成都商圈介绍
金沙·光华商圈成都第二个商业中心
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。
商圈：不?以街为市?
金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。
青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：?城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。?按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。
据了解，与春熙路商圈的?以街为市?不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：?这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。?
东区：特色繁华商业区
金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。这个区域的具体发展按?三轴?：光华大道、青羊大道、日月大道，及四片
村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址同盛路片区来进行不同的安排布局。
光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。
西区：新兴的商务办公中心
金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。这个区域，也被划分为三个片区。
●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
●工业区配套片区，着眼于服务青羊工业集中发展区的商务活动及周边居住区生活需求，逐渐形成为工业发展服务的后台。
●武青路片区，突出为周边新兴居住区居民服务和吸引周边流动顾客，重点建设一批组团式商贸楼宇，吸引大型专业店、专卖店及综合购物中心、休闲娱乐场所入驻。
所谓?商圈?，传统意义上讲，我们将一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域称之为商圈。百年春熙路、盐市口、骡马市是成都的传统商圈，但随着社会不断发展和城市建设的日新月异，以及商业经济的快速前进，成都市的?商圈?正在逐渐地向外扩张和发展。
?金沙片区、建设路片区、红牌楼都已经成为成都市名副其实、有着实力支撑的‘新型商圈’。按照经济发展规律，处于商圈内的热点商业体往往能加速商业价值的提升，为投资者和商家带来巨大的商机。?西南财经大学区域经济专家邹高禄分析说，各个商圈之间有着相同之处，首先是政府的大力支持、合理的长远规划和倾力打造；其配套都很完善，如居住、教育、医疗、购物、休闲等。当然，每个商圈也有着不同之处，其特性决定房产特性，包括房产地位、户型设计、营销方案等。
邹高禄对本报曾报道的金沙片区、建设路片区、红牌楼片区、光华大道的商业价值做了一个简要的点评。
金沙片区：体现生活品质
金沙片区是成都市首个由政府高起点、快节奏规划的中高档生态社区。近20家房地产开发商在进入金沙片区时，就是在一个已经完善了城市配套的2000亩肥沃土地上开发建设住宅、商业为一体的大型生态居住片区，商业投资价值能在最短时间内达到最大限度的体现。
成温邛高速路、光华大道、青羊大道的便利让金沙片区成为城西繁华的购物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮的商业核心地带。?商人的眼光是敏锐的，这句俗语是富含经济原则的。金沙区域餐饮、休闲、购物等商业的发达，已经彰显出地段的黄金价值、商业魅力。其前景非常看好。?邹高禄说。
建设路片区：
自住投资皆宜
2007年，成华区政府就将建设路片区定位为继春熙路、骡马市之后的?成都市第三商圈?，与成都RBD一起，形成占地面积约5平方公里的特色鲜明的成都核心休闲商旅城，这是驱动成华起飞和打造?绿色成华?最强有力的引擎。
?休闲商旅城，靠的就是消费经济。此片区的商铺销售火爆是必然，其主要原因在于城东的价值复兴。城东的商业发展相对较晚，区域内缺乏集中、高档、升级换代的商业项目，商业发展的空间还很大。?邹高禄特别看好建设路片区的升值空间。
红牌楼片区：商业投资有潜力
按照武侯区的规划，红牌楼商圈将打造成为成都市?繁华商业、精致业态?的新兴商业中心，突出沿川藏路的?轴线经济带?，形成大型商业与现代零售相结合、
居住和商务融为一体?的现代商圈格局。
?红牌楼片区主要还是与商业为主。?邹高禄说，这样的区域经济形式决定了地产商投资的方向，红牌楼片区建筑主要是以商场、专业市场、商业寓所为主，片区内的大楼盘项目很少，也反映住宅投资多于自住。红牌楼广场的建立更是红牌楼片区的核心，对整个商业进行统一的规划，地铁3号线沿老川藏路方向，穿过红牌楼广场，与天府广场、春熙路、红星路商圈连为一体，因此红牌楼商圈投资前景非常看好。
光华大道：
区域价值有待提升
光华大道是温江区政府大力打造的，其区域优势就是快速通道。其实光华大道与南延线、东延线、北新干道一样，同样都是城市发展的快速通道。但相比其价格后，光华大道区域优势就不明显。光华大道价格在4000元/平方米———6000平方米，
而城东到龙泉的几条道路周边项目的均价仅为3500元-4500/平方米，而北面，由北
新干道所直接带动的区域，其均价也在2800元-3800/平米。
邹高禄说：?光华大道沿线项目的开发以点居多，生活配套设施并没有随着房产开发而得到进一步完善，人气也没有有效提升。可以说它现在更多的还是作为一条道路而存在，没有形成一个功能片区，区域价值还待提升。?
