随着房地产评估市场越来越成熟，评估业务不断增长，评估公司需要抢占更多的市场份额，提高自身的盈利水平，同时，又面临更大的市场竞争压力和内部绩效管理压力；很多公司前期的管理系统已经不能满足于现在业务的管理和发展，用户在使用过程中又提出了一些新的要求，但是现有的系统完全没有办法满足、数据存在非常大的冗余，升级系统会带来很大的困难，经过与各评估公司系统使用人员的沟通，为了解决这些问题，将信息化技术更好服务于企事业的发展，房地产评估公司越来越需要一套管理软件，来帮助公司解决估价报告重用性差，报告质量参差不齐，估价过程效率低下，不方便管理等严重影响业务的问题。
在深入了解房地产评估管理及咨询工作等业务流程后,以福建、浙江、江苏、湖北
等地的评估公司业务处理为本软件的原始模型，结合房地产评估行业的标准和规范来
科学、严谨的处理数据。在融合人机操作习惯的基础上，以功能的可扩展性，数据的挖掘能力为导向，开发出本系统?希望能为房地产评估行业的科学化和规范化尽绵薄之力，更希望能助房地产评估企业一臂之力。
系统分为两大部份，可独立使用，分别为评估报告生成系统和评估业务管理系统。
房地产评估报告生成系统主要功能
1) 该系统严格履行《房地产估价规范》( GB/T 50291 —1999)的要求及房地产评
估的相关政策。
2) 本系统具有评估准确、便捷，通过对多种因素的综合评估，使评估报告更具权威
性。
3) 本系统应用灵活，根据估价对象的实际情况选择适合的评估方法进行评估，并采
用案卷式管理，方便查询，尤其对于市场比较法，输入范围，系统自动搜索适合的交易实例，自动计算结果。
4) 本系统界面简洁明了、轻松易学、方便实用，只要对电脑有稍微简单的了解就轻松学会操
作，并且引用流程化管理，使工作更规范。
型数据库作为后台数据库，所有输入信息都会存放在MICRSOFT SQL SERVE和MySQL （WEB
版）中，可以对数据库进行定时和随时备份和恢复，另外，系统与MICRSOFQFFICE相结合，
可以直接生成为Word文档，并以项目名称作为文档的名称，方便查询与调档。
6）固定数据模版式管理：评估报告中有一些固定的格式，本系统将这些格式全部做
成模版，评估人员只需点几下鼠标，即可将这些格式更改和加载，避免了操作人员的重复录入。7）根据输入的基本信息，自动生成评估结果报告，保证了报告内容的一致性，同时也减
轻了对报告内容审核的难度。
房地产评估业务管理系统
系统概述
房地产评估管理系统是根据国家标准《房地产估价规范》及行业规范研发而成。
该系统为评估人员提供了一个专用的操作平台，通用性强，操作简便，具有直观的图形
界面，能充分利用市场资料和常用评估参数，实现了房地产评估的全面信息化管理。为房地产评估提供了规范的业务流程，高效、准确的评估管理。
系统特性及优势
1 ?采用先进技术架构
该系统使用了J2EE框架来搭建技术平台，采用三层架构技术，具有跨平台和跨数据
库的特点。
2.低廉的维护成本
系统采用B/S结构，部署灵活方便，不需要安装客户端，通过IE等浏览器就能直接访问系统，大大降低维护成本。
3?强大的业务管理功能
该系统不仅对公、对私评估作专项业务处理，还提供流程审批、丰富的的案例库、
报表决策分析等等，加速了业务进程，提高了工作效率，大大减少业务办公成本。
4.提供实时跟踪管理
系统提供人性化的工作提醒，业务进展实时跟踪，避免人为的疏忽，促进评估工作及时、准确。
5.便捷的易用性
采用人性化设计，充分考虑操作者的特点，即使不是专业人员也能轻易掌握。
6.高度的可靠性
采用健壮的后台服务器，提供可靠的系统架构，能以24x7 方式不间断运行。本系统
还拥有完整的系统备份、恢复方案和技术，从根本上保证数据的稳定性和安全性。
7.全面的安全性
提供从系统级安全到应用层安全的各级防护措施，对系统中的所有操作进行细颗粒度的访问控制，最大限度地防止非法入侵，保证数据安全
功能介绍
系统包括用户权限管理、对私业务管理、对公业务管理、案例库管理、银行资料管理、中介机构管理、市场调查管理、楼盘资料管理、业务接单管理、初评制作、复核、审批、评估报告，收费管理、进度管理、查询管理和统计管理等功能。这些功能包括了房地产评估业务的方方面面，实现了从业务接单到出评估报告全过程的信息化管理。并可根据客户的具体需求进行二次定制开发。
房地产评估管理报告生成系统操作流程
■业务资料
录八
流程说明：
派单员身份：登录系统后，点击业务派单，可进行对业务单子分配，派单好后，提交
评估员身份：登录系统后，点击报告撰写
1、在未完成业务中，对单子是待估进行业务资料录入，业务资料录入后, 可直接提交，或者点击做报告，生成预评报告，再生成正式报告
2、具有复核权限的评估员，可搜索报告，只能复核别人已经出具预评
估的报告，可生成预评报告和正式报告
报告审核身份：登录系统后，点击报告审核，对报告进行审核
评佶系统流程揉作示意图
派单员"
评估员
冥械报告"
主成预评
________________
... .......... '估报吉
软件测试设计方案 2011级软件工程公司 版权所有不得复制 文档变更记录 班级学号姓名 软件六班 20112601616 文章 软件六班 20112601626 唐晓兰 软件六班 20112601627吴轲 文档信息
