房地产企业项目的融资途径.doc

企业融资计划书范本（范文3篇）企业融资计划书范本（范文3篇）小企业融资计划书范本【1】一、企业融资策划企业融资策划和投资策划是在逻辑上和目的上互生互逆的，在商性思维过程中相辅相成的概念与行为，不能孤立论述。

为更适应大多数人的习惯认知，在这里仍然沿用“融资策划”的概念，对应论述同时存在的一组策划思维。

就像商务策划课程所要求的，任何融资策划书都必须有两个版本:融资策划和投资策划一样，只有对应整合阐述，才能更完整，更辨证。

二、登尼特企业融资策划具体内容1、寻找投资者，解决资金问题登尼特利用全球的资源，为有资金需求的企业或个人提供资金筹集、融通服务，为企业寻找合适的投资者，如果你项目需要资金，或者企业发展需要融资，登尼特可以帮您通过不同的途径来解决后顾之忧。

2、寻找可行性的项目，使有资金客户的资源得到有效利用登尼特利用全球的资源，为客户寻找合适的投资项目，如果你有大量的资金，或者有大量的无形资产，登尼特可以在全球范围内为你提供更好的服务。

3、实现投资者和融资者的有效配对登尼特利用自己全球的服务、系统平台，为投资者和融资者的资源得到合理的配对，实现有效的配置。

4、项目包装登尼特面向各行业各地区具有各种融资调研、投资调研、情况调研等项目调研需求的机构、企业或个人，提供对专项项目、行业发展、企业发展、企业内外环境、产品与市场、资源等方面进行调查、分析、研究、评测的专业化服务。

5、融资上市登尼特以投行技术、财务技术、管理技术、法律技术为根本，以专业技术人员为基础，为企业上市前提供必要的辅导。

三、登尼特投资融资方案策划1、企业投资策划人们进行投资的目的无非是为了增加自己的财产，或为了保护现有利益而进行避险，而具体投资的方式和投资工具则有很多。

首先，总的来讲要确认投资的思路 :为对内扩大再生产奠定基础，即购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金;对外扩张，即对外股权、债权支付的现金。

其次，主要投资方式的选择，金融市场上买卖的各种资产，如存款、债券、股票、基金、外汇、期货等，以及在实物市场上买卖的资产，如房地产、金银珠宝、邮票、古玩收藏等，或者实业投资，如个人店铺、小型企业等。

房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。

一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。

通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。

根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。

该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。

而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。

我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。

在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。

从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。

另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。

房地产融资协调机制典型案例一、案例一：某大型房企的债务重组与融资协调。

1. 背景。

这个大型房企啊，之前可是风光无限，到处拿地盖楼。

但后来呢，市场风向一转，房子不好卖了，资金链就开始紧绷得像快要断掉的皮筋。

它欠了银行一屁股债，供应商的钱也付不出来，项目还一个接一个地面临停工。

2. 融资协调机制的介入。

当地政府一看这情况可不行啊，就赶紧启动了房地产融资协调机制。

首先把银行、金融监管部门还有企业的负责人都拉到一张桌子上。

银行呢，一开始是很头疼的，毕竟钱借出去了，怕收不回来。

但是在协调机制下，大家开始重新评估企业的资产。

原来这个房企虽然有债务问题，但它手头还有不少优质的未开发土地，以及一些地理位置绝佳的在建项目。

3. 解决方案与成果。

于是，银行决定对部分债务进行展期，就像给这个企业一个喘息的机会。

同时呢，政府还出面协调引入了新的战略投资者。

这个投资者看中了企业的潜力，注入了一笔资金。

有了这笔钱和债务展期的缓冲，企业就像枯木逢春一样，重新启动了那些停工的项目。

供应商看到项目又有希望了，也愿意继续供货。

慢慢地，这个企业就从悬崖边缘被拉了回来，开始逐步走向正轨。

二、案例二：中小房企的联合融资与政策扶持。

1. 背景。

有一批中小房企，在房地产市场里就像小虾米一样。

它们单个的实力不强，融资渠道又窄。

在市场遇冷的时候，连拿一块小地开发的钱都凑不齐。

而且由于规模小，银行也不太愿意给它们单独放贷，觉得风险大。

2. 融资协调机制的介入。

这时候房地产融资协调机制发挥作用了。

政府部门出面组织这些中小房企联合起来。

就好比把一群小蚂蚁聚成一股力量。

然后协调金融机构为这个联合体专门设计了一种融资方案。

这个方案既考虑了中小房企的特点，又能保证金融机构的风险可控。

3. 解决方案与成果。

金融机构根据这个联合体的整体资产情况和项目规划，提供了一种组合式的融资。

一部分是低息贷款，帮助企业启动项目；另一部分是通过金融创新产品，比如资产证券化的方式，把联合体未来的项目收益提前变现。

一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。

仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。

”但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。

1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。

每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。

4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。

通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。

因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。

在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。

同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。

“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。

”张玉良表示。

这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。

2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。

日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。

这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。

2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。

在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。

中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是一种常见的房地产开发企业形态，通常指的是规模较小、资金实力相对较弱的企业。

随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出蓬勃发展的态势，中小房地产企业在其中发挥着重要作用。

