厦门市的房地产价格及其相应的政策措施

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论合理的房地产价格及其相应的政策措施

薛从彬

（仰恩大学财政金融学院，福建泉州３６２０１４）

摘要：房地产价格的高低是人们生活水平高低的重要决定因素之一，一个国家的房地产价格应该保持在一个合理的区域内。讨论了合理的房地产价格区域，有针对性地提出把房地产价格控制在合理区域内的一些政策措施。关键词：房地产价格；合理性；土地出让金制度；房地产税收制度中图分类号：Ｆ２９３．３文献标志码：Ａ文章编号：１００５—８１４ｌ（２００９）０５一０４４９一０４

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ｌ引言

自１９９８年７月《国务院关于进一步深化城镇住房

制度改革，加快住房建设的通知》公布以来，房地产市

场得到了空前发展。特别是自２００１年以来，中国房地

产市场经历了一轮快速的增长历程，各地的房价不断

走高。到２００８年，随着国家宏观调控政策的出台，广

州、深圳、杭州、北京、成都等大房地产公司的城市房价

开始大幅度回调，而那些二、三线城市由于未受到大房

地产公司降价促销的影响，房价跌幅不大。

房价已经成为老百姓十分关注的问题，也是政府

和学者们密切关注的领域，很多文献对影响房地产价

格的因素进行了探讨。如苏召学认为，影响房地产价

格有６个因素，分别是房地产市场需求量、房地产市场

租金、房地产市场开发量、房地产市场供给量、房地产市场转让价格、房地产市场开发成本；文伟、闫雷认为，

人民币汇率升值的预期是房价上涨的一个原因；刘莉

亚、苏毅认为，宏观经济形势、人民生活水平、消费者偏

好、消费者预期、利率的高低及政策的影响等决定了房

地产价格的变化…。从经济学理论角度来看，价格决定了需求曲线和

供给曲线的变化。在需求方面，我国人口的不断增长

和城市化的不断推进，增加了人们对购房的需求。人

们对人民币汇率升值的预期和房地产价格上涨的预

期，导致了巨大的投资和投机需求，即需求总量不断增

收稿日期：２００９—０３—２２；修订日期：２００９一０４一１９作者简介：薛从彬（１９８２一），男，福建省福清人。硕上，助教，研究方向为财税理论与实践。加，需求曲线向右上方移动。在供给方面，虽然房地产