版本历史 审核记录得分:签名: 目录 0. 文档介 绍 ............................................................................................................................ 5 0.1文档目的 ....................................................................................................................... 5 0.2 文档范围 (5) 0.3读者对象 ....................................................................................................................... 5 0.4参考文献 ....................................................................................................................... 5 1. 接口-路径测试用 例 ......................................................................................................... 6 1.1被测试对象(单元的介绍 ........................................................................................ 6 1.2测试范围与 目的 . ........................................................................................................... 6 1.3测试环境
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均
版本说明
目录 1引言 (3) 1.1编写目的 (3) 1.2项目背景 (3) 1.3定义 (3) 1.4参考资料 (3) 2项目概述 (3) 2.1软件总体说明 (3) 2.2总体数据流图 (3) 2.3使用者的特点 (4) 2.4条件和限制 (4) 3运行环境 (4) 3.1运行软件系统所需的设备能力 (4) 3.2支持软件环境 (4) 3.3接口 (4) 3.4故障处理 (4) 4软件详细要求 (4) 4.1性能需求 (4) 4.2功能需求 (4) 4.2.1输入工程师资料 (5) 4.2.2删除指定工程师资料 (5) 4.2.3查询指定工程师资料 (6) 4.2.4修改指定工程师资料 (6) 4.2.5计算工程师月薪水 (6) 4.2.6保存工程师资料 (6) 4.2.7输入工程师资料 (6) 4.2.8输出工程师资料 (6) 4.2.9清空所有工程师资料 (6) 4.2.10打印工程师资料信息报表 (6) 4.2.11从文件重新得到工程师资料 (7) 4.2.12退出系统 (7) 5数据需求 (7)
1引言 1.1编写目的 本软件需求规格说明的目的在于为《软件测试工程师管理系统》项目的开发提供： a.提出软件总体要求，作为软件开发人员和最终使用者之间相互了解的基础； b.提出软件功能要求、性能要求、接口要求、数据结构等要求，作为软件设计和程序编制 的基础； c.为软件测试提供依据。 本软件需求规格说明的读者对象主要是项目主管、软件设计人员和最终用户。 1.2项目背景 该项目的实施主要是为提高北京梅梅公司的人事管理效率而编制的。 1.3定义 1.4参考资料 a.《软件测试工程师管理项目条款》—北京梅梅公司。 2项目概述 2.1软件总体说明 本项目的目标是完成一个计算机人事管理系统，实现人事管理的自动化。系统的主要功能包括：人事信息的录入、管理、查询、删除、生成报表等。 进入本系统提供用户选择菜单，要求人机界面友好，具有错误处理和故障恢复能力。 2.2总体数据流图 按照功能设计，系统数据流图如下： 图一：系统数据流图
图书馆管理系统软件测 试 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
测试分析报告1引言 编写目的 本测试报告为图书出租管理系统的测试报告，目的在于总结测试阶段的测试以及分析测试结果，描述网站是否达到用户注册登录与图书出租功能目标。预期参考人员包括范逸雪，高郗聪。 背景 说明： 被测试软件系统的名称：图书出租管理系统 该软件的任务提出者：张银柯 开发者：冉亚瑞，唐川裕 用户：河南科技大学师生 安装此软件的计算中心：计算机信息中心 测试环境：工科机房 实际运行环境：图书馆 可能存在的差异：测试环境较小 对测试结果的影响：不能测试大量的数据，不能测试多个客户端同时访问数据库的情况。
定义 无 参考资料 本项目的经核准的计划任务书：《数统学院图书出租管理系统意见书》 属于本项目的其他已发表的文件：《可行性研究报告》、《项目开发计划》《软件需求说明书》、《详细设计说明书》、《概要设计说明书》、《测试计划》。 试 概 要
