旅游景区的开发的五大路径
随着国民经济稳步增长，旅游市场需求不断旺盛，旅游业呈现出蓬勃发展的态势。各地都把发展旅游当成自己区域的支柱性产业来培育和打造。
近年来，“景区”作为旅游业发展的主要载体，数量出现了井喷似的增长。景区作为一个经营性产品是要推向市场的，成不成功要市场说了算。
所以在景区兴建之初就要有明确的市场定位，要清楚我们将用什么资源或文化来打造主旨产品？打造出的产品卖给谁？产品怎样才能符合目标人群消费需求？产品怎样售卖？盈利模式是什么？接下来来讲，能否下好五步棋决定了景区的生死。
一、解决“有什么”的问题
首先要作基础数据的收集和论证的工作，即解决自己和周边有什么资源的问题。
1.对自身历史文化元素和资源特征进行提炼和论证。比如有的景区既有三国历史文化背景又有楚文化背景，既有战争文化元素又有爱情故事元素，但我们究竟要提炼哪些文化元素来打造产品才能赢得市场就需要做充分的论证和分析。
2.对地域风土人情、特色物产、气候特点、景观资源特征的信息收集和提炼。有的景区既有山又有水，既有珍稀动物又有珍稀植物，我们需要提炼出这些资源的特色打造有差异化有卖点的产品。
3.了解景区外部交通和内部基础设施现状以及区域规划和景区建设后续资金供给的情况。
4.根据拟建景区规模大小，对辐射范围内的景区资源类型、规模、数量、市场占有率进行摸底调查。
5.对辐射五十公里范围内的可整合旅游资源情况，特别是与景区不同类别的旅游资源还有配套的住宿、餐饮、购物环境情况进行数据收集。
6.对所在市、区大中型旅行社数量、质量及热销产品线路、价格、销量进行统计。
7.以景区作为圆心，按拟定的辐射半径画圆并作标注收集的资料形成旅游资源目视图。
二、解决“卖什么”的问题
有的景区在建设时没考虑这个问题，在经营时还没搞清楚这个问题，这是非常可怕的。做景区产品定位即解决景区将来要卖什么的问题，这个属于景区建设经营的前置问题，应做好以下几点：
1.通过提炼自身旅游资源特色,结合景区在区域旅游资源和旅游产品中的角色和地位,确定打造产品的方向、特征和规模。
2.确定做区域同类型产品的升级产品或是开发区域内没有的空白产品。比如在一个区域已经有多个以溶洞为卖点的景区产品或区域内有多个以花卉为主题的景区产品，那么我们就要考虑另辟蹊径走差异化经营的道路。
3.没有一成不变的市场，景区的产品定位要紧跟发展变化的市场需求做实时调整。
比如，九十年代的旅游需求是到某个地方参观一些人文或自然的景观，而现在的旅游需求更强调互动体验的过程。“建不完的迪斯尼”就是通过不断更新项目来适应游客需求变化的典型实例。
这里建议有条件的景区设立产品研发部，不断开发、优化景区产品，以契合发展变化的市场需求，让景区一直拥有市场活力！
4.论证盈利模式。即确定以门票收入为主，二次消费为辅的经营模式；还是以二次消费为主，门票收入为辅的经营模式。
三、解决“卖给谁”的问题
卖给谁？即找准景区产品的“目标消费人群”。没有哪个产品能满足所有消费人群的需求，所以我们需要根据景区产品特征细分“目标消费人群”。
1.根据景区产品特征寻找符合消费这类产品的人群。比如惊险刺激游乐产品更符合年轻男女的消费需求；厚重历史文化产品更符合较高文化修养人群的消费需求；休闲互动产品更符合家庭消费需求。
2.认真分析目标人群的年龄结构、职业性质、经济水平、消费习惯、出游方式、想获得何种个性服务及体验需求。
四、解决产品“怎么做”的问题
产品为王，景区要潜心打造出符合目标消费人群需求的产品，他们才愿意掏钱购买，产品才可以转换成商品产生经济价值。
产品的产生有三种形式：
一种是以超凡脱俗的理念打造“引领”性产品，产品一出人们便趋之若鹜，这种产品属于“引领”性产品；
另一种就是按自我价值判断或行政干预打造出的产品，这种产品属于“自娱自乐”型产品；
还有一种就是前期充分了解目标人群的需求，然后按他们的消费需求打造的产品，这种产品属于“为您而生”型产品。
五、解决“怎么卖”的问题
解决“怎么卖”实际就是建立最有效的宣传渠道和销售渠道。
现在很流行“精准营销”这个词，要做到“精准营销”需要做大数据的分析，不过我们之前做的产品需求人员特征分析为我们选择何种宣传渠道、何种宣传方式、何种销售渠道提供了参考和方向。
1.完善景区 logo，宣传口号、景区美图库、宣传折页、宣传片、讲解词、随手礼、各类简介、软文宣传文字、活动主题画面、户外广告画面等宣传材料的基础工作。
2.建立和完善景区官网、微网宣传平台的硬软件工作。
3.完善景区在主流导航系统的定位指引。
4.根据目标人群客源地、年龄结构、职业性质、经济水平、出游方式、信息接收习惯选择适合的宣传方式和宣传渠道。比如针对自驾游人群，我们选择在停车场、4s 店、加油站做宣传会有事半功倍的效果。
5.打通旅行社销售渠道，确定初期、中期、后期合作让利策略。
6.取得强大电商平台分销产品，完善线上购买线下消费的完整体系。
7.根据产品特征进行精准宣传和销售。如开拓符合学生团体、大中型企业团体、自驾俱乐部、同学会、战友会等细分团体需求产品的直销形式。
现在全国经营性景区真正能实现盈利的并不多，所以想在激烈的旅游市场竞争中分得一杯羹是一件不容易的事情。这里通过对景区经营管理的一点见解，希望所有的景区都发展得更好，走得更远！
