预告登记在强制执行程序的效力

论商品房预售＼在建工程抵押与预告登记的关系《物权法》明确了不动产在登记之前可以进行预告登记，此制度能更好的保护债权人的利益。

在建工程作为一种特殊的物权，登记之时物的价值及所有权处于不确定的状态。

如果不能更好的保护债权人的利益，难免有碍交易安全。

针对在建工程抵押、商品房预售是否可以适用预告登记制度，在借鉴相关理论的基础上，提出了一些看法。

标签：在建工程抵押；商品房预售；预告登记1 预告登记制度概述预告登记（V orm erkung），也称预登记。

最早可追溯至早期的普鲁士法，后被德国、日本、瑞士等大陆法系国家借鉴，并与本国法律制度和经济特点相结合，建立了与之适应的预告登记制度。

不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。

对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。

我国《物权法》首次确立了预告登记制度，第20条规定“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。

”这一条款对预告登记适用范围、发生条件、效力的产生、消灭作出了比较完整的规定。

国外许多国家都建立了不动产预告登记制度，不管是德国的实体预告登记制度，还是日本的假预告登记制度，其目的都是债权人为了实现将来的不动产物权而提前买的一个保险。

旨在保全债权请求权，它要依附于请求权而存在，故适当的债权请求权是预告登记存续的前提条件。

预告登记设立之后，因不动产物权变动而发生的债权请求权范围扩大。

预告登记期间，预告登记义务人实施的处分行为无效。

这种立法实质上限制了预告登记处分人的物权处分权，保护了预告登记权利人的债权请求权。

虽然预告登记人此时并不是房屋的所有权人，但预告登记实质上已经具有了物权登记所具备的公示公信的效力。

其保全的债权不受财产状态的限制，这无疑从根本上扩大了债权请求权的实现机会。

对于预告登记保全的债权请求全的实现，《德国民法典》第883条第2项规定的比较合理“在预告登记后处分土地及其权利的，在妨害或者侵害请求权的限度内，该处分无效。

最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准肖利波律师2017/11/22 08:49最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准作者王毓莹，法学博士，最高人民法院民一庭法官案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行，为该类诉讼审理和认定的核心问题。

但是目前来讲，《民事诉讼法》、执行司法解释、民诉法司法解释等对此均未作明确规定。

在审判实践中，下列几类情况，因为法律规定较为模糊，审判实践中亦经常出现，争议较大：（一）以不动产为执行标的的执行异议之诉的实体权利认定。

审判实践中，主要表现为以房屋为执行标的的执行案件。

该类案件在执行异议之诉纠纷案件中所占比重是最大的，而因涉及房产纠纷，往往又具有很强的政策性、民生性，审理难度更大。

主要在以下几个问题上存在争议：1、借名买房中执行异议之诉的处理。

实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，存在借名买房的情况。

在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在争议。

一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。

另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。

因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。

我们倾向于第一种意见。

理由是：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。

借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。

预告登记制度相关问题探讨摘要《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式颁布实施。

其中一大亮点，就是以民事基本法的形式首次确立了预告登记制度。

预告登记制度打破了债权法理论与物权法理论之间泾渭分明的界限，具有保全预告登记权利人的物权变动的价值。

本文将围绕着预告登记制度的概念、建立、法律性质、适用范围以及完善发展等问题展开探讨，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。

关键词预告登记法律性质不动产登记作者简介：李阳，首都经济贸易大学法学院2010级民商法学专业硕士研究生。

中图分类号：d923.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）01-031-02预告登记制度是我国物权法确立的一项重要制度，也是不动产登记众多种类中必不可少的一项法律制度。

预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人的物权变动的价值，它对于保障交易的安全实现、平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具有重大的现实意义。

同时，建立预告登记制度，符合法律关于保护弱者的价值取向，是法律追求公平与正义的结果的体现。

然而，我国《物权法》等法律法规关于预告登记制度的相关规定较为原则，在许多方面如法律性质、适用范围等存在争议，可据操作性也不完整，这些都导致了预告登记制度的功能无法得到充分发挥。

因此，有必要对预告登记制度的相关问题做出进一步的探讨和阐释，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。