据 开 始 的设计和最终的测试，我们总结出每一个阶段预先设计和测试结果之间的不同。而产生不同的主要是在打开页面和用户这一阶段，造成不同的原因主要是浏览器的配置不同。在注册，借还，录入的阶段并未出现结果的不同。 3测试结果及发现 测试1（open） 本项测试中实际得到的动态输出（包括内部生成数据输出）结果如下图：在最初的设计中是要求页面清晰，字体清楚，给浏览者较舒适的浏览环境。而实际的动态输出结果是网站用户名在不同的浏览器中可能会显示不全，导致浏览者的舒适度大大降低。 打开页面后，首先设置一些基本的系统设置，例如常规设置，具体的设置界面如下图： 若是有新的调整，则根据实际情况对现有参数进行重新设置。
《资产评估》课程论文题目：中国房地产评估行业存在的问题与解决措施 系别：地球科学与资源系 专业班级： 2012级土地资源管理五班 学号： 033120528 姓名：张楼 指导教师：张培 中国地质大学长城学院 2014年6月16日
中国房地产评估行业存在的问题与解决措施 内容摘要：我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，但当今我国房地产评估行业的发展仍落后世界先进国家许多，本文从我国房地产评估行业的现状入手，全面分析了当今我国房地产评估行业存在的问题，并提出了可行性的解决措施。 关键词：房地产评估，现状，问题，措施 The problems and solutions of China's real estate appraisal industry Abstract：Real estate appraisal industry in China from scratch, with the rapid development of the real estate market and gradually grow up, but today the development of real estate appraisal industry in China still lag behind many advanced countries, this article starts with the current situation of China's real estate appraisal industry, comprehensively analyzed the current problems existing in the assessment of real estate industry in our country, and put forward the feasibility of the solutions. Key words：Real estate appraisal，Now the situation，problems，solutions
第七章假设开发法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤 教学重点：假设开发法的基本公式 教学难点：投资利息的计算 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、定义 假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。 二、理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理。 假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。 由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的特点、适用条件与对象 1、假设开发法的特点 1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设； 2）以种种假定或限制条件为前提； （房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的） 3）有动态和静态两种计算方式。 静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。 动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。 2、适用条件与对象 假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。 ——待开发土地的评估 ——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。 ——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。 ——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。 第二节公式及方法 一、假设开发法的计算公式 假设开发法的几种基本计算公式 （1）适用于预期售价的理论公式： 当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为： - V+ = ) (C B A
软件测试学生成绩管理 系统测试报告 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
