以“城北”，“江北”等作为地域特征。
营销战略——高端住宅市场的三场战役（1教育地产-育才小学、2水景地产-50亩人工湖、3商业地产-罗马商业街）营销主题——以“现房销售”来颠覆市场，彰显“诚信地产”。
利用本身条件使得项目区别于一般个案，重点突出品质与诚信品牌举措——开发商赞助并冠名“往事”，对品牌的推广和价值的提升有很强的认知度，但“KNS往事”给人印象模糊，建议改为用项目品牌来代替冠名，为项目带来更高知名度。
推广策略——提高项目客户定位，以汉口“首席精英社区”重新面向市场。
在项目包装和服务上给人一种全新的形象。
最终以实实在在的高品质来打动客户。
一、项目基本情况本项目位于黄浦科技园内，隶属于武汉地产重点住宅片区后湖片。
项目周边有新地东方花都等多个项目，本案是后湖片区唯一全小高层、水岸豪宅项目。
总占地217800 M2，总建筑面积370000 M2，容积率1.68，绿化率42.3%，总户数约为2000户，特别值得指出的是本项目定位颇具前瞻性，约40%的建筑为商业和公建，约20%的土地为人工湖。
并设置有1万平米会所（武汉最大），5万平米商业街及5星级酒店一座。
二、地段概况本案地处黄浦科技园内。
距离发展大道约500米，属城市次中心地段。
本案处于江岸区和江汉区2个人口最多、最密集、经济最为发达的行政区的结合部。
也是后湖片、杨汊湖片和花桥片3个房地产竞争激烈的片区的聚集点。
应该说，本案所处区域肯定是武汉市未来发展的重点区域。
本区域地产竞争极其激烈，但也有武汉市最强大的消费市场。
因此，本人认为只要让目标客户深入了解本案品质价值与地段价值，是相当有市场潜力的。
区域市场分析：A、周边在售楼盘分布情况：后湖片：新地东方华府、幸福人家、紫竹园、青青美芦、绿色新都等10多个楼盘杨汊湖片：新华家园、蓝色天际、锦绣人家等近10个在售楼盘花桥片：金色华府、惠园CP、王府花园等数个楼盘B、周边项目档次分析：周边楼盘普遍以中、高档楼盘为主。
除后湖片及杨汊湖片个别楼盘外，其电梯房价格多在3000/平米以上。
特别值得指出的是，花桥片楼盘价格均在4000/平米上下（毛胚房），已形成武汉市少有的几个“豪宅聚集区域”。
C、周边配套情况（3公里范围内）：1、教育系统：育才幼儿园、育才小学、武汉市第六中学2、医务安全保障：市二医院门诊、二炮学院医院、一六一医院3、购物商场：中百仓储、武商量贩店、国美电器、服装中心4、娱乐休闲：水族公园、KFC、麦当劳、解放公园5、交通便利：距离汉口火车站仅2公里，多路公交车直达：532路、545路、552路、592路环线三、项目优劣势分析1、优势分析A、地段方便性随着武汉市的逐步发展，该地段已逐渐从以往的近郊成为中心城区的一部分。
本案地处黄浦科技园内，南向正临科技园主干道，东侧约100米为黄浦路延长线后湖地区主干道-武黄公路，科技园主干道往西约1公里，为杨汊湖老城区。
本案距离汉口火车站仅3公里，即将开通的黄孝河延长线直接贯穿本案，使得本案距离育才小学缩短为1.5公里。
本案东面为新兴生活社区后湖片区，西面为杨汊湖老城区，生活配套设施成熟。
B、区域发展潜力价值本案的周边为城乡结合部，大量“城中村”便部其中，随着市政府旧城改造的更多深入，旧城改造的步伐加快，全新的社区环境和更加完善的社区配套正在形成。
一个优越的高尚生活社区已经在汉口亮相登场。
特别值得关注的是：本案2条市政配套公路-----一、黄孝河路延长线，他的开通将使本案与育才小学直接相连，路程距离也缩短为1.5公里。
二、幸福大道，幸福大道和黄孝河路延长线的开通将使本地段彻底成为中心城区的一部分。
使得本案地段区位优势更为明显。
C、规模档次独一无虽然本区域的楼盘众多，但开发以多层公寓为主，少量小高层为附。
而且多数楼盘由于规模所限使得建筑占地面积较大，建筑密度偏高。
本案开发定位为低密度小高层电梯公寓，占地面积小，建筑密度低，绿化率高和独有私家湖泊。
在品质上与该区域其他楼盘比较具有明显的差异性，如营销推广得当，应该是具备相当竞争力的。
D、户型精巧而功能齐全本案的开发主要以3房—4房户型为主，其他户型为附，户型选择多样性。
户型设计最大不同在于“武汉首创”浅进深大面宽理念。
房屋进深低至9米不仅使得房屋通风、采光更为优秀，而且生活的舒适性和视觉感也大大增强。
由于本案针对目标群体更为高端，为使得产品更符合其购买心理，实用的户型、高档次的配套、优美的环境和优良的性价比，将使本案在该区域拥有崭新的市场群体。
E、环境配套优势由于本案是以小高层电梯公寓为主，建筑密度低，绿化空间较大，环境配套与公共设施配套也更为完善，是今后宣传的靓点和卖点。
欧式商业街、大型会所和私家湖泊，是本案高档次的重要标志。
2、劣势分析A、位置略偏由于本案所处地理环境、既不靠后湖主干道黄浦路，又不与主干道相邻。
与新地东方花城（东方华府）、新华家园、青青美庐等后湖片及杨汊湖片其他比较起来，这几个片区楼盘的地理位置目前来看相对较为优越、社会的认同度较高，人气较旺，从这一方面看，目前本案的地理位置略处于下风。
因此，应重点宣传本案地段的延续性、区域发展性。
再次推广务必回避“后湖”2字，淡化地段差异会使本案更多人青睐。
B、外围环境本案处于城区与近郊结合部，周边的“城中村”脏、乱、差形象还有待改善，二者新旧对比的反差很大，对本案的存在着一定的负面影响。
