淮安市中心城区市场体系商业网点规划

淮安市中心城区市场体系、商业网点规划

淮安市城市建设设计研究院有限公司

技术支持单位：中国市场学会

2011年10月

目 录

第一章 总则

一、 规划背景

1、市委、市政府高度重视商贸流通业的发展，加快推进“大流通”建设战略的实施。

围绕省委、省政府提出的“将淮安建成辐射周边地区2000万人口的苏北重要中心城市”的战略定位，淮安市着力推进“五大建设”，即“构筑大交通、培育大产业、发展大流通、繁荣大文化、开发大旅游”。为进一步加快推进“大流通”建设，促进商贸流通业实现又好又快发展，必须坚持以规划为先导，进一步完善中心城区市场体系及商业网点的功能布局和业态结构，以商贸设施建设、龙头骨干企业培育为重点，充分发挥商贸流通业在引导生产、促进消费、扩大内需、推动区域经济发展中的重要作用。

2、淮安市的经济社会发展迈进新的阶段，商贸流通业将步入加快发展的战略机遇期。

2010年淮安市GDP总量达到1345亿元，人均GDP达到万元，约4600美元。根据各国经济发展的经验，当人均GDP进入3000-10000美元阶段，城市将进入活跃的快速发展阶段，商贸流通业发展也将逐步提速，成为区域经济和社会发展的一支重要的促进力量。因此，“十二五”时期将是淮安商贸流通业发展的一个关键的战略机遇期。本次规划编制正处于“十一五”和“十二五”两个五年规划交接的时间节点，规划的及时编制对于我市商贸流通业抢抓发展机遇，确保“十二五”规划的顺利实施具有十分重要的现实意义。

3、新一轮淮安市城市总体规划的修编，对商贸流通业发展提出了新要求。 《淮安市城市总体规划(2009-2030)》确定淮安的城市性质为：国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。随着城市化进程的加快以及“东扩南连、三城融合、五区联动”战略的不断深化，淮安城市空间布局在规模和条件方面均发生了较大的变化。新的城市发展定位与空间变化，导致2005年编制的原商业网点规划已与之不相适应，迫切要求对其进行修编，以适应新形势下淮安商贸流通业发展新的要求。

4、淮安市商贸流通业现状存在诸多问题，亟需通过规划引导使之得到有效的解决。

近年来，随着淮安经济社会快速发展，商贸流通业也呈现了加快发展的良好态势。但由于规划相对滞后，加上在全市层面上商贸流通项目统一审批制度没有得到很好的贯彻，以至于规模小、布局散乱、重复建设的矛盾十分突出，同城同质、恶性竞争现象愈演愈烈。急需通过规划的修编，加大对项目布局的引导和约束，使其实现科学合理布局、健康协调发展。

二、 规划目的

为全面推动“大流通”战略的实施，进一步科学开发、合理配置城市的各类商业资源，促进商贸流通业健康、快速和可持续发展，使市场体系和商业网点建设与淮安经济社会总体发展要求相适应。按照“统筹规划、合理布局、配套完善、业态丰富、协调互补、竞争有序”的总体要求，根据国家、省、市的有关要求，结合淮安实际情况，制定本规划。

1. 明确发展目标。

通过规划，系统分析淮安中心城区市场体系和商业网点所面临的问题，研究发展中的诸多矛盾和关系处理，提出近期和远期的发展目标，为实现新一轮的加快发展提供导向型支持。

2. 建立和完善市场体系。

通过规划，进一步完善市场功能体系，促进市场的合理布局，提升市场发展的层次和水平。推动淮安商品交易市场发展与地区产业、城市发展相协调，与现代物流相配套，积极探索网上购物平台建设，加快淮安商品交易市场的现代化、信息化和国际化步伐。

3. 引导产业资本合理投入。

通过规划，进行有效的宏观调控和引导，促进产业资本合理投入，优化资源配置，使商贸流通业在总量和结构上能够满足经济社会发展的需要，既促进合理竞争，加快市场的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为商贸流通业创造良好的市场秩序和竞争环境。

4. 提出促进商贸流通业持续健康发展的政策和措施。

通过规划，提出促进市场体系和商业网点科学发展的相关政策及保障措施，推进商贸流通业持续、健康、有序发展，进一步调整和优化地方产业结构，提升淮安区域经济发展辐射力和竞争力。

三、 规划范围

1、规划地域范围：

《淮安市城市总体规划(2009-2030)》划定的中心城区建设用地范围。 2、规划期限：

2010年——2030年。

规划时序分为两个阶段：

近期：2010年——2015年，优化布局，构建并完善中心城区市场及商贸发展体系。

中远期：2016年——2030年，整合资源、完善业态和提升等级，发挥淮安作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。

四、

1、法律、法规文件

(1)《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

(2)《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

(3)《零售业态分类》（GB/T18106-2004）

(4)《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商务部、建设部商建发[2004]18号文件）

(5)《城市商业网点规划编制规范》（商务部商建发[2004]180号文件）

(6) 其他相关法律、法规

2、相关规划 (1)《淮安市城市总体规划(2009-2030)》

(2)《淮安市物流发展规划(2006-2020)》

(3)《淮安市现代流通业发展规划》

(4)《淮安市区商业网点规划(2005-2020)》

(5) 相关控制性详细规划

第二章 基础条件分析

近年来，淮安的商贸流通业步入加速发展期，消费品市场日益繁荣活跃。2005年以来社会消费品零售总额每年增幅均保持在15%以上。2010年全市社会消费品零售总额达到亿元，比上年增长19%，逐步呈现总量平稳增长、城乡同步发展、经营业态丰富、消费结构升级的良好态势。