软 件 测 试 实 训 报 告 班级：软件测试1406班 姓名：贺勇游 目录 第一部分学生成绩管理系统需求分析 (1) 一．项目概 述································ (2) 二．项目背 景································
(2) 三．系统详细需 求································ (5) 第二部分学生成绩管理系统测试计划 (8) 一．概 述 (9) 二．测试摘 要 (9) 三．测试风 险 (10) 四．缺陷等级分类和优先级描 述 (10) 五．测试策 略 (12) 六．暂停标准和再启动标 准 (13) 七．测试任务和进 度 (14) 八．测试提交 物 (15) 第三部分学生成绩管理系统测试用例设计 (15) 一. 测试用例目的 (16)
二. 功能测试用例设计 (16) 系统登录功能模块用例设计 (16) “系统功能模块用例设计 (17) 档案管理功能模块用例设计 (17) 成绩管理功能模块用例设计 (18) 第四部分学生成绩管理系统缺陷记录 (20) 一. 说明 (21) 二. 缺陷记录 (21) 第五部分学生成绩管理系统总结报告 (22) 一.引言 (23) 二. 测试用例简介 (24) 三. 测试结果及分析 (24) 四. 综合评价 (24)
五. 心得体会 (24) 学 生 成 绩 管 理 系 统 需 求 分 析 一.项目概述 软件项目名称：《生成绩管理系统》
2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！ 2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！房地产评估是需要收取一定的费用，但是对于一些不太了解房地产评估的人士来讲，找专业的评估机构来进行评估也是可以省去自己很多的麻烦。买房子是人生的大事情，在买卖之前一定要对其价值进行评估。中证集团作为知名的评估公司，下面就介绍2018房地产评估标准。 房地产评估收费标准是什么样? 1、房地产是一种特殊的资产，要想让它的价值成为一种被认可的数字化的结果，这就需要聘请相应的资产评估机构进行资产评估。聘请的机构要求具有国家认可的评估资质证书，评估人员的从业经验比较丰富，可以应对复杂的评估环境。 2、国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业第1部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。
3、国家对房地产评估的行为做了根本做了根本上的行为约束，当时没有对具体的评估行为做明确的约束，于是各地地方政府又根据国家的规范进一步对评估行为和评估收费标准做了约束。 房地产评估就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总部授权其以项目部的形式，在当地开展业务，同时积极筹备分公司的设立工作，待符合设立分公司条件再行批准成立本省分公司。 中证集团是经国家工商总局批准的全国性综合咨询机构，集团注册资本为1亿元，集团证号为060016，集团下辖中证房地产评估造价集团有限公司、江苏
四种房地产成本管理系统 四种房地产成本管理系统作者：佚名 时间：2008-10-2 浏览量： 长期以来,房地产企业因为行业的高利润,一般都不是十分的关注成本管理,在当前地产新政的形势下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。 要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往
是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 一、目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点,地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本目标进行测算,做到花钱明明白白。事实上,如果有好的方法和成本数据的积累,建立目标成本的并不难。 在实际操作中,目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可
软件测试报告(STR) 说明： 1.《软件测试报告》(STR)是对计算机软件配置项CSCl,软件系统或子系统，或与软件相关项目执行合格性测试的记录。 2.通过STR，需方能够评估所执行的合格性测试及其测试结果。 1引言 1.1标识 详细描述对该图书管理系统进行测试的测试过程 1.2系统概述 开发的图书管理系统运用与window操作系统，主要是帮助和协助学校图书馆的图书借阅功能，图书管理系统是由我们6个组员共同分工合作完成的，在为期3周的开发时间中，对所开发的图书管理系统进行了运行，维护和测试。目前运行一切正常。 1.3文档概述 本次测试针对开发的图书馆管理系统进行，包括功能测试，界面测试，负载测试，文档测试。按照规格需求说明书中的功能进行测试，在测试过程中发现软件的漏洞不足并予以改正。 并严格对源代码进行保密。 2引用文件 主要是对文档的修订和改正，详见报告内容。 3测试结果概述 3.1对被测试软件的总体评估 软件本身的功能还是达到了预期的想法，在众多的测试当中，性能和功能都在不断的进行完善，设计的合理，达到了人们的一些生活需求，在以后的测试极其维护该改进中都有非常良好空间。 3.2测试环境的影响 在现在使用的众多操作系统中，我们选择了主流操作系统，即windows操作系统，但是windows又有多个版本win7、win8、win10等等，在win7和win10的测试环境中测试，所出现的问题，大同小异，很快进行了更正和修改，并且能够完美运行，但是在win8的使用中，图书管理系统偶尔会崩溃，并且出现乱码和电脑的不确定因素的故障。所以在消费者使用中，建议大家使用win7和win10的电脑， 3.3改进建议 无