注重对本案的外围包装，特别是广告板、路导旗等，力求给人新区、新盘、新气象。
C、楼间距较小虽然本案规划设计最小间距为27米，但从总平和实景侧面看，本案的楼距仍然感觉较小，视觉上感觉较密。
应尽快完成部分景观工程，随着楼房的竣工、绿化的掩饰，实景会使客户打消间距疑虑。
D、竞争楼盘较多本案周边楼盘众多，它们各有特点，但客户群体基本雷同。
目前区域内除花桥片外，高端楼盘较少，尚无楼盘属于本案直接竞争对手。
但周边几个楼盘的客户群体特征性也多多少少与本案的客户群体相关，竞争是相当激烈的。
故后期的宣传包装中，应把几个中高档楼盘作为重点对比，要加大与周边项目的差异化竞争优势，避其锋芒，击其软肋。
四、目标客户分析为更好的为本案找准目标客户群体，分析其购买动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下：1、都市精英A、二次置业或多次置业B、对住宅品质及生活氛围有较高要求C、接受过高等教育，也希望子女及后代享受高等教育2、白领一族A、拥有稳定工作并有高收入B、工作压力大、渴望舒适环境放松生活C、生活品质要求高、要求生活便利、出行方便、生活配套成熟3、城市新贵A、事业小有成就B、生活时尚、注重品位、喜欢尝试新潮消费C、个体创业者五、销售策略建议本案目前定位于精装修房，虽然精装修能给客户带来便利性和可靠性，但由于精装修成本、工期等问题，特别是在价格上给人感觉“昂贵”。
让人望而却步。
因此，本人认为可分2种房价，一为毛胚房房价，二为精装修房房价。
另外在品质上，建议添加地热系统、中央空调（新风系统）和高智能系统。
其3大系统在感官上不仅给人新颖，而且显得楼盘档次和性价比更高。
3大系统其成本目前为：地热系统-80~120元/平米、中央空调（新风系统）-200~400元/平米和高智能系统-80~150元/平米建议公司允情考虑六、推广计划A、再次开盘时间建议，弥补开盘形象，重拾市场信心由于本案在5月早早开盘，开盘期积累了大量预定的客户，但目前为止大多未能正式签定合约。
一方面由于本案准备不甚充分，所定价格与客户信心价位的差距较大，另一方面其他楼盘的相对“低价”对本案造成较大冲击，竞争不确定性增多，从而影响开盘销售效果。
建议二次开盘日定在十一黄金周，再次进行房号预定，推出众多的优惠措施，同时加强广告宣传力度，在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传，推出一系列的活动，让这一时段上的购房客户的目光都集中在本案上来。
此前，应加强现场看板、路牌等包装引导工作，累积一定数量的意向性客户。
认购计划如下：1、信息发布期9月举行新盘新闻发布会，提出“体验真实，感受品质”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 、通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；b)、房交会展示：房交会期间，展场和现场同步展示、推广B VIP卡客户维护a) 体验中一花园意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年9月底举行的“意大利文化周”，体验中一花园文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前2周，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户参加，分别举行两次VIP 卡客户户型讲解会，使客户了解中一花园的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，售楼中心附近单元修建实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境D 三选房制定紧凑的选房流程和完善的选房方案，制定完善制度指定认购客户在规定时间内选房，促进成交。
B、销售控制建议为达到开盘前后销售的良好状况，应对各种套型有所分配、结合宣传内容和客户的具体情况，建议推出的套型面积不宜过大，在总平中所处的位置较好的单位应有所保留，开盘单位尽量选择不临湖或朝向理想度不高户型，以较低价格面市给第一批客户传递出“物廉价优”的信息，从而带动后期的销售。
C、装修标准菜单式服务现本案的装修标准为全清水，较符合当前的趋势，但为更好的服务于客户，创造出全新的生活氛围，另外也便于公司进行后期管理、建议厨房、卫生间的装修一步到位，材料由公司提供菜单，供客户选择。
注：建议与知名公司强强合作，如：海尔，百安居。
以加强本案高端形象。
D、环境配套建议在销售期间部分小区环境绿化配套应提前完善。
应注意的是利用现用环境让客户看到以后的环境与生活。
既然本案环境以水为主线，那么为了给看房客户良好印象要提前有所体现。
E、楼盘价格建议相比后湖区域及杨汊区域而言，黄浦科技园的开发相对滞后，2002年以前，附近周边住宅基本在2000上下，但随着市场的逐步成熟与发展，现今周边房价一般在2300~3000元的区间，周边每平米单价3000元以上楼盘为：新华家园（杨汊湖片）其楼盘开发较早，规模较大，且因为其为高层建筑与本案有性质上的区别。