近日，不少城西的商业地产开发商都准备下手，抓住机遇，加快了项目的启动和招商。双楠、浣花、光华、金沙以及羊西、清水河六大片区，商业地产项目精彩纷呈，各自特色鲜明，业态丰富，互为补充，其中，双楠、浣花的商业发展越来越趋于成熟，羊西和清水河片区商业则呈现了较大的发展空间，金沙、光华片区商业项目发力的趋势最为明显。
金沙：?第四商圈?开始呈现雏形
在成温邛高速、光华大道、青羊大道共同构筑了连接金沙板块和二环路以东区域的?六纵三横?交通网络之后，昔日制约城西发展的交通瓶颈已经消失。而且金沙片区的基础设施、公共配套设施日趋完善，商业配套设施越发成熟，以及蜀风花园城、
金沙园、金沙西园、齐力花园、天韵金沙、中大君悦金沙、米兰香洲、雍锦湾等高品质社区陆续呈现和入住，金沙片区已经成为了成都另一个新兴中产阶级云集的区域，该区域餐饮、娱乐、购物等商业需求日渐加大，成都?第四商圈?开始呼之欲出。
目前，金沙片区除了特色商业开始崭露头角，集中式商业中心的销售态势也相当有利。近日，居金沙光华西大高档住宅区之间的集中式商业中心——金沙银座近日销售、招商进程加快，凭借交通枢纽优势和前期招商，吸引了大量周边城市以及台湾投资者。除少量二、三楼大铺发售、招商外，其余铺面已所剩无几。依托占据金沙遗址旁的优势地理位置，天韵金沙风情走廊打造为?餐饮品牌基地，总店经济特区?；而近日又有消息称，年内亮相的金沙古玩市场另辟蹊径，打造成都第一精品文物古玩市场。
光华：商业中心地位凸现
光华片区是近年来新兴的中产聚集区，有着巨大的市场需求和高消费人群，提供了源源不断的商业动力。周边云集了西南财大、省委党校、行政学院等高校经济消费潜能，同时在二、三环路短短的2公里范围内，还汇集了成都花园、博瑞都市花园、优品道、水木光华、大地新光华广场等近百个已建、在建或即将开发的高品质楼盘，金沙—光华片区商业直接辐射人口目前已达100余万人。消费基础决定了新光华片区可持续发展的强劲动力。
大地新光华引入沃尔玛、仁和时代春天引入的春天百货旗舰店、博瑞优品道引进的易初莲花、水木光华活跃的底商、中华家园社区商业以及即将发售的西街醉洋楼，大体量、高品质的商业入驻，光华片区商业中心的地位开始凸现。
外双楠：高档商业需求加大
位于城西与城南两大板块之交的双楠，早在10年前就形成了高档社区的概念。据不完全统计，在以高升桥路为轴心的内双楠辐射区内，仅大型商业设施便达118处。
近三、四年来，家乐福、人人乐、伊藤洋华堂等大型零售巨头相继入驻双楠片区。据资料显示，2001年，双楠临街旺铺的租金每月不过45元/平方米，现在已高达每月100元/平方米，而在大型零售业周边的物业租金更高。
鹭岛国际社区、丽都花园城、中海常青藤、龙湾半岛、花间集等高档楼盘相继亮相，将进一步提升该片区消费力，对高档商业物业的需求正进一步加大。
浣花：商业地产延续了繁华的盛唐遗风
高端别墅社区云集的浣花片区以旅游商业地产为特色。自2001年开始，?浣花溪历史文化风景区?总体规划方案中，对商业用地进行了调整，其中旅游商业用地20公顷，包括琴台路、青羊正街、青羊横街、草堂东路和浣花南路五个街区。
该区域内建筑风格主要以川西民居、盛唐遗风为主，各式仿古茶楼、酒肆、古籍
书店、书画碑帖、文房四宝、古玩玉器店等等。目前除了成都规模最大的送仙桥文物
古玩市场外，还有?珠宝玉器、高档餐饮一条街?，将旅游、观光、购物融为一体。
目前在售的浣花长乐坊以及即将亮相的成都古玩城在延续该片区建筑风格的基础上，
将有力地提升浣花片区的高尚人居环境。
Mall聚二环成都环状商圈规模初成
今年3月，华润·万象城亮相成都，这座城东最大城市综合体的亮相，不仅标志
