物业管理处经理操作手册(2010版)

商业物业管理操作手册（参考稿）目录第一节秩序维护部管理操作手册…………………………（9页）第一章秩序维护部组织架构图………………………………(10页）第二章秩序维护部各岗位职责………………………………（11页）1、秩序维护部职责……………………………………………………（11页）2、秩序维护主管岗位职责说明书……………………………………(11页）3、秩序维护领班岗位职责说明书……………………………………（13页）4、秩序维护员(巡逻)岗位职责说明书……………………………(14页）5、秩序维护员（礼仪）岗位职责说明书……………………………（15页）6、秩序维护员(监控中心）岗位职责说明书………………………(16页）第三章秩序维护部管理制度………………………………（18页)1. 消防控制中心管理制度…………………………………………(18页）2. 消防器材设施管理制度…………………………………………（18页）3. 消防安全检查制度…………………………………………………（21页)4. 消防、档案管理制度………………………………………………（22页）5. 电梯使用制度………………………………………………………(24页）6. 物品进出管理制度…………………………………………………(25页)7. 部门会议制度………………………………………………………（26页)8. 交接班制度…………………………………………………………（28页）9.对讲机使用管理制度………………………………………………(29页）10.电警棍使用管理制度………………………………………………(29页）11.巡更仪使用管理制度………………………………………………（29页)12.手电筒使用管理制度………………………………。

.….…………（30页）13.装饰装修管理规定…………………………………..…………。

. (31页）.14.行为规范……………………………………………………………(33页）15.备勤制度……………………………………………………………（34页）16.内务管理制度…………………………………………………………（34页)第四章秩序维护部岗位操作规程………………………………（35页) 1、消防专员(秩序主管）岗位操作规程………………………………（35页）2．领班岗位操作规程……………………………………………………（35页）3．控制中心岗位操作规程……………………………………………… (36页）4．礼仪岗位操作规程…………………………………………………… (36页）5．巡逻岗位操作规程…………………………………………………… (37页）6．地下车库岗位操作规程………………………………………………（38页）第五章突发事件应急处理方案…………………………………… (39页）1．火灾处理的应急方案..…。

商业物业管理操作手册目录第一节秩序维护部管理操作手册第一章秩序维护部组织架构图第二章秩序维护部各岗位职责1、秩序维护部职责2、秩序经理岗位职责3、秩序领班岗位职责4、秩序员(巡逻岗）岗位职责5、秩序员（门岗）岗位职责6、秩序员（监控中心）岗位职责7、办公区/总服务台秩序工作职责第三章秩序维护部管理制度1.消防控制中心管理制度2.消防器材设施管理制度3.消防安全检查制度4.消防、档案管理制度5.电梯使用制度6.物品进出管理制度7.部门会议制度8.交接班制度9.对讲机使用管理制度10.电警棍使用管理制度11.巡更仪使用管理制度12.手电筒使用管理制度13.秩序部内务管理制度14.装饰装修管理规定。

15.行为规范第四章秩序维护部岗位操作规程1、秩序经理岗位操作规程2．领班岗位操作规程3．监控中心岗位操作规程4．门岗位操作规程5．巡逻岗位操作规程第五章突发事件应急处理方案1.火灾处理的应急方案2.大风、防洪处理的应急预案3.电梯故障/困人处理的应急预案4.交通意外处理的应急预案5.盗窃、匪警应急处理程序6.自杀或企图自杀处理的应急预案7.炸弹恐吓处理的应急预案8.停车场事故处理预案9.公共卫生突发事件应急处理预案10.地震灾害应急处理预案10.防冻、防滑应急处理预案11.客户各类纠纷处理应急预案12.食物中毒应急处理预案13.特殊人员保护应急预案14.新闻曝光和恶意报道事件应急预案15.燃气泄漏应急预案16.跑水应急预案17.停水处理应急预案18.突发停电应急预案19.可疑物品应急预案20.抢劫应急预案21.人员伤亡应急预案22.危险化学品应急预案23.发生刑事案件应急预案24.人质劫持应急预案第二节工程部管理操作手册第一章工程部组织架构图第二章工程部岗位职责1、工程部职责2、工程外包主管岗位职责3、强电运行工岗位职责4、水暖运行工岗位职责5、维修工岗位职责6、空调运行工岗位职责第三章工程维护部管理制度1、行为管理制度2、运行制度3、现场安全操作制度4、配电房管理制度5、电梯管理制度6、消防泵、生活水泵房管理制度7、弱电系统设施维护管理制度8、风机机房管理制度9、防火安全责任制度10、工程部库房管理制度11、电器设备检修维护制度12、临时施工用电管理规定13、变电所（高压）安全操作制度14、干式变压器的保养管理制度15、电器安全操作制度16、装修管理制度17、空置商铺巡检制度18、突发事件应急处理规定19、工程部例行会议制度20、工程部交接班制度21、工程部考核制度22、工程部工具管理制度23、工程部验收交接制度24、工程部档案资料管理制度25、工程部保养管理制度26、工程部巡视检查理制度27、能耗计量工作管理制度28、工程部耗材管理制度29、设备缺陷处理制度30、机房钥匙管理制度31、工程部值班规定32、报告制度第四章工程部岗位操作规程1、避雷系统保养操作规程2、低压配电柜的保养操作规程3、风机的保养操作规程4、干式变压器的保养操作规程5、水泵的保养操作规程6、弱电系统的保养操作规程7、消防设施设备的保养操作规程8、供配电设备、设施安全操作规程9、电梯困人救援的操作规程10、水箱的清洗操作规程11、其他设施设备维修保养操作规程12、维修工具资料管理规程13、现场维修操作规程14、给排水设备、设施运行管理操作规程15、电梯管理操作规程16、空调运行保养操作规程17、抢修应急方案规程第三节环境维护部管理操作手册第一章环境维护部组织架构图第二章环境维护部岗位操作规程1、环境维护部职责2、环境维护部领班岗位职责3、环境维护员（室内）岗位职责4、环境维护员（外围）岗位职责5、环境维护员（清运）岗位职责第三章环境维护部管理制度1、行为管理制度2、各类设施保洁标准3、常用机具操作管理制度4、环境维护档案资料管理制度5、清洁用具、物品领用制度6、交接班制度7、保洁部用具、用品安全使用规定第四章环境维护部岗位作业指导书1、室内公区日常保养操作规程2、地面处理、养护操作规程3、地毯清洁、保养操作规程4、凳、椅清洁操作规程5、幕墙、器材、雕塑、景观等清洁操作规程6、外围清洁操作规程7、客用洗手间清洁操作规程8、活动区域清洁操作规程9、楼梯通道清洁操作规程10、外围场地清洁操作规程11、地下车库清洁操作规程12、消杀流程13、垃圾房、垃圾周转车岗位操作规程14、垃圾桶、果皮箱的清洁规程15、排水沟、雨篦子清洁操作规程秩序部管理操作手册第一章秩序部架构图1 消防安全、治安安全第一责任部门。