由于其规模和资金的限制，中小房地产企业在融资方面面临着诸多挑战，影响了其持续发展。

本文将对中小房地产企业融资的现状进行探析，并提出相应的对策，以期为中小房地产企业的融资问题提供一些有益的启示。

一、中小房地产企业融资现状1. 融资渠道狭窄中小房地产企业由于规模较小，往往难以通过发行债券、股票等资本市场融资渠道获得充分的资金支持。

由于银行对于房地产行业的风险控制，对中小房地产企业提供贷款的政策也相对保守，导致了融资渠道的狭窄。

2. 融资成本高企对于中小房地产企业而言，融资渠道的狭窄意味着其融资成本相对较高。

相对于大型房地产企业或者国有企业而言，中小房地产企业若要通过银行贷款融资，通常需要支付更高的利息，融资成本相对较高。

3. 银行贷款难获随着房地产行业政策的不断收紧，银行对于房地产企业的贷款也越来越谨慎。

中小房地产企业往往难以满足银行的贷款标准，甚至无法获得相应的贷款支持，导致了资金紧张的局面。

4. 融资风险增加中小房地产企业融资渠道狭窄、融资成本高企、银行贷款难获等问题，导致了其融资风险的增加。

一旦遇到资金链断裂的情况，很容易陷入资金困境，影响企业的正常经营和发展。

1. 多元化融资渠道中小房地产企业应积极拓展多元化的融资渠道，不仅可以通过银行贷款融资，还可以通过股权融资、债权融资、信托融资等方式来获取资金支持。

尤其是在当前资本市场不断发展的情况下，中小房地产企业可以考虑通过股票发行、债券发行等方式融资，来解决资金问题。

2. 提升企业信用中小房地产企业应努力提升自身的信用和经营实力，通过健全的财务结构、严格的合规管理、规范的运营模式等方式来提升企业的信用水平。

建立良好的信用记录对于企业未来的融资活动具有重要意义，可以提高企业在银行贷款、信托融资等方面的申请成功率，降低融资成本。

房地产项目前融实操手册目录第一章土地前融业务一、房企的土地前融诉求变化二、土地前融业务的调整第二章拿地后的前融业务一、前融机构地产真股投资的风控逻辑与风控措施二、前融机构地产真股投资面临的道德风险三、地产真股投资的财税风险问题第三章开发贷之外的增量融资业务一、开发贷以外的增量股权融资二、按揭尾款的保理融资三、工程、材料应收账款的融资房地产项目前融实操手册第一章土地前融业务受房企“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”等融资监管政策的影响，自2021年开年以来，排名前30 强的房企大部分都降低了融资成本红线，目前的成本接受度基本上集中在年化9%-12%之间，稍微高一点的也才放宽到年化13%左右，排名靠后的房企的融资成本则基本在年化13%-18%不等。

值得一提的是，目前房企普遍都很关注“三道红线”之下的降档问题，主要是降档之后压缩了融资利率并可同步提高信用评级和举牌能力，此时开发商在集中供地制度下的管理红利也能充分发挥出来。

一、房企的土地前融诉求变化受监管影响，银行、信托基本无法进入土地款融资业务领域。

我们注意到，不少头部房企已单独设立投资合作部门，专门负责对接非金非银机构的股、债等合作，当然核心的问题仍旧是新增融资如何解决出表的问题。

从拿地前融的产品本身来看，目前房企核心关注的主要是两个问题，一是如何出表，二是配资比例能做到多少。

目前房企偏好的土地前融产品形式主要是两种：一是资金池合作形式，即前融机构与房企集团或区域公司开展战略合作，共同成立平台公司后参与土地竞拍，竞得土地后设立项目公司并装入竞得的土地，未竞得土地则在保证金退回后继续参与下一个项目的竞拍；二是单项目合作形式，即前融机构与房企就单个项目开展合作，双方按配资比例注入资金竞拍土地或者开发商先以自有资金支付保证金，前融机构再按照配资比例提供土地款。

当然，就风控角度而言，我们在操作土地前融业务时则更倾向对优质主体的单个项目在保证金阶段就进行一定比例的配资（一般都是60%左右），但开发商在拿地后需继续由我们做后端的土地款融资，也即保证金与土地款的融资实现捆绑，以有效控制前融的退出风险。

浅析房地产企业融资 【摘要】一直以来，房地产企业融资都备受关注，本文基于房地产企业融资所面临的主要问题，分析其融资难的主要成因，进而提出房地产企业融资策略。 【关键词】房地产企业；融资；策略 一、房地产企业融资所面临的主要问题 （一）房地产企业融资以商业银行贷款为主 我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%；次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。 （二）我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展 目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。 （三）有待完善占比很小的融资和债券融资 受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%；已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小；外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。 二、房地产企业融资难的成因 （一）金融体系未健全，政策限制太多 虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。 （二）缺乏金融产品和融资渠道创新 我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品 支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。 （三）未健全和完善相关法律法规 我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。 （四）较低的房地产企业综合素质 近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。 三、房地产企业融资对策 （一）积极促进发展房地产业信托 就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，reits基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率；作为房地产投资市场主体， reits对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。 （二）加快发展房地产企业债券 房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。 （三）逐步拓展股市规模 房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。 （四）创新房地产企业融资方式 就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型 融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。 四、结语 市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。 参考文献： [1]王建华.房地产企业融资策略探析[j].金融经济(理论版),2009. [2]封晴.宏观调控政第下房地产企业融资现状分析[j].商场现代化,2008. [3]潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析[j].山西建筑,2010. [4]戴元春.我国房地产企业融资模式的现状分析与完善对策[j].现代企业文化,2008.

房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险解析摘要：现阶段，我国房地产融资渠道严重依赖于银行体系，这不仅增加了房地产业的金融风险，而且影响着国家、银行的金融稳定。

而随着市场经济的发展，国内金融市场结构不断完善，房地产的经营方式以及效益实现，要求房地产融资渠道多元化。

关键词：房地产融资渠道金融风险融资渠道多元化房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。

从现阶段房地产的融资渠道来看，其依旧严重依赖于国有银行贷款，并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道；而在市场经济条件下，房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。

一、房地产融资渠道现状分析从房地产开发投资资金来源结构上看，房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。

二、房地产融资渠道多元化国内银行融资形式，不仅给房地产业自身带来了风险，而且也影响着银行和国民经济的发展，所以，必须探索房地产融资多元性融资渠道，降低各方风险。

多元化融资不仅要求融资途径多项化，而且要求融资风险的最小化。

一种理想的房地产融资体系应当具备，房地产前期开发资金自有，或者通过合作开发、股权转让等方式融资；中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资，而在销售中，则通过公积金和银行获得等，针对本企业，房地产信托可作为融资渠道的创新形式。

房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金，它通过向社会发行流通收益凭证，募集各种闲散资金，与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者，这不仅使得社会闲散资金得到合理利用，而且很大程地上实现了房地产业的融资，满足中小投资者需求，实现了投资者与房地产业的双效益，有效地避免了社会各方的金融风险。

信托融资与本企业特点吻合度最高，采用其融资方式成为必然。

一方面，本企业所承担的住宅项目面积较大，其建设周期较长，这客观上要求融资工具与其周期性相适应，以避免开发建设中资金缺位，而信托融资期限一般为3年，这就为其提供了时间保证。

房地产企业融资存在的问题及对策探析随着经济的不断发展，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，发展迅速，对资金的需求也日益增加。