着万年场区域商业中心一跃而起，也在意味着二环路上的区域商圈中心又增加了一个。今年8月，仁和春天光华店将营业，伊藤建设路店将在今年11月营业，加上原有的SM 广场、万达的广场、百联天府、伊藤双楠店、沙湾会展中心和在建的红牌楼广场等项目，临二环路的大型购物中心、百货商场、超市就有十余个，一条由二环路串起的环
状商业圈已经呼之欲出。
现象直击
现在的二环路，已经不仅仅是成都的交通主干道，不仅仅是成都主要居住区域，
也正在成为区域商业中心的发展主干道。沙湾会展中心、百联天府、SM广场、万达的广场，这四个成都不同时期的区域代表性商业mal都位于二环路，在建的红牌楼广场
和华润·万象城也都位于二环路。成都的百货商业佼佼者——伊藤洋华堂目前在成都
开业的三家分店中有两家位于二环路上，第四家分店建设路分店也选址二环。
上述这些大型商场和综合性商业绝不简单是一座大型商业配套，其强大的商业带
动作用，让区域商业中心不断兴起。随着这些大型商业选址二环，二环路也将一个个
区域商业串联在一起。最近几年已经形成和因大型商业项目修建即将兴起的区域商业
中心，在二环路上就有8个。
城东有以SM广场和伊藤建设路店为主的建设路商业板块；由华润·万象城的亮相为新起点的万年场板块；东南则是由万达广场带动的新锦江商业；城南二环上则是率
先尝试区域商业的百联天府；西南方则是由红牌楼广场为首，逐步变脸的红牌楼新
圈；临近还有由伊藤双楠店、同辉购物广场组成的双楠区域商业；西二环上是由仁和
春天光华村店、大地新光华广场共同构建的光华城市校园新商业；西北方则是沙湾会
展中心为原点辐射的交大区域商业圈。
商业如珠，二环如线，除去北门火车站、荷花池市场的结点，一个环状商圈如同
一串项链，跃然呈现在成都的版图上。环状商业圈的形成也意味着成都区域商业向成
熟迈进。
二环路串起8大区域商业
建设路口：下一个热点是商业
首创、万科、龙湖等品牌开发商的进入让建设路脱胎换骨，成为了近2年成都楼
市最火的区域。随着大量楼盘的建成，商业配套的推出，建设路商圈的成熟升级也提
上日程。作为该板块内的超级配套SM广场，以沃尔玛、莱雅百货为主力店，商业辐射范围已经远达李家沱、八里小区等地。龙湖春风里商业街的逐步呈现将完善区域内的
商业餐饮等配套，而伊藤洋华堂建设路店将在今年11月营业，该区域的商业吸引力将提升一个档次。
万年场路口：万象城带来万象更新
今年3月，华润·万象城落户成都的消息正式公布。该城市综合体概算投资总额
约300亿元，包括约24.4万平方米的大型购物中心，以及高约206米、建筑面积约12 万平方米的38层甲级总部商务楼宇，集合了百货公司、国际品牌旗舰店、美食广场、溜冰场、豪华电影院、酒吧等商业业态，其中预计于2011年投入运营的总部楼宇将成为城东的地标性建筑。华润万象城建成后将是未来的城东新中心，将带动一系列新兴
产业。
成仁路口：万达广场点亮锦江东
2007年圣诞节，万达广场试营业之后，周边的楼价每平方米几乎上涨了1千元。万达广场的成功，不仅推动了周边楼市的价格，也成为了成仁路板块的商业中心。作
为城东超级复合ShoppingMal，万达广场集合国际百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、时尚健身、室内精品步行街等多种商业业态和建筑形态于一体，满足了城市人群
对商业设施与服务全方位、多元化的需求。万达广场落成后，与原来的社区商业和摩
玛城等楼盘新兴的商业一起共同构成了未来的区域商业中心。
红星路口：百联天府叫响MALL时代