物业管理全程操作方案前言物业简介(略)效劳宗旨以人为本、标准管理、追求创新、至诚效劳。

追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理效劳，为公司创造效益，为企业打造品牌。

第一章物业管理要点运用持续开展战略，确保物业的保值与升值。

个性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理效劳的信誉。

结合所辖物业的特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，转变传统思想观念，“全心全意为业户效劳〞。

为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施、五项特色〞的管理方针。

一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。

物业参谋由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意〞的模式效应，力求更好的满足业户的需求。

采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：平安效劳第一、人性标准管理、提前效劳业户、打造管理精品。

追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项承诺、1、全面接管物业管理工作后一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦〞的评比。

2、全面接管物业管理工作后二年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦〞的评比。

三、三个重点1、完善效劳、诚信待人物业管理是以效劳为主的行业，为此我们将在今后的效劳工作中，充分表达我们的效劳宗旨和追求目标，奉行“以人为本、业户至上〞的原那么和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的效劳，并将日常工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的效劳关系。

同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见和需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心、满意的居住〔工作〕环境。

2、环境管理责任到人物业的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住〔工作〕环境，是我们非常重视的问题。

多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真的去做好每一天的工作，树立环保意识，从而保证物业的环境卫生状况到达最正确状态，为物业所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

上海高力国际物业服务有限公司***物业管理处-行政管理部Colliers International Property Services (Shanghai) Co., Ltd.*** Property Management Administration Dep.操作手册Work Instruction By Administration Dep.文件号: ***目录1行政管理部门制度 (1)1.1管理处公章管理制度 (1)1.2保密制度 (2)1.3档案管理制度 (2)1.4仓库管理制度 (3)1.5文具领用及名片的申请和使用规定 (4)1.6值班经理制度及节假日（包括特殊时期）的值班制度 (4)1.7会议制度 (5)2行政管理部门岗位职责 (6)2.1物业总经理岗位职责 (6)2.2物业经理岗位职责 (7)2.3行政秘书岗位职责 (8)2.4行政文员岗位职责 (9)2.5仓库管理员岗位职责 (10)3行政管理部门操作规范及规程 (10)3.1文书操作规范 (10)3.2电话、传真的使用规范 (11)3.3仓库管理操作规程 (12)3.4固定资产管理 (15)1 行政管理部门制度1.1 管理处公章管理制度1.1.1 管理处公章是唯一代表管理处并具有对外效力的印章，是在管理处发行或管理的文件、凭证文书等与管理处权利义务有关的文件上，因需以大厦名称或有关部门名义证明其权威作用而使用的印章。

1.1.2 管理处公章由行政部统一保管。

1.1.3 任何文件需加盖管理处公章，申请部门经理/主管必须填写《公章使用登记表》，并经物业总经理批准。

1.1.4 各用印文件行政部一律复印存档。

1.1.5 印章不外借。

如外出用印，由行政部相关人员陪同前往。

1.1.6 印章如发生丢失、损毁或被盗情况，应迅速向总经理汇报。

1.1.7 严禁在空白介绍信和空白纸上盖章。

1.2 保密制度1.2.1 所有员工必须树立保密观念，在任何情况下都要自觉保守公司商业机密。