旅游度假区开发规划实践系列一 ——旅游度假区开发过程经验分享 康福田 作者简介：长期致力于旅游度假区投资开发咨询服务，今对长期实践经验和相关研究做个梳理，以便和旅游度假区投资商、开发商、同行们更好地交流沟通，相互提升实际操作的能力。 与城市住宅或商业房地产项目开发相比，旅游度假区的开发无疑是一项更为复杂的开发过程，它可能涉及景区、酒店、商业街、会议中心、高尔夫、温泉、滑雪、船坞等众多建设内容，不同建设内容需要不同的投资开发理念、规划设计团队、法律报批手续、建设施工单位和经营管理团队，许多建设内容将进行重复的开发过程。 因此，旅游度假区开发过程不是简单的逐步开发过程，而是许多相互关联的工作同步进行、相互调节、相互适应，需要多个领域的专业知识的人员参与，确保整个开发过程的各方面都具备付诸实施的条件和经济上的可行性。 按照工作性质不同，旅游度假区开发过程可分为三个阶段：可行性分析和规划设计阶段；建设施工阶段；营销和经营阶段。由于旅游度假区内每个项目都有自己的开发时间计划和开发团队，所以每个项目的上述三个阶段通常是交错在旅游度假区的创建、发展和成熟的过程中。 一、可行性分析和规划设计阶段 旅游度假和度假地产两个领域持续发展的市场需求是投资开发商进入开发建设旅游度假区的最根本理由。当投资开发商对一个具体
地块的旅游度假区项目感兴趣，并看到该项目对一个具体地区的潜在市场需求，那么他该启动该项目可行性分析和规划设计工作。确定目标市场及对该市场需求进行评价，确定项目的开发地块范围，提出项目开发理念和开发思路，认真考虑各种可能的开发规划方案，并对各方案认真推敲、提升，经过综合评估确定项目的可行性。经过可行性论证被认可后，将完善规划方案，制定开发实施计划，并着手进行法律和政府规定的报批手续，最后筹集必要的启动资金。 实际操作中，投资开发商开发旅游度假区有两种进入方式：一是开发商从潜在的市场（包括细分市场）研究入手，从全国各地寻找一个最好的可行的用地；二是通过政府关系，以低于市场价格获得土地资源，或已经拥有了该地块，再从具体地块所能发挥的最好用途出发做决定的。我们认为，第一种进入方式成功的机会会更大些，第二种进入方式以廉价获得土地和旅游资源条件下也相对容易获得成功。 初步判断一个旅游度假区项目可行之后，在真正着手开发之前，有必要首先确定项目开发性质和拟实现的目标。项目开发性质和目标有利于将来衡量我们的开发方案及实施情况的好坏，并能够反过来影响我们即将做出的一些决策，比如项目目标定位为国际旅游度假区和区域（省内）旅游度假区，将影响到我们所选择的规划设计机构、度假设施的类型、规模、质量、整体营销方案及其它计划。 在这个阶段，市场调查研究是最为关键的。通过深入市场调查研究，能够帮助我们做好项目发展定位，提出合理的发展目标，准确选择所需的娱乐设施、接待设施、建筑产品形式和建筑密度、居住产品
第一章旅游景区开发与管理的目标模式 我国旅游景区开发在过去的25年中取得了巨大的成就。作为旅游产业的龙头，它在发展过程中经历了许多波折。旅游度假区热、主题公园热、AAAA景区热、世界遗产热等对中国旅游业发展起了重要 带动作用，但也面临了许多问题，如一些景区出现环境污染、生态破坏、亏损倒闭等。 第一节旅游景区分类、功能与治理体制 中国旅游、建设、林业、环保行政管理部门出台了一系列的旅游景区开发与管理政策条例，从而形成了一个比较完整的旅游景区管理体系。在我国基本上有两类旅游景区，一类以经济开发为主要目的， 另一类以资源保护为主要目的。两类景区在功能、目标与管理方式上存在重大区别。 一、经济开发型旅游景区 经济开发型旅游景区完全以盈利为目的，基本上采用了现代企业管理模式，正在朝“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度发展。 1．主题公园 主题公园用舞台化的环境气氛为游客提供主题鲜明的旅游体验。主题公园以盈利为主要目的，主要功能是为游客生产快乐，为投资者赢得利润。完全采用市场化运作的方式经营。 主题公园的管理体制经历了事业管理向企业管理的转变。20世纪80年代中期出现了中国第一批以观赏为主要特点的影视基地型主题公园。为拍摄《红楼梦》而兴建的北京“大观园”、河北正定的“荣 国府”就是其代表。由于其“两栖”性，在当时，盈利并非最重要的目的，在管理上尚未完全企业化。 进入1989年，有“中国旅游景点建设里程碑”之称的锦绣中华微缩景区的开放，标志着第二代以华侨 城为代表的参与性主题公园的诞生，也意味着真正企业化的主题公园的出现。华侨城采取全资、参股、 控股与输出管理方式经营以主题公园为主体的旅游业务，并且上市进行资本运作，采用了典型的企业管 理模式。 2．旅游度假区 1991年，国家推出国家级旅游度假区发展战略，在全国选择了12个地点发展度假旅游，希望推动中国旅游目的地由观光型向观光、度假、商务会议综合型目的地转型。它的主要功能是为国际游客提供 度假场所。旅游度假区的管理采用的是政府指导下的企业化管理模式。在行政上设立国家旅游度假区管 理委员会负责规划、基础设施建设与招商。比如，北海银滩国家旅游度假区管理委员会是北海市人民政 府的派出机构，代表北海市政府对北海银滩国家旅游度假区实行统一管理，属机关事业单位（正处级）。 国家级旅游度假区的开发与经营则采取企业市场化运作方式，企业自主经营、自负盈亏。 二、资源保护型旅游景区 以保护为主的旅游景区往往是以公共资源为依托的，景区的目标具有多重性，景区资源的社会文化与环境价值往往超过经济价值，景区资源具有不可再生性。由于这类景区资源的公共性，因此在经营上 具有明显的排他性与垄断性，政府对这类景区的干预程度较高。 1．风景名胜区
