我国房地产企业融资模式的现状分析与完善对策
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风险将越来越大 。 再者 ， 我国房屋空置率居高不下， 几乎 道 。所 以如何拓 宽房地产 的融资渠道 ， 使各方都能获得较好的 回 均利润率 ， Ｏ 资金是房地产开发的核心问题 ， 投 报， 成为房地产企业共同关心的问题 。本文对我 国房地产企业融 每年都超过 ｌ％的红色警戒线。 资如此增长 ， 空置率长期居高不下 ， 势必造成房地产业各个环节潜 资模式存在的问题进行分析 ， 并探讨相应 的完来自对策 。 戴 元 春
（ 江冠达 置业 有 限公 司 ， 江 金 华 ３ １１ ） 浙 浙 ２０７
【 要】 摘 房地产 业是 资金 高度 密集型 的行 业 ， 开发投 资规模
一
个重要组成 部分 ， 于促 进房地产业发展 ， 对 活跃房地产市场具
房 大、 周期长、 风险 大、 收益 高等特 点使得房地产业需要 的资金 量 巨 有重要意义。然而 目前 我国的房地产市场银行信贷仍是主流 ， 但 大， 融资对房地产业的作 用尤为突出。文章对我 国房地 产企业融 地产信托虽然在近年来得到迅速发展 ， 目前的信托产品还很难
的方式产生班长。 对所选 的班组长实现 了“ 职工选我干 ， 组织批准 展 岗位练兵 、 技术 比武 、 劳动竞赛等活动 。三是强化五个清楚 ， 知 干 ， 自己乐意干 ”其 次 ， 。 由单纯 的技术 培训向综合 能力培训转变。 行合一 ， 执行有力 ， 创建“ 安全 型” 班组。 班组成员人人清楚本岗位 采取“ 出去取经 ， 走 关上 门练兵 ” 的方式来 拓展班长视野 和提升素
职责 、 清楚本 岗位操作规程 、 清楚 身边的危 险源 、 清楚 身边的隐患 质能力 。 最后 ， 由使用向开发转变。 把班长纳入人力资源的重要组 及控制对策 、 清楚事故应急预案 ， 且执行有力 。 并 遵守安全操作规 成部分 坚持培养 、 使用 、 开发齐头并进 ， 从优秀职工 中选 班长 ， 从 程， 自觉查 “ 三违” 找陋习 、 隐患 ， 、 排 狠反 习惯违章 ， 发现安全问题 优秀班长 中选管理人才 ， 让班长有干头 、 有奔头 ， 因而有效地 调动
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２０ 年第 ２ 期 ０ ８ ９ Ｏ） （ 总第 ６期
现 代 企 业 文 化
ＭＯＤＥＲＮ ＴＥＲ￣ Ｓ Ｃ ＥＮ Ｕ删 ＲＥ
ＮＯ．０． ０ ８ ２ ２０
（ ｕ ｕａ ｖｔＮ ． ） Ｃ ｍ ｌ ｉｅ Ｏ９ ｔ ｙ ６
我 国房地产企业融 资模 式 的现状分析 与完善对策
对 策五 ： 坚持 用人 标准 ， 选拔 班长 ， 选树 先进典 型
选拔班长 ， 着力于“ 三个转变” 首先 ， 。 班长的产生由组织决定 向民主选举转变。公 司采取组织确定候选人 ， 实行差额 民主选举
识及本 岗位应知应会 的操作知识 为主要 学习 内容 ， 积极倡导 “ 学
习工作化 、 工作 学习化” 的理念 ， 建立 “ 习型” 学 班组 ， 坚持 “ 日一 每 题、 每周一课、 每月一考” 扎实推进员工 的培训工作 。 ， 二是广泛开
上市 比 资模 式 存在 的 问题 进 行 分 析 ， 并详 细分 析 了发 展 房 地 产投 资信 托 满足房地产业 的融资要求 。房地产企业 由于受政策 限制 ， 基金与发展 房地 产资产证券化 的对策。
较困难 ， 房地 产公司发行债券更是希望 渺茫 ， 一是 房地 产企业难 以达到《 司法 》 公 对发债 主体 的要求 ； 是债券市场规模小 ， 二 交易 清淡 ， 发行 和持有风险较大 ， 因此基本上处于停滞 状态。总 的来 说， 中国 目前的房地产金融市场正处 于迅速发展时期 ， 但因市场
【 关键词 】 房地产 企业 ； 融资模 式； 信托基金 ； 资产证券化
一
、
引言