中国房地产评估市场刍议 摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。 关键词：房地产估价准入制度从业人员管理政策要求 前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。 一、房地产评估概述 首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题： 第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地
产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。 除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析 房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展，但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。 1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在： 第一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中，取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在5%左右，也就是说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额
《仓库管理系统》测试报告说明书 1.需求分析 本次测试对象为在Android 4.0平台上运行的仓库管理程序,该程序主要实现内容有用户注册、用户登录、添加商品信息、添加客户信息、添加供应商信息、添加入库信息、添加出库信息。 1. 仓库管理系统用户注册界面：通过点击注册，分别输入用户名、职工号、密码和确认密码，点击确认提交来注册用户； 2. 仓库管理系统登录界面：通过输入用户名和密码，点击登陆来登陆用户；
品信息界面； 4. 仓库管理系统添加商品信息界面：分别输入商品名称、商品规格、计量单位，点击保存；
客户信息界面； 6. 仓库管理系统添加客户信息界面：分别输入公司名称、联系人、联系地址、城市名称、地区名称、邮政编码、联系电话、传真号码、公司主页，点击保存； 7. 仓库管理系统基本信息界面：通过点击供应商信息和点击添加供应商，编辑添加供应商信息界面；
8. 仓库管理系统添加供应商信息界面：分别输入公司名称、联系人、联系地址、城市名称、地区名称、邮政编码、联系电话、传真号码、公司主页，点击保存； 9. 仓库管理系统库存管理界面：通过点击商品入库和点击添加入库，编辑添加入库界面；
10.仓库管理系统添加入库界面：分别点击选择公司名称和商品名称，分别输入联系人、商品规格、联系电话、计量单位、进货单位、进货数量，点击选择进货日期，最后点击保存； 11.仓库管理系统库存管理界面：通过点击商品出库和点击添加出库，编辑添加入库界面；
12. 仓库管理系统添加出库界面：分别点击选择公司名称和商品名称，分别输入联系人、商品规格、联系电话、计量单位、进货单位、进货数量，点击选择进货日期，最后点击保存； 单元测试需求 1. 仓库管理系统界面 a) 检查用户是否能正常注册 b) 检查用户是否能正常登录 c) 检查是否能成功添加客户信息 d) 检查是否能成功添加入库信息 集成测试需求 1.检查用户是否能正常注册 2.检查用户是否能正常登录 3.检查是否能成功添加商品信息 4.检查是否能成功添加客户信息 5.检查是否能成功添加供应商信息 6.检查是否能成功添加入库信息 7.检查是否能成功添加出库信息
省房地产信用信息管理系统评估管理版说明书 目录 一用户注册、登录 (2) １.１用户注册 (2) １.２用户登录 (3) １.３用户名、密码修改 (4) １.４退出登录 (4) 二信用档案管理 (4) ２.１信用档案审批流程 (4) 2.1.1 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核流程 (4) 2.1.2 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核过程 (5) 2.1.3 利用本系统对信用档案审核的操作过程 (6) ２.２信用档案审批操作 (8) ２.２.１信用档案管理操作界面介绍 (8) ２.２.２如何查看待办件、在办件 (9) ２.２.３如何查看企业的填写的详细信息 (10) ２.２.４查看人员信息 (11) ２.２.５如何查看项目信息 (11) ２.２.６如何查看企业申报表并填写审核意见 (11)