旅游项目开发流程 令狐采学 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。一、立项：旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。（1）准备申报材料一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用
海）预审意见?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见?招标事项核准申报表?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料（2）向相关部分提出申请一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。二、规划：在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。（1）旅游项目建议书旅游项目建议书主要目的使旅游规
旅游项目开发流程 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。 作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。 一、立项： 旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。 （1）准备申报材料 一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件 ?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本 ?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见 ?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见 ?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见 ?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见 ?招标事项核准申报表 ?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料 （2）向相关部分提出申请 一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。 接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。 二、规划： 在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。 （1）旅游项目建议书
教学内容： 第一节旅游景区产品概念 一、旅游景区产品概念 从供给的角度讲，旅游景区产品是指景区旅游经营者凭借旅游吸引物、交通和旅游设施，向旅游者提供的、用以满足其旅游活动需求的全部服务。从需求的角度讲，旅游景区产品就是游客在景区获得的完整经历。旅游景区产品是三个主要因素的混合物，即景点、景区设施和可进入性。 一般旅游景区产品由三部分构成：核心部分、外形部分和延伸部分。核心部分是向顾客提供的基本旅游服务或核心利益。外形部分是指旅游产品的质量、风格、声誉、品牌，以及入景区的环境、门票价格、服务设施等。 旅游景区产品同样有整体产品和单项产品之分。 二、旅游景区产品的特点 （一）服务产品的共性 1、无形性 旅游商品交换过程中，旅游者获得的是经历，即对旅游经营者提供的服务及便利的感知，没有进行实物交换，并不能获得有形的产品。 2、易折性 由不可存储性派生出来的，它表明服务生产是典型的时间和固定的生产。 3、生产与消费同步性 旅游是互动过程，旅游服务产生是以顾客存在为前提的，顾客参与产品的生产过程。 4、异质性
指服务性产品不能像实物产品那样在一定的设计方案和生产工艺及生产条件下生产出相同的产品。服务性产品的生产和消费双方都是人，其互动过程有不同的情感体验，即服务产品之间有差异，存在异质性。 5、不可存储性 它由生产和消费的同步性派生出来的。 （二）旅游景区产品的特性 1、综合性和多样性 由旅游业的综合性派生出来的，旅游服务要提供针对不同类型游客而规划设计的食、住、行、游、购、娱。 2、需求的脆弱性 由旅游产品需求的脆弱性决定的。旅游产品需求受社会经济、政治的影响大。且其属于较高层次的精神消费，有较高的需求弹性和替代性。 3、固定成本高 如基本的设施、房屋、地租、设备、全日制员工的工资、一般的管理费用和行政支出等。因而，景区在新开发旅游项目时，应特别关注成本预算。 4、服务对象的单向位移 旅游产品消费的过程是游客向旅游吸引物移动的单向过程。 总的说来，旅游景区产品有以下性质： ①旅游景区产品必须凭借旅游资源及各种设施才能生产。 ②旅游景区产品可以是单项产品，也可以是综合了一系列的服务的多个单项产品组成。 三、旅游景区产品分类