房地产企业融资存在着众多问题，如融资成本高、融资方式单一、融资渠道不畅等。

本文将探讨房地产企业融资存在的问题，分析其原因，并提出一些对策措施，以期对房地产企业融资问题有所帮助。

一、存在的问题1. 融资成本高房地产企业融资成本通常较高，主要体现在利息支出和融资费用方面。

由于房地产项目的周期长、风险大，传统银行贷款成本高，债券融资费用也较高。

房地产企业在资金融通过程中，需要支付大量的手续费用，进一步增加了融资成本。

2. 融资方式单一目前，房地产企业融资主要通过银行贷款和债券融资，融资方式单一，难以满足不同企业的融资需求。

传统的融资方式对于中小房地产企业来说，融资难度较大，融资规模有限。

3. 融资渠道不畅房地产企业融资渠道相对不畅，除了银行贷款和债券融资外，其他融资渠道有限。

私募股权融资、房地产信托、资产证券化等融资方式受到监管政策的限制，融资渠道不畅成为阻碍企业融资的重要因素。

1. 行业周期性房地产行业受宏观经济和政策影响较大，市场周期性显著。

在房地产市场调控政策的影响下，房地产企业融资受到限制，成本较高，融资难度大。

2. 风险较大房地产项目周期长，投资风险大，银行和其他融资机构对房地产企业融资存在着一定的顾虑，导致融资条件较苛刻，融资成本较高。

我国房地产融资监管制度相对不完善，融资方式单一，融资渠道不畅，中小房地产企业融资困难较大。

三、对策措施鼓励房地产企业通过多元化的融资方式来满足其融资需求，如发展房地产信托、资产证券化、私募股权融资等。

加强对非银行金融机构的监管，鼓励其参与房地产企业的融资。

3. 优化融资环境建立健全的融资市场体系，完善相关融资规则和法律法规，加强对房地产企业融资的监管，促进融资市场的规范化和健康发展。

4. 改善企业自身财务状况房地产企业要加强自身财务管理，减少对外融资的依赖，提高企业自身的盈利能力和资金实力，降低融资成本。

我国房地产开发资金来源结构状况分析中央财经大学2005}第10期我国房地产开发资金来源结构状况分析AnalysisoftheSituationoftheRealEstateFundSourceinOurCountry石亚东SHIY a—dong(财政部财政科学研究所北京100036)[摘要]本文拟就我国房地产开发资金来源结构状况进行分析,从中可以看出房地产业融资渠道单一,风险过度集中于银行,房地产投融资金融创新滞后,以及房地产开发企业自有资金不足的现象是当前我国房地产投融资市场存在的较为普遍的问题.针对这些问题,本文相应地提出了拓宽房地产融资渠道,加大金融产品创新力度,完善房地产金融立法等一系列政策建议.Abstract:Thearticleanalyzedthesituationoftherealestatefundsourceofourcountry.Itcanbe en seenthatourcountryrealestatefundmarkethavemanyproblems,suchasnarrowfundchannel ,riskfo—cusingonbank,shortoffinancinginnovation.Toresolvetheseproblems.thearticlegivesome advicessuchasbroadeningfinancingchannel,increasingfinancialproductsandstrengtheningreales tatelegisla—tion.[关键词]房地产资金来源融资渠道Keywords:RealestateFinancingsourceFinancingchannel[中图分类号]F293.3r文献标识码]Ar文章编号]1000—1549(2005)10—0060—052O世纪9O年代以来,在国家一系列住房商品化和鼓励住房消费政策的指导下,我国房地产市场始终保持着较快的增长速度.房地产业的发展对于改善人民居住条件,带动相关产业的发展都起到了积极的作用,因而,在国务院2003年第18号文件中第一次明确确定房地产业是国民经济的支柱产业.然而随着积极财政政策效应的发挥,国家自1997年下半年开始的宏观调控目标已基本实现,包括房地产投资在内的固定资产投资已在一定程度上出现过热现象.针对房地产市场的实际情况,宏观调控的目标转向抑制盲目和过渡投资.于是2003年6月13日,央行颁布了12l号文件,在房地产开发资金链的全部环节提高了信贷门槛.从2003年6月开始,央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策,这些政策的直接后果是导致房地产企业资金更加吃紧,再加上土地使用政策的合力效应,一些无力支撑的中小房地产企业已退出开发领域.在当前的金融形势下,房地产开发企业若要生存下去,它们的资金来源呈现出哪些特点,当前房地产融资存在哪些问题以及如何解决这些问题等则是本文希望能着力讨论的. 一,我国房地产投资资金来源结构分析房地产投资资金主要由国家预算内资金,国内贷款,债券,利用外资(含外商直接投资),自筹资金(含自有资金)和其他资金来源(含定金及预收款)等六部分组成.《中国统计月报》显示,2005年1—3月,我国房地产投资资金总计4520.62亿元,比2004年同期增长25.5%.从房地产投资资金的结构来看,主要表现出以下特点:(一)房地产投资资金主要来源于国内贷款,自筹资金和其他资金来源(主要是定金及预收款),其中购房定金及预收款成为最主要资金来源收稿日期:20057～6作者简介:石亚东(1970～).男,安徽霍山人.财政部财政科学研究所博士研究生.主要研究方向:企业管理,财务管理.60'中央财经大学2005年第10期表l我国房地产开发资金来源结构情况表单位l亿元,项目2004年1—3月2005年13月金额占比金额占比国家预算内资金3.030.13.560.1国内贷款874.8624.3980.6621.7债券0.220.00.670.0利用外资57.361.653.721.2自筹资金1225.3334.11554.1634.4其中:自有资金654.2918.2874.9719.4其他资金来源1434.5939.91927.8642.6其中:定金及预收款1194.0533.21577.8934.9合计3595.391O04520.631O0注:此表数据来源于《中国统计川报》.由上表至少可以得出两点结论:第一,尽管在房地产投资资金中国内贷款仍是重要组成部分,但其规模已得到有效控制;第二,自筹资金(含自有资金)和其他资金来源(含定金及预收款)增长较快.笔者认为,出现上述情况的主要原因在于:受国家宏观调控政策的影响,商业银行普遍加强了对房地产贷款的控制和管理,提高了贷款的门槛,如对房地产开发投资项目的面积,项目本身应具备的政府批准的各种手续等方面都作了具体的规定,同时还提高了开发项目自有资金比例,清理了一些固定资产投资项目贷款,这些都导致了房地产开发企业资金来源中国内贷款占比下降.