2003年，当时的天府汇城，而今的百联天府成为成都最早打响ShoppingMal概念的大型商业地产之一。成为探路区域商业中心的先驱，也改变了整个城南的商业格局，为城南带来更加完善的配套。现在几经调整，成为南二环商业生活配套的重要一环。
与临近的百安居等商业一起成为服务对象不同的区域商业中心。
佳灵路口：红牌楼广场变脸老商圈
随着规划调整，老汽配城的迁出，红牌楼商圈正在转向生活化配套型区域商业中，其代表就是红牌楼广场。该项目是武侯区首屈一指的大规划高品质复合体楼盘。集城
市购物、旅游娱乐、商务休闲、高档办公、互动资讯于一体的多功能复合型城市综合
商业中心，融时尚百货主题卖场、大型连锁超市、品牌电影院、娱乐不夜城、甲级商
务写字楼、高档品牌酒店、国际公寓等多种业态。与红星·美凯龙、优客联邦一起构
建成为新的红牌楼商圈。
双楠路口：成都社区商业典范
住宅的成熟带来双楠商业的繁荣，而商业的繁荣也促使了住宅区域的发展。双楠
由社区商业起步，发展成为区域商业中心的步调，也成为成都社区商业的典范。由伊
藤双楠店作为主力百货，加上同辉购物中心、人人乐……在数百米的范围内集合了百货、超市、社区商业等不同的形态。据了解，王府井百货也选址双楠，它的加入将会
进一步提升双楠商业的档次和辐射力。
光华村路口：高端百货走入区域
位于二环路光华路口的仁和春天光华村店将在年内开业。这是成都高端百货首次
在市中心和城南之外选址。仁和光华店的开业，提升的不仅是光华商业的档次，也让
光华商业从单纯的校园商业、社区型上升成为区域商业中心。临近的大地·新光华广
场也日益成熟，引入乐宾百货、人人乐超市。与原有的家乐福光华店、麦德龙一同构
成的光华新商业中心。
交大路口：老会展新定位
凭借着西南交通大学、沙湾会展中心，二环路交大路口从来都是房地产炙手可热
的区域之一。在新会展中心启用之后，沙湾会展心中也逐步调整业态，引入了摩尔百盛，人人乐沙湾店也在2007年开业。临近楼盘的商业也加重了区域商业的分量，尤其是万科加州湾广场引入了台湾统一集团大型商场和苏宁电器作为主力店。与数百米外
拥有沃尔玛的嘉信茂广场共同构成了交大区域商业中心。
深度解读
购物广场扎堆二环有喜也有忧
二环路全长28.3公里，一个小时就可以跑完全程，却是今天成都城区的主要干道，大型商业聚集之路。如此多的大型商业为什么都会选址二环路呢？大量的大型综合性
商业项目相邻，又会不会商业竞争加剧？现在的区域商业发展又存在哪些不足？
优势：发展成熟交通便利
在专业人士眼中，大型商业扎堆二环路是城市发展的必然过程。成都城市的快速扩张，需要区域商业的发展，这样需求与二环路优势的结合就诞生了如今的结果。
成都城市化进程的加快，城市面积的不断扩张，中心商业的覆盖面对于日常生活的商业需求来讲已经鞭长莫及。在住宅发展的同时，区域的商业配套也逐步兴起，区域商业中心由此诞生。而且中心城区的土地越来越稀少，可供开发的面积越来越少。万达成都分公司策划经理李牮佑告诉记者：?现在成都市区都是寸土寸金，现在的第一城，还有原成百地块都拍出了当时的天价，而大型商业地产是一项风险性很高的投资。土地资源更加丰富，地价相对更低的二环路就成为更多开发商的选择。?二环路本身的优势也是一大因素。二环路周边住宅开发早，楼盘入住率高，已经形成了大片的成熟居住区域。既有商业的需求，也有商业发展的消费支撑。并且二环路交通便利，四通八达，非常符合商业学的选址需求，所以在二环路上的主要交叉路口，比如成仁路、佳灵路、交大路等都出现了大型商业。华润·二十四城项目经理胡晓认为：?商业地产的展示面非常重要，二环路道路宽阔，是成都最重要的交通干道之一，也是商业地产很好的展示面。?并且二环路与市中心商圈保持了一定的距离，不用太过担心被中心商圈分流客源，土地储备也相对丰富。于是，目前的成都二环路就成为大型商业选址的优质选择。