《旅游景区规划与开发》课程标准:旅游景 区规划思路 . 《旅游景区规划与开发》课程标准执笔人：金矿参与人：夏凯生企业人员：刘凯 1.课程基本信息课程代码：JQKC012 适用专业：景区开发与管理学时数：72 学分：4 先修课程：《旅游概论》、《旅游地理学》、《旅游景区市场营销》、《旅游资源调查与评价》后续课程：《景区服务与管理》、《旅游景区营销策划》、《旅游策划理论与实务》课程性质：本专业重点培养从事旅游及景区的营销策划、景观设计、景区接待与讲解的专业人才。通过本课程学习，学生应掌握旅游景区规划与开发的基本方法、旅游景区规划与开发的工作程序、旅游景区形象设计与营销规划、对旅游景区可持续发展的调控、旅游景区开发项目可行性研究等相关知识。培养熟悉景区规划与开发的基本知识与技能的景区经营管理人才和专业技术人才。因此，《旅游景区规划与开发》是景区开发与管理专业的专业基础课。 2.课程教学目标通过本课程学习，学生应掌握旅游景区规划与开发的基本方法、旅游景区规划与开发的工作程序、旅游景区形象设计与营销规划、对旅游景区可持续发展的调控、旅游景区开发项目可行性研究等相关知识。 2.1知识目标（Knowledge） 2.1.1基础知识 A1：掌握景区规划与开发的基础知识 A2：了解景区规划管理与规范专业知识 2.1.2专
业知识 B1：K1掌握景区规划的方法和技术 B2：掌握景区空间规划的相关内容 B3：熟悉旅游景区产品开发 B4：熟悉旅游景区形象策划与营销规划 B5：熟悉旅游景区可持续发展规划 B6了解项目筹资与施工建设管理的基础知识 B7熟悉开发项目可行性研究和决策。 2.2能力目标（Ability） 2.2.1专业能力 C1：根据所学知识能够运用景区规划的相关思想进行实践指导 C2：根据所学知识能够规划景区服务设施 C3：根据所学知识能够规划景区基础设施 C4：根据所学知识能够规划景区游线 C5：根据所学知识能够进行简单的景区形象地策划 C6：能够分析景区总体规划的主要内容 C7：能够分析景区控制性详细规划的主要内容 C8：能够分析修建性详细规划的主要内容 C9：能够判断景区的产品生命周期阶段性特征 C10：能够指导景区营销规划中的不足 C11：能够分析景区项目直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、投资率润率 C12：能够看懂景区可行性分析报告的主要内容 2.2.2社会能力 D1：参与编制景区总体规划文本D2：参与编制景区目的地形象策划 2.3素质目标（Quality） 2. 3.1 思想政治素质 E1：端正学生在景区服务活动中的政治立场 E2：学生能够自觉维护党和国家的政策法规 2.3.2人文素质 F1：教育学生在旅游行业中踏踏实实做事，认认真真做人的思想理念 F2：让学生在工作中培养正确的人生观、价值观和社会观 F3：培养学生在行业服务中有高度的奉献精神 2.3.3身体素质 G1：让学生意识到良好的身体素质在旅游景区服务行业中的重要性 2.3.4心理素质 H1：培养学生具有良好的工作适应能力 H2：学生能够对自己的工作能力做出正
旅游项目开发的标准流程 旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 一、开发分期 旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 二、投资决策 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 三、合同签定
目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 四、架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作策划
旅游景区开发过程简介 在旅游景区和旅游项目开发中，旅游景区的管理者、投资者和部分旅游局的领导，对景区和旅游项目开发的程序，并不十分明确，结果走了弯路，耗费了不必要的精力和时间。因此，有必要对旅游景区和旅游项目开发建设程序作详细的讲解，使我们明确每一个阶段的任务及要达到的目标。 一、策划、规划阶段 1、开发项目策划论证（不属于国家规定范围，属于市场行为） 对开发项目进行调查和市场定位，由于旅游市场的特殊性，决定了它与其他行业的市场不同，因此必须对旅游市场进行专业化的调查与研究。在市场定位研究的基础上，对景区的文化定位进行研究。文化是景区发展的灵魂，文化产品的挖掘和展示方法是策划的核心。
在这些基础研究之后，确定景区的旅游形象，确定旅游形象的展示系统。之后，根据前面旅游市场、文化和旅游产品的研究，对目的地营销提出思路框架。 开发项目策划论证的目的是为项目确定明确的定位，使项目开发有科学的依据，减少盲目性和投资风险；同时指导总体规划、详细规划的编制。 2、总体规划编制 在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划，以达到项目 用地的总体规划，确定景区和项目用地的定性定位、功能布局和分期建设等，达到对景区和项目总体布局的把握，成为指导详细规划的法规性文本。 3、详细规划的编制 在总体规划的指导下，为了近期建设的需要，编制详细规划。详细规划分为控制性详细规划阶段和修建性详细规划阶段。