行为不规范、 宏观管理工作不到位等 ， 一定程度上制 房地产业是 资金 高度密集型 的行业 ， 开发 投资规模大 、 周期 主体不健全 、 长 、 险大 、 高等特点使得房地产业需要 的资金量 巨大 ， 风 收益 融资 约了房地产业 的发展 。 ３ ．投资增长过快 。与其他一般行业收益率低截然不 同的是 ， 对房地产业 的作用尤为突 出。 而传统的融资方式 和渠道 己经很难 大批的行业外资金纷纷涌入房地产业。 满足如今房地产业快速发展 的资金需要 ， 使得房地产企业面临着 近几年房地产业发展迅速 ， 房地产业 的竞争将越发激烈 ，利润率将不断下调直至等于社会平 资金严重短 缺 ，企业迫于资金压力纷 纷探求新 的多元 化融资渠
国内房地产业 的过度投 银行债务难 追偿并成为坏账死账 的可能。 房地产间接 融资 比例过 扩张 。正是因为政府介入过多银行信贷 ， 资、 房价快速上涨等问题才愈加严重 。 因此 ， 目前房地产业融资体 高， 加大 了金融风险。
应该从改变政府对金融市场 的控制方式和改善市场的环 ２ ．金融市场结构不健 全。房地产金融市场是房地产市场 的 系改革 ， 和中长期 的培训计划 ， 以学历教 育、 法律知 识 、 安全常识 、 专业知
二 、 国房地产 企 业 融资模 式存在 的问题 我
１ ．间接融资过多 。我 国房地产企业先 以 自有资金取得 “ 四
在 问题的爆发。投资增长过快必定隐含 巨大金融风险。
４ ．宏 观环境滞后。 国内房地产业 的发展 、 房地产企业的融资
企业 融资法则本身来进行 ， 而是政府介入太 证 ”再 以开发贷 款和垫资尽早 拿到销售证 ， ， 最后利用个人按揭贷 不是依 照市场本身、 多、 太频繁所致 。比如 ， 无论是地方政府还是中央政府 ， 当它们发 款完成开发。按 照以上 的规则 ， 房地产 开发商 只要有少数 的 自有 现房地产业发展对 当地 Ｇ Ｐ增 长重要时 ，就会大力鼓励银行放 Ｄ 资金就可 以顺 利地进行房地产 的开发 。 目前 ，我国房地产企业 促使房地产投资迅速增 长。而政府一旦发现房地产发展 ７ ％以上的资金来 自银行 贷款 ，造成 了房地产 业极大 的金融风 松银根 ， ０ 有 问题时 ， 就希望通过宏观调控的方 式来改变房地产银行信贷的 险。 一旦 商品房滞销 ， 开发 商资金周转不灵 ， 就易陷入 资不抵债 和
（ 江冠达 置业 有 限公 司 ， 江 金 华 ３ １１ ） 浙 浙 ２０７
【 要】 摘 房地产 业是 资金 高度 密集型 的行 业 ， 开发投 资规模
一
个重要组成 部分 ， 于促 进房地产业发展 ， 对 活跃房地产市场具
房 大、 周期长、 风险 大、 收益 高等特 点使得房地产业需要 的资金 量 巨 有重要意义。然而 目前 我国的房地产市场银行信贷仍是主流 ， 但 大， 融资对房地产业的作 用尤为突出。文章对我 国房地 产企业融 地产信托虽然在近年来得到迅速发展 ， 目前的信托产品还很难
的方式产生班长。 对所选 的班组长实现 了“ 职工选我干 ， 组织批准 展 岗位练兵 、 技术 比武 、 劳动竞赛等活动 。三是强化五个清楚 ， 知 干 ， 自己乐意干 ”其 次 ， 。 由单纯 的技术 培训向综合 能力培训转变。 行合一 ， 执行有力 ， 创建“ 安全 型” 班组。 班组成员人人清楚本岗位 采取“ 出去取经 ， 走 关上 门练兵 ” 的方式来 拓展班长视野 和提升素
职责 、 清楚本 岗位操作规程 、 清楚 身边的危 险源 、 清楚 身边的隐患 质能力 。 最后 ， 由使用向开发转变。 把班长纳入人力资源的重要组 及控制对策 、 清楚事故应急预案 ， 且执行有力 。 并 遵守安全操作规 成部分 坚持培养 、 使用 、 开发齐头并进 ， 从优秀职工 中选 班长 ， 从 程， 自觉查 “ 三违” 找陋习 、 隐患 ， 、 排 狠反 习惯违章 ， 发现安全问题 优秀班长 中选管理人才 ， 让班长有干头 、 有奔头 ， 因而有效地 调动