竞争：不可避免存在自然调整
商业竞争无处不在，对于二环路上越来越多的大型综合性商业来说，群聚效益即带来了商业繁荣，也带来商业更加激烈的竞争。
现在二环路上建成、在建和拟建的大型综合性商业体就有6家，再加上单独开店大型百货和大型超市，以及临近二环路的大型商业，大型生活类商业物业达到了十余家，而这些商业都集中分布在东、南、西三面，有些大型商业广场相聚不过在两公里左右，加上交通的便利，地理距离和时间距离都很近。在城东，华润·万象城落户万年场后，包括万达广场、SM广场在内就有三个大型ShoppingMal，它们之间的距离并不远。以二环路环线公交车51路为例，总共有41个站点，全程行驶时间在小时40 分钟左右。从建设路到万年场仅4站，从万年场到成仁路口仅5站。在城西，从红牌楼到新成温路口只有7站路程，但是一路上集中了红牌楼广场、伊藤双楠店、即将开业的仁和春天光华店、大地·新光华广场，还有麦德龙、家乐福光华店、人人乐双楠店等多家大型超市。对于附近的居民来说，坐公交车出行到达都非常方便，有车族自驾的选择度就更加自如。如此密集的布点，商业竞争在所难免。
业界人士认为商业竞争是难以避免的，但是并不会影响过大，而且压力主要在开
发和营运的企业，对普通百姓而言反而是好事。
万达成都分公司策划经理李牮佑认为：?这种商业竞争是难以避免，尤其是一些定位相似的商业，但是在运营后，市场的杠杆会自然调节，管理者也会根据市场的情况作出调整，虽然需要花点时间，但是通过调整会让不同的物业找到自己不同的定位，形成多层次的市场供应，满足不同的需求。?
华润·二十四城项目经理胡晓则认为：?竞争是存在，但是不存在同质化的竞争，各个项目的定位不同，针对的人群和需求，甚至辐射范围都不一样。一些相似的大型超市、百货，都是作为整个综合商业中的主力店之一，还有很多其他特色商业可以作为项目的优势。?
仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉认为：?这种竞争带来的压力更多是针对开发商，业态的自然调整可能会造成一定的资源浪费，但是商业竞争对消费者来说并不是坏事，不但可以带来更多商业选择，还可能带来更实惠的价格。?
隐忧：商业模式缺乏成都特色
对于区域商业中心的崛起，尤其是以大型一站式购物广场为主的商业点，现在的操作模式都是以百货主力店+大型超市主力店影城特色零售商业的模式。而在一些没
有大型购物广场入驻的商业区域也出现同样的商业分布。超市与商场成为购物广场或区域商业的核心主力店，这种模式在成都并不是十全十美。
现在成都二环上很多大型商业中的超市生意火爆，吸引了大量的人流，而百货商场却生意清淡，除了大力度的促销活动能够吸引大量人气外，平时的经营与市区的百货商场差别颇大。这个问题也同样存在于偏离市区中心商圈的其他很多百货商场中。仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉分析认为：?出现这种情况与成都人的消费习惯有关。对于可比度不高的日用品商品来说，区域商业可以成功阻截消费人群流向市中心商圈，但是对于以服装类为主的个性化商品来说，除了品牌的选择性，市区的繁华商业氛围和人们传统的购物观念，都导致成都大部分人还是喜欢在市中心边逛边买。而现在这类型的商业无论是认可度还是规模度都不可能与市中心抗衡。?一位资深的商业地产策划人员分析认为：?现在成都的大型购物广场缺乏自己的经营模式，都是照搬香港、沿海等地的成功经验，以大型超市和百货为主力店。成都伊藤也确实开创了社区百货商业的成功模式，但是很多百货的商业影响力并不够，所以立足区域，效果并不理想。?