控制性详细规划 率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标。规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、建筑间距等要求。提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。确定各级道路的红线位置、控制点坐标 修建性详细规划 设条件分析、用地布局、景观系统规划设计、道路交通系统规划设计、绿地系统规划设计、旅游服务设施及附属设施系统规划设计、工程管线系统规划设计、竖向规划设计、环境保护和环境卫生系统规划设计等。 值得说明的是：如果是风景名胜区，按国家法律规定，其总体规划和详细规划的编制单位应具有相应等级的城市规划
第一章旅游景区规划与开发概述
教学内容： 第一部分：自我介绍及课堂纪律要求 第二部分：课程介绍 1、教材及参考书、参考视频说明 2、课程教学说明 3、本课程学习导入 第一节旅游景区概述 一、旅游景区概念 1．旅游区 《旅游区质量等级的划分与评定》概括为：旅游区为“经县级以上（含县级）行政管理部门批准成立，有统一管里机构，范围明确，具有参观、游览、度假、康乐、求知等功能，并提供相应旅游服务设施的独立单位。包括旅游景区、景点、主题公园、度假区、保护区、风景区、森林公园、动物园、植物园、博物馆、美术馆等”。 2．风景名胜区 《风景名胜区管理暂行条例》概括为：“凡具有观赏、文化或科学价值，自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区”。 风景名胜区和旅游区的概念区别：
共同指出：首先，两者都具有游览、观赏的作用；其次，都强调应是自然或人文景物组成。 不同之处：前者是以“风景”和“名胜”为主的自然和人文景物，忽略甚至不包含一些主题公园、博物馆等，也不包括相应的旅游基础设施和服务设施；而后者范围较广，几乎将所有可以为旅游业所利用的资源都作为旅游区，而且强调了在这些区域里能提供相应的旅游服务设施。这样看风景名胜区应该是旅游区的组成部分。 有学者提出两者区别：法定地位和区划界定不同；经济学涵义不同；资源构成内涵及开发原则不同。 3．旅游景点 旅游景点的含义较为直观和简单，概念模糊，旅游区一般涵盖旅游景点，而旅游景区应该介于两者之间。 4．旅游目的地 英国学者D.布哈利斯认为：旅游目的地是一个特定的地理区域，被旅游者公认为是一个完整的整体，有统一的旅游业管理与规划的政策、司法框架，也就是说由统一的目的地管理机构进行管理的区域。 C.G霍洛韦则是这样界定旅游目的地的；一个目的地可以是一个具体的风景名胜区，或者是一个城镇，一个国家内某个地区，整个国家，甚至是地球上一片更大的地方。
旅游项目开发建设流程 研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，绿维创景把旅游项目开发建设过程划分为三阶段（开工准备阶段、工程建设阶段和开业运营阶段）、五期（投资决策与合同签定期、管理架构与运营策划期、开工准备与政府审批期、资金运营与建设工程期和开业准备与运营期）。 1、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 2、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运营的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会
教学内容： 第一部分：自我介绍及课堂纪律要求 第二部分：课程介绍 1、教材及参考书、参考视频说明 2、课程教学说明 3、本课程学习导入 第一节旅游景区概述 一、旅游景区概念 1．旅游区 《旅游区质量等级的划分与评定》概括为：旅游区为“经县级以上（含县级）行政管理部门批准成立，有统一管里机构，范围明确，具有参观、游览、度假、康乐、求知等功能，并提供相应旅游服务设施的独立单位。包括旅游景区、景点、主题公园、度假区、保护区、风景区、森林公园、动物园、植物园、博物馆、美术馆等”。 2．风景名胜区 《风景名胜区管理暂行条例》概括为：“凡具有观赏、文化或科学价值，自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区”。 风景名胜区和旅游区的概念区别： 共同指出：首先，两者都具有游览、观赏的作用；其次，都强调应是自然或人文景物组成。 不同之处：前者是以“风景”和“名胜”为主的自然和人文景物，忽略甚至不包含一些主题公园、博物馆等，也不包括相应的旅游基础设施和服务设施；而后者范围较广，几乎将所有可以为旅游业所利用的资源都作为旅游区，而且强调了在这
些区域里能提供相应的旅游服务设施。这样看风景名胜区应该是旅游区的组成部分。 有学者提出两者区别：法定地位和区划界定不同；经济学涵义不同；资源构成内涵及开发原则不同。 3．旅游景点 旅游景点的含义较为直观和简单，概念模糊，旅游区一般涵盖旅游景点，而旅游景区应该介于两者之间。 4．旅游目的地 英国学者D.布哈利斯认为：旅游目的地是一个特定的地理区域，被旅游者公认为是一个完整的整体，有统一的旅游业管理与规划的政策、司法框架，也就是说由统一的目的地管理机构进行管理的区域。 霍洛韦则是这样界定旅游目的地的；一个目的地可以是一个具体的风景名胜区，或者是一个城镇，一个国家内某个地区，整个国家，甚至是地球上一片更大的地方。 旅游景区的内容可以概括如下： 首先，旅游景区一般是将旅游资源经过人为开发，使其具有激发旅游者的兴趣和吸引力，本质上是一种旅游产品； 其次，旅游景区是旅游资源的重要表现形式，是各种旅游资源展现给旅游者的载体； 第三，只要是能够萌发人们的旅游兴趣和需求，并能提供给人们游览、休息和科研的区域，都应该是旅游景区。 旅游景区是具有美学、科学、观赏、游览和历史价值的各类自然景观和人文景观的地域空间载体，它能够激发人们旅游兴趣和旅游需求，为人们提供参观、游览、度假、康乐、科研等产品和服务的区域。它包括：旅游景点、主题公园、度假区、保护区、风景区、森林公园、动物园、植物园、博物馆、美术馆等。
