房地产企业融资方式与策略.doc

摘要：房地产企业作为资金密集型行业，对资金的需求规模巨大，充足的资金及流动性是房地产企业的最大市场优势，但是近年来随着国家宏观政策的调控，“房住不炒”已经成为主基调，在此背景下房地产企业面临的资金环境发生了巨大变化，因此研究房地产企业融资策略具有现实意义。

基于此，本文从分析房地产企业的融资策略进行优化的必要性出发，总结当前房地产企业在融资活动中存在的主要问题，然后针对这些问题，提出其优化融资策略的主要对策，主要目的在于为房地产提高其融资能力，有效防控融资风险，保持持续稳定运营提供参考。

关键词：融资策略；房地产企业；融资结构；融资渠道一、房地产企业融资策略概念及特点简述房地产企业融资策略主要是指房地产企业为了促进自身的持续稳定发展以及实现融资成本最低的目标，在融资活动中所采用的融资方式、融资结构等策略的总称。

一般来说，房地产企业的融资策略有激进型融资策略、适中型融资策略和保守型融资策略三大类。

房地产企业的融资主要具备以下四个基本特点：一是融资的规模大，即房地产企业在项目建设过程中依靠自有资金很难完成，需要大规模的融资来补充；二是融资的期限较长，即房地产融资期限基本以项目开发周期为主导，而项目开发周期一般在3—5年；三是融资的风险较高，即房地产企业的资产负债率一般偏高，说明其自身潜在的风险因素较高；四是房地产企业的融资易受国家政策影响，即国家对房地产的宏观调控政策较为频繁，因此融资工作也易受政策影响。

二、对房地产企业的融资策略进行优化的必要性分析对房地产企业的融资策略进行优化，其必要性主要体现在：一是降低财务风险需求，即科学合理的融资策略能够与房地产公司的发展规模以及所处的生命周期较为匹配，潜在的财务风险因素较低；二是满足资金使用成本最低的需求，即科学合理的融资策略是企业最优资本结构的直接反映，在最优资本结构下，企业的资金使用成本是最低的，因此有必要优化融资策略确保融资成本最低；三是能够提升房地产企业的资金使用效率，即科学合理的融资策略能够为房地产企业的资金有效配置创造良好环境，客观上对资金使用效率有提升作用。

房地产企业融资协调机制房地产企业融资协调机制，这话一说出来，可能大多数人脑袋里立马就冒出了那些高楼大厦、豪华写字楼的模样吧。

嗯，是的，大家心里想到的，应该都是那些辉煌的建筑背后，支撑它们站得稳的资金。

要知道，房地产行业一向是资金密集型行业，没点“真金白银”可是不行的。

不过，想要在这个圈子里顺风顺水，光有钱是不够的，还得有一套完善的融资协调机制，这东西可比那些金融学上的专业术语更能帮助企业穿越风雨，稳步前行。

咱们先聊聊什么是融资协调机制。

简单来说，融资嘛，当然就是拿到钱。

但问题来了，拿钱的渠道、条件、方式和时间都得搞清楚。

如果你随便找个投资人来凑钱，那就像是随便找个厨师做饭，最后的结果可能跟你想象的有很大出入。

要是能在这些方面提前搞定，像是和各方资金来源保持良好的沟通，搞清楚他们的需求、喜好、节奏，做到心中有数，那这个融资协调机制就算初步搭建好了。

说到这里，你可能会想，咦，融资这个事儿挺复杂的啊。

对，没错，房地产企业融资的复杂性可不小。

要考虑资金的种类。

银行贷款是个老套路，可不是所有项目都能一次性贷到那么多；私募基金、股东增资啥的，也是很常见的融资方式，不过这些渠道的条件和手续可不简单。

你得根据不同的项目和需求，挑选合适的资金来源，千万别东拼西凑，结果弄得自己左右为难。

然后就是时间协调问题。

时间对房地产企业来说，简直是命脉。

说白了，项目推进得越快，资金的投入越及时，收益的回报也就越早。

而如果融资进度跟不上项目进展，那可就糟糕了。

你想，房地产项目有的得几年才能完工，融资的节奏得跟得上，别到最后资金卡在某个节点，导致项目进度停滞，那可就太尴尬了。

对了，还有一个很关键的问题，融资成本。

大家都知道，钱不是白来的，借的钱得还，借的钱得带利息。

可是，融资的时候，企业往往会把眼光瞄得很长远，想着，利息啥的，先不管，先搞定项目再说。

但融资成本的管理特别重要，不然拖了几年的利息，等项目交付后，再拿回本的时候，可能已经差不多亏掉一半。

浅谈房地产企业融资方式摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。

房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。

本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。

关键词:房地产;企业; 融资2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。

可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。

伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。

2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。

伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。

流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。

从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。

一、我国房地产企业融资的现状房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。

房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。

在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。

这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。

(一)融资方式我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。

房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。

对房地产融资方式的探讨【摘要】房地产的融资渠道不应只限于银行贷款这个唯一的渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