在这种金融形势下,房地产开发企业一方面加大了自筹资金力度,通过股权质押或其他资产抵押等形式转向民间融资,另一方面更加依赖于售房的定金及预收款,通过向购房人提供一些优惠条件吸收更多购房人资金.(二)购房定金及预收款在房地产投资资金中占很大比重,而银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重,因此事实上房地产投资资金中很大一部分来源于银行资金.由表一可知,2005年l一3月,全国购房定金及预收款1577.89亿元,占房地产投资资金的34.9,比上年同期增长32.1,我们可以判断,购房定金及预收款在房地产投资资金中占有相当的比重.另一方面,据不完全统计,在购房定金及预收款中银行按揭款几乎占到六成.以北京市为例,截至2004年末,北京市房地产投资资金为6l98.15亿元,其中:定金及预收款2884.77亿元,占房地产投资资金的46.5,定金及预收款中银行按揭l788.56亿元,占定金及预收款的62,占房地产投资资金总额的28.9,如果再加上同期l6l1.52亿元的国内银行贷款(占北京市房地产投资资金的26),两者合计占房地产投资资金总额的54.9.2005年3月末北京市国内银行贷款和银行按揭款合计占房地产投资资金比重约为54,这一数字与2004年末的54.9基本持平,我们由此可以看出,目前房地产开发投资的融资渠道比较单一,房地产投资资金中一半以上来源于银行体系,直接或者间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式.这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致,但也导致了房地产行业风险较多地集中于银行系统.表2北京市房地产投资资金中银行资金情况表单位:亿元.项目2004年末2005年3月末金额占比金额占比银行按揭贷款1788.5652.601834.2654.44房地产开发贷款1321.8038.881342.5639.84土地储备贷款203.926.00105.113.12其他贷款85.802.5287.572.60合计3400.081O0.O03369.49100.O0注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业管理部有关资料整理.从房地产投资资金中银行资金的结构来看,占比最大的是银行按揭贷款,几乎占到五成以上;其次是房地产开发贷款;而土地储备贷款和其他贷款则占很小的份额以北京市为例,2004年末房地产贷款总额为3400.08亿元,其中:银行按揭贷款l788.56亿元,占房地产贷款总额的52.6oA;房地产开发贷款1321.80亿元,占39.2005年3月末,银行按揭贷款和房地产开发贷款分别为1834.26亿元和1342.5661中央财经大学2005年第1O期亿元,占比进一步上升,分别为54.4和40.和银行按揭贷款,房地产开发贷款相比,土地储备贷款和其他贷款两项占比合计还不超过l0,2004年末为8.52,2005年3月末为5.72.2005年3月末与2004年末相比,北京市土地储备贷款金额减少了近100亿元,占比减少3个百分点(详见表2).(三)自有资金是房地产企业自筹及直接融资资金中的主要来源,国内其他融资和海外其他融资呈增长趋势房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金,股票融资,债券融资,房地产信托,国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点,其中,企业自有资金构成了其中最主要的部分.根据《中国统计月报》,2004年,全国房地产投资资金中企业自筹资金为5207.56亿元,其中:自有资金2862.85亿元,占房地产投资资金总额的l6.7,占自筹资金的55;2005年l一3月,全国房地产投资资金中企业自筹资金为l554.16亿元,其中:自有资金874.97亿元,占房地产投资资金总额的l9.4,占自筹资金的56.3(同比增长2.9%).另一方面,股票融资,债券融资,房地产信托等其他融资途径也有了一定程度的发展,并有一定增长潜力,但占比仍然较小,房地产企业自筹及直接融资资金中仍以企业自有资金为主,个别地区这种现象更为严重.房地产信托作为一种新型的房地产融资渠道,近年发展迅速,如北京万年花城房地产开发有限公司,北京太合嘉园房地产开发有限责任公司,北京新松房地产开发有限公司等房地产企业均采用过信托方式进行融资,但目前这种方式占比较小,约为1.49/6,对房地产投资资金总额影响不大.此外,2005年3月末与2004年末相比,国内其他融资和海外融资分别增加了5亿元和7.6亿元,合计占比l1.9,增长了0.5个百分点(详见表3).表3北京市自筹及直接融资资金情况表单位:亿元,项目2004年末2005年3月末金额占比金额占比自有资金1110.2185.131141.3184.52股票融资27.22Z.O927.222.O2债券融资0.O00.O02.25O.17房地产信托18.331.4118.701.38国内其他融资60.264.6265.224.83海外其他融资88.046.7595.657.O8合计1304.061O01350.351O0注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业霄理邵有关资料整理. (四)国家预算内资金,债券,海外资金等在房地产投资资金总额中所占比重较小,因而影响不大根据《中国统计月报》显示,2004年,国家预算内资金,债券分别为l1.8l亿元和0.19亿元,两项合计为l2亿元,约占房地产投资资金总额的0.1%;2005年l一3月,国家预算内资金,债券分别为3.56亿元和0.67亿元,两项合计为4.23亿元,约占同期房地产投资资金总额的0.1.由此可见,国家预算内资金,债券资金在房地产投资资金总额中所占比重很小,几乎可以忽略不计.海外资金包括房地产企业自筹资金中的海外其他融资,定金及预收款中的海外购房者购房款以及外资银行发放的房地产贷款等,在房地产投资资金总额中所占比重稍大,但其总体上呈下降趋势,因而对其影响仍然不大.表4北京市海外资金情况表单位:亿元,项目2004年末2005年末金额占比金额占比自筹资金中海外融资88.0447.O095.6552.30海外购房者购房款51.8O27.6547.4425.94外资银行贷款47.4925.3539.8121.77其中:开发贷款32.5917.4023.2512.71按揭贷款10.285.4911.776.44合计187.331OO182.91OO注:此表数据根据北京市统计局及中国人民银行营业管理部有关资料整理.62中央财经大学二,当前房地产投融资存在的问题(一)投融资渠道较为单一,房地产风险过度集中于银行目前,房地产企业最普遍的融资形式是"自有资金+银行贷款",其中银行信贷资金占比较高.如果考虑到企业自筹资金中的国内其他融资和定金及预收款中也会有部分资金来源于银行,则房地产投资中银行资金占比实际会更高.