成都五大商圈富贵逼人投资价值深度解读
金金圈———春熙路、盐市口、骡马市金圈解码：凡是坚固、凝固的都是金。以春熙路、盐市口、骡马市为代表传统商圈不但给商家带来了巨额利润，也给这个城市
带来了繁荣，无论什么时候这些区域代表商业中心的地位都不会改变，所以称之为?金圈?。商业业态：主要以服装、娱乐、餐饮为主商铺租金：500-1500元/㎡·月商铺售价：5万-12万元/㎡投资者目标群：有资金实力又有投资理念的投资者投资人认同度：91%的消费者认为，春熙路、盐市口和总府路是成都市未来最具潜力的商圈。点评：由于历史的原因，该区域一直是成都投资者认为最理想的投资区域。再加上今年该区域将有近200万平方米的商业投放市场，未来的投资潜力和机会值得考虑。金圈代言人：穆先生作为温州投资客的典型代表，穆先生去年4月随本报组织的?温州购房团?一行来蓉，并在?春熙路、盐市口?商圈的某广场投资购买了30余平方米的商业物业。日前，穆先生在接受记者电话采访时称，在成都投资某广场快一年了，目前300余平方米的物业仍闲置着，虽然有不少求租的电话，但如今他还没有出售或出租的打算。穆先生分析了成都的商业地产市场后认为，对历史最为悠久的传统商圈、春熙路、盐市口的商业物业呈现出数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大的特点。但随着成都市中心区域的进一步改造，该商圈不可复制的口岸价值也是吸引投资客投资的魅力所在。木木圈———磨子桥、跳伞塔木圈解码：生长力特别强也特别快称之为木。由磨子桥发展到跳伞塔只有短短的两年时间，不能不说其发展得不快，所以称之为?木圈?。商业业态：以电脑数码耗材等IT产品的经营为主商铺租金：100-300元/㎡·月商铺售价：7000元-15000元㎡(而位于此商圈的?庄士中心?目前租金均价为380/
平方米·月；售价为7000元-39000/)投资者目标群：专业投资者和有实力的
IT经销商投资人认同度：大约有42.3%的投资人认为这个商圈很有投资价值点评：
因为成都地区90%以上需要购买电脑数码耗材等IT产品时都会选择到该区域来消费，使得这里人气一直很旺。随着IT产品的逐渐普及，未来的经营成交额及利润明显呈上升趋势，投资者的利益自然也能得到保障。木圈代言人：冯女士见到冯女士时，她正在位于?磨子桥、跳伞塔?商圈腹地的庄士中心·成都数码广场忙着签商铺购买
协议。据了解，41岁的冯女士为成都知名的职业投资人，专选社区商铺和产权式商铺下单。提及?磨子桥、跳伞塔?商圈，冯敏锐地指出，作为中国西部最具人气和商气的IT核心商业中心———?磨子桥、跳伞塔?商圈不但坐拥城市交通枢纽的主动脉，而且其成熟的市场环境和火爆的商气更是广大投资者投资该商圈赢利的保障。对于许多中长远的投资者来说，投资该商圈的物业无疑有着较大的物业增值空间。水水圈———沙湾、交大、九里堤水圈解码：川流不息称之为水。该区域主要以西南交大的学生为主力消费群，而且每年生源都有所变化，这样周而复始，生生不息，所以称之为?水圈?。商业业态：主要以餐饮、娱乐等经营为主商铺租金：60元-150/㎡·月
商铺售价：4000元-12000/㎡投资者目标群：以看好?校园经济?的中小投资者为
主投资人认同度：超过51%的投资者认同该区域的投资稳定性点评：据了解，从沙湾到三环路已开和将要开的大卖场就有四家。而目前该区域的人气不足以支撑如此大的商业体量，再加上原有的临街商铺，未来在该区域的投资应谨慎。水圈代言人：林先生林先生在?沙湾、交大、九里堤?商圈某专业卖场经营钢材批发、零售达六年了。但长期以来靠租赁店铺经营，一则租金高，二则收益无法保障，因此，林的奋斗目标就是在商海中能拥有属于自己的物业和卖场。前年，他在位于沙湾的某商业楼盘购置了60余平方米的临街商铺。林先生认为，近年来随着钢材等建筑用材的上幅，相对而言生意上虽然有所起色，但目前从沙湾到三环路已营业和将要开业的大卖场就有四家，竞争非常激烈。加之该区域的人气不足，难以支撑这么大的商业体量而使用利润非常薄，所以目前花上100万元投资的店铺，收回投资尚需好几年。火火圈———荷花池、高笋塘火圈解码：多少年来，荷花池、高笋塘的经营均是热火朝天，不知有多少投资者在这里成就了他们的百万富翁梦，今后也是如此，所以称之为?火圈?。商业业态：主要以服装批发市场为主商铺租金：200元-350/㎡·月商铺售价：2700036000
元/㎡·月投资者目标群：主要以来自全国各地批发、零售商为主投资人认同度：超过93.6%的投资者认同该区域的投资价值记者点评：荷花池在全国都是有影响力的为数不多的著名商圈之一，加上他的经营范围较广，辐射能力强，随着城北的逐渐改造，荷花池、高笋塘仍然是投资人心目中的首选。火圈代言人：陈勇来自南充市的陈勇，在荷花池做服装批发已有五个年头了。日前，他在位于肖三巷的某商业楼盘分别购置了26.38平方米的底楼商铺和楼上90余平方米的住宅。用陈勇的话说，他在荷花池摸爬滚打了五个春秋，如今终于有了自己的?金窝?和银窝。据陈介绍，支撑了荷
花池、高升塘?商圈经济大半壁江山的经营者，有70-80%来自于省内甚至全国各地，他们不但成就了今天炙手可热的?荷花池、高笋塘?商圈，而且还贡献了中国西部