一、预告登记制度的概述预告登记制度始于早期普鲁士法所规定的异议登记，之后为德国民法所继承。

《德国民法典》对此进行改造，确立起包含“异议登记”和“预告登记”在内的“预备登记制度”。

预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区的民事立法所采用，例如瑞典的民法典、日本的不动产登记法，逐渐发展成为不动产登记制度中一项不可或缺的组成部分。

我国在《物权法》颁布之前，只有部分地方性法规中对预告登记制度做出了一些规定，如2001年出台的《南京市城镇房屋权属登记条例》、2005年出台的《天津市房屋权属登记条例》等等。

预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗预售阶段的商品房属于期房，不具备房产证，若要办理房屋贷款，为了保障债权人将来能对房屋享有抵押权，应进行抵押权预告登记。

那么，预售商品房抵押权预告登记是什么意思？可以更名吗？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。

……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

（二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。

理由为：一是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。

即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。

（三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。

抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力（四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。

房屋预告登记制度优化与施行严亚云绍兴市房地产管理处【摘要】我国于２００７年通过了《物权法》，其第二十条对预告登记制度进行了明确的规定。

然而预告登记制度在房地产市场中却遇到操作上的困境。

文章先简单介绍当前我国房屋预告登记制度，然后就当前我国房屋预告登记制度存在的问题展开探讨，最后就该制度的优化与施行提出几点建议。

【关键词】房屋预告登记一房二卖预告登记作为民法中一项重要的物权制度，始于普鲁士法规定的异议登记，后后来逐渐被德国、日本、瑞士等国以及我国台湾地区的民法所接受和继承。

由于各国实际的国情与法律背景不同，各国对预告登记制度的目的，适用范围都做出了不同的规定。

我国在《物权法》颁布之前，并未对预告登记制度进行严格立法。

上海市在《上海市房地产登记条例》中专设一章规定了预告登记制度，这也是该制度在立法中的最初显现。

直到２００７年《物权法》的颁布，在第２０条发令中对预告登记制度进行解释和规定。

然而，在施行过程中，尤其是在房地产市场中，随着我国目前房地产过热发展，仍然就这一制度的操作存在很多矛盾。

一、当前我国房屋预告登记制度概述所谓预告登记，是指为了保全不动产物权的请求权而将此项权利进行的登记。

通过对债权请求权的登记，赋予其对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，用来保障将来本登记的实现。

《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的。

不发生物权效力。

”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”而房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，已之约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有不可替代的作用。

然而，在实务操作中，商品房预告登记的效力问题常常成为争议的焦点。

本文旨在通过对商品房预告登记效力的实务问题进行研究，以期为相关法律实践提供参考。

二、商品房预告登记概述商品房预告登记是指买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，为保障未来物权变动的顺利实现，由买受人向房地产登记机构申请的一种预先登记行为。

其主要目的是为了保障买受人的合法权益，确保未来物权变动的顺利实现。

三、商品房预告登记效力的法律基础我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规对商品房预告登记的效力做出了明确规定。

从法律上讲，预告登记具有对抗第三人的效力，即在一定期限内，对未办理正式登记的买受人给予法律上的保护。

四、实务中商品房预告登记效力的问题（一）登记程序的简化与法律效力之间的关系在实务中，为提高交易效率，部分地区对商品房预告登记的程序进行了简化。

然而，程序的简化是否会影响预告登记的法律效力，是值得关注的问题。

（二）出卖人一房多卖的情况出卖人将已预告登记的房屋再次出售给其他买受人，导致预告登记的买受人权益受损。

此时，预告登记的效力如何认定，成为争议的焦点。

（三）其他因素影响预告登记效力的情形除了上述两种情况外，还有诸如虚假交易、合同欺诈等因素也可能影响商品房预告登记的效力。

五、解决商品房预告登记效力问题的对策建议（一）完善法律法规应进一步完善相关法律法规，明确预告登记的程序、效力及救济措施，为实务操作提供明确的法律依据。

（二）加强监管力度相关部门应加强对房地产市场交易的监管力度，防止出卖人一房多卖等违法行为的发生。

（三）提高公众法律意识通过宣传教育等途径提高公众对商品房预告登记制度的认识和了解，使其在交易中能够更好地维护自身权益。

（四）平衡效率与安全在简化登记程序的同时，应确保其不损害预告登记的法律效力，以实现交易效率与安全之间的平衡。

江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南的通知赣高法〔2019〕78号全省各中级法院：《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》已经2019年5月30日江西省高级人民法院审判委员会第六次会议讨论通过。