【关键词】房地产；融资方式目前，我国房地产业的融资新旧问题亟待解决，房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。

融资结构单一，融资渠道有限，因此要采取多种房地产融资方法。

1 房地产金融基本状况近年来我国房地产的金融支持力度有所下降，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。

我们从牛力华、忍卫卓“我国房地产金融发展现状及问题解决”一文给出的数据中，可以清晰看出自1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。

2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。

我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。

截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。

积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

2 房地产业融资问题的主要成因造成房地产业融资问题的主要成因有以下几个方面:2.1 土地取得成本提高。

房地产开发企业融资模式综述【摘要】房地产业作为一个资金密集型行业，资金问题历来是房地产企业最关注的问题。

对开发商来说，通过什么渠道，以什么方式融资是非常重要的。

本文结合现行的经济政策和经济环境，对地产开发企业的融资模式进行了探讨。

【关键词】房地产开发企业；房地产融资；现状中国的房地产业发展最主要的融资方式还集中于银行贷款，但受国家有关房地产业发展的管理与控制政策的出台等因素的影响，银行融资已经变得十分困难，因此给房地产业发展带来极大的困扰，也在一定程度上促进了房地产业融资的多元化发展趋势的出现。

自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。

2010 年“国十条”中更明确提出以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使深圳乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。

作者认为，在适应当前宏观调控的背景下，房地产企业如何有效地利用各种融资方式融通资金，具有理论和现实意义，值得深入探讨。

1、房地产开发企业融资体系现状及存在的问题1.1 房地产开发融资体系的现状2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。

深圳虽地处沿海地区，贸易量、人口数量等比较大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年城市房地产开发资金来源情况。

根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。

在银根持续紧缩的影响下，2011年房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。

此外，房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。

房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。

房地产融资方式的选择及探讨中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)10-065-01摘要房地产企业要健康稳步发展,需要多元化合理的融资渠道。

关键词房地产融资方式探讨房地产企业要健康稳步发展,必须构建多元化合理的融资渠道。

多元化的融资渠道要求银行贷款不能是房地产企业融资的唯一渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

一、房地产业融资问题的主要成因1.土地取得成本提高。

土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2.房地产业存在调整期。

相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长。

3.海外企业竞争加剧。

近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。

4.不重视自身资金的积累。

房地产企业一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

5.房地产金融市场不发达。

房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

6.法律法规不健全。

相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

二、权益性融资措施1.股权投资。

设立一房地产开发企业,以注册资本的方式将资金注入。

优点为:可根据项目所需的资金,制定合适的注册资本供企业使用,几乎没有其他税负。

2.股权收购。

通过向原股东支付并购对价的方式将资金注入,优点为:可按收购方式将资金注入,同时完成投资架构变更,可与引入战略性投资者一起操作。

房地产融资案例房地产融资是指通过各种渠道和方式，为房地产项目提供资金支持的行为。

房地产融资案例多种多样，下面列举了10个房地产融资案例，以展示不同类型的融资方式和项目特点。

1. 商业银行贷款：某房地产开发商需要融资建设一座商业综合体，向商业银行申请了一笔贷款。

开发商提供了项目的详细规划和预期收益，商业银行根据项目的风险评估决定贷款额度和利率。

2. 债券发行：某房地产公司计划开发一座高端住宅项目，为了筹集资金，公司发行了一批债券。

债券持有人将获得固定的利息收益，公司则利用债券资金进行项目建设。

3. 私募股权融资：一家刚创办的房地产科技公司需要扩大业务规模，为了融资，公司向一家私募股权投资基金发起了融资请求。

基金投资者将获得公司股权，并期望在未来项目成功后获得丰厚回报。

4. IPO：一家房地产开发企业规模不断扩大，为了进一步扩大规模和提高知名度，公司决定通过首次公开发行股票的方式进行融资。

公司通过上市融资，既获得了资金支持，又提高了公司的市场价值。

5. REITs：房地产投资信托基金(REITs)是通过向公众发行股票或债券的方式筹集资金，用于投资和经营房地产项目。

一家房地产公司将其一部分资产转让给REITs，获得现金，并继续参与项目的运营。

6. 创新金融工具：某城市政府计划开发一片城市更新项目，为了融资，政府发行了一种创新的金融工具。

该工具将与项目的未来收益挂钩，投资者可以通过购买该工具获得项目收益的一部分。

7. 土地出让金：一家房地产开发商在竞拍土地时，向政府支付了一笔土地出让金。

该出让金即为融资资金，开发商将用于土地开发和项目建设。

8. 公开招标：某地政府计划开发一座城市综合体项目，向社会公开招标，吸引投资者参与融资。

投资者通过竞标方式，提供融资方案并承担项目建设和运营风险。

9. 房地产基金：一家房地产开发商发起成立了一只房地产基金，向社会募集资金，用于投资和开发房地产项目。

投资者通过购买基金份额参与融资，享受项目收益。