旅游项目开发流程 旅游项目开发流程就是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目,需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素,进行结构调整。 作为旅游项目开发流程,我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划,先进行产品策划,再编制规划,而非先规划后策划,否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。 一、立项: 旅游项目开发中,往往涉及到立项的问题。立项中,最关键的因素,就就是项目可行性。 (1)准备申报材料 一般的立项申请,需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告,后提交给相关部分即可。但有些投资大,规划大的项目需要准备的材料要非常详细,具体如下: ?项目单位(企业)提出申请核准文件 ?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本 ?县(市)属企业投资项目由所在地县(市)政府投资主管部门提出初审意见;设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见;省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见 ?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见 ?国土资源部门(林业、海洋渔业部门)出具的项目用地(用林、用海)预审意见 ?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见 ?招标事项核准申报表 ?节能评估(年综合能源消费量1000吨标准煤以下,或年石油消费量500吨以下,或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目,填写《固定资产节能登记表》) ?法律、法规或规章规定的其它有关材料 (2)向相关部分提出申请 一般而言,世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目,国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发与资源保护设施项目,省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发与资源保护设施项目,由省发展改革委核准;其她旅游开发与资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县(区)发展改革部门核准。 接下来通过(3)受理(4)审查(5)批复(6)监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中,除了走手续外,最关键的就就是项目的可行性报告的撰写,这关系了项目立项成功的与否。 二、规划: 在以上繁琐的手续面前,我们有没有更直接的办法呢？答案就是:有！那就就是政府的高
文化旅游开发流程 一、投资决策 投资决策过程中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策评估之后，提交《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
二、合同签定 旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，或多或少都会存在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、景区开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。另外，合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 三、组织管理架构 合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负责项目开工建设前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划及规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。建设管理部，以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。开业运营部，负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。四、产品策划（项目设计）及项目运作策划 产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、