现印发给你们，请参照执行。

在执行过程中，如有问题，请呈报给我院民事审判第一庭。

江西省高级人民法院2019年6月14日江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南（2019年5月30日江西省高级人民法院审判委员会第六次会议讨论通过）为妥善审理好执行异议之诉案件，提高审判质效，统一裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）等相关法律和司法解释的规定，制定本指南。

1、执行标的已经执行法院处置，并由执行案件当事人受让，且该执行案件已执行终结（终结本次执行程序除外），案外人针对执行标的提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。

2、执行标的已经执行法院处置，并为执行案件当事人之外的第三人受让，且已执行完毕，案外人针对执行标的提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。

预售商品房抵押权预告登记转一般抵押我们知道，在商品房属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记证明。

此时如果要办贷款，房管局会出具抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

那么预售商品房抵押权预告登记转一般抵押是什么意思呢？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、预售商品房抵押权预告登记转一般登记“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。

同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。

意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。

登记申请人是金融机构（银行）和购房人。

什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。

他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。

生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。

因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。

二、抵押权预告登记具有什么法律效力（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。

……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

预告登记名词解释
预告登记
预告登记，又称前置登记，是指在发生义务担保法律行为时，对义务担保人及被保证人的特定登记行为的一种法律规定法律程序。

它是双方在交易前就担保义务登记的一种解决担保矛盾的法律程序。

预告登记的作用有效地提高保证抵押物的有效程度，减少担保矛盾，防止企业债务风险。

一般而言，预告登记包括义务担保人除外担保权不可撤销地对被保障人的特定义务的法律程序。

预告登记可以针对特定种类的财产，如房屋、土地、建筑物等。

如上海市财产预告登记形式，就是针对上海房屋所设定的特定登记形式，它是由义务担保人担保被保障人的房屋义务，以保证义务担保人担保权的履行。

预告登记分为二次性登记和感知登记。

二次性登记是指在义务担保人和被保障人释放合同时，双方已经就担保义务登记进行登记，而感知登记则是担保义务发生后，担保人应立即向登记机关登记此项义务。

此外，预告登记还与司法拍卖结合，组成司法拍卖及前置登记体系，对担保义务减轻企业债务风险。

以上就是关于预告登记的名词解释。

从以上介绍中可以看出，预告登记是一种极为重要的法律程序，它可以有效提升抵押物的效力，减轻企业债务风险，有助于解决担保矛盾的问题。

如此，预告登记被被越来越多的企业所重视，也极大推动了企业债务的安全可靠性。

江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南为妥善审理好执行异议之诉案件，提高审判质效，统一裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）等相关法律和司法解释的规定，制定本指南。

执行标的已经执行法院处置，并由执行案件当事人受让，且该执行案件已执行终结（终结本次执行程序除外），案外人针对执行标的提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。

执行标的已经执行法院处置，并为执行案件当事人之外的第三人受让，且已执行完毕，案外人针对执行标的提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。

案外人主张对执行标的排除执行的，可以同时提出确认其民事权益的请求。

案外人同时提出被执行人继续履行合同、交付标的物、承担违约责任或损害赔偿责任等诉讼请求的，不属于案外人与排除执行直接相关的实体权益审理范围，应当不予受理；已经受理的，驳回起诉。

案外人可就此另行主张权利。

申请执行人不能同时提出对执行标的进行确权的诉讼请求。

案外人、申请执行人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议。

执行异议之诉中，案外人同时提出执行标的异议和执行行为异议的，如果该执行行为与案外人对执行标的享有的实体权利无关的，人民法院应当仅就其执行标的异议是否成立以及案外人享有的民事权益是否足以排除执行进行审理，对其提出的执行行为异议不进行审查，案外人可通过执行异议、复议程序解决。

不属于执行异议之诉的受理范围，但执行法院的执行异议裁定错误告知当事人提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。