开发的数量增长较快，但由于对未来房价持升值预期，

人们普遍有“惜售”的心理，房地产开发商也有“囤地、

囤房”的动机。在市场房价预期上涨阶段，每一成交价

格上的供给量并没有得到足够的增长，造成有效供给

不足。即在房价预期上涨的阶段，市场上的供给量小

于需求量，供求双方的力量将按人们设想的方向推动

了房价上涨；相反，在房价预期下跌的阶段，供求双方

的力量将按人们设想的方向使房价向下调整。那么，

人们凭什么来预测房价是会涨还是会跌？经济增长

率、投资者的信心以及政府的宏观调控政策在其间起

着决定性作用。经济增长率在某种程度上是一种客观

因素，投资者信心则是主观因素，它受到其它两个因素

变化的影响；政府的宏观调控政策属于一种政府层面

的主观因素，对房价具有“发动机和刹车”的作用，是房

价的风向标，对房价走势具有最深刻的影响。

政府对房地产价格的干预具有如此的重要性，因

此政府必须明确房地产价格的合理区域，一旦房价偏

离了这一合理区域，宏观调控政策就需要逆风向而动。那么，房地产价格的合理区域应该在什么位置呢？国

内学者大多提到一种比值——房价与收入比。房价与

收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入

的比值。对房价与收入比，联合国人居中心的标准是

３：ｌ，世界银行的标准是５：ｌ，超过这个上限房地产市

场就会停顿［２Ｉ。国内在研究这一比值时，对房价的衡量多按人均３噼、户均９０ｍ２的标准来测算，此标准被

人们称为“小康标准”；对收入的衡量多按３口之家２

・４４９・万方数据个就业人员乘以当地的平均工资来计算，即当地平均

工资的２倍，由此计算出各个地方的房价收入比。如

《中国证券报》在《京沪穗深四地“房价与收入比”走进

红色警戒线》一文中计算，２００６年前三季度北京房价收入比为１３．５５，同期上海为１５．５５、广州１２．６７、深圳

１５．７６…。显然，按房价收入比这一比值来判定中国房

地产市场的发展及房地产价格的合理性存在缺陷。中

国房地产市场并没有因为房价收入比超过５：ｌ而停滞

不前，也没有因房价收入比超过５：ｌ时而采取大手笔

的政府干预措施。在我国，人们对拥有房子的愿望很

强烈。如在传统文化中，结婚就是要有套自己的房子。

此外，中国的储蓄率较高，人们对这种比率的承受力比

储蓄率低的国家更强。可见，当前政府对于房地产的

调控不能直接根据这个在国内广泛被使用和流传的房

价收入比来实施。当然，它的借鉴意义是值得我们肯

定的。本文通过从房地产价格的组成部分角度出发，

探讨了合理的房地产价格及房地产价格走向合理区域

的政策措施。

２房地产价格的构成

从房地产开发的整个过程来看，房地产价格的组

成部分包括以下几个方面：土地出让金、前期工程成

本、建筑安装工程成本、市政公共设施费用成本、管理

费用成本、贷款利息成本、税费成本、其它费用成本【４Ｉ，

以及合理的利润。即：①土地出让金。开发商在取得

国有土地时需要支付一定的土地出让金，这部分是房

地产价格的最初构成。国有土地的出让主要有协议出

让和“招、拍、挂”出让两种方式。协议出让在我国的早

期土地出让中占据了主要地位，但该出让方式具有交

易的不透明性，容易产生腐败现象。自２００２年国土资

源部ｌｌ号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和２００４年７１号令《关于继续开展经营性土地使用

权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》出台

以来，“招、拍、挂”方式开始占据重要地位。②前期工

程成本。前期工程成本主要指开发项目实施前期工程

所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、勘

察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。③建筑

安装工程成本。建安工程费用包括建安造价、招投标

及标底审核费、工程监理费和竣工图费。④市政公共

设施费用成本。市政公共设施费用包含基础设施和公

共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道

路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用；公共

配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供

配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿

园、医院、派出所等）和各种营利性的配套设施（如菜市

・４５０・场等商业网点）等所发生的费用。此外，还包括一些诸

如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。⑤管理

费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理

房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理

人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老

保险费等。⑥贷款利息成本。该费用指在开发经营过

程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。

⑦税费成本。税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地

占用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育

费附加、契税、企业所得税、印花税等；行政性费用主要

指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业

收取的费用，包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理

费等。⑦其它费用成本［４】。包括销售广告费、各种不

可预见费等。⑧合理利润。合理的房地产市场价格是

房地产各种成本加上合理的利润率水平。有人认为，

房地产的合理利润率在５％一８％之间ｂＪ。

３房地产价格的合理性分析——以厦门市为例

３．１土地出让金

２００６年厦门市全市共出让土地面积２２４．１３６２５

万ｍ２，建筑面积为５０８．０８８４万ｍ２，总成交金额达

１４５．３１４亿元［６】。按该数据计算，２００６年厦门市的平均

楼面价为２８６０元／ｍ２。随着２００６年１２月２１日年终最

后一场土地出让会的结束，２０Ｃｒ７年厦门土地市场交易

终于落下帷幕。据厦门市房地产联合网统计，２０ｃｒ７年厦门共出让用地３４５７３９５．６ｌｍ２，总建筑面积７７５３０９７．３

ｍ２，总金额为２５０．８ｌ亿元人民币【７｝。按该数据计算，

２０ｃｒ７年厦门市的平均楼面价为３２３５元／井，然而部分

项目的楼面价高得惊人。如厦门环岛路五缘湾２００６

年Ｇ１５地块被某公司以４．４４亿元竞得，楼面地价达

７４００元／ｍ２；２００６年，集中放量的厦门滨北板块、蓝湾

国际、国贸春天、国源・滨北国际等高品质楼盘将单价

推高超过万元【６Ｊ。

３．２建筑安装工程成本

建筑安装工程成本与户型的大小有关系，如果户

型小，相对分摊的建筑安装工程成本就高。建筑安装

工程成本在不同的城市其差别也较大。如农村的建筑

安装工程成本（即钢筋混凝土结构的房子）一般不超过

１０００元，在相对落后的城市也较低。厦门市的建筑安

装工程成本在２０００元／ｍ２左右【６］，该部分成本在近几

年也随着人工成本、原材料成本的上涨有了较大幅度的提高，２００１年前后的建筑安装工程成本达７０卜８００

元／ｍ２，目前达１５００一１８００元／ｍ２［８｜。

３．３管理费用

万方数据