这显示目前间接融资仍是主渠道,房地产投融资渠道较为狭窄.由于房地产业是一个高风险,高收益同时又是资金密集型的行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发.这样一旦开发成功,则可以获得极大的收益,而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行.这种情况在我国房地产发展史上曾多次出现.相反对银行来说,在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益,而一旦发生失败则要承担比本金大得多的损失.因此,房地产投资资金中信贷资金偏大使银行面临着一定的系统风险.(--)房地产投融资金融创新滞后,金融产品缺乏从国外房地产业的发展经验来看,多样化的融资是房地产融资的主流,融资渠道的多样化构成了对金融产品需求的多样化,也为金融产品的创新带来了机遇.在发达国家中,与房地产业配套的金融产品很齐全,比如股权融资,项目融资,基金,发债,信托以及抵押等等.而我国金融市场上的产品很少,目前虽然有信托,上市,企业发债等方式,但受各种条件制约,留给企业尤其是中小房地产企业的选择余地十分有限.在缺乏金融创新和金融产品的环境下,市场配置资源的效率必然受到很大影响,公平竞争的市场秩序也难以形成.(三)房地产开发企业自有资金不足现象较为普遍2004年5月,国家将房地产开发项目资本金比例从原来的3O9/6提高到35.但从实际情况看,2004年全国房地产企业自筹资金为5207.56亿元,占房地产投资资金总额的3O.3,其中自有资金为2862.85亿元,占房地产投资资金总额的16.7,远低于35的要求.此外,即使一些房地产企业通过各种融资渠道获取资金以使其自有资金达到35以上,银行也很难判断此类资金的稳定性,而这些资金的稳定性对于银行信贷资产的安全是至关重要的.(四)房地产企业经营性欠款数量巨大,蕴藏一定风险目前房地产开发企业的经营性欠款已经成为一项重要资金来源,经营性欠款主要体现为拖欠工程款及房屋预售收款.房地产开发企业通过长期,大量地拖欠工程款等款项的方式进行资金筹集,是一种不正常的现象,这不但会对其自身的经营和发展产生不利影响,甚至可能引发严重的社会问题.央行121号文件中明确规定银行只能对主体结构已封顶的楼盘发放按揭贷款,但从整体情况看,房屋预收款和预售率大幅攀升,事实上是个贷替代了开发贷款,间接支持了房地产开发,这与部分银行存在违规操作现象,在房屋主体结构封顶之前发放按揭贷款有关.(五)房地产业应对国际,国内资本冲击的能力亟待提高近两年,随着中国金融业对外开放步伐的加快,国内房地产市场的高回报率及巨大的市场需求,吸引了不少境外投资者.虽然目前海外资金占房地产投资资金总额比重较小,但有分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系,有人甚至发出了"海外基金兵临中国地产"的惊呼.因此,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实,尤其是"热钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以认真防范.三,政策建议(一)拓宽房地产融资渠道,建立健全房地产投融资金融市场体系,实现多层次的投融资金融服务应逐步降低房地产业对银行资金的依赖性,防止房地产行业性风险向银行业集中和转移.要出台相应的政策法规,为房地产企业直接融资创造环境.可以通过拓宽房地产行业的融资渠道,推动房地产信托,房地产投资基金等投融资方式,增强房地产企业自筹资金能力,配套建立多层次的投融资体系,满足多层次主体的多样化需求.同时,加大对房地产企业的管理力度,适度提高准入标准,完善房地产交易制度,63t1t央财经大学2005年第10l{l维护良好的交易秩序,推动房地产业的良性发展.(二)加大房地产投融资金融产品创新力度作为资金密集型的房地产业,多元化融资已成为房地产融资的主要发展方向,这就需要健全资金市场,加大房地产投融资金融产品创新力度,提供多种金融产品,让民间资本获得出路.例如,可以发行和房地产相关的证券商品,包括抵押担保债权证券和房地产证券,开展各种类型的房地产信托产品,阶段性股权融资等.(三)加快完善房地产金融立法房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场,房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义.房地产金融立法应从两方面人手:一是修改完善现有的法律,法规,如《证券法》,《担保法》,《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》和涉及全社会的信用立法等. (四)完善房地产投资的统计制度,确保数据的真实可靠房地产业作为国民经济中一个重要和敏感的行业,其各项数据的准确,可靠关系到政府部门各项政策的及时性,可行性和有效性.建议相关政府部门尽快完善目前的房地产统计制度,补充合理的统计指标,为各级宏观经济部门提供决策参考.(7i)银行监管部门应加强对房地产贷款的监管,防范和化解银行风险银行监管部门一方面应当建立动态的统计,分析和监控体系,并及时向银行,房地产企业,信托公司等相关行业定期发布预警信息,引导资金投向,提高风险预警能力;另一方面,应大力推进社会信用体系的建立,使融资人的资信状况能够得到充分披露,减少由于信息不对称造成的风险.与此同时,对已经暴露的风险,应及时采取措施加以化解.(六)银行应加强对经济周期和房地产市场的研究,要严格控制放款的节奏和数量房地产业受经济环境影响较大,市场周期性比较明显.因此银行应广泛搜集房地产市场信息,加强房地产的政策研究,市场研究和需求方面研究,密切关注市场变化,提高预警能力,对房地产开发贷款应特别注重放款节奏,数量以及贷款期限.(七)完善开发贷款和按揭贷款的配套政策,建立基于独立开发项目的"企贷——个贷动态封闭管理"模式房地产开发贷款和个人住房贷款是相互关联的信贷业务,如果开发商预售或销售商品房的价款可以用来按比例归还项目开发贷款,则金融机构开发贷款的风险就会大大降低.因此建议金融机构应建立"发放开发贷款必须和个贷相结合,发放个贷必须与归还企贷相结合"的企贷——个贷动态封闭管理模式,对项目发放的各种贷款进行全过程统一监管,做到开发贷款按工程进度逐步发放,发放的个人住房抵押贷款能及时替出开发贷款,从而保证银行信贷资金的安全和良性循环.参考文献:[1]牛凤瑞,李景国,尚教蔚.中国房地产发展报告NO.2[M].北京:社会科学文献出版社,2005.[2]王希迎,丁建臣,陆桂娟.房地产企业融资新解[M].北京:中国经济出版社,2005.[3]中国人民银行营业管理部课题组.北京市房地产市场研究——金融视角的分析[M].北京:中国经济出版社,200464(责任编辑:尹贤淑)。

