培训课件之商业地产解释

发展阶段
20世纪中叶以后，商业地产开始进入快速发展阶 段，出现了一些大型购物中心和商业街区，业态 也更加多元化。
成熟阶段
20世纪末至今，商业地产进入成熟阶段，出现了 更多的商业综合体和城市综合体，业态更加丰富 和多元化。
商业地产未来发展展望
多元化发展
未来商业地产将更加注重多元化发展，包 括业态、区域和客户群体等方面，以满足
市场调研
投资前需要进行详细的市场调研，了解需求 、供应、租金水平等因素。
现金流管理
合理规划现金流，确保能够按时支付租金和 贷款等费用。
商业地产开发流程
土地获取
通过招标、拍卖、协议等方式 获取土地。
施工建设
进行基础设施建设、房屋建设 等。
项目策划
确定项目规模、位置、用途、 设计等。
规划设计
进行建筑设计、景观设计、室 内设计等。
利用现代科技手段，对商业地产项目进行 智能化升级，提高商业地产的运营效率和 服务质量。例如，建立智能化停车系统、 智能安防系统等。
注重环保和节能减排，推广绿色建筑和绿 色能源，提高商业地产的环保性能和社会 责任。
商业地产管理技巧
租户管理
与租户建立良好的关系，提供优质的租赁服务和管理支持 ，确保租户的稳定和满意度。
利用社交媒体平台进行线上营销，与消费 者建立互动和沟通，传递项目信息和推广 活动，扩大品牌影响力。
CHAPTER 04
商业地产风险与机遇
商业地产风险防范
01
02
03
宏观经济风险
随着经济周期的变化，商 业地产市场可能会出现波 动，需关注经济发展趋势 ，及时调整投资策略。
市场供求风险
过量供应或需求不足可能 导致资产价值下降，需充 分调研市场，了解客户需 求和竞争状况。

（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中 心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
附加▲ 商铺的形式
① 社区商铺 社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类
有些社区设有专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位 商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能 在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升 。
3.商业地产定位程序
辨析定位问题
识别细 分市场
选择目标市 场并进行评价
评价定位体系
确立定位体系
五． 商业地产的分类
（一）按使用功能划分：商业、服务业。国内常见的有：底商、步行街、 MALL、 购物中心、专业性市场。
（二）地域性分类：根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个 商业中心、 商圈的情况。 如：昆明的南屏街、小西门等商圈，国贸商业中心等。
国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和 各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业地产目前存在的三种模式：
第一种就是我们逐步认同的“只租不售”，这一类通常把物业建成以 后形成独立的产权。
第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物 业出租,部分销售。
商业地产
2010年8月3日
目录
商业地产的概述 商业地产的介绍 商业地产运作及销售把握的原则 商业地产的定位 商业地产的分类
一． 商业地产概述
1、概念 商业地产顾名思义， 作为商业用途的地产。区别于以居住功能为主的住宅房地
产、以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用
途的房地产形式。 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公

新天地北里
新天地南里
上海新天地
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%

城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。