一用户注册、登录 １.１用户注册 首先：打开《省房地产信用信息管理系统》的登录页面 启动web浏览器，在地址栏中输入“省房地产信用信息管理系统”系统的访问地址，点 击键盘“回车”，或者单击浏览器中“转到”，显示登录界面，如图（1-1-1登录界面）所示。 身份识别 锁驱动程 序下载 1-1-1登录界面 其次：进行用户注册 本系统采用身份识别锁的认证方式对用户身份的合法性进行识别，只有领取系统运行的 身份识别锁进行用户注册，才能正常使用本系统。 用户注册的具体操作步骤如下： 步骤一：将“身份识别锁”插到电脑的USB口； 步骤二：点击登录界面的“身份识别锁驱动程序下载”，并将‘esafxy.exe’文件下载 保存并运行。驱动安装成功时提示‘完成esafxy.exe运行环境！’；
房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处
估价作业日期：估价报告编号：
目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件
致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日
附表
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和
1.引言 1.1.目的 测试图书管理系统中的各个功能模块是否满足用户要求，并测试是否存bug。预期达到能够使系统进行快速的改进和系统的提高。为了在软件投入生产性运行之前，尽可能多地发现软件的错误。 1.2.背景 a．本项目测试的背景；图书管理系统是一个教育单位不可缺少的部分,它的内容对于决策者和管理者来说都至关重要,所以图书管理系统应该能够为用户提供充足的信息和快捷的查询手段。但一直以来人们使用传统人工的方式管理文件档案，这种管理方式存在着许多缺点,如:效率低、保密性差,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。而计算机的应用便解决了以上问题，它带来更加科学，有效，正规的管理方式，给人们带来了很大的便利。图书管理系统界面简洁，操作简单，满足了学校对图书信息管理的需要。 b．该开发项目的历史，列出用户和执行此项目测试的机构或人群;该项目前后经历了三个阶段，前期设计阶段，然后是开发阶段，最后是软件的测试阶段。项目的用户针对的是学校的广大学生和管理员，系统的功能测试主要由专业的软件测试人员进行测试。 1.3.范围 图书管理系统试采用的是黑盒测试的方式来对系统进行测试。主要测试软件的功能是否满足客户的需要，性能是否优越以及系统所存在的问题。对系统的各个模块进行详细的测试，并记录测试的结果，对测试的结果进行细致的分析处理。测试时对系统的各个功能模块进行拆分测试，并以每一个模块都要测试到。对所有可能的结果进行测试，以及测试过程中存在的问题进行分析，然后提交测试的记录。最后，对软件存在的问题以及性能的测试进行全面分析，并给予记录。 在测试的过程中需要提出各个问题的假设，以及根据需求报告文档中存在的项目功能模块和用户的需求来改善系统。列出可能会影响测试设计、开发、或实施的所有风险或意外事件。列出可能会影响测试设计、开发或实施的所有约束。 1.4.定义 信息（Information）：有关图书的详细数据，如书名、作者、出版日期等 管理（Manage）：对图书信息进行操作，如增删改查等基本功能 统计（Account）：对图书信息的统计，如册数等 1.5.参考资料 列出编写本计划及测试整个过程中所要参考的文件、资料。
学生管理系统软件测试用例 测试用例 测试用例 软件测试就是软件开发时期的最后一个阶段,也就是软件质量与可靠性保证中至关重要的一个环节。软件测试的基本任务就是通过在计算机上执行程序,暴露出程序潜在的错误,以便进行纠错,从而保证程序的可靠运行,降低软件的风险。 测试用例: 所谓测试用例,就就是意发现错误为目的而精心设计的一组测试数据。测试一个程序,需要数量足够的一组测试用例,用数据词典的表示方法表示,可以写成: 测试用例=｛输入数据+输出数据｝这个就是式子还表明,每一个完整的测试用例不仅包含有被测程序的输入数据,而且还包括用这组数据执行被测数据之后的预期的输出结果。每次测试,都要把实测的结果与期望结果做比较,若不相符,就表明程序可能存在错误。 白盒测试就就是根据源代码进行测试的,用白盒测试涉及测试用例 ,有两种测试用例,有两种常用技术:逻辑覆盖法测试用例,基本路径法测试用例。 黑盒测试就就是根据被测程序功能来进行测试,所以也称为功能测试。用黑盒法涉及测试用例,有四种常用技术;等价分类法,边界值分析法,决策表法、错误推测法与因果图法。 整个测试基于需求文档,瞧就是否能满足需求文档中所有需求。黑盒测试要求测试者在测试时不能使用与被测系统内部结构相关的知识或经验,适用于对系统的功能进行测试。 黑盒测试 黑盒测试概念: 被称为功能测试或数据驱动测试。在测试时,把被测程序视为一个不能打开的黑盒子,在完全不考虑程序内部结构与内部特性的情况下进行。 采用黑盒测试的目的主要就是在已知软件产品所应具有的功能的基础上,进行: (1)检查程序功能能否按需求规格说明书的规定正常使用,测试各个功能就是否有遗漏,检测性能等特性要求就是否满足。 (2)检测人机交互就是否错误,检测数据结构或外部数据库访问就是否错误,程序就是否能适当地接收输入数据而产生正确的输出结果,并保持外部信息(如数据