项目投资的资金来源及融资方案分析在可行性研究中;对资金来源和融资方式的研究越来越重要;文章系统地论述了项目可行性研究中目前比较薄弱的资金来源与融资方案分析的有关内容..关键词：资金来源公司融资项目融资方案有关项目投资的对资金来源和融资方案分析;在可行性研究中已越来越凸显其重要性..如果说可行性研究中关于工程、技术、工艺的分析程式已经相对固化了的话;那么关于经济、特别是关于融资的分析;还将长时期处于不断更新的格局之中..分析资金来源和融资方案;当然离不开具体的融资环境；而融资环境的改善;又取决于投融资体制、金融体制、国企管理体制的实质性改革..只有既了解现代投融资制度的惯例做法;又洞悉处于经济转轨时期的局限;才能面对国内国外两个市场;解决好项目前期工作中的融资问题..只有既了解现代投融制度的惯例做法;又洞悉处于经济转时期的局限;才能面对国内国外两个市场;解决好项目前期工作中的融资问题..分析资金来源与融资方案;是为了达到以下几个目的：第一;在项目确实具备市场需求或社会需求、确实拥有可行的工程条件和工艺、装备条件的情况下;针对“投资估算”一章中计算的资金需要量;提出并优选资金供给方案;在数量和时间两方面实现资金的供求均衡..第二;使得经营者、出资人、债权人以及项目的其他潜在参与者;能够了解项目的融资结构、融资成本、融资风险、融资计划;并据以确立商务谈判中各自的立场、条件、要求等..第三;使得业主、评估单位、审批单位或项目的其他可能评审者;能够判断筹资的可靠性、可行性与合理性;并进而判断可行性研究报告及其编制者的经济素质..为了达到这些目的;在撰写可行性研究报告中“资金来源与融资方案”一章时;要包括以下内容并注意其中有关事项;通过认真分析;给予明确的阐述..1项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式2若采取公司融资方式;则需说明：公司近几年的主要财务比率及其发展趋势；权益资本是否充足若不充足;如何扩充权益资本建设期内公司提现投资的可能数额；若提现不足以满足投资需求;拟采取哪些变现措施原股东对这些设想持何态度债务资金占多大比例公司既有的长期债务及资信情况；所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等..3若采取项目融资方式;则需说明：权益资本的数额及占总投资的比例；各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件；各出资方的商业信誉对外商要有资信调查报告；投资结构的设计..筹措债务资金的内容及注意事项;与公司融资时基本相同..4无论采用何种融资方式;当使用政府直接控制的资金渠道时;要说明政府的态度和倾向性意见；当使用债务资金时;要作债权保证分析..一篇完整的融资方案分析报告;还包括其他许多内容和注意事项;这里难以一一列举;下文中将作全面介绍..1公司融资与项目融资要投资建设一个项目;国际上通行的投融资方式有两类;即公司融资和项目融资..这两类投融资方式所形成的项目;在投资者与项目的关系、投资决策与信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显着区别..在可行性研究中;特别是在做融资分析和经济评价时;应该以这一项目分类方式作为叙述的脉络..1.1公司融资1公司融资的概念公司融资;又称企业融资;是指由现有企业筹集资金并完成项目的投资建设；无论项目建成之前或之后;都不出现新的独立法人..2公司融资的基本特点此类项目的特点是：公司作为投资者;作出投资决策;承担投资风险;也承担决策责任..贷款和其他债务资金虽然实际上是用于项目投资;但是债务方是公司而不是项目;整个公司的现金流量和资产都可用于偿还债务、提供担保；也就是说债权人对债务有完全的追索权枣即使项目失败也必须由公司还贷;因而贷款的风险程度相对较低..3公司融资的参与者以公司融资的方式搞项目建设;一般情况下有两类参与方：一是公司作为投资者;要作出投资决策；二是当需要债务资金支持时;银行及其他债务资金提供者要作出信贷决策..当项目规模较大;或者投资对公司发展有重大影响;或者要改变股权结构来筹集权益资本;这时公司的股东会作为第三参与方;对项目的投融资提出意见..1.2项目融资1项目融资的概念“项目融资”是一个专用的金融术语;和通常所说的“为项目融资”完全不是一个概念;不可混淆..项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人枣项目公司;由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷..国内的许多新建项目、房地产公司开发某一房地产项目、外商投资的三资企业等;一般都以项目融资方式进行..2项目融资的基本特点此类项目的特点是：投资决策由项目发起人企业或政府作出;项目发起人与项目法人并非一体；项目公司承担投资风险;但因决策在先;法人在后;所以无法承担决策责任;只能承担建设责任；同样;由于先有投资者的筹资、注册;然后才有项目公司;所以项目法人也不可能负责筹资;只能是按已经由投资者拟定的融资方案去具体实施签订合同等..一般情况下;债权人对项目发起人没有追索权或只有有限追索权;项目只能以自身的盈利能力来偿还债务;并以自身的资产来作担保；由于项目能否还贷仅仅取决于项目是否有财务效益;因此又称“现金流量融资”..对于此类项目的融资;必须认真组织债务和股本的结构;以使项目的现金流量足以还本付息;所以又称为“结构式融资”；项目现金流量的风险越大;需要的股本比例越高..新建项目不一定都以项目融资方式进行..例如一个新建电厂;可以由出资各方筹集资本;按独立电厂的模式投资建设;这时属于项目融资；也可以由省电力公司独家投资;项目作为分公司或车间;其建设和运行都纳入省公司统一经营;这时属于公司融资..所以;项目融资与公司融资的区别;不在于项目的物理形态;而在于其经济内涵..3项目融资的参与者以项目融资方式搞项目建设;一般情况下有三类参与者：一是项目发起方;可能是企业也可能是政府;可能是一家也可能是多家;它们是项目实际的投资决策者;通常也是项目公司的股份持有者；二是项目公司;它是投资决策产生的结果;因而无法对投资决策负责;只负责项目投资、建设、运营、偿贷；三是当需要债务资金支持时;银行及其他债务资金提供方要作出信贷决策..1.3项目融资的重要特例枣特许权经营基础设施建设在很长时期中被认为是“天然垄断性产业”;只能由政府来搞..但是;随着市场经济的发展和经济全球化的演进;越来越多的基础设施领域丧失“天然垄断性”而向商业资本开放..