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商业计划报告中的市场定位与商业模式市场定位与商业模式是商业计划报告中至关重要的两个方面。
市场定位是指企业通过分析市场需求和竞争情况，选择目标市场以及制定相应的市场推广策略。
商业模式则是指企业通过合理的组织架构、商业运作方式和盈利模式等来实现商业目标。
本文将从以下六个方面展开对市场定位与商业模式的详细论述。
一、市场分析与目标市场定位在商业计划报告中，首先需要进行市场分析，了解产品或服务所在的市场规模、增长趋势、目标用户和竞争对手等因素。
通过市场调研和数据分析，可以确定适合企业发展的目标市场，并明确如何满足目标市场的需求。
在市场分析的基础上，还需要制定目标市场定位策略，明确企业在目标市场中的定位，从而确定市场推广的方向和重点。
二、竞争分析与差异化战略在商业计划报告中，必须充分了解竞争对手的产品或服务、定价策略、市场份额和竞争优势等。
通过竞争分析，可以找到自身的优势和不足，并制定差异化战略以应对市场竞争。
差异化战略可以通过提供独特的产品或服务、塑造独特的品牌形象、建立良好的客户关系等方式来实现，从而在市场中脱颖而出。
三、产品策略与创新在商业计划报告中，产品策略是至关重要的一环。
产品策略包括确定产品或服务的核心功能、特点、定价和销售渠道等。
通过对产品或服务的策略规划，可以在市场中找到合适的定位，满足目标市场的需求。
此外，创新是产品策略中不可忽视的一部分。
企业需要不断创新，提供符合市场需求的新产品或服务，以保持竞争优势并满足市场变化的需求。
四、渠道策略与市场推广在商业计划报告中，渠道策略和市场推广是实现企业销售目标的重要手段。
渠道策略包括选择合适的销售渠道、建立合作关系以及制定销售政策等。
市场推广则通过广告、促销、公关等手段吸引目标用户，并加强产品或服务的宣传和推广。
一个好的渠道策略和市场推广计划能够帮助企业更好地将产品或服务推向市场，实现销售目标。
五、商业模式与盈利模式商业模式是商业计划报告中的关键要素之一。
商业计划书商业计划书是一份重要的商业文件，它描述了一个企业或组织的商业计划、市场定位、目标、战略和预算等方面的信息。
它为企业建立了一个规划、组织和控制的基础，帮助企业实现盈利。
商业计划书需要包含以下要素：1. 行业分析。
对于所处行业的概述，包括市场规模、竞争环境、市场趋势、销售渠道、市场需求等相关信息。
2. 目标市场分析。
描述你的产品或服务面向的目标市场，包括定位、客户特征、5C分析（公司、顾客、竞争、合作伙伴、情境）等，以便于更准确地了解你的客户，并针对这些客户制定相应的营销策略。
3. 营销策略。
基于以上分析制定的营销策略，包括市场营销计划、产品推广与营销计划、推广手段、引流渠道等。
营销策略是实现企业盈利的核心，必须落地，该部分需要尽可能地详细描述营销策略的思路和实施方式，举例可提高可读性。
4. 组织和管理。
企业管理架构、人员组织、流程和标准化等都需要明确描述，包括具体管理层级、负责的部门、人员职责、绩效考评制度等。
5. 风险和财务计划。
针对风险的防范和规避需要有相应的预案，包括针对市场变化、法律风险、供应链风险等方面。
财务计划必须非常详细、准确，包括成本分析、营业收入、资产负债表、现金流量等内容。
在编写商业计划书时，需要遵循下列几个步骤：1. 执行市场调研，获取真实数据。
市场数据来源多种多样，例如行业报告、调查统计、垂直社区、行业大咖等，需要确保信息来源严谨性和可靠性。
以此为基础，进行定性和定量分析，确定细化项目的需求、目标、预算。
2. 制定商业计划结构框架。
建立一个商业计划结构框架，明确所需撰写的章节，包括上述要素。
需要结合业务的详细信息，确定每个章节的重点、方向、信息量大小等。
3. 确定目标及预算。
根据公司的整体战略，确定目标和预算，以实现项目的收益和成本收益平衡，同时也可以考虑到大的战略目标与企业目标之间的比例权衡。
4. 文章推敲。
文章撰写过程中还需要注重语言和文风，力求简明、清晰而前后呼应。
S9商业定位报告
一、项目本体属性研究
1、项目经济指标
小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。
2、地块周边资源
交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。
周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。
周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。
生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高
档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状
态。
休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，
文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，
市场存在很大发展潜力。
本项目SWOT分析：
3、本体分析结论
单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。
我们审视S9起点的出路在哪里：
走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；
走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。
