在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下.理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等,希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较—-〉根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平,一般是应该是比较客观的。
存在问题:没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——〉根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析;市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——〉百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金,然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一.存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握.同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题.4、固有理论分析-—>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数,就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好.可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说.存在的问题:数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控.下面结合福建商业行情,说下餐饮娱乐的租金情况。
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
商场租金定价策略与测算方法商场是一个面向商家出租店铺的地方，商家需要支付租金来使用这些店铺。
商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要，因为它直接影响到商业运营的成本和盈利能力。
商场租金的定价策略主要包括市场定价和成本定价两种方法。
市场定价是根据市场需求和竞争情况来确定租金价格，以使商场能够吸引租客和提高租金收入。
成本定价是基于商场的经营成本来确定租金价格，以确保商场的运营能够覆盖成本并获得合理的利润。
市场定价的方法可以通过市场调研和竞争分析来实施。
首先，商场需要了解市场需求，包括潜在租客的需求和选择的偏好。
这可以通过调查问卷、访谈和统计数据等方法进行收集。
其次，商场需要了解竞争情况，包括其他商场的租金定价和服务优势。
这可以通过竞争分析和市场调研来实施。
在市场定价的过程中，商场可以采用不同的定价策略。
例如，商场可以根据不同的店铺位置和大小来确定不同的租金定价。
高流量和繁忙区域的店铺可以定价更高，而低流量和边缘区域的店铺可以定价更低。
此外，商场还可以根据店铺的使用情况和需求来调整租金价格。
如果有很高的需求，商场可以提高租金价格；如果需求不足，商场可以降低租金价格以吸引租客。
成本定价的方法可以通过成本分析和利润目标来实施。
商场需要计算每个店铺的固定和可变成本，包括房租、水电费、人工成本等。
商场还需要确定期望的利润目标，例如希望实现多少利润或收入回报率。
基于成本和利润目标的计算，商场可以确定每个店铺的租金价格。
确定商场租金价格的测算方法包括现金流量测算和租金回报率测算。
现金流量测算是根据租金收入和成本支出来测算商场的现金流量。
商场需要计算每个店铺的租金收入，扣除相关成本后得到净现金流量。
商场可以根据净现金流量来判断租金价格是否合理。
租金回报率测算是通过计算每个店铺的租金收入占投资成本的比例来测算租金收益率。
商场可以根据租金收益率来评估租金定价的盈利能力。
总之，商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要。
购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