最大的百货批发专业卖场?这一著名金字招牌。也正因如此，该商圈的物业增值幅度巨大，?一铺养三代?被该商圈广大经营者视为奋斗的目标和骄傲。土土圈———外双楠、光华土圈解码：城西在成都市民的心目中一直是上风上水，是他们理想的居家之地，有?西贵?之称，其未来的发展不可低估，所以称之为土圈。商业业态：
主要以餐饮、娱乐为主商铺租金：60元-120/㎡·月光华大道70月浣花
北路70-80元/㎡·月青华街西侧：5060月青华街东侧：3040
羊上街80-100元/㎡·月商铺售价：500015000㎡投资者目标群：主要以该区
域周边的投资者为主投资人认同度：37.9%的投资者认同该区域的投资价值点评：目前该区域的商业氛围还不明显，随着光华大道的开通、城西诸多高档社区的入住，两、三年后这里将又是一个商业中心区。土圈代言人：楚先生楚先生在内双楠居家生活了
近7年，由于见证了整个双楠片区的兴起与繁荣，加之如今日新月异的生活、居家配套和繁华似锦的商业氛围。2003年10月，作为房地产职业经理人的楚先生拿出毕生的积蓄，在外双楠的某楼盘购置了一套70余平方米的社区商铺。原本想利用其物业的增值出手能赚上一笔的楚没想到的是，整个外双楠虽然居家氛围日趋浓郁，但由于是一个崭新的社区，人气和商气的成熟尚需要一个过程。如今，楚先生到手的商铺有一年多了，不但商铺没有出手赚上理想的利润，而且在相当长一段时间楚仍将持铺观望。谈到该商铺的投资价值时，楚感叹道，商业物业的保值增值需要?羊群效应?，目前整个?外双楠、光华?商圈除了入住率较低外，社区商业尚缺乏品牌主力商家。
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
绵阳未来商圈发展趋势—— 核心商圈高端化次要商圈趋于完善 本报记者沈俊 绵阳经过改革开放30年的发展，如今，以临园口、北街、安昌路、富乐路形成的“O”商圈，积聚了绵阳最高档次和最具人气的商业消费，成为当之无愧的绵阳核心商圈的核心。沃尔玛、成都人民商场、茂业百货、梅西百货的相继进驻，不断地提升着这个“O”商圈的档次，这里不光是绵阳的财富象征，更是整个商贸发展的重要组成部分。 商圈的发展，总是跟一个城市的经济发展和城市规划紧密相连，随着绵阳打造百万人口城市和震后恢复重建的进程，绵阳现有核心商圈又将会怎样发展？绵阳还会出现哪些新的商圈？ 核心商圈尴尬：大型超市过于集中，资源闲置 绵阳核心商圈大概是以涪江、安昌河、三汇路、一环路西段、西山立交桥、涪江二桥为界形成的这个区域，而临园口、北街、安昌路、富乐路等则扮演着核心商圈中非常重要的角色。 2007年沃尔玛、成都人民商场相继进驻绵阳，去年10月茂业百货悄然开张，11月梅西百货正式亮相，绵阳“O”商圈的档次在不断提升，给消费者的购物选择越来越多，这当然是绵阳市民喜闻乐见的。 在享受着高档购物的同时，越来越多的绵阳人也感觉到了一些不便：超市越开越多，但是购物却越来越挤；每逢节假日，市中心的几条路上必定堵得车水马龙；停车位越来越难找，停车越来越费时间……如今，大型超市过于集中，造成市区人流量大，引发交通拥挤的问题日益突出。 “绵阳没有夜市，也没有像成都的锦里、宽窄巷子那样的特色餐饮、购物消费街，一般到晚上10点之后街上就比较冷清”，不少市民反映，如今购物商场更多、更好，绵阳和大城市接轨，变得越来越时尚、越来越高档，但是却没有绵阳特色的购物街和餐饮街，席凉粉等绵阳传统特色小吃难觅踪迹。如果外地人来绵阳旅游，也找不到合适的地方购买有绵阳特色的纪念品，因为他们在绵阳能买到的东西，在其他城市一样买得到。 核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家们的竞争目标，但是在本应寸土必争的绵阳核心商圈，却有部分大厦长期乏人问津，成为闲置资源。 如今，大型超市过于集中、同业竞争严重，商场整体规划布局不够合理，存在资源限制现象，这些都是绵阳核心商圈发展中的存在的问题。
商圈分析的内容 商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。 商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。 次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。 边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。 商圈分析的内容主要由哪些部分组成的呢？ （1）人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业，多角化程度，项目增长，免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。 （7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，城市规划，
上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。