需维护模板详细说明 市场法模板 □市场比较法1: 表1:形成结构,纯手工填写 表2:形成结构,小计项要求根据计算自动生成. 表3:根据表二对应项目,数据自动填写如表格,单价确定方式中百分比可更改比准价格=比准价格=可比实例价格×100/( )×( )/100×100/( ); 平均单价=∑比准价格*权重;(其中,权重=单价确定方式) 其他文字描述. □市场比较法2: 根据可比实例的个数n填写n个如下内容 ○交易情况修正系数=100/(A);中的A--→可生成交易情况修正系数,并影响到以后. ○交易日期调整系数=(B)/100; B=100×（1+C）n C:价格变动系数 N:可比实例成交日期至估价时点的月份数. 交易情况修正: 表2?合计 = 繁华程度*权重+交通便捷程度*权重+环境景观*权重+公共服务设施完备程度*权重+临界状况*权重(其他合计同理) 三项综合: ∑三种状况相加 估价人员打分，最好自动运算；房地产状况修正因素名称和权重值项目可改动 表3 房产修正系数 = 三项综合-200; 均为自动生成 比准价格 = 交易价格×100/A ×Ｂ／100×100／ｃ 根据值自动算出估价对象价格=(可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格)/3；
成本法模板 □成本法标准模板 1 测算国有土地使用权价值: A 土地取得费= 合计= a + b + c B 相关税费= 合计= a + b + c + d + e C 合计= A + B 第六项: 无限年期土地使用权价格= 1 +２＋３＋４＋５ 第九项: 有限土地使用权价格= 6*7*8 第十一项:采用成本法测算待估宗地假设出让时国有土地使用权价值 = 9*10; 2 测算建筑物价值: 合计F = A+B+C+D+E 该模板，估价人员可选、可改、可删。 □成本法---拆迁分户报告模板 【小型项目报告模板】 生成报告前要求填写项目：指导价，成新系数，区域修正系数，基准单价，朝向系数，楼层系数，营业调节系数，价格调节系数，建筑面积． 要求计算项目: 基准价格: 指导价*成新系数*(1+区域修正系数) 【其中,区域修正系 数可正可负】 补偿金额= 基准单价×（1±朝向系数±楼层系数+营业调节系数） ×(1+价格调节系数)×建筑面积 包含数字的繁体汉字转换 未说明其他项目均为估价师自行填写 □成本法---继承,赠予估价报告模板 【小型项目报告模板】 生成报告前要求填写项目：区域因素系数，楼层系数，朝向系数，设备装饰系数，营业房调节系数，指导价，价格调节系数，建筑面积． 要求计算项目: 系数合计 = 区域因素系数+楼层系数+朝向系数+设备装饰系数+营业房调节系数; 房地产总价 = 指导价×成新系数×（１＋系数合计）×（１＋价格调节系数）×建筑面积；
学生管理系统软件测试用例
测试用例 测试用例 软件测试是软件开发时期的最后一个阶段，也是软件质量和可靠性保证中至关重要的一个环节。软件测试的基本任务是通过在计算机上执行程序，暴露出程序潜在的错误，以便进行纠错，从而保证程序的可靠运行，降低软件的风险。 测试用例： 所谓测试用例，就是意发现错误为目的而精心设计的一组测试数据。测试一个程序，需要数量足够的一组测试用例，用数据词典的表示方法表示，可以写成：测试用例=｛输入数据+输出数据｝这个是式子还表明，每一个完整的测试用例不仅包含有被测程序的输入数据，而且还包括用这组数据执行被测数据之后的预期的输出结果。每次测试，都要把实测的结果与期望结果做比较，若不相符，就表明程序可能存在错误。 白盒测试就是根据源代码进行测试的，用白盒测试涉及测试用例，有两种测试用例，有两种常用技术：逻辑覆盖法测试用例，基本路径法测试用例。 黑盒测试就是根据被测程序功能来进行测试，所以也称为功能测试。用黑盒法涉及测试用例，有四种常用技术；等价分类法，边界值分析法，决策表法、错误推测法和因果图法。 整个测试基于需求文档，看是否能满足需求文档中所有需求。黑盒测试要求测试者在测试时不能使用与被测系统内部结构相关的知识或经验，适用于对系统的功能进行测试。 黑盒测试 黑盒测试概念： 被称为功能测试或数据驱动测试。在测试时，把被测程序视为一个不能打开的黑盒子，在完全不考虑程序内部结构和内部特性的情况下进行。 采用黑盒测试的目的主要是在已知软件产品所应具有的功能的基础上，进行：（1）检查程序功能能否按需求规格说明书的规定正常使用，测试各个功能是否有遗漏，检测性能等特性要求是否满足。 （2）检测人机交互是否错误，检测数据结构或外部数据库访问是否错误，程序是否能适当地接收输入数据而产生正确的输出结果，并保持外部信息（如数据库或文件）的完整性。 （3）检测程序初始化和终止方面的错误。
中国房地产估价行业发展概况 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实
行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。 1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中