基础设施建设吸引民间资本的基本形式就是项目融资;其核心则是特许权经营;即：政府部门就某个基础设施项目与私人企业包括外商签订特许权协议;授与私人企业承担项目的投资、融资、建设、经营、维护等；特许权期限内;项目公司向用户收取费用;来抵偿投资和经营成本;并获得合理回报;政府则拥有对项目的监督权、调控权；特许期满;项目公司把基础设施无偿移交政府..在特许权经营中;参与者除了一般项目融资中的项目发起人、项目公司、债务资金提供方之外;政府也是最重要的参与者和支持者..政府批准特许权项目;与项目公司签订特许权协议;详细规定双方的权利和义务；此外;政府通常还提供部分资金、信誉、履约方面的支持等..基础设施项目融资的本质是特许权经营;不是产权转让;所以特许期满;移交政府是无偿的..广为人知的BOT建设椌獥移交;就是特许权经营的一个具体类别..此外还有基他20多个类别;如BT建设椧平、BOO建设椌獥拥有、ROO改造椌獥拥有等..特许权经营是没有固定程式的一种投融资方式;可以因地制宜、因时制宜;发展出许多品类..我国专家根据国内实践提出的TOT方式移交椌獥移交;就是符合中国国情、把侧重点放在融资上的特许权经营新品种..在做基础设施项目可行性研究的时候;应该把特许权经营、特别是TOT方式;作为重要的融资渠道加以权衡..1.4项目融资的重要特例枣风险投资风险投资;又称创业投资;是高新技术产业发展的重要环节;是科技成果转化为生产力的不可或缺的组成部分..科教兴国是我国的国策;为扭转长期以来科技成果转化不力的局面;必须强化风险投资机制的研究;并应用于项目前期工作..技术成果的发明者个人及单位希望通过项目的投资;把成果转变为产品、工艺或服务..但是新的发明即使通过了实验室的试验或初步的工业试验;仍然蕴含着较大的技术风险;一般投资者不敢涉足;银行也不敢贷款..在美国;这类投资是由风险基金和风险投资公司来完成的;其融资特点是：1发明者大多只有手中的无形资产;少数则还有一个艰难创业中的小公司..即使是有一个企业;其资产对于资金提供方来说;也不足以形成起码的抵押或担保；投资者看中的是新发明可望带来的未来的效益..所以;风险投资本质上属于项目融资;也就是现金流量融资;或者叫结构式融资..2多数项目70%～80%将会失败或无显着效益;这正是风险投资的风险所在..但是对于风险投资公司来说;只要有少数项目成功;就足以弥补其余的投资损失;并带来比一般投资高得多的回报率..获得高回报的途径;不是长期经营高新技术公司的产品;而是在高新技术公司已经显示出其辉煌前景一般在风险投资进入后3～7年之际;通过资本市场抛出增值几倍甚至几十倍的股权..美国的第二股市纳斯达克股市对上市公司业绩的要求较低;这就为高新技术企业中风险资本的撤出提供了适宜的通道..3发明者所拥有的知识产权是难以估价的;而高新技术公司的发展前景主要依赖知识的价值及其经营;所以发明者和经营者一般享有多数股权..另一方面;风险投资公司希望参与经营;但并不追求控股;它的利益在于资本进入与退出时的巨大差价..因此;风险投资的融资结构与常规投资有显着区别..在我国;国际上的风险资本已经进入;政府创立的风险投资基金正在兴起;民间资本也在积极地以实业投资或风险投资方式进入高新技术产业..但是;我国的资本市场尚未形成气候;第二板股市近期内难以建立;这就不能不严重影响风险投资的运作..在设计风险投资项目的融资方案时;需要了解高新技术产业的发展规律;需要知悉国际上特别是美国风险投资的基本操作要点;还需要根据中国国情作出一些有针对性的变通安排..1.5公司融资与项目融资在资金筹措内容方面的异同在公司融资情况下;项目的总投资可分为两个部分..第一部分;是公司原有的非现金资产直接利用于拟建项目；这部分投资无论在投资估算还是在融资分析中;原则上都不必涉及..第二部分;是拟建项目需要公司用现金支付的投资;投资估算和资金筹措所对应的就是这一部分投资..图1反映了公司融资时;投资与筹资的对应关系..图中虚线以上的部分;是投资估算和资金筹措需要分析的内容..图1公司融资时投资与筹资的对应关系公司能够投入到拟建项目上的现金来源有四个：一是企业新增的、可用于投资的权益资本简称扩充;二是企业原有的包括在项目建设期内将陆续产生的、可用于投资的现金简称提现;三是企业原有的非现金资产变为现金资产简称变现;这三部分资金合称自有资金；四是企业新增的债务资金..在项目融资情况下;问题要简单得多..项目融资实际上可看作是公司融资的一个特例;由于不存在任何“企业原有的”资产或负债;此时项目总投资的资金来源;仅由新增权益资本和新增债务资金即图1中的1.1和1.4两部分构成;见图2..图2项目融资时投资与筹资的对应关系在上面的分析中;涉及到一些基本概念;归纳如下..第一;以项目融资方式筹建一个项目的时候;资金渠道可以有很多;但是资金性质无非两类：一类是项目不必偿还的资金;即权益资本；另一类是项目必须连本带息偿还的资金;即债务资金..第二;在项目融资的情况下;“自有资金”与权益资本的概念是一样的..只是需要注意：无论是权益资本还是债务资金;都是针对项目而言；而“自有资金”的概念有时会引起误解;导致把“项目的自有”和“投资者的自有”混为一谈..例如;A公司出资3000万元;作为筹建B有限责任公司的资本金；这3000万元对于B公司这个项目而言;毫无疑问是权益资本或称自有资金；但对A公司这个投资者来说;则完全可能是通过借款或债券筹集的..第三;在公司融资的情况下;自有资金的概念要更广义一些;它不仅包括权益资本的扩充;而且包括企业原有资产的提现和变现..由于这一差异;可行性研究中在做融资分析时;对公司融资谈的是“自有资金筹措”;对项目融资谈的是“权益资本筹措”;以示区别；在做经济评价时;则统一称为自有资金..对于债务资金的筹措;公司融资与项目融资并没有什么差别..2自有资金和权益资本筹措2.1公司融资的自有资金筹措当项目的投资建设是以公司融资的方式进行时;可行性研究应通过分析公司的财务报表;说明公司是否能够拿出、以及能够拿出多少自有资金进行投资..这一分析的另一个作用;是借以判断项目是否有希望获得债务资金;因为债务资金与自有资金的关系不是互补而是互动：自有资金越充足;越容易争取到债务资金；自有资金匮乏;债务资金不会跟进..自有资金来源分为扩充、提现、变现三部分;应分别阐述..2.1.1权益资本充足性的判断及扩充权益资本1权益资本充足性的判断通常情况下;企业的资产负债率已足以说明权益资本的充足性..一般来说;资产负债率低于50%是较为稳妥的;而大于70%则蕴含着较大的财务风险..因此可以认为：当企业资产负债率超过60%时;如果要以公司融资的方式筹建项目;首先必须扩充企业的权益资本;使其增资减债;否则不可能实现合理融资..60%这样一个指标;已经是相当宽松的衡量标准了;未必能使金融机构感到可靠和放心..过去的投资管理中;允许企业“自有资金占30%”就可以上项目;这其实是诱导负债率高的企业往绝路上走..