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２０ 年第 ２ 期 ０ ８ ９ Ｏ） （ 总第 ６期
现 代 企 业 文 化
ＭＯＤＥＲＮ ＴＥＲ￣ Ｓ Ｃ ＥＮ Ｕ删 ＲＥ
ＮＯ．０． ０ ８ ２ ２０
（ ｕ ｕａ ｖｔＮ ． ） Ｃ ｍ ｌ ｉｅ Ｏ９ ｔ ｙ ６
我 国房地产企业融 资模 式 的现状分析 与完善对策
对 策五 ： 坚持 用人 标准 ， 选拔 班长 ， 选树 先进典 型
选拔班长 ， 着力于“ 三个转变” 首先 ， 。 班长的产生由组织决定 向民主选举转变。公 司采取组织确定候选人 ， 实行差额 民主选举
识及本 岗位应知应会 的操作知识 为主要 学习 内容 ， 积极倡导 “ 学
习工作化 、 工作 学习化” 的理念 ， 建立 “ 习型” 学 班组 ， 坚持 “ 日一 每 题、 每周一课、 每月一考” 扎实推进员工 的培训工作 。 ， 二是广泛开
上市 比 资模 式 存在 的 问题 进 行 分 析 ， 并详 细分 析 了发 展 房 地 产投 资信 托 满足房地产业 的融资要求 。房地产企业 由于受政策 限制 ， 基金与发展 房地 产资产证券化 的对策。
较困难 ， 房地 产公司发行债券更是希望 渺茫 ， 一是 房地 产企业难 以达到《 司法 》 公 对发债 主体 的要求 ； 是债券市场规模小 ， 二 交易 清淡 ， 发行 和持有风险较大 ， 因此基本上处于停滞 状态。总 的来 说， 中国 目前的房地产金融市场正处 于迅速发展时期 ， 但因市场
【 关键词 】 房地产 企业 ； 融资模 式； 信托基金 ； 资产证券化
一
、
引言
行为不规范、 宏观管理工作不到位等 ， 一定程度上制 房地产业是 资金 高度密集型 的行业 ， 开发 投资规模大 、 周期 主体不健全 、 长 、 险大 、 高等特点使得房地产业需要 的资金量 巨大 ， 风 收益 融资 约了房地产业 的发展 。 ３ ．投资增长过快 。与其他一般行业收益率低截然不 同的是 ， 对房地产业 的作用尤为突 出。 而传统的融资方式 和渠道 己经很难 大批的行业外资金纷纷涌入房地产业。 满足如今房地产业快速发展 的资金需要 ， 使得房地产企业面临着 近几年房地产业发展迅速 ， 房地产业 的竞争将越发激烈 ，利润率将不断下调直至等于社会平 资金严重短 缺 ，企业迫于资金压力纷 纷探求新 的多元 化融资渠
国内房地产业 的过度投 银行债务难 追偿并成为坏账死账 的可能。 房地产间接 融资 比例过 扩张 。正是因为政府介入过多银行信贷 ， 资、 房价快速上涨等问题才愈加严重 。 因此 ， 目前房地产业融资体 高， 加大 了金融风险。
应该从改变政府对金融市场 的控制方式和改善市场的环 ２ ．金融市场结构不健 全。房地产金融市场是房地产市场 的 系改革 ， 和中长期 的培训计划 ， 以学历教 育、 法律知 识 、 安全常识 、 专业知
二 、 国房地产 企 业 融资模 式存在 的问题 我
１ ．间接融资过多 。我 国房地产企业先 以 自有资金取得 “ 四
在 问题的爆发。投资增长过快必定隐含 巨大金融风险。
４ ．宏 观环境滞后。 国内房地产业 的发展 、 房地产企业的融资
企业 融资法则本身来进行 ， 而是政府介入太 证 ”再 以开发贷 款和垫资尽早 拿到销售证 ， ， 最后利用个人按揭贷 不是依 照市场本身、 多、 太频繁所致 。比如 ， 无论是地方政府还是中央政府 ， 当它们发 款完成开发。按 照以上 的规则 ， 房地产 开发商 只要有少数 的 自有 现房地产业发展对 当地 Ｇ Ｐ增 长重要时 ，就会大力鼓励银行放 Ｄ 资金就可 以顺 利地进行房地产 的开发 。 目前 ，我国房地产企业 促使房地产投资迅速增 长。而政府一旦发现房地产发展 ７ ％以上的资金来 自银行 贷款 ，造成 了房地产 业极大 的金融风 松银根 ， ０ 有 问题时 ， 就希望通过宏观调控的方 式来改变房地产银行信贷的 险。 一旦 商品房滞销 ， 开发 商资金周转不灵 ， 就易陷入 资不抵债 和