成都商业市场商圈环境系列研究分析 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大 核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前， 春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区 域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈 即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈
成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。 ●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。 ●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。 ●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国
成都商业市场概况分析2011-2 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前，春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈
即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈 成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以
上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。 商圈：不“以街为市” 金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园 和历史遗迹。 青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。 据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会 觉得乏味。” 东区：特色繁华商业区 金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片 区来进行不同的安排布局。 光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连 锁店。 西区：新兴的商务办公中心 金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。这个区域，也被划分为三个片区。 ●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效 应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
北京商圈规划分析 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
成都商业圈分布 成都市商业经济区主要分布在春熙路商圈、天府广场商圈、罗马市商圈、北站商圈等地方，其中春熙路商圈包括有春熙路、青年路、东大街、大业路等，其中有许多的大型商场：伊藤、太平洋、王府井、北京华联等，还有批发市场如九龙、泰华、新中兴等；天府广场商圈包括有摩尔百盛、百货大楼、仁和春天百货、人民商场等；罗马市商圈包括有有太平洋全兴店、铂金城、新城市广场等；北站商圈包括有荷花池等。 成都春熙路商圈位于成都市中心的黄金地带，是商贸业极为发达的成都最具有代表性、最繁华热闹的商业中心，在全国最著名的10条商业街中，春熙路排名第三，它是成都魅力的代名词。近年来，春熙路商圈逐步扩容，现囊括了红星路步行街东大街等街道，云集了王府井百货、太平洋百货、伊藤洋华堂百货、伊势丹百货、西武百货等大中型商场，人流量和日销售额居于成都各大商圈之最，基本形成了以购物为主，体闲、娱乐为辅的大型商业圈。据统计，春熙路商圈目前日均人流量超过20万，重大节假日人流量峰值更超过50万。 太平洋百货是最早进入成都的外贸百货。由于成都人注重生 活享受，生活节奏比较舒缓，太平洋百货在进驻之初便实行 本土化战略，将服装分为休闲、运动、淑女等类型，其在休 闲类服装上花费不少精力。太平洋百货定位为大众化中高档 百货，将化妆品、服装作为主打，目标消费者以16-45岁的 女性为主，是一家集购物、餐饮、娱乐为一体的大型多元化 百货商场。
成都王府井百货于1999年开业，是王府井百货集团对外投资项目中最大、业绩最好的门店之一，稳居成都百货行业单店业绩第一的宝座。商城总建筑面积20多万平方米，其中王府井商城5.2万平方米。目前随着成都王府井百货的商品调整，以及5-7楼新区的扩建，商场已经新增加了660个品牌，是成都流行百货的标杆。商场内设有专供孩子使用的小卫生间、卫生洁具，并设婴儿哺乳室；同时，着手为化妆品品牌的贵宾打造专属的“美容室”，让顾客享受到更私密、更贴心的美容指导和服务。
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风