景区开发的八大理念及流程 1、景区开发的八大理念 （1）在产业链联动中寻找解决方案 景区的开发需要在食住行游购娱等旅游产业链甚至是跨旅游产业链中实现联动发展，这一方面可以使景区摆脱对门票经济的依赖，另一方面，还可以构建更加完善的产品体系，满足游客越来越个性化的需求，提升景区旅游综合经济效益。（2）用实证的科学手段，深度研究细分市场 对市场的了解程度决定了景区产品的科学程度。规划设计前期，应通过实证的科学手段，深入研究市场特征，尤其是诸如老人、自驾游等细分市场，为后期的产品及游憩方式设计提供详实有效的参考数据。 （3）以人为本，设计游憩模式 景区的消费主体是游客，因此无论是游线的设计、游乐项目的设计还是休憩及购物设施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游习惯。 （4）追求独创奇异，形成独特性卖点 市场竞争的加剧、游客旅游需求的不断提升，促使景区不能保持平庸，而是要在市场及资源的基础上，尽可能的发挥创意，形成区别于其他景区的独特性卖点。 （5）深度挖掘地脉文脉人脉，用情境化体验化设计产品 一个景区最不能被复制的除了资源外，就是当地经过长期发展遗存下来的地脉、文脉和人脉，这也构成了游客被吸引的深层次原因。因此，景区进行产品设计时，需要深度挖掘当地的地脉、文脉和人脉，并且用情境化、体验化的设计手法表达出来，让游客可以真真切切的感受到、体验到。 （6）遵循“品牌整合营销传播技术”，创新旅游营销 随着科学技术的发展及产业之间的融合，一些新兴的旅游营销模式不断涌现。微博、微电影、四格漫画、定制营销等各种风靡的营销手段，都可以拿来为景区服务。各景区应顺应时代潮流，创新营销模式，最大化实现景区的价值。 （7）遵循产业特性，再造管理流程，实现效率提升
旅游景区的发展现状与趋势 随着我国旅游业的发展，作为旅游业四大支柱之一的旅游景区也得到了飞速的发展和提高，从全国围来看，大小不同的旅游景区数量在两万家左右，它们又可以分为四种类型，第一类是自然类旅游景区，以名山、大川、名湖和海洋为代表；第二类是人文类旅游景区，以人类在长期的历史演进过程中留下的遗迹、遗址为代表，如的故宫、颐和园、八达岭等；第三类是主题公园类旅游景区，是人类现代科学技术和劳动的结晶，如华侨城下的几个主题公园；第四类是社会类的旅游景区点，它区别于传统的旅游景区点的概念，但它是 传统概念的发展和延伸，如工业旅游、观光农业旅游、科教旅游、军事旅游景区等。 从我国旅游景区的体制结构来看，主要以公有制为主。根据相关初步调查，在我国旅游景区中，公有制的旅游景区的比例在80％以上，从这一数字可以看出，目前我国旅游景区还承担着多样的功能，如保护、科研等，旅游休闲功能只不过是其中的一种而已；夕但同时也说明我国旅游景区在体制方面对于市场经济和旅游业的快速发展还有相当程度的不适应，因而也导致了旅游景区在开发和进一步发展过程中遇到重重问题。从旅游景区的经营效益来看，绝大部分景区的收入来源主要为门票收入，特别是自然类和人文类的旅游景区，受限于多种因素，旅游景区的其他经营活动一直开展不起来，而景区的管理成本又很高，负担也很重，因此造成了大多数景区经营效益的不甚理想，或者说没有使旅游景区的价值最大化，造成了资源的限制与浪费。 从景区发展趋势来看，主要表现为以下三点：一、旅游景区数量继续增加。这主要是由我国旅游业蓬勃发展的态势所决定的，旅游业的发展势头使社会认识到了它对经济发展的贡献。各级地方政府都加快了旅游业的发展速度，或将其作为支柱产业来培植，或将其作为先导产业来发展，因而各地大力进行旅游资源开发，形成了一批又一批的新旅游景区；二、旅游景区质量持续提升。我国旅游景区在数量上的增长很快，在景区质量的提升上无论是观念和实际行动都得到了提高和加强，并成为今后旅游景区发展的重点容之一，比如旅游景区的精品意识和品牌意识的加强，在此理念的指导下，今后旅游景区的发展将会形成越来越多的精品，大大提升景区质量，从而实现由量的增长向质的增长的转变；三、旅游景区经营不断创新。创新是时代发展的要求，随着旅游业的发展和旅游市场竞争的日趋激烈，旅游景区也需要进行经营和管理创新，根据游客需求的变化，寻求自身与竞争对手的差异，也既是追求民族化、地方化和差异化，满足游客对差异的索求，形成自身的特色，逐步挖掘自身的文化涵，整合多方面的资源，最终形成旅游景区的品牌，提高景区的竞争力和吸引力。 旅游景区开发过程中的几个问题
三道沟旅游开发基本概况 一、三道沟镇自然概况 三道沟镇处吉林省白山市八道江区东南部，东经126°7'至128°18'，北纬41°21'至42°48'。，云峰水库中游北岸，距离市区48.9公里。东与朝鲜民主主义共和国隔江相望，南与集安市青石镇相连，西与红土崖镇接壤，北与临江市苇沙河镇相望，是八道江区唯一的边陲重镇。该镇总人口近四千人，其中城镇人口近两千人。总辖区面积426.62平方公里，6个行政村，21个社。境内多山多水多林，有水域面积45平方公里，耕地面积5652亩，林地面积58万亩，活立木蓄积量674万余立方米，森林覆盖率90%以上。生态旅游区规划用地面积1.89平方公里，距乡政府西北1.5公里。 二、三道沟旅游发展的基础情况 在省委、省政府制定的《鸭绿江（吉林省段）旅游发展总体规划》中，将白山市列为省旅游业发展的重点地区，三道沟镇得天独厚的自然景观、民族风情、历史遗迹、原始森