一、 淮安中心城区商品交易市场现状分析

（一）总体发展状况

至2010年底，淮安中心城区有各类商品交易市场53处（不包括农贸市场），其中已经建成40处，正在建设13处，年总交易额约为117亿元，其中超亿元的市场有21处，超10亿元市场有2处，分别是汇通市场（30亿）和清江蔬菜批发市场（22亿）。

2010年，淮安商品交易市场发展继续保持快速增长的趋势，中心城区拟建的商品交易市场已有8处（详见附件四）。

（二）行业商品交易市场分析 1、工业消费品市场

中心城区工业消费品市场种类齐全，涵盖了日用品、服装、纺织、建材家居、五金等各个门类，市场数量较多，经营面积大，但是布局较为分散，缺乏龙头市场。

（1）建材家居市场

现状概况：淮安中心城区现已建成建材家居市场14个、正在建设5个、还有3个拟建，总占地面积约2590亩（详见附件四）。现状建材家居市场定位趋同，经营品种和档次差异不明显，同质化竞争严重。除淮安国际商城、红星美凯龙以及在建的锦绣国际装饰城、欧蓓莎国际家居购物中心以外，大部分市场规模较小，设施水平低，且布局分散，无序发展的现象比较突出。

分析评价：现状家居建材市场主要以淮安本地消费为主，且重复建设、同质化现象严重，市场已趋于饱和，近期内除在淮阴区综合大市场内新建以区域辐射功能为主的市场外，其他区域宜严格控制新建该类市场项目。

（2）汽车汽配市场(含4s店)

 现状概况：

① 汽配市场

中心城区现有汽配市场5个。其中，已建成的有3个，分别为南联汽配商城、台州商城和百富汽配交易市场，除百富汽配交易市场外，其他两个均规模较小、档次较低。在建的有2个，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城，在建的两处汽配市场规模较大，但经营门类相近、同质化特征明显（详见附件四）。 ② 汽车交易市场（4s店）

中心城区现有一定规模的汽车交易市场3处。其中已建成1处，为广达汽贸商城；在建的有2处，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城（详见附件四）。

由于中心城区现状一直没有上规模的汽车交易市场，因此汽车销售主要依托众多布局相对分散的汽车4s店。现有4S店27家，其中已建成的有21家，在建的有6家。主要分布在开发区翔宇大道沿线（建成9家）、清河新区浩源汽车博览城的南侧（建成7家，在建2家）、工业园区淮安南路以西，北环路以北（建成1家，在建4家）；拟建的有24家 （不含浩源汽车博览城规划的23家和国际汽车城20家），主要位于淮安工业园区（15家）、清河新区（7家）、楚州区（2家）（详见附件四）。

中心城区汽车交易市场（4S店）发展较快，但由于缺乏全市层面的扎口管理，造成各区各自为政、竞相发展，使得汽车交易市场（4S店）在全市范围内布局散乱，给市民消费造成不便。

③ 其他机动车专业市场

其他机动车专业市场主要指的是二手车、农用车、工程车以及摩托车等专业市场。现状已建成的二手车交易市场有3处，一处是荣标二手车市场，位于淮阴区236省道西侧；另两处是银盾二手车交易市场和淮安二手车市场，均位于开发区翔宇大道东侧、车管所周边。

 分析评价：

① 汽配市场发展迅速，近期市场空间趋于饱和。 根据调查数据显示，2010年中心城区机动车保有量为110289辆，其中小汽车保有量为76299辆，2010年新增上牌车17378辆。据淮安市综合交通规划，预计到2015年淮安市中心城区机动车保有量为18万辆，2030年为44万辆。随着居民收入提高和汽车消费的逐渐升温，汽车维修服务需求将大大增加，但近期随着浩源汽车博览城、国际汽车城的建成投入运营，汽配市场竞争逐步加剧，汽配市场近期趋于饱和，宜控制引进此类市场项目。

② 汽车销售逐步升温，但是4S店布局分散。

中心城区现状4S店布局分散，重复建设，浪费资源，消费者购买汽车十分不便。由于缺乏市场的规模集聚效应，造成销售市场覆盖面小，区域辐射力弱。近期应引导新上4S店项目向规划确定的集聚区布点，原有的4S店也应结合城市开发与建设的推进，逐步进行搬迁整合。

③ 其他机动车专业市场有待培育。

目前全市缺乏上规模的农业机械、工程机械、摩托车等专业市场，二手车市场在市场布局与经营规模上需进一步整合。

（3）纺织、服装、小商品等其他工业消费品市场

现状概况：中心城区现已建成7家，在建3家，拟建2家（详见附件四）。已建成市场普遍交易规模偏小，其中仅汇通市场年交易额30亿元。汇通市场作为淮安现状交易额最大的龙头市场，占地总面积约220亩。汇集了服装、鞋帽、五金、小商品、布匹、电子电器等各种商品。但本区域多数市场历史比较长，消防、物流、仓储不配套的矛盾十分突出。

分析评价：该类市场多数年限比较长，硬件设施条件差，经营方式较为落后，