设想某企业有3亿元资产;资产负债率80%;要投资一个2亿元的项目；“自有资金占30%”;无非是要求企业能拿出0.6亿元的现金来投资;这一点企业未必办不到；但是在没有新增权益资本的情况下;企业实际上净增1.4亿元负债;项目建成后其资产负债率上升为2.4+1.4/3+1.4=86.4%..“不改造是等死;改造是找死”;这正是对负债率高的企业不增加权益资本就去投资的真实写照..所以;绝不能离开企业的财务状况去空谈项目的自有资金；判断企业的权益资本是否具备充足性;是融资分析中首先要做的工作..2扩充权益资本的方法扩充权益资本有以下一些渠道..无论采取哪种或哪几种方式扩充权益资本;最终是要使公司包括拟建项目在内的资产负债率控制在安全界限60%之内..衡量公式为：公司原所有者权益+扩充的权益资本／公司原资产+拟建项目新增资产> 40% 1①变股东权益为留存收益在公司制的企业中;属于股东将要分红提现的那部分业主权益;一般又称为“股东权益”;属于企业留存仍为投资者所有利润的那部分业主权益;则称为“留存收益”..如果股东承诺不分红或少分红;交给企业去支配;就可扩充公司可用于投资的权益资本..可行性研究报告中;应该附有股东若干年内将应付利润转为资本公积金的书面承诺..②原股东追加资本若股东既想让公司上项目;又不愿改变原有股权结构;可以通过追加资本的方式;扩充公司的权益资本..追加的资本是交由公司支配;还是直接用于项目的支付;并无本质区别；但从争取债务资金的角度看;直接用于项目的方式似乎更有吸引力..可行性研究报告中;应该附有股东追加资本的书面承诺..③扩股融资在原有股东同意的情况下;公司可以通过征集新股东的办法老股东并不退出;集资用于项目建设;这就是扩股融资..非上市公司变为上市公司;是扩股融资的一个特例..扩股融资可以面向其他公司;可以面向内部职工;也可以面向社会;但均必须符合国家法律、法规的规定..国家对公司上市的控制就更为严格一些..④配股和私募配股和私募;都是上市公司发行新股;在二级市场上再筹集新的权益资本的办法..其中;配股的对象是公司现有股东及在证券市场购买公司配股配额权的投资者;所以其性质类似于前述“原股东追加资本”和“变股东权益为留存收盗”；私募的对象是由公司或证券包销商选择的投资者非公司现有股东;所以其性质类似于前述“扩股融资”..私募方式所需时间较短;市场风险较低;但原股东的股权会被摊薄；配股方式可以不影响原股东的股权;但过程较复杂..尽管我们要设计的是“项目的”融资方案;但以上这些扩充权益资本的渠道都是针对公司而非针对项目的;这正是以公司融资方式筹建项目时的特点枣不能把项目与企业割裂开..2.1.2提现分析拟建项目的投资需要用现金来完成..在市场经济国家;如果债权人对上述式1展现出的资产负债情况感到满意;完全可能以债务资金方式提供项目所需的全部现金..在我国;由于有一些具体的规定例如自有资金要占30%;也由于债务人的资信通常不太可靠;所以为了能够争取债权人的支持;公司对项目也必须要有一定量的现金投入..这就需要分析企业提现的可能性;当提现不足时;要考虑变现的途径..第一;要分析公司的流动比率和速动比率;以说明企业的资产结构；对于要上项目的企业;这两个比率应高于行业一般水平..第二;要分析公司的损益情况;如果是亏损或者微盈;那就说明提现、变现都比较困难..第三;要通过企业的现金流量表分析净现金的实际数额..所有这些内容;一是要看当前的水平;二是要根据连续几期的财务报表作出趋势分析;三是要对项目建设期内各年可用于投资的现金作出定量预测..2.1.3变现途径在扩充权益资本和完成提现分析之后;如果项目建设期内现金仍然不足;融资方案中就需要有变现分析..变现是指把公司其他类型的资产变为现金;因此在分析中要注意以下两个方面..第一;变现必然涉及资产重估;重估方法通常不是帐面法或重置成本法;也不是清算价格法;而是收益现值法或现行市价法;因此现金数额可能高于也可能低于原资产的帐面值..对于原资产的帐面值、原可获得的资产收益、变现途径、价值重估方法、变现数额等;要有详细的阐述..第二;在提出变现方案后;对于上述式1所表示的、公司包括拟建项目在内的资产负债情况;要重新进行计算..变现可有如下途径..1流动资产变现流动资产本就是指可以在一年内变为现金的资产;这里包括应收帐款和票据、存货、预付费用、有价证券长期投资除外等..但在现实条件下;这些资产很可能有的未必能变现;有的因损失太大不值得变现;所以在分析中要对公司愿意且能够变现的资产逐项列出、分项计算..2对外长期投资变现公司的对外投资;有的是为了控制其他企业的经营管理;有的是为了与其他企业结成持久的供销关系;也有的是为了特定用途扩建、偿还长期债务等而进行资金积累；为了筹资建项目;这些对外投资不管是债券形式还是股权形式;均可通过抛售而变现..3固定资产变现企业的固定资产中;有些可能是长期闲置的;还有一些在拟建项目上马之后就会闲置;这些都可以售出以变现..4资产组合变现售股变现资产组合变现是指：把公司拥有的某些有未来收益的资产组合;部分地或全部地售出;以换取现金..能够售出的资产组合有几种形式：一是原来就已经在独立运作的子公司；二是只要经过企业登记注册;就可以实现独立运作的公司或车间；三是需要经过一番剥离、重组工作;才能构造成为独立经营单位的原本分散的一些资产..不管通过什么形式进行组建;重组后待出售的资产组合必须具有较好的盈利增长前景;以吸引投资者;甚至满足上市要求..要注意;这里所说的资产组合变现或售股变现;指的是由公司控制的其性质是法人所有下属资产或股权;不是公司本身的股权..公司股权如果通过转让而变现;实质是原股东撤出;理应由原股东提走现金;不会交给企业去投资..5现金流量变现：TOT和ABS未来的现金变为今天的现金;就是现金流量变现..TOT和ABS都是现金流量变现的途径;适用于有较稳定的未来收益的现金流量..TOTTransfer-Openate-Transfer是从特许权经营方式BOT演变而来..它是指需要融入现金的企业;把已经投产运行的项目公路、桥梁、电站等移交T给出资方经营O;凭借项目在未来若干年内的现金流量;一次性地从出资方那里融得一笔资金;用于建设新的项目；原项目经营期满;出资方再把它移交T回原企业..ABSAsset-BackedSecaritization即资产证券化..它是以企业所拥有的资产为基础;以这一资产可以带来的预期收益为保证;通过在资本市场发行债券来募集资金的一种筹资方式..这些资产包括房屋抵押贷款及未来租金收入、交通设施未来的收费收入、各类公用设施的收费收入等..TOT和ABS的共同特点是：可以积极盘活资产；只涉及经营权或收益转让;不存在产权、股权问题；当出资方是外资时;无需国家或国有银行担保;且可以为建成项目引进管理;为拟建项目引进资金..。