林使三道沟镇成为颇具开发潜力的地区之一，被确定为旅游重点发展乡镇之一。 旅游资源开发开始起步。鸭绿江风情旅游初具雏形，具有很好的经济效益前景。 旅游基础设施逐步改善。通往各旅游区主要干道基本贯通，水、电、通讯等基础设施也不同程度有所改善。 三道沟镇辖区交通方便，通讯便捷，交通有水、陆两条运输线，通往市区公路达到国家二级标准，通讯有中国电信、联通两种网络，程控电话基本普及。该镇境内龙山湖旅游风景区是省级风景名胜区。镇内驻有国、省、市营单位——鱼政管理站、港监站和三道沟国营林场等，另外还有武警边防巡逻艇大队及森警中队。 三、三道沟地质构造与主要地貌 三道沟是白山市林下资源开发重点镇，该镇林地面积57.5万亩森林覆熏率90%以上，属白山市主要林业大镇之一。该地区地质构造稳定，不会产生火山、滑坡、山崩、雪崩、泥石流等大的自然灾害；该地区基本上没有对旅游者造
《旅游景区规划与开发》课程标准 执笔人：金矿 参与人：夏凯生 企业人员：刘凯 1.课程基本信息 课程代码：JQKC012 适用专业：景区开发与管理 学时数：72 学分：4 先修课程：《旅游概论》、《旅游地理学》、《旅游景区市场营销》、《旅游资源调查与评价》 后续课程：《景区服务与管理》、《旅游景区营销策划》、《旅游策划理论与实务》 课程性质：本专业重点培养从事旅游及景区的营销策划、景观设计、景区接待与讲解的专业人才。通过本课程学习，学生应掌握旅游景区规划与开发的基本方法、旅游景区规划与开发的工作程序、旅游景区形象设计与营销规划、对旅游景区可持续发展的调控、旅游景区开发项目可行性研究等相关知识。培养熟悉景区规划与开发的基本知识与技能的景区经营管理人才和专业技术人才。因此，《旅游景区规划与开发》是景区开发与管理专业的专业基础课。 2.课程教学目标 通过本课程学习，学生应掌握旅游景区规划与开发的基本方法、旅游景区规划与开发的工作程序、旅游景区形象设计与营销规划、对旅游景区可持续发展的调控、旅游景区开发项目可行性研究等相关知识。 2.1知识目标（Knowledge） 2.1.1基础知识 A1：掌握景区规划与开发的基础知识
A2：了解景区规划管理与规范专业知识 2.1.2专业知识 B1：K1掌握景区规划的方法和技术 B2：掌握景区空间规划的相关内容 B3：熟悉旅游景区产品开发 B4：熟悉旅游景区形象策划与营销规划 B5：熟悉旅游景区可持续发展规划 B6了解项目筹资与施工建设管理的基础知识 B7熟悉开发项目可行性研究和决策。 2.2能力目标（Ability） 2.2.1专业能力 C1：根据所学知识能够运用景区规划的相关思想进行实践指导 C2：根据所学知识能够规划景区服务设施 C3：根据所学知识能够规划景区基础设施 C4：根据所学知识能够规划景区游线 C5：根据所学知识能够进行简单的景区形象地策划 C6：能够分析景区总体规划的主要内容 C7：能够分析景区控制性详细规划的主要内容 C8：能够分析修建性详细规划的主要内容 C9：能够判断景区的产品生命周期阶段性特征 C10：能够指导景区营销规划中的不足 C11：能够分析景区项目直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、投资率润率 C12：能够看懂景区可行性分析报告的主要内容 2.2.2社会能力 D1：参与编制景区总体规划文本 D2：参与编制景区目的地形象策划 2.3素质目标（Quality） 2.3.1 思想政治素质
旅游景区开发的思路和对策 一．旅游景区开发现状分析 旅游景区发展新思路分析与确定随着经济发展和生活方式的转变，我国旅游业发展正在由单一的观光型旅游向以休闲旅游为主的综合旅游方向过渡。旅游对于游客已不再仅仅满足于好奇心和开阔视野等简单的、低层次要求，而更多的是想通过旅游活动，在增长知识、开阔视野的同时，得到身心放松。当然，景区发展思路转变绝不是简单的由观光型旅游向休闲型旅游的转变，而是在结合新的旅游业态发展、自身旅游资源条件、区域旅游成熟度和景区实力等要素的基础上，对旅游景区的开发思路进行再认识和发展方向的再确定。 观光型旅游同样也是景区发展方式的选择之 一。"而休闲型旅游完全可以结合观光型旅游共同发展，只是景区的侧重点应有所区别。因此，在山地精品旅游景区的提升与改造中，应该对新的发展思路与方向进行全方位的再认识、再确定。 核心旅游资源开发与旅游新业态的结合分析旅游景区的开发特色和开发重点是对核心旅游资源的开发利用。一个景区开发成功与否、成熟与否，主要决定于对核心旅游资源的认识和建设。因此，在提升与改造中，通过对山地精品旅游景区核心旅游资源的辨识与确定，紧紧围绕着旅游新的发展业态进行开发与利用，不断充实与完善，使景区形成新的核心旅游产品奉献给游客。 二．中国旅游景区开发已形成的三个阶段 中国旅游业发展从1978年开始到现在，旅游景区开发大体上形成了三个阶段。 （一）有什么干什么 这是一个自然的开发状态，从开发模式上可以分为两种。 第一种模式是自发式，就是普遍开发、遍地开花。由此在某种程度上也造成了相当一批旅游开发项目近距离重复建设，也造成了很多没有特色的项目，也形成了很多失败的项目。客观分析产生这样现象，这里面主要是旅游开发初