高端商务会所
二、城市与环境研究
1、城市发展
德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！
2、经济发展
山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。
德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。
3、人口状况
从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。
4、本章结论
南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。
产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
三、 商业项目市场研究
1、商业格局
从德州现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！ 2．商业研究结果
整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现 ◆ 未来开发区将是高端新型商业落脚点
◆ 写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好 ◆ 德州写字楼标杆项目初现
四、 项目商业模式定位
1、整体商业经济指标 S7 S9 S13
小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑？是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？ 2、市场策略
小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。
3、商业模型定位
小结：商业分为10类，本项目体量不大，但却在开发区中心，周边非常富裕，交通非常便利，如果将其定位邻里中心那对本项目是极大浪费，娱乐中心与专业中心
是符合本项目特征的最佳选择。
4、商业模式极其定位
我们选择专业性商业模式, 以某一行业为依托，加深品牌与档次细分，集中力量满足全体消费者诉求的某一种特定需求,满足人们个性化，异质化需求.,针对性强，专业化程度高。
5、项目定位
结合本项目条件与前文的分析我们将S7与S9定位： S7 专业性商业 商务办公 创业广场或者创业基地 S9 娱乐型商业 高端客群 会所型商业（餐饮休闲娱乐）
五、产品定位
1、产品定位建议
2、S9商业会所
整
体 考 虑
S7商务办公 创业广场
S13定向餐饮 高端特色菜系
S9餐饮休闲娱乐
会所性质商业（餐饮休闲娱乐）
商务会所
创业广场
其土地属性
位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施，较为完善。
客户属性
工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。
核心价值
功能完善、满足个性生活、突显尊贵身份。
会所功能
常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
S9商业会所推荐业态
桑拿房与SPA 洗浴，健身与酒吧，西餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。
3、产品的销售与分割
（1）分割方式
不分割整栋销售
中间分割半栋销售
3层和4层与中央大厅捆
绑销售1层和2层作为底
商销售
（2）三种分割方式的选择
➢不分割整栋销售，
优点：产品形式简单，购买者可以方便整改利用，而且销售简单一次销售完毕不留麻烦。
缺点：购买门槛高，大客户寻找难度较大，对于我们来说整体销售本楼的价格也不会太高。
➢中间分割
优点：降低了客户的购买门槛，而且都具备一楼大堂，做餐饮很适合
缺点：设计消防楼梯四个，电梯两部，对面积占用较大。
而且整体楼的销售价格也不会太高。
➢三四层分割
3层和4层与中央大厅共2000平米体量商业，因为是3层与4层，价格不会太高，具备整体销售可能性，同时能够降低操作风险。
1层和2层作为底商，分割面积150平米左右，作为沿街底商销售对项目整体价格提升作用很大，同时销售没有难度。
4、S9定位为会所性质商业与其各方面标准
（1）楼面规格：本项目基本层面积720平米传统的方型布局对于用户的使用更有效（较高的面积使用率）。
（2）设计标准及层高：全部设计以餐饮标准进行设计，一层层高5.2米，二层以上层高3.9米。
（3）单元分割：3-4层与大厅一体进行销售，1-2层分割成150平米沿街底商。
（4）空调：3-4层中央空调（只预留位置），1-2层预留空调位单体空调。
（5）车位：100平米需求一个车位计算，S9需要30个车位。
（6）电梯：本项目体量小，但由于经营的业态餐饮娱乐居多，人流量多切密集，所以准备两部电梯。
（7）暖气：地辐射采暖。
（8）装修：内部全部为毛坯。
（9）外延：具有现代感、昭示性强。
（10）交工标准：
外墙：外墙砖结合高级涂料，沿街面为外墙砖，其他为高级涂料；
内墙：刮腻子；
顶棚；混凝土楼板不刮腻子；
地面；细石混凝土毛面；
门窗：铝合金单玻钢化平开门；沿街为铝合金中空玻璃平开窗，背面为塑钢中空玻璃平开窗；
厨房：毛坯；
卫生间：墙面、地面为水泥砂浆毛面，顶棚为混凝土楼板不刮腻子。
六、小结
S9作为休闲娱乐定位与S7与S13相辅相成，这样分割既照顾到S9整体价格提升又能减低销售难度，我们定位高端，项目形象做高，